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2016年10月23日，应雪球之邀，我参加了雪球南京club的投资交流活动。结束之后，有不少现场参与的朋友和我交流讨论，希望能copy幻灯片。也有一些没能来的朋友，希望我把内容总结一下。所以这篇文章，我总结叙述一下这次的演讲内容。因为现场图片和图表比较多，无法全部展现，我会在微信公众号（被解放的mogwai）里陆续更新出来。
关于全民牛市
牛市就像撩妹，只能不断深入，不能停，也不能被打断。我去年就是这个观点，在我看来，这轮全民参与的牛市在2015年6月已经结束了。之后的股灾1.0、2.0、3.0，都是对那个高点的确认。大家要慢慢去认同、去接受，那就是个高点。经过了一年多的时间，大家应该已经基本上接受了这个事实，所以，市场目前进入了存量博弈的震荡市。
关于装逼
我给自己定位是70%的证券投资者，30%的房产投资者。另外，我目前还有个工作是南京米课项目的联合创始人。
我应该是雪球上最早说房子那些事儿的用户之一。早在2014年初，我当时卖房炒股的时候，就在雪球写下了很长的帖子，一篇是《那些年我炒股的日子》、另外一篇就是《那些年我炒房的日子》。那几个帖子，时间长点的雪球用户应该知道，有印象，后来我删了，因为我出了本书，有粉丝批评我用了这些帖子。我那时候比较年轻，套路不深，所以虚心接受了批评，就删了。如果现在搜的话，还是能搜到这些帖子的复制版本。
所以虽然我是证券投资者，但我对房子的关注是一直在的。2015年年中，如果大家看我过去的发帖，可以发现我那时候我已经在关注房子。并且在下半年，真金白银，去做出了投资房产的决策。这个我都在雪球有留帖的，大家可以去看。其实我们真的不需要天天做决策，有时候一年一两个决策，甚至几年一个决策就会让你变得很富有。关于投资，我们未来的收益，实际上取决于现在的决策，而我们现在的收获，其实我们一两年前决策的结果。
我70%的精力放在股票上。也是从2014年开始，我每一年年初都会模仿巴伦杂志，在雪球上写一篇文章，把自己在新的一年看好的标的或公司记录下来，分析看好的逻辑，等年末的时候再回过头来看，是不是正确。从2014-2016，我坚持每年年初都做这个事情，坚持了三年。大家可以去印证我记录的帖子，看看每年的结果怎么样。我可以负责任的说：一次都没被打脸。
关于写书
我是马桶读物《最佳组合》的作者。有一个粉丝说，如果这是马桶读物，那他一定会便秘。对此，我表示非常抱歉。
我其实是一个失败的文学爱好者，20岁的时候，我立志要写一本小说集。但是我失败了，我被金钱打垮，加入到追逐名利的欲望的河流中。我当时对自己说，等咱赚点钱再回来写小说，但是回不去了，因为你永远都不会赚够。
写书这件事，我并没有觉得是传道授业解惑，而是我的私心，是我个人对过去的一个告别。用老罗的话说：这是一种情怀。在这个时代，情怀也是能卖钱的。现在是互联网时代，用美国波普艺术家安迪沃霍尔说，每个人都有成名的那15分钟。这也是一种对机会的把握。
人这一辈子，读万卷书、行万里路、最后才能写一本书。但真正能代表你水平的作品，其实是你盖棺定论写的东西。日本股神是川银藏，在他90岁、最后的日子里写了本投资总结的书，里面没有讲很多技术分析、价值投资的东西，讲的是他的人生经历。
虽然我是个失败的文学爱好者，但我还是想对高校学生、20多岁的年轻人说两句：年轻的时候不管你是什么专业，都得学两样东西，一个是文学，一个是经济。文学是让你了解人性的，经济则是让你认清真相的。
关于时机
当我们谈论投资的时候，到底要解决什么问题？我认为是三个问题：什么时候买，买什么，买多少。
“什么时候买”其实是你如何把握时机的问题，因为投资都是有机会成本的。“买什么”其实是你怎么去选股，怎么去选择投资标的的问题。“买多少”其实是仓位管理和交易环节的问题。我今天要和大家交流的其实是第一部分，“什么时候买”的问题。
我的老娘常跟我说：“人生的道路漫长，但关键处只有几步，特别是在人年轻的时候。”不管是投资、工作还是生活，时机这个东西都是很重要的，他并不是狭隘的理解为投机，而是一个很综合的能力，包括了很多东西，是对经验的把握，是对时局的把握，是对人性的把握，是你对数据的把握……我们做任何投资的时候，都要首先考虑机会成本。
