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【暗夜连载】要资产不要库存-2017如何安放我们的财富(#A股纳入MSCI小议#2017.6.21)

(注:本文时评分析,为了严谨性和篇幅问题,不会像课程里那么通俗化、简单化,阅读需要有一定课程基础,零的基础需要花点时间多琢磨)

 

#A股纳入MSCI小议#2017.6.21

A股纳入MSCI这事其实本没啥好说的,因为股市嘛,哈哈~

但有学员伙伴要求,我就随便说两句

 

1.      预期力:这个概念不是新概念,炒作了很久了,而且预期本来就很明确,今天靴子落地了,也不存在太多的进一步想象空间,我们学了那么久应该明白,持久的行情需要一浪一浪的持续想象空间,如果没有,雄安概念落地就是前车;

 

2.      资金推力:引用数据:据MSCI估计,全球大约有10.5万亿美元资金在跟踪MSCI指数,其中约有2.8万亿跟踪全球市场指数,1.5万亿新兴市场,0.2万亿跟踪亚洲市场指数,A股占有权重分别为0.1%、0.5%。0.6%,那么潜在流入资金量就是28+75+12,合计115亿,且跟踪MSCI指数的主动基金大于被动基金,只考虑指数基金潜在流入会更少,大约5.28亿美元!  如果你看不懂,那么总结一句话就好了,外表看的波涛汹涌,其实内力没多少实货;

 

3.      大势方向:监管面逐渐收紧,金融去杠杆的大背景下,很难由情绪借助杠杆拉起多大的冲击波,尤其政策面“稳”字当头的当下,故而稳定牛皮市依旧是主旋律,所以,这类小刺激,也就是短期利好一下(我大A股有好事也有一天搞完的光荣传统),中期就被遗忘了,长期还得看国内基本面政策导向;

所以借助业内经典之语,也就锦上添点花,你还得先有锦,小刀锯大树,首先也要有把小刀。

 

 

 

最后顺便感慨下,最近在学员后台回答问题时越来越嗨皮了,问问题很能看出来对知识的吸纳的程度如何,欣喜的发现,越来越多的伙伴问问题已经能够体系化自我分析了,能够把自己的分析思路体系化的展现,然后找我来一同分析,真棒!从过去的问题一两句,我回答长篇大论到越来越多的出现问题篇幅很长(自我分析),我回答点评,越来越多的小伙伴们茁壮成长中,一定要相信付出一定有回报,而在财商提升的道路上,回报是能够看清局势、把控节奏、避坑择优...是实实在在的财富增长,是阶层向上!最后在多啰嗦一句:当下适合勤加修炼内功,不适合冒失乱冲

 

 

#高度决定眼界、思维决定方向,劝诫、时局#2017.6.8

 

 

今天我们先来重温一个经典的成语和一首著名的诗作:

成语:盲人摸象:

《大般涅盘经》三二:“尔时大王,即唤众盲各各问言:‘汝见象耶?’众盲各言:‘我已得见。’王言:‘象为何类?’其触牙者即言象形如芦菔根,其触耳者言象如箕,其触头者言象如石,其触鼻者言象如杵,其触脚者言象如木臼,其触脊者言象如床,其触腹者言象如瓮,其触尾者言象如绳。”

说的是什么呢?说的是从前,有四个盲人很想知道大象是什么样子,可他们看不见,只好用手摸。胖盲人先摸到了大象的牙齿。他就说:“我知道了,大象就像一个又大、又粗、又光滑的大萝卜。”高个子盲人摸到的是大象的耳朵。“不对,不对,大象明明是一把大蒲扇嘛!”他大叫起来。“你们净瞎说,大象只是根大柱子。”原来矮个子盲人摸到了大象的腿。而那位年老的盲人呢,却嘟嚷:“唉,大象哪有那么大,它只不过是一根草绳。”原来他摸到的是大象的尾巴。四个盲人争吵不休,都说自己摸到的才是大象真正的样子。而实际上呢?他们一个也没说对。后以“盲人摸象”比喻看问题以偏概全。

“盲人摸象”的寓意是不能只看到事物的一部分,而应看全局,那样才能全面和真实的了解事物的情况!

 

诗作:苏轼《题西林壁》

横看成岭侧成峰,远近高低各不同不识庐山真面目,只缘身在此山中

 

先讲这些,确实是源于感慨于民众对金融知识的匮乏,以及因此而被市场的变动搞的七昏八竖,而整个媒介市场也因为互联网而搞得信息满天飞更是垃圾信息满天飞,我们的信息市场已经从信息匮乏一下变成信息泛滥,我们的风险也从信息不对称到垃圾信息误导,所以,随着社会的前进,一个人一个家庭想要把自己的资产真正的打理好,对一个人的财商和金融素养的要求越来越高,我一直说体系化思维体系化思维,拥有体系化思维你才能站在一个更高的高度去纵览全局,从而才能真正心中有底、兜里有米、手里有枪、走路不慌!否则,你要么睡着了蒙蔽自己,要么醒着痛苦无比,成天被无效信息所牵拉甚至误导,走上不归路!

 

比如6月6日,央行开展1年期MLF操作4980亿元,被大肆渲染央妈再次超级放水。我知道,很多炒股的,很多刚刚高位加了过量杠杆在错误的地方瞎买房正准备大赚一笔的,很多杠杆债务维系艰难的.、很多股票从业者、很多房产从业者.....从主观上都希望立马再来一波超级大水,所以屁股决定脑袋,都毫不犹豫的选择相信!

但是,事实上6月份也共有4313亿元MLF到期,其中6月6日2300亿元,6月7日733亿元,以及6月16日2070亿元。此外,本周二至周五还有4400亿元逆回购到期。

因此,在分化市场维稳为主基调的新局面下,央妈只是最近一贯的作风做了一次平衡对冲操作,本次为对冲到期MLF和逆回购资金,略有宽松以维稳市场流动性,确保金融机构平稳度过年中考核。未来一段时间还是会延续这种松松紧紧紧紧松松的高频调控,央妈也很累,但也没办法,显性加息实业撑不住,显性降息金融泡沫控不了汇率也不允许,只能这么玩隐性操盘。所有的一些都为了一个目的:维稳!在维持稳定下,慢慢的降金融杠杆,以避免2014年的失误。

 

所以一些标题党文今天为放整出一篇鸡血文,说不定等几周后的到期回收不投放又整出一篇崩溃体……没有鉴别能力的小民们会被整成分裂的。不要把时间浪费时间在无聊体上!

 

当下的局势:

大半年前我们已经预警了从超前瞻指标shibor、企债而看出来的趋势改变,也说了因为时滞效应time lag,往往传导到市场中起反应往往要半年到一年时间,这个期间因为巨大的惯性还会有惯性前冲行情,配合投资四季就是初秋老虎,但这个时候的大的策略是防御性进攻(买对货)、优化置换、整固资产、盘整债务健康程度......而不要再盲目的瞎蛮干,除非你有超强的现金流(就是很有钱)。同时也要注意喷泉原理下的轮动效应,一、二、三线的轮动大概各有半年左右的时间,所以下级城市(同城市中的不同区域同理)还是严格的按照课程所教逐级策略做出最优节点决策。

 

在所有无效调控策略中(有效、无效看课程里的最近一次公开课),资金调控是最有效的,它不足以改变市场本质走势(本质依旧要结合供需和资源),但它可以有效的带来波浪,一个低流动性大资金吨位的东西,如果单纯从投资效率考量,单轮波峰波谷的精确踩点对效率对未来的流动性影响是非常非常重要的,所以这也是在不同阶段,自住、改善、纯投资要分开分析的道理;

 