关于配置
什么是配置？当我想到配置这个话题的时候，我脑子里想到的不是度娘的学术解释，却是2014年世界杯上的德国队和巴西队。大家应该都有印象，半决赛德国队7:0狂扫巴西，并且在那届比赛中夺冠。我们来复盘一下那场比赛。
首先从球员来说。巴西队，赛前球队的头号球星内马尔受伤不能上场，加上中后卫队长也累计黄牌停赛，也就是说，一前一后，两个最重要的位置、最重要的人上不了场，而巴西队之前的比赛，所有的进攻都跟内马尔有关，而所有的防守，都和中后卫这个队长有关。而德国呢，我们知道德国队，外号德国战车，球队强调的是一个整体，不依靠某一个人。无论谁受伤，都会有人补上，整体不会受太大影响。
其次从足球风格来说。南美球队都比较激情、即兴，尤其是巴西队，我们常常形容巴西是桑巴足球，一定要踢的漂亮，踢得赏心悦目。而德国，他的足球比较体系化、比较理性、严谨，每个人只是体系中的零部件，你需要的是这个位置的技术，你在完成这个位置技术的同时，可以做一些个人发挥，而整体他就像一个精密的机器在推进。
从文化上来说，这是两种不同的文化。南美有一种文学形式叫南美魔幻现实主义，代表作家比如马尔克斯、博尔赫斯，其中马尔克斯还获得过诺贝尔文学奖。他们通过现实与梦幻相结合的描述，来描述南美这个神奇的大陆。只有这个土壤，会有这种文学。而德国是盛产哲学家的地方，比如康德、黑格尔、马克思等等，德国哲学比较讲究系统，这就是民族文化的特性。
那么，从这几点来比较，我们发现，巴西足球是观赏足球，强调个人表演，大赛容易大起大落，而德国是竞技足球，整体足球，无短板，大赛发挥比较稳定。
所以我们回到投资上，如果你把投资当做竞技，而不是纯粹的个人表现，那么其实你通过配置，是可以做到长期业绩比较稳健的。配置他其实是次优选择，并非要求利益最大化，而且它是通过长期投资来实现稳妥的回报。最重要的是，它控制了人性的贪婪和恐惧，把魔鬼入笼。
关于全天候投资
桥水基金1996年推出了“全天候投资”策略，也就是将资产风险按不同的经济环境均衡配置，使投资组合能适应不同的经济状态。免去“择时”的烦恼，在控制风险的同时取得良好回报。
他的核心逻辑或者哲学观是“万物皆有时”。也就是：任何资产都有其黄金期。比如克林顿执政到互联网泡沫破灭前的美国股市 (1991-1999)；全球流动性泛滥下的黄金牛市 (2001-2012)等等。
通过回测，桥水基金的这套策略的回报率非常稳健，即便是2008年金融危机，也只是下跌了约3.93％。而根据桥水创始人给出的简易配置表可以发现，策略超配了中长期美国债券，而过去几十年，恰恰是美国债券市场的长期慢牛，收益率曲线比较稳健。
关于中国式资产配置
全天候投资对中国投资者的启发是：万物皆有时，大类资产各领风骚那些年。比如过去十年，国内主要的大类资产周期是：
房产（06-07年，09-10年，12-13年、15-16年）
股票（05-07年，09-10年，14-15年）
银行理财产品及信托（13、14年）
债券（14-16年）
黄金（05-12，16年）
外汇（人民币05-15年，美元15-16年）
对于国内投资者来说，压对某项资产趋势并超配，会让你成为人生赢家。显然，如果一个投资者股房配置、超配房产，是过去10年的人生大赢家。那么，到底是什么原因，让绝大多数股票投资者输给了绝大多数一二线房产投资者呢？真的是因为房市收益率高、股市收益率低吗？
我做了粗略统计，把股市几个主要指数和南京楼市价格做比较，发现并非如此。近五年上证指数、深圳成指、创业板指、中小板指的复合回报是1.47%、0.33%、22.45%、4.14%，而建邺区和南京二手房的房价复合回报是10%、8.4%，房产的回报率没有我们想象中那么高，大幅低于高溢价的创业板。从10年回报来看，股市各大指数的回报率就都上去了，上证指数、深成指、中小板分别是11.79%、16.03%、19.14%，而南京建邺区和南京市的房价回报是15.9%、14.5%。
我们发现，相比股市，房产投资回报并不出色，甚至有时候会大幅输给股市（深圳成指回报最高的5年有复合45%）。但股市过去十年的波动极大，而房产投资回报比较稳健，建邺区最高的06-10年有22%的复合回报。虽然最近5年相比之前的5年，房产投资复合回报率已经下降，但是相比股市稳健很多，波动也小很多，真正做到了长牛、慢牛。