市场上的钱,确实是越来越贵了!虽然没有显性加息,但隐形定向加息随处可见,房贷、抵押贷,随着银行着银行的资金成本上升以及政策导向改变,首先是资格审批越来越严,宽松时很多捣鼓捣鼓就能办下来的现在难度增加了很多,未来还会越来越严,而利率折扣正在不断收回,整体不说是已经到了收水的阶段,但至少阀门在不断的被关小,新进的资金在不断变少和变贵,金融去杠杆正在默默的行进当中。

 

投资四季当中,秋老虎再热闹有时候秋凉是一瞬间到来的,反复反复说房子不会如股票波动性,但流动性丧失往往是一瞬间的,所以评估好自己的杠杆承受持久力,不要再做赌一斧子的事情,真正有道行的另谈。但,四季变化本身是好事,只有冬天消灭了不适合的,才会孕育又一春。但,还是那句话,在我们的国情本质没有发生根本性逆转之前,房市的冬天即便来了也是暖冬,是机遇之冬,只不过,你要活着和醒着,对吧。

 

如果没有足够的道行,放弃对投资市场鸡血式的想法,多修身养性,好好工作好好积累信用,不要本末倒置,该鸡血的时候不鸡血,不该鸡血的时候瞎鸡血是错上加错。

以上针对投资属性高的,刚需改善永远个案各议,不在讨论之列,只不过,你现在确实很痛苦,没办法,谁教你醒的晚,但总比还睡着的好!

 

欣慰的是,很多努力的暗夜米课小伙伴们,已经越来越能够淡定从容的分析预判市场了,当我们能够俯瞰山峰时,就会很快乐。最近的米课天天说,要好好听:)

 

#透过现象看本质,要看面子更要看里子#2017.5.25更新

继保定之后,珠海也祭出了新地十年限售政策,其实这个事本身不必过度解读,更不用过度关注那个“十年”,更不必说是为了十年已经开始考虑投资“租金”好一些的非70年物业了,通过学员的问答,我觉得还得给各位提个醒儿:

1.通过课程学习,你应该已经很了解很习惯的熟知中国的投资市场本身就是充满了浓厚的“政策导向”味道的“有限市场化经济市场”,所以我才一直说前瞻性的揣测预判“司机”的行为趋势,紧跟我D的意图方向从而做出早半步的布局才是在天朝投资致胜的首要能力!所以,出现什么反市场化的行为你都不应该大惊小怪。

2.无论限卖2年、3年、5年还是10年,在我眼里,这些数字毛意义没有的,它的价值只在于反应我司机如今在踩刹车,而且是力道比以往轻的点刹,司机的意图很明确,希望把速度稳下来,而且我从去年年底就看是给到大家的策略是“防御性进攻”“资产优化防御”,踩油门有延续性,踩刹车也有延续性,我司机的尿性就是一旦做出某项决定不达目的誓不罢手,所以顺势而为是王道,司机开始踩油门,无论启动多困难你也要相信一定能起速度,司机要踩刹车无论前冲惯性已然多强,但终归会平稳下来,观察司机行为做出前置预判才是最重要的!这些数字毫无意义就在于,司机行为的变换频率也就在3-4年一周期,所以,无论他说了什么,他到了要改变的时候都是可以翻脸不认账的,无论是承诺你什么还是惩罚你什么,到了需要的时候都可以一笔勾销;

3.刹车是为了把速度平稳下来,但刹车始终是不可能刹成倒车的,所以在这个阶段刚需刚改和纯投资是要分开思考的,房子兼具居住和投资价值,但大吨位大资金的东西只有在起速阶段和高速阶段,才有巨大的投资效能,所以要投资踩对周期对效率特别重要,在减速企稳阶段,投资效率会变弱,但是既然刹车是刹不成倒车的,那么自住的盲目等待也没有什么效率,所以,这个阶段攻守平衡的置换换优永远好于莽撞的冲冲冲,纯投资行为应该只存在于高手和有富裕现金流的人提前布局和能够发现好货用时间换稀缺;

4.在因城施策分类调控的新局面下,二三四线城市和一线强二线城市的喷泉轮动时滞效应(结合课程理解)被拉长,所以,要分开看和分开思考,但,轮动课程告诉我们,轮下去容易轮上来很难,所以,如果你错过了布局就不要逆势向下向外围追涨,而各个地域的人要找到自己的节奏,本地的策略不变;

5.非道行高永远不要买入非70年物业,更不要莫名其妙的去看中租金而投资,一轮大行情之后租售比高的物业只能说明他的房价真的是很难很难涨,分母长期不涨才造就了好的租售比,但今天的中国还远没到投资租金的时候,不要买了一个万年不涨的物业低流动性烂在手里,那个租售比高也搞不过银行理财,有何意义,择机选物,善用杠杆,先吃房价为未来租金流布局才是正确节奏,切记入坑,切记切记;

6.记住这句话话: 限购的是说我东西好不给你买,所以你懂的!限售的是对自己没信心,不给卖,防止集中抛货,保护市场,所以你懂的!总是,里子不同,面子的目的都一样,保护市场!所以,未来价格大起大落可能性也不大,但流动性会有明显的不同,流动性会大起大落,所以,如果瞎买被埋个多少年,也就是失败;

7.今天的米课天天说,讲了shibor和企债指数的 动态分析和预判运用,是主课的补充,捕捉资金走势才是重要的事!请暗夜学员都要仔细听

 

#时局思索#2017.5.19

 

一辆飞驰中的油罐车屁股着火了,只有不断的保持前进速度才能让火不烧到油罐,但是速度太快了会翻车,没有速度又容易爆炸,如果你是司机你怎么办?

如果你设身处地的融入这个角色,现如今ZF很多矛盾的行为,你都会理解了

 

 #混沌之时#2017.5.8  

   

一转眼,金三银四已经过去了,回顾下连载2.25号的#局势#篇里所说的策略还是非常应景的,这个阶段刚需和投机要分开考量了,建议复习下,哦,对了,那篇里我还顺便对投行的同业们所发布的股市复苏论呸了一下,据说在过去一个月里,在股市里又亏了百分之几十的人也不少,你说,这钱是来的太容易还是太有钱,这很多人怎么就那么不拿钱到回事呢,又或者是无知者无畏的体现吗?

 

      米课天天说也变成了学员内部学习资料了,既然成了学员内部学习资料,就可以讲很多在广域领域内无法讲开的东西,因为当下又进入了政治敏感期,忝朝做投资首要就是讲政治,政府说讲(真)话的都闭嘴,那还是小心点,政府有政府的意图,只有保持大多数百姓是听话的,很多事才好办!上周天天说的“时滞效应(time lag)”建议多听几遍,要参透,后期二阶段课程更新的逻辑基础就是时滞效应,时滞效应 是做投资最重要也是最难把握的,甚至很多哲理也是时滞效应的体现,比如:你的今天是由你的昨天决定的,而你今天所做的一切讲左右未来。一阶段课程里的卡车举例就是形象化的彰显了时滞效应,但从知道到能准确预判还需要循序渐进的一步一步来,而投资本质其实就是一门慢慢精通掌握最优选择的行为学课程。

 

      从后台的学员提问,我也能感觉到有很多人是真真实实的快速成长的,他们能认知到帮助他们重塑正确的体系化决策思维模型才是最大的核心价值,人生是由无数选择题构成,总是选对占多数和总是选错占多数,就造就了不同的人生轨迹,很现实。而行为选择学是现代投资学里的核心价值,选择大于努力,方向对了奔跑才有意义!

但也有不少人是来找我的回答寻求安全感的,当然我也会悉心的在个案上帮助你分析,但我还是希望简单的拿到鱼之后还是需要潜心于修“渔”的,不然,你会始终被市场跌宕搞得心情波动巨大,而任何一个高手,都是心静如水的,因为看的清看的远走的对。

 

      当下楼市行情已是轮动下的惯性前冲行情了,分类调控下,刹车力道各有不同,但惯性前冲还是“前”冲的,只是滑行距离的问题,能滑多久还的看下半年资金面紧缩的持续状况和真实力道,比较国家也是两难的境地,所以,还是一贯的说法,刚需、置换改善就不存在选择的问题,买对货最重要,而投资投机讲究是效率,道行最重要,忌瞎买!这方面前面说的够多了,就不啰嗦了,楼市不是股市没有心电图,是一个长平缓走势,但慢反应对很多人来说就是最不利的事情。当下是一个个案各议的阶段,每个人的诉求、背景、资金(债务)状况、现金流、地域....不同,结论都不同,所以没法给出一致性的建议。那种xx地方还能买啊,xx地方你怎么看,这种简单化的问题还是不要问了,没有任何意义,同样的地方不同的人,结论可能南辕北辙。

 

      最后提一个现象:如轮动课程里提到的,一个大轮动到最后,那些后市被轮涨起来的下级城市,终将成为上级城市的“血袋子”反供上级城市的下一轮子弹,作为强二线的我如今身边不少人在办理深圳户口,也听说不少北方的人涌向深圳,似乎在狼群里有一个认知在越来越明显:帝都和魔都已经关闭了户口通道,深户还是一个最后的机会。深圳作为本轮率先启动又率先调控的城市,经过大半年的盘整夯实,在各种下级城市被轮涨上来以后的比价效应之下,似乎又显得越发可爱了,深圳自己的小伙伴们要注意了,外面很多狼带着钱,准备去了。所以深圳自己的刚需们,也许未来还有波动,但权衡利弊下,等待的机会成本一样不小就是了。

 

      最最后,欢迎暗夜老学员继续在暗夜英雄帖交作业,虽然你们含蓄喜欢私下交作业,但是还是多多共享你们的经验,可以帮助更多的人也是一种价值,不是吗:)

 

#微妙时刻切记入坑#2017.3.27

不要嫌我啰嗦,再次强调下

不要因为被限制了,焦躁情绪就无处发泄,被倒流进了不限领域!

商住是不能碰的,帝都对待商住出台的是史上最严措施,第一次对一个类别的房产剥离了金融属性(新房不得再对个人出售,存量二手再出售的下家除了满足一系列限购条件外需要全款!)这对于再流通是杀伤力巨大的。

 

不要听信中介也好,销售也好的花言巧语。国家卖地就是按商业买的,比起宅地少收了三五斗,不会让你小民最后占到这个便宜的,40年和70年必定有区别。过去十年,历来调控初期都会掀起商住热,那只是踏空资金的挤出效应,还从未见过有好结果的大范围例子,以往我说只有帝都应为需求实在旺盛而个案个议,现在,痛下狠手,也说明帝都的赶人决心之大!

课里说过,限制的才是好东西,至于怎么有技巧的拥有他,就得靠本事踩对周期了。但,至少,不要在不合时宜的季节送死。

 

 

暗夜米课的小伙伴看过来(2017.3.24)

 

每天回答很多小伙伴的问题,最近一些问题让我强烈感觉你们应该多复习复习这个章节,尤其是前两课!

还有多思考思考大卡车原理

11.jpg

#房市昨天今天明天#2017.3.23

今天转一个前辈大师的话(大半年没发话了):

16年初人禍

促使樓市空中加油

和十幾年前的美國

樓市救科網十分似

17年出口內需肯定弱

一定會走投資的老路

但願18後

不會證卷化

-----------------

我补充句:人祸(股灾)拉长了(楼市)昨天的美好,而明天也会很美好,但今天一定要确保不要上错车!

 

ps:请新人看文章之前把文前文后小字阅读三遍!谢谢

 

#房市中当前的处境# 2017.3.16

 

一、以往年轻身体好,发烧了用强力西药,管他头还是脚,一剂重药效果好,恢复的也很快!如今年纪大了,身体虚了,各处需求不一致了,怕是药重了身子骨吃不消,只能用中药保守治疗,头疼敷头脚疼敷脚,保守治疗,保守治疗的特点就是拖拉的时间特别长,虽然一时也治不好,但讲究的是个控制,只要控制了,至于卧床躺个多久就不管了。但,不好不坏的躺着躺久了,有时候也会拖死照顾的人!

二、不怕楼上扔靴子,扔一只留一只最讨厌!

三、上游筑笆,精准定向导流,顺水而下向下冲的时候很容易也很刺激,但未来逆水而上多半很难,8成人下去也许就回不来了!不过,是被安排好的阶段性任务,为国贡献,都光荣。

四、待保守治疗全身都治好了后,还是会轮回的。有时候节奏被拉长了超级慢速比节奏变化太快更难把握,节奏太快反应不急,节奏太慢,很多人长时间落于进退两难之境地。

#近期交易提示#2017.3.10

 

近期后台回答了很多问题,共性提示统一说下:

强力管控中的一线及强二线城市,只要你有本事能买到被压制下的倒挂(即房价低于周边同资源二手房)一手房,不要等,这是政策红利。

三四线城市的纯刚需,也不要等,你也等不起,国家就是要源源不断逼水下去,而且成效明显,根据课程选好房,若交房期长的一手仅凭新和预期就比周边同质资源次新二手贵很多的情况下选二手。

 

其它状况,就需要各案各议了,每个人所处的地域不同,自身的目标诉求不同,家庭资产状况现金流状况不同,都会不一样,混沌期需要个人专属最匹配自己的方案,不可一概而论。

学员后台,欢迎提问,请描述清晰,方可回答贴切

 

#两会数据看房市走势#2017.3.6

 

一直说,人嘴会骗人,数据最诚实,我们不听鬼话,只看数据

两会数据:

 

2017年中国经济增长预期目标为6.5%左右,在实际工作中争取更好结果(中国2016年经济增长目标为6.5-7%左右)

从去年6.5-7%的提法(去年实际6.7)到今年6.5左右的说法微妙改变,说明经济仍然未真正走稳,上峰心里没底,所以今年夜壶不可能被太无情抛弃

 

居民消费价格指数(CPI)涨幅控制目标为3%左右,赤字率按3%安排,

与去年大致相同,去年实际通胀2%多点,未达到3%,经济复苏不明显,滞胀态势依旧(中国房市吸水又不计入CPI功能使得滞胀粉饰的蛮好),3%的赤字率预算依旧是历史最高,代表政府依旧要以积极的财政政策来刺激经济,说白了,就是政府继续替老百姓花钱,各种基础建设项目投资继续开足马力上!

M2和社融增长12%,较16年下调1个百分点

微微一降很倾城的样子,实际上,因为GDP目标也略降,超发空间基本维持和2016几乎一样

总结一下:

经济不好,继续喝水,天仍未亮,夜壶难收,随时接尿!

 

依旧希望全民为国接杠杆,但希望的是三四线继续去库存,而一二线维持现状最好不上不下;

手法:一二线(强二线)继续用嘴恐吓,用行政死命摁住市场,不管搞出多大的市场扭曲,总之数据要维持住,舆论要控制住,大招没有小招成串,跟拍鼹鼠游戏似的,谁冒头我拍一下谁。

目的:把水(投资热情)逼到三四线,持续完成艰巨的去库存任务,以及拉动经济,目前已有初步成效,今年再来一年差不多就完成任务了

怎么做,暗夜米课的小伙伴们应该都看的很清晰了吧

#投资者要素# 2017.2.28

投资的终极就是驾驭玩转现金流、玩转杠杆;

现金流玩的转,一切负债都将计算进资产(负责仅指投资性负债);

现金流玩不转,一切资产都可能变负债;

本业为本,信誉为基础,踩对周期、选对资产是关键;

在财富分配转移的大道上,慢慢散步者慢慢死,跑的过快的方向不对的直接超度;

提高财商,明辨方向,把握节奏感

投资最重要的要素:周期、方向、节奏、杠杆

所有的知识技能归结到一个词,叫做“财商”

做生意,其实本质也一样!