为什么会这样呢？我认为最重要的原因是人性。
首先是交易。假如股票市场限制你交易，或者一两年内买卖股票，要缴纳高额资本利得税，会怎么样？而房产就是因为短期交易要缴纳高额的营业税、个税等等，有极高的短期成本，从而限制了频繁交易，使得市场真正实现了慢牛。
其次是杠杆。房产是天然自带两三倍杠杆，投资者只需要付首付，每月现金流够还月供即可。而股票波动大，加杠杆风险大，跌到平仓线需加保证金，对于市场是釜底抽薪。
再次是历史阶段的选择。美国是政府通过发行债券融资，债券代表了国家信用，而过去几十年美国债券一直是慢牛。而中国则是实行分税制、土地财政，地方政府通过出让土地转移支付、地方融资平台很多通过国有土地抵押融资。在中国，土地在一定程度上代表了政府信用。
关于股市、楼市切换
我们刚才简单说了配置，我今天重点想说的话题其实是：切换。因为对于我这样一个纯屌丝来说，在大类资产间配置是需要很好的现金流协助的，大部分人其实需要通过资产之间切换来捕捉更好的机会。
而过去十年，在股市、楼市间切换，其实是有一些规律的。根据经验总结，一般一轮全民参与的大牛市行情，股市流动性好，肯定会先涨，而6-10个月后楼市会上涨。同时，楼市如果降温，股市是不是会迎来大牛市？不好说。根据过去十年的数据统计和经验，楼市不好的时候，股市什么情况都有。有上涨、有震荡、也有下跌。所以，如果股市涨了，那是巧合，没有任何逻辑可以证明楼市不好，资金就必须回流股市。我们做任何大类资产切换，实际上是看，切换到的那个大类资产，有没有投资机会。而不是说，这个不行了，那个就必然会涨。
对于业余个人投资者来说，最好最稳妥的方式是——三元理论。虽然我也是这么做的，但这不是我的发明，而是我的合伙人，也是南京米课的创始人mr hua首先搞出来的。一个天才的商人，总是能把一个理念直白准确的兜售给用户。
所谓三元理论，简单的说，就是个人投资者通过实业积累现金流，股市有机会，就大力投入股市做低风险的投资，股市赚钱再变现买房，沉淀到房地产市场。这个循环就走完了，然后周而复始，老有所依。
关于房市切换密码
老罗说过：珍惜生命，能两步走完的，绝不要十一步。对于房市切换的信号，我主要看四个指标。
第一个信号是新房库存。南京有个奇怪的“二五”定律，可能是南京人都比较喜欢这个数字吧（笑）。所谓“二五”定律，就是一般熊市末期，南京新房库存会超过5万套，而牛市末期，新房库存会跌到2万多套。
熊市末期：5.3万套（2008年12月）、5.6万套（2011年12月）、5.6万套（2014年12月）
牛市末期：2.4万套（2009年9月）、3.3万套（2014年2月）、2.1万套（2016年9月）
第二个信号是二手房成交量。为什么是二手房，因为二手房更能代表这个市场真实的博弈。春江水暖“量”先知，如果二手房成交量连续三个月同比放量大涨， 涨幅持续放大或维持在高位，牛市可能就要来了。
另外，过去十年还有个100%有用的指标——淡季不淡——这个指标出来，必杀。一般5、6、7三个月是楼市的淡季，但如果5、6、7月成交量连续上涨，在过去10年100%是牛市。如果淡季很淡，也就是5、6、7三个月成交量清淡且下滑，100%是调整期。淡季不淡，其实在股市里就是右侧指标，意思就是楼市很快就要进入主升浪了。用《易经》里的话：“或跃在渊，无咎。”意思就是龙已经浮出水面，即将不可阻挡的飞上天空。这时候即便你不炒房，你也得关注房产投资，因为如果你不关注，一年后你的财富可能会被楼市洗劫。
第三个信号是政策调控。相对于股市，政府对于房地产市场的调控是有把握的。政策主要从人、钱、土地三个方面开刀。首先是人，限购限制人气，购买力消失。其次是钱，限贷，收紧银根，周五银监会召开三季度经济形势金融分析会，严禁银行理财资金违规进入房地产。相信未来资本市场可能也会进一步限制地产公司融资。再次是土地，用股市的话说就是货源归边，政府如果大力度加大土地供应，实际上一个城市的房价很难大幅上涨的。
第四个信号就是市场的温度。这个是需要你自己跑楼去把握的，我去年在投资房产之前，其实跑了很多楼盘，去重新熟悉市场，了解市场的温度。这个其实跟我们投资股票是一样的，也是需要跑上市公司，对上市公司熟悉了解才能投资。
关于股市切换密码