否则你的劳动成果实际是成就了别人

最后附上一个夸赞,虽然一直有,但这个特别是我想做课程表达的东西想做到的东西,i_f29.gif,各位觉得有价值,我就有继续的动力,

本课程最终的蓝图是“财商教育”,所以,老学员也看到了,骨架其实就是财商教育的骨架,债、股、房、金、理财、借贷大全套都有涉及,房产只是细化的第一步。

不要忘记了,财商FQ(Financial Quotient)直译过来是“金融智商”

333333.jpg

ps:当事人不介意名字,故未剪裁

 

#局势# (2017.2.25)

 

       不论大年小年,3-5月金三银四都会萌动一下,周期起航年萌动过后是骚动,狂热年是暴动,调整年萌动之后回归静默,一切看政策引导,以及由此带来市场持续的人气能不能维持,而维持人气持续的唯一原因就是拥有财富效应光环以及由此形成的造梦空间。

一个市场不怕波动,怕的是无人关注,股市刚5000多点高位跌下来的时候虽然刚烈但依旧有无数关注,因此依旧有很多机会,但是后来在3000点左右300点盘盘盘盘盘了大半年了,倒是把气盘没了,关注的反而少了,特别好的机会也就少了。

       从股市、债市可以看出,本届要的就是个“稳”字当头,牛皮市是政策诉求!但,没有破就没有立,牛皮市其实是挺讨厌的。6、7、8月,明势,最终还得看十九大定调。

 

刚需刚改的等不起,毕竟有自住需求;

纯投机的也莫冲动,毕竟有效率追求;

现金流极其充沛的不谈,最强无敌有钱人;

       现金流极其紧绷的也不谈,这里面又分三六九,老司机们都是经历过穿越牛熊的,表面看似夸张背后其实风控老道,加之一手好货,看似危险实则安全的很;新司机们,靠的就是个胆,买定离手赌大小,赌性用在押注楼市上也比押注在其他上好的多,就赌中央就是离不开房地产这个夜壶,只是每个人承压的能力不一样,评估好自己就好了,不然手里的货没有流动性,现金流又转不过来的时候也蛮难受的。

 

       最后提一句,新媒介时代形成了很多以房为友的特殊群体-房群,房群的氛围和广域氛围还是不太一样的,未来究竟谁带动谁谁拉动谁依旧是取决于未来半年房市有无明显的财富效应,还取决于债市、股市会不会起一波财富效应行情来吸气。

 

       前天会议投行分析师大数据分析经济有复苏征兆,恩,微信留言很多人理解恐怕有偏差,大天朝经济真复苏了,就意味着天亮了,夜壶就又要被收起来了!但是,投行嘛,都要为引领股市说话的,哪里那么容易跨越滞胀,我才不信,松松紧紧紧紧松松玩平衡,只能是当下政府的选择。滞胀期是最混沌的,继续宽松刺激经济就“胀(恶性通胀)”了,太严厉紧缩去杠杆去产能就“滞(经济停滞)”了。

平衡玩的好,可以最快的通过衰退期来到复苏期,平衡玩不好就会很深的跌入衰退期。

       不仅是天朝,全球都不怎么样,相比较之,天朝算好的!主流专业人士为高净值做全球资产配置时都在趋于保守和减配。12月写过文章提过黄金的战略性增配,体现是一种防御性配置,当下也涨了不少,至于未来还得看欧美是增长盖过危力还是增长暴露危机,直肠子特朗普,蛮可爱。

 

任何阶段都能捡到宝,关键看你行不行(2017.2.22)

任何时候,都可以找到不对称下的优惠资源或是阶段性机会,在忝朝的强力扭曲市场里随处可见;

 

当下,用嘴调控(行政命令调控),靠数据调控(压制新楼盘价格或压制开盘),用计划经济手段强力打压“数字”,实质性收水手段,除了各种小打小闹,没看见太多;

 

但,水还是那么多,封了一手贷,市场经济又不好(不敢放给小微企业),银行也要为了利润找生路;

 

于是乎,各个行充分把各种信用贷、抵押贷产品,纷纷改造成了“类房贷产品”,大力开拓第二战场,银行也要吃饭!

 

所以,我们看到:很多信用贷、房产抵押贷,变的极其好用!各种一押(无贷款抵押)产品层出不穷,甚至二押(有贷款,余量或升值部分贷出来)信贷产品都开始重出江湖,贷款时间、方式选择上也宽泛的多,甚至有30年等额本息的类房贷产品,利率也上浮不是太多;

 

同时,审核标准要求大幅度下降,以前只有公职单位才能申请的,现在行业已经拓展了很宽很宽了!

所以,当下是一个“补充弹药库”的好机会,过去你申请不到的(信贷)好货,现在可以申请的到了,如果贵城市金融比较活跃,请多去了解,尽可能多的把好产品都请申请授信(授信懂吧),为再次光荣备足弹药和支撑,不然过了这个店,就又没这个货了,或是难度代价就又大了。

 

当然,这里面最重要的重点:一个你懂什么是好(信贷)产品,不要搞了一把“高”利贷还沾沾自喜,要的是把以前搞不到的低息真实利率的产品搞到,把主课程第一阶段最后一章好好看几遍,尤其是这一章的最后一课“利率的游戏”!

 

第二个重点你也看出来了,如果没有好工作,靠的就是“房”,没有个好房,未来大多数机会跟你没有啥关系,对做生意的你来说能有低息融资机会是不是很重要呢?没有房,只有高利贷等着你,缺钱借高利贷,基本就是挂了一条路了。还记得我课程里说过的吧,房子就是你未来最大的融资机器,未来别扯啥,就认房!没房没人理!就这么残酷。

 

冬眠的都起床了

最后附上小诗一首:

 

关闸不关水,自有出水处限住一手贷,还有抵押贷央妈软加价,商行硬创新信用类房贷,雨后似春笋和你有无关,还靠有无房漫漫长夜未见明,夜壶虽骚不能弃来弃不能  

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刚需不待、纯投不冲、改善换好、行正不逆--2017年1季度原则

前天听闻一个朋友说他的一个亲戚,前半生一直觉得中国的房价不合理,坚持不买房,并把孩子送出国外留学;

然,前年,孩子还是回来了(外面想留下来也不易),又忍,忍到去年下半年,居然觉悟了,用一辈子的积蓄600万全款给孩子买了套房.....

      我们金融人听来,这就是一个经典的财富被转移的案子,一个勤劳节俭的人,一辈子的财富就这么被转移走了,如果当初,这个当初也不用太远,把孩子送出去的时候就用一两百万贷款买个对的房子,也许此时此刻他用不着耗尽一生积蓄,自己的600万还在不说,可能还多出了600万!

 

      能积累600万的说明还是比较有本事的,可惜退后后一下全没了,不知道这个落差造成的空洞感有多大,自己的养老品质也无法保障,更不知孩子接受了全款购房支持,没了压力就没了动力,同时错失了数次折扣房贷-这个国家给与小民最大的可能也是唯一的抵御真实通胀的红利工具!

 

      国人普遍缺乏能适应现代真实经济逻辑的财商,所以,财富的分配是极其不公平的,从古到今,地权房产都是权层转移财富的重要手段,你不买对房,社会经济发展成就有多大,就跟你没啥关系,最多一点点关系,就好比你在地域社会原始股的时候不认购,但你却在努力为这项事业发挥你的青春,等到到辉煌了,你会发现没有一个地权,这一切都跟你没啥关系,逼到你不得不买的时候,你相当于用一生的积蓄为发展买单,最后将一生的积蓄通过一笔房产买卖还给社会或者那些早早的拥有原始地权股的人,那么你的财富就被分配了!

 

      所以,如果今天你依旧不重视,金融财商教育跟进社会真实而残酷的逻辑,再过十年不要抱怨社会抛弃你。

      而,你也不要以为买买买就是对的,开头的这个主人公为啥憋到去年下半年阶段性最高峰的时候憋不住了呢,一个土豪咨询我手里有十几套XX园的别墅,这几年既远远跑输大市,又出不掉,如何是好。

 

      除了智商,情商和财商都是非常重要甚至更加重要的商数。

      能驾驭经济周期,你就是脚踏风火轮,配合驾驭现金流有效负债技能,所有的负债都会是你的有效资产,若不能驾驭现金流管理技能,有可能所有的资产都会变成负债。 

 

      最后随意说两句,上篇已经告诉各位处于经济周期的阶段了,所以国家的战术以及必须选择的战术就是玩平衡,在货币和杠杆之间摇摆,既不会发刺激大招也不太会发遏制大招,至于怎么摇摆取决于动态经济数据,所以一切标题党的文章就不要过多的去在意,在意自己如何应对是关键,马上金三银四小阳春来了,不管下半年怎么走,是真回暖还是回光返照,总之小杨春还是是春一下的,但总体还是以稳字为主,“稳”也是国家的目的,而长期波动盘整对于刚需刚改等待的机会成本更大,毕竟你是要用的(还是那句话:住的舒适也是一种价格),长期盘整对于纯投资来说是不利的,因为毕竟你要的是大涨幅度,否则不能覆盖你的资金成本和机会成本就没有效率!

 

     那么简单一句话就是:刚需不待、纯投不冲、改善换好、行正不逆!

     混沌期最最重要的就是比拼眼光,专业值就是赚钱或护钱能力值。经历过去一轮大洗礼以及依托互联网传播,全民民智开启,你若再原地踏步,那拉下的距离就会越来越大。2017年既有可能是炸弹年也有可能是红包年,真正做到以我为主攻守兼备,相机行事才是王道!热衷于搞长期预测会怎么怎么样的都是扯淡的跳大仙。

 

     最好的投资第一步依旧是:投资自己!

     一起要资产不要库存,加油!

 

随笔2.18

 

课程更新的帖单列出去了,恢复版面,年载在2017年里继续更新!

      首先是补一篇时评,是我于2016.12.13号左右写的,目的是对2016呈上对2017启下,总结了很多东西,但是因为疏漏在别的地方发了以后忘记同步到连载了,为了保持连载的完整性特此补一下,没看过的可以回顾一下(下一篇段落),顺便对应一下这两个月来的走势如何,看过的也可以复习一下,多看几遍没有错的。

 

      还是那句话,忝朝不是完全自由市场经济,有不好有好,如果你懂,在忝朝,码清市场走势还是一件蛮愉快的事情,而且吃瓜群众基础庞大,割取情绪溢价也是一件蛮容易的事情,那篇帖子里说过,28原则,在忝朝也许是2%赚98%,所以那2%会多么有钱,所以要力争站在少数人的队伍里,但你也不要力争去当2%了,当个20%靠自己本事吃饭的就已经很好的,从股神徐翔落幕到华丽丽变股神的小燕子背后的明天系曝光,再到历史上的巨富胡雪岩,你要知道忝朝的那2%里的特牛的神多半其实是“白手套”身份,你也不要羡慕他们,凡事都是有代价的。

 

      在后台学员问答里,尤其是在新课程问答里,看到各位伙伴的提问水平越来越高了,从一开始只会问问题,问怎么办,到现在很多伙伴已经能够描述出自己对于形势研判的分析和逻辑的,模式已经从暗夜老师我应该怎么办,到说一大段分析然后问暗夜老师我说的对吗?这种成长真实让人兴奋,因为大多数还说的蛮好的,但,距离一个分析高手还是需要更多的实践和学习

 

      比如说,开年央行的一系列货币调控手段,被媒体硬生生的用以“加息”冠名是明显不对的,很多小伙伴也明显受到影响,用加息来研判趋势,SLF\MLF(常备信贷便利\中期信贷便利)等货币调节工具其实是一种非常软的调控手段,而升准加息、降准降息是一种非常“硬”的手段,类似于一刀切全局调,调完不再调就一直维持在这个码率上,是一种不可随意进退的手段,而SLF\MLF等类似于通过调节放给商业银行的钱的成本去引导商业银行对信贷的松紧态度,你成本高自然对商品定价就会有预期提升的动力,简单的可以理解为通过调整原材料价格去指导商品价格,而不是直接调整商品价格,此处的商品价格就是钱的贵贱。当前,经济依旧不好,所谓滞胀期政府要不断平衡滞和胀,既不能太大力的收缩(避免了通胀却打击了经济可能引起刚烈下挫引发硬着陆从而让衰退期漫长),也不能一味刺激(给经济打吗啡,但引发通胀),所以,滞胀期一直是政府最头痛的时刻,所以我们看到的是本届政府很喜欢用这些中短期货币工具松松紧紧的不停折腾,而我们也要动态去分析跟踪市场,市场经济未起,不会硬收缩,银行也要吃饭,他现在还是不敢把钱贷给中小企业,居民信贷依旧是比较安全的领域(中国人还是很老实的,加上中国没有个人破产保护),所以,政策上限制了房贷的规模,但我们也看到了各家银行最近层出不穷的房产抵押贷款品种,而且利率还都不错,因而还是那句话,政府想指导银行,但银行也要根据自己的需求选择市场,银行也要吃饭!

 

     那么,对于房地产这只夜壶(不懂的搜索任大炮夜壶论)已经过了最需要它的时候,憋了一大泡尿已经释放了,但夜还没过没有天亮(经济复苏),因而既没那么那么的迫切需要,所以姿态上态度上有变化了,但也不能完全就不需要不依靠它,还的看你是能憋着不喝水还是喝水继续憋尿,所以大的局面是从宽松趋于中性的,而且也许盘整是一个挺长的过程,但自己有能力又何惧,准确估值精选资产,踩准节奏优化调配,即便外面风雪连天也侵扰不了内部风花雪月独温暖,越是在混沌期里越是需要拥有能够估值择物明辨方向的慧眼,方能安保我们的资产。很多伙伴已经上路了,接下来从何从静态分析思维转变强化位“动态”前置思维模式是继续努力的方向!