雪球的朋友对股市都比较熟悉了，我主要从六个指标上来分析、观察。
1、 市场市盈率、市净率
上证处于10年中位数以下，而深圳综合指数处于10年中位数以上。其中，中小创估值非常高。整个市场分化严重，上证指数已经失真。
2、 盈利收益率/长期国债收益率
目前十年期国债收益率已经跌破2.7，所以静态看估值也不合适，需要和长期国债收益率去比较。
巴菲特说过，用盈利收益率（市盈率的倒数）更能让投资者看明白。而目前上证是6.54%,深圳主板是3.81%，而中小板、创业板只有1.96%、1.3%,实在太低了。要在中小创这些板块上下重手，确实是很艰难的决策。
3、 货币政策与利率
我不是经济学家，不多说，利率是地心引力，利率高企的年代很难有牛市。这轮牛市，一定程度也源自货币政策的放松和无风险利率的降低。
4、 持续发酵的政策红利与主题
我们依然是个政策市。每轮牛市，要发动一次全民参与的牛市，一定要是政策释放红利，市场有一个可持续的投资主线。
2005-2007 主题：股权分置改革
2009-2010 主题：四万亿刺激政策
2014-2015 主题：国企改革（中国中车）、大众创业万众创新（东方财富、乐视网）
5、 咖啡馆指标、不好意思指标
这是我自己的习惯。如果市场非常躁动喧哗的时候，我心里是很紧张的。我常常会跑到咖啡馆，看周边人聊什么。如果周围有年轻女生在谈论股票，那我就会很紧张。因为这不正常，年轻的女性应该聊更美好的事情，而不是股市。（注：星期天冒着降温来现场的年轻女性绝对不属于该范畴，因为现场是震荡市，这时候来的都是真爱，是对投资理财很感兴趣、或者愿意去学习研究的人）
不好意思指标也是我熊市的一种直觉。我记得2014年初，我卖出物业，准备抄底股市。别人问我，卖房准备干嘛？我不好意思说自己都拿来买股票，就说“想买一点股票”。别人听完没反应了，“哦”了一声就过去了，可能心里在骂“这个SB”。
其实这个人气指标，是有统计数据可以参考。原来人气指标看开户数，现在个人可以开三个户，去年还可以无限次开户，所以这个指标现在跑偏了。我看的是：期末持仓投资者数和期间参与交易的投资者数。期末持仓投资者数指的是期末持有证券余额不为零的投资者数量，过去一年多这个指标降的不多，一直在5000多万户，小幅下降，我猜测是过去一年打新政策改变，导致很多投资者干脆持有市值，可以顺带打打新股。而期间参与交易的投资者数是期间参与证券市场二级市场集中交易的投资者数量，这个指标过去一年多降了很多，现在只剩下不到1500万，在二级市场上参与交易的投资者越来越少了。
6、 产业资本信号
在我看来，再牛逼的投资者，都不如牛逼的实业家牛逼。去年上半年牛市最火爆的时候，股民在拼命跑步入场，而产业资本却在拼命减持。4月、5月、6月分别减持了797亿、1507亿、1046亿。上半年，中小创减持加数占了差不多60%。
其实每轮熊市低点，都是产业资本密集出手的时间窗口。但这两年有个怪现象，由于现行会计制度的缺失，上市公司的“商誉”不需要摊销，这造成了市场疯狂的并购，使得大股东出手增持，很大程度上是为了维持股价，让机构投资者顺利出局、让定增、并购能够顺利执行，而不是真正认为股票低估了。所以，眼下我们需要具体情况具体分析，去区别对待了。
1、最后必须说明一下，未来是不确定的，虽然我给出了这些判断的信号和指标，但只是通过对过去数据和经验总结的推演，并不代表未来一定也会这样。在变幻莫测的时代，我们必须适应不确定。这恰恰是投资的魅力所在。此外，由于时间仓促，部分数据并不一定准确，还是要以官方和专业机构数据为准。
2、感谢雪球朋友“理财大视野”写的帖子《被解放的mogwai讲座的一些收获》，更早的分享了他的感受，让我能够更好的复盘此次演讲内容。
3、3、这次演讲之后，有朋友抱怨，虽然讲的很棒，但最后没有给出具体投资建议，是不是有所保留。11月末，我在米课会做一场关于“股市、房市切换密码”的升级版公开课。我会把我过去十年在股市、楼市风口切换的真实故事毫无保留全盘托出，理论结合实践，这是我在《最佳组合》或是在米课里，从来没有提到过的内容。相关公开课信息，请继续关注我的微信公众号：被解放的mogwai，米课微信号：zhangxi36
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