 

传说华佗有两个哥哥,大哥与二哥也都是医生,但都默默无闻。

人们只是知道华佗的医术很高明,因为他总是能救人于危难之中

一次一个人夸华佗是他们兄弟当中医术最高明的时候,华佗说其实不然:大哥总是在别人还没有感觉到病痛的时候就能发现病因并预防,从而病人全无感觉。二哥总是在别人稍有病状的时候就能认准病因并加以治疗,从而病人没有感觉到大疾。自己则是在病已经发展严重时才发觉和医治,所以才获得医术高明的称号,其实医术最高明的应是大哥

 

 

股债汇三杀之下投资何去何从(股、债、房、金)(2016.12.13)

      一般来说,债券的敌人有两个,一个是通胀,一个是经济高速增长。在良好的局面下,因为经济的高速增长使得资本市场一片火热欣欣向荣,因而股市的赚钱效应远远大于债市。同时因为经济高速增长,可能引发过热的可能性从而使得有通胀的压力预期,而通胀会使得利率有上行的压力从而压制债券本身的价格。因此在正常良好的局面下,一般债券和股市,不会同上同下。而近几年来,我们屡屡看到,要么是股债商品齐上涨,要么就是我们最近看到的股债双杀甚至是股灾汇三杀,皆因为08次贷危机之后全球货币政策调控用到的极致所致。

 

     过度的流动性宽松必然使得水不再依序泽被,而是全面泛滥,资金脱实向虚在各个金融端空转,因而在过去时常看见股债商品市场全面上涨或轮番上涨。而跟抗生素用多了效用会下降一样,货币政策的效力正在骤减,同时全球货币的源头,美国,不论是真正的复苏了,还是营造出强劲的假象以吸引全球资金回流,总之这个通过管子插到无数水塘的中央水塘抽水泵开启了。因而股债双杀乃至股债汇三杀依旧是一种货币现象,货币紧缩的现象。

     

     拉近说,经济依旧低迷,大宗狂飙,通胀抬头,之下的股债双杀是滞胀期的显著特征,对应的经济季节跟当下实际季节类似,所以防御是最佳策略,做好流动性管理,现金类资产收益会持续走高,如果投资能力不是很强,暂时冬歇是较佳选择,回避带有债性的投资标的,p2p、货币基金、非标理财等,而带有信誉担保银行自身发行的理财产品实际利率会走高,建议选择40天左右的短期,以防后期继续走高,当然,如果在年末碰到一些银行发行的较高点的抢钱产品,可以介入锁定长期,但依旧不建议太长,因为冬歇期的后半程,是打劫的最好的时间段。此前无论是在狂热期叠加了过高杠杆的狂热投资者们,还是那些不合时宜的时间段拿的地王的融资成本和融资规模过大的开发商们,这个冬天都不太好过。他们不好过就是我们的机会,前提是如果你是走在正确的节奏上。所以此时此刻,钱在对的地方继续增值,你不能在歇着,锁定目标资产,密切监控,等带血的筹码出来,如果明年上半年没有明显的货币政策转向的话!同样,不再大放水,股市未来一段也不会有大行情,放弃不切实际的幻想,珍惜筹码,滞胀期股市不是好玩的地方,除非你能力超群。

 

     黄金,已经阶段性跌回合理的价值区间,安全边际很强,虽然我一直很不喜欢黄金,但必要时期作为储备资产配置也是不错的选择,但不是流动性不佳的实物金更不能是溢价的首饰金!(最简单的就是操作黄金ETF)

 

     最后说一说房子,了解我的人都知道我对于节奏是最最看中的,势、道、术里,势最重要,大方向对了,道和术的努力才有价值,所谓选择比努力更重要。很多人玩儿到最后本末倒置,一味研究术的东西而不依势而为,只能说方向反了跑的越快死的越快。

     “逢三退一,退一进三”讲究的就是势和道:依势而舞在风起时猛加杠杆猛吃货,看似勇猛,实际上风险并不大,此时此刻,很多人还在慌乱中,或者在沉睡中,遍地是冬天之后的黄金机会,再大的杠杆也会因为随之而来的主升浪使得资产价格本身的上涨迅速地降低资产负债率,同时使得你的成本迅速脱离市场实际价格,从而获得流动性保障,过去一轮这个时间段显然发生在2014年的四季度到2015年的四季度(不同城市轮动周期可能有半年到一年的前后差异)!2016年一季度再暴涨一轮之后,介于楼市并不是线性上涨态势,往往是梯级跳涨,边际效率和安全边际渐失去,虽然暴涨过后,群情持续激昂,但货币支撑已到达一个临界点,所有人都在囤货,kfs在捂盘,偶尔发生的个例无量高价依旧在燃烧市场,但无量锚定没有坚固的实际支撑,只有情绪支撑(沫沫),当你的身边无数的人都成了狂热分子,阿猫阿狗也能出来充大仙时,你能不能保持一个清醒的头脑?别开玩笑了,当然不能,人性如此,历史上很多大师级人物最后还不是死了,所以,控制人性的唯一办法就是规则,在该打光子弹的时候,打光手上的每一颗子弹,在群情激昂,你无法控制自己的情绪的时候,你也没有给你zuo的资金,不是挺好,被动型冷静法则!而此时此刻,正是你调仓换位,重新去积累资金的最好的时间,过去半年里我写过很多文章让你优化置换资产,注重资产质量,9月里我写过很多篇提示调控风险的博文,但,那时,你若是踏空了春天,在盛夏秋老虎之际,你跟难听进去,此时钱在你手中是烫手的,各种魔幻的借贷之术好似圣经,各种带你发财带你团购的雷锋围绕你的左右(优质必稀缺、越对越稀缺的原理决定了投资界不可能长存团购性投资机会,团购显示不稀缺,狂热仍有团购机会的就证明实际价值支撑有缺陷,怡红院挑到最后还有的姑娘多半实际长的不怎么样,只不过欲望难忍好货又被挑光了,一旦欲望情绪没了或是红牌整体回归,很快丧失流动性)……这些都会让你陷入恶性循环,冬天,你会很难受!逢三退一,就是在最狂热的时期,别人都在疯狂的买烂货,而这个时候你就可以以比较高的情绪溢价把你手上最烂的那个货或者最熟透了的那个货出掉,从而回笼资金,那么你就是随之而来冬天里的猎人!而做反了的人,该买时不买,不该买时狂加杠杆瞎买,那么冬天为了活命,手里生货烂货出不掉,就只有被迫割肉出好货(猎人的猎物),长期下来货越攒越烂,而作对节奏的人手里的货越来越好,分化差距未来是这么拉开的,二八法则永长存!投资界永远是20%人最终赚了80%人的钱,所以金字塔型是最终分层状态!当下,虽然此时此刻已过了资产调配的最佳时期,但若你还能蒙给最后的傻白甜还是出了不良资产的好,过一个冬季效率为必有高,但好资产需要长持不要轻易出了,因为房地产的交易成本大,优质区域又一般走的是楼梯线不是波浪线,那点波动空间很难覆盖你的交易成本,所以不要轻易T,当心T飞了!

      我们要选对优质区域,盯紧你的猎物,当机会出来时,你要有资金上,错过一轮的刚需们,睁大了眼睛不能再睡去了。明年,机会与风险并存,一定很好玩,关键是你的知识储备准备充分了吗?估值选货、择机选时需要一个系统性体系思维,2017年,我们继续玩吧!而最最重要的前提却是:不能失误,要资产不要接库存,现如今改正错误是很难的,最好就是不要犯(大)错误。

 

-----------《未完待续》---------

 

注:根据小伙伴的建议,连载目前会把最新的更新置顶放置,以便于追连载的小伙伴们不需要每次都拉好长,新伙伴可以依时间轴阅读,经济环境变化无常,所以看过往时务必对应时间点,学习思考逻辑分析逻辑,当然了,再啰嗦一下,如开头提示,对于零基础的金融小白们,不经过课程系统化学习,自然是看起来有些难度的,比较金融分析时评在有限的篇幅里,基于严谨性,是不能像小说那么通俗的,在课程里,可以有充分的篇幅展开叙述,而且从留言里的精彩回复以及后台的问题越来越可以看出,暗夜米课的学员伙伴们越来越优秀了!我们并肩前行。

 

个人微信: ianye30   验证:连载

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不忘初心,敬畏市场,攻守兼备,方的长久(5.6开篇)

 

最近互联网上最火热的话题无疑是魏则西之死事件所引发的全民声讨百度、全媒吊打百度(你以为我上来就要讲房子?),似乎一时间百度成了万恶之源,百度恶不恶?百度当然恶,但当让你看到南方某大纸媒一边头版头条鞭打百度,一边相邻整版给了某男科医院广告时,你也就不要太义愤填膺了,无非是同根相煎而已!

 

商业资本时代,理性来说有几个媒体能抗拒的了莆田系的撒钱攻势呢?只是他找不找你而已!君不见央视也抗拒不了e租宝。媒体是通路,加速了传播放大了影响,但恶在根源,这背后的源头本质问题其实就一句话:一个民生刚需领域,你要么就彻底国有垄断化、要么就彻底公平市场化,名为开放实为垄断、垄断下的开放最可怕,权力寻租是无可避免的。但,知道了又怎样,你有本事改变的了吗?既然我们改变不了游戏规则,那么个体最优化选择即是速度改变自己去适应这个游戏,去识别这个游戏。

 

骗子总是喜欢在不可证伪领域大做文章,同样人们也喜欢在既不懂又不可证伪领域里穷尽尝试、至死方休,因为不可证伪性会给人以无限希望、无限想象力,想象力这个东西绝对是个好东西,他会让一个人莫名其妙的从无知一步跨越到无比自信,哪怕这条路的终点通过慎密的逻辑推导大概率是地狱,他脑海里浮现的却是一定是天堂,因为人类的天性总是想象美好(这也是人们习惯性忽视风控的根源),而路边的阶段性风景也许还真的不错,在这种自我强化下,任何理性的声音都会被有选择的过滤,而遗憾的是,你没法向他证违,只有等行至终点看到那牛鬼蛇神、血海地狱,则为时已晚<最深刻的往事是49年前后的社会精英之选到文ge为终>。古语精炼,这些逻辑其实自古有之:外面的月亮总是圆的、不见棺材不掉泪、不到黄河心不死。不可证伪两大领域:一个就是魏则西遭遇的医治疑难杂症领域;另一个就是所有人都逃不掉的投资领域(你以为你不投资就能逃得掉吗?太天真了!被通胀稀释掉的财富即视为被动亏损)

 

在这个不可证伪的投资领域,不投资等死,瞎投资找死,还有一堆各有心思目的(赚佣金)的砖家也好、经纪人也好、看钱媒体也好、市场一致性情绪也好…都可能把你导向歧途。而金融体系化知识的力量才能让你在迷雾中始终明晰方向,驾驭情绪,只有理性战胜感性的人才能在这投资游戏世界中更好的活着!

 

 

强弩之末  化攻为守 弃弱择强  要资产不要库存  -  债务杠杆传导逻辑兼2016年中后市展望及评策(5.25更新)

 

“一鼓作气,再而衰,三而竭!”这句历史典故而来短句的想必大家都已经耳熟能详了,它出自于《左传?庄公十年》 的《曹刿论战》讲述了著名军事理论家曹刿在齐鲁长勺之战中,和鲁庄公同乘一辆战车亲赴沙场进行战中有效战略指导(论实干专家和嘴皮子砖家的区别),充分展现了战争中如何正确运用战略防御原则-“取信于民”(信用)是根基,摸清情绪周期是关键,精准实施“敌强我避”“敌疲我打”“敌乱我追”的正确方针,精准把握反攻和追击的有利时机,最终实现以小敌大,以弱胜强,击退强大的齐军经典战例,名留千史!

 

而普通个人投资者置于资本市场大浪中,亦如沧海一粟,无比渺小,个人无法撼动影响市场,个人只能顺应市场、预判大势,从而捕捉那迷雾渐开前那一瞬间的战机全力一搏,而当正面战场拉开,趋势明朗,金权势力觉醒时,资本会迅速推高价码、权力会使得好货的“购买权”非常稀缺珍贵甚至需要等权或等钱的对等交换。但虚虚实实的财富效应伴随着疯狂的情绪正反馈每天都在刺激一般投资人的肾上腺素,尤其是前期踏空的人,焦虑、恐慌、贪婪,慢慢的让理性成为奢侈品!于是乎,我们今天看到在本轮房地产历经2014年930之变之后20个月的上涨周期后,情绪达到了白热化,一堆一堆的人在好货无望的现实下,正在疯抢曾经无人问津的“库存品”,也好,国家的目的实现了。 

 

需要特别说明的是,强弩之末也是会继续向前飞的,只是进攻效率在不断衰减,在它真正掉落之前,谁也不敢亲自去试试这劲道究竟还剩下多少,所以有句名言叫做泡沫破灭之前谁都不知道有没有泡沫,嗯,对,这是美联储在位时间最长的金融沙皇格林斯潘格老说的。而我们并不需要去成天猜测泡沫什么时候破,格老都没有这个本事,你更没有这个本事!所以,那些成天踏空喊空的也是很无聊的。我们要做的是:不盲多不盲空,理性分析市场内在逻辑,正确的时机做正确的事情,力争攻守平衡下依据走势分析趋势决定全攻还是全守间切换,在市场狂热时避其锋芒手持(已经升值一轮的)优质资产回租积蓄力量乃至逢三退一,在市场迷离时找准机会,全力一击!始终用防守的心态做进攻,不断优化资产配置,因为你要明白,今天的中国真的不缺房子,缺的是好房子,你要做的是在风还在时找准时机占位子! (上)<未完待续> 

 

强弩之末  化攻为守 弃弱择强  要资产不要库存  -  债务杠杆传导逻辑兼2016年中后市展望及评策(上)(5.27更新)

 

这一轮的地产行情和之前几轮有个明显的不同,它的起始有个背景口号叫做“去库存”,什么叫“库存”,为什么要号召“去”库存,为什么本轮城市之间的结构化差异行情如此明显?都是要细致思考的。 ?工业革命拉开了人类生产效率化大跃进,曾经几年甚至十几年几十年才能劳动创造的增量财富在各种发明创造下(从机器一直到互联网),以更快的速度被创造出来,不用想太大,就想想你自己,以往置办一个家需要东奔西跑跑各种大卖场挑选、比价、购置,今天也许在家点点鼠标就能完成挑选、比价;以往了解、学习一个你不熟悉的领域,需要查阅很多资料,自己摸索,不断失败总结,今天Google、baidu、米课一下分分秒秒获得n多经验和成功模式教导…

 

 一个正常市场经济发展的逻辑是: 

起始:市场潜在巨大需求-企业发现需求创造供给,生产满足需求-企业为了追逐利润不断借助科技扩大生产规模。这里面借助的科技除了我们所知道的科技,还有金融的力量,杠杆的力量加速了规模化之路。企业可以获得更低的成本更高的利润,国家可以解决更多的就业(更好的GDP),劳动者可以分享更多的收入,一切欣欣向荣!而伴随规模,企业杠杆越加越大,但只要销售通常现金流充裕,好似也不是什么问题。

 

中期:但人们的某种需求一定时期内是有上限的,总有一个临界点让供给大于需求(你不可能因为牛奶便宜就一天喝一桶),于是乎,就产生了产能过剩,产能过程是危机根源之一,过量过气的货品卖不掉,企业就回不了款,还不了债就面临崩盘,但又不能轻易认输,为了自救还要继续创新接着干(我们这里是为了保就业还要接着干,生产线不能停),这就需要新的资金去解救沉淀债务,于是企业债务不管是主动还是被动的,总是企业债务杠杆不断加大<根据海通证券研究报告显示,当前的全球债务结构里企业部门负债率最高:全球均值约90%,欧元区略高,14年末达到103%。各国差异有限,其中我国企业部门负债率高达156%,位列居前,企业高负债压力凸显。>

 

那么这个死循环只能通过往居民头上转移杠杆来解决:刺激居民扩大消费,超额消费,甚至负债消费,鼓励居民扩大信贷消费来解决产能过剩,而一片欣欣向荣的市场中,居民会高估自己未来现金流增长的能力和过度自信于狂热季里的投资收益能力,于是乎杠杆在居民层面不断加大!

 

晚期:问题在于居民的扩大消费依旧有上限(你就是有钱拿牛奶洗澡也不能一天洗几次),而即便房产由于在二手交易中并不创造增量财富,一手普遍新增需求也会伴随市场存量的需求不断得到满足而越来越少,居民杠杆易加难减,同样会到达一个极值后被迫归位,产能在突破这个极值后的过剩毫无疑问的会引爆债务危机(如次贷危机),这个时候国家就要站出来,接杠杆还是不接杠杆,正确而痛苦的方式是不接,让资产负债表自主爆破式清零从而换得经济新生(西方曾经的经融危机政党轮换、东方曾经的改朝换代唐宋明清都是矛盾清零的逻辑),但历史也证明了不接会造成无法估测的恐慌性爆破,负反馈的力量是毁灭性的,现代文明所不能承受的,凯尔斯之后,政府普遍愿意接过杠杆继续续命,但政府接过杠杆,除了全球货币美元的美国可以转移杠杆,其他只能自我承受,货币贬值,把债务以通胀税的方式再重新平摊到每一个国民头上,所以哪国人多哪国能量大。

 

综上所述一般来说债务杠杆的传导规律顺序是企业-居民-政府!

 

而我国特有的宏观经济指导下的市场经济,使得我们一开始债务产生的源头就是政府及政府引领下的企业,早期集中力量办大事的逻辑虽然非常好的帮助我们实现了经济腾飞,效率效率效率方面无与伦比,但资金错配的问题非常容易发生,事实上我们也飞快的来到了产能过剩的境地,对接西方在企业向居民转移杠杆的过程中,我们迅速的担当起了世界加工厂的重任,但世界加工厂最大的危机就是世界人民也买不动了时,你卖给谁?目前中国以156%的企业负债率居全球首位(剔除四个金融主导小国),而中国的政府负债率虽然看似不算最高,但基于政府和国企、地方融资平台之间不清不楚的关系,实际真实数据依旧是个谜,显然我们唯一可以转移债务杠杆,换得续命空间的地方就是中国拥有高储蓄、低负债,曾经勤劳而朴实不知杠杆为何物、追求无债一身轻的居民们,在这个领域,我们的整体负债率确实很低还有很大空间(人多确实力量大!)

 

所以我们当下的债务转移逻辑应该是 企业-政府-居民!

 

 

强弩之末  化攻为守 弃弱择强  要资产不要库存  -  债务杠杆传导逻辑兼2016年中后市展望及评策(下)(5.28更新)

 

那么当你知道所处的阶段下,就应该理解我们标题所述的阶段策略:强弩之末,化攻为守,弃弱择强,要资产不要库存!

在这场债务转移的过程中,首先你得明白中国的房子整体已经进入过剩阶段,中国不缺好房子,就好比中国不缺未婚男人一样,整体是供大于求的。但,不缺男人不代表不缺好男人,所以当下所呈现的依旧是好女一片,一男(好男)难求,好男好难!所以,什么是房子什么是好房子,你得要能分得清!

 

中国房价的本质是是通过好房获得对城市/区域发展红利的资源分配权,以及对通胀税的对冲,后者也是基于前者。你要明白你买的是个分配权,这个分配权不是什么房子都有资格有的,分配权不强的房产就是个消费品,过剩的消费品就是库存。所以,你会不会评估在未来至关重要!

 

周期的把握,在于你是高效还是低效,即便选对了房在国家货币周期、调控周期的不同时段买入的效率基于这么大头寸,效率差异是极大的,比如你十八个月前买的和今天买的,效率差阶段性很远。所以,你能不能读懂波段周期至关重要!风起时站好风口,而不是在狂风暴雨中瞎窜!今天,很多人的行为显然属于瞎窜!

 

学会预判后市,投资要学会看远方而不是眼前,下一步趋势是什么,国家下一步想干什么能干什么,货币政策的预判至关重要,大水行情,踏浪前行,但不要迎浪而上。

 

今天,如果你还在买入,如果不是因为你的现金收入能力太过强悍,那么只能说明你没有把握昨天,所以在今天跳动着骚动的心,捧着烫手的钱,没了方向!不管怎样如果瞎买不如忍耐,好货如今是权力的游戏,如果你没法买到好货却被逼去了去“库存”瞎买货,那么感谢你为国家转移了债务杠杆消化了“库存”,你可能将用下半辈子的全部劳动力来为国消杠杆。

 

大戏高潮还要推销组团能搞到的大概率是库存不是资产!天下永远没有好事砸中你,好事都是要争取的。要不然拼眼光,要不然拼关系。

 

今天我唯一觉得正确的买入行为是高位资产优化置换,但这并不容易。错误的时间想做对事本就是高难度!那么对的时间呢,争取下次你比别人醒的早一些。

 

对于刚需自住,只能说在强势城市/区域,等待的机会成本也很大,尽量去买你生活圈范围内力所能及的强区域、强资产,即便未来遇见可能性波动,你实现了居住功能回报,也就无所谓了,强城市长期依旧看好,王权逻辑很难改变,牢牢记住拥有资源分配权、货币承载力的房才配叫资产。而弱城市,房产的金融属性正在逝去,更要选择强势区域满足居住性改善需求。强区域指既有资源兑现中又仍然有发展蓝图的地方,政务、金融、三产、教育....都是印记。

 

理想很丰满,现实很骨感!透过现象看本质,分析供需关系及趋势依旧是所有估价的本质核心,不要被迷惑了双眼接了烂资产--评6.3国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》新政 (6.10更新)

 

北京6月3日晚间,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,意见中出台了一系列针对商业物业的利好政策,那么是不是商业房就会因此迎来春天,是不是有更好的投资机会呢?最近很多小伙伴提出此类问题。

 

首先说结论:如本节标题,国家本次试图打通购租并举市场,通过供给侧改革,主要意图还是加快房地产行业的去库存。既然是库存,基于你对之前文章的理解,那么大多数还是烂货,所以才要通过改革增加“卖点”提升吸引力,不要一冲动接库存依旧是主旨!

 

我们从文中摘录逐条分析对市场的影响力:

 

1. 税收优惠是否会冲击居民租赁市场,通过税优来降低租金,从而提升租赁需求降低购房需求,从而最终降低房价?

答:不会!首先税优政策对居民租赁市场无效,中国有完善的税收制度却仍旧未完善税收登记征收监管手段,所以居民租赁市场基本都是现金交易,无从追踪,当前无从征缴税收,说简单点就是居民租赁市场本来就不交税,所以租赁税优对这块市场无效。除非租赁市场的交易登记制度完善起来(很难实现,房东、房客没有特殊需求时都不会去开票交易的)!

对于不允许房东“没有合理理由”不得随意涨价这一条就更扯淡了。找个看似合理的理由很难吗?

 

2. 税收优惠是否会冲击企业运营化的包租分割租赁长租公寓市场,通过税优来降低租金,从而提升租赁需求降低购房需求,从而最终降低房价?

答:不会!价格由市场供需决定,不由成本决定,供不应求时,任何成本减低都会转化为企业利润,供大于求时,不会因为这些优惠就改变市场看法和需求。说的简单点,有价值的就是有价值(地段),没价值的还是没价值,有价值的不会降价,没价值的也不会立刻翻身;但对,经营这块的包租企业确实实质性利好,从此一个灰色领域开始走上阳光大道,有了政策指引和税优,成了朝阳行业;

 

3. 开发商是否如意见中国家所希望的那样,把不好卖或作死的商业库存自我经营获得租金呢?

答:通过大量的走访,发现开发商才没那个兴趣!作为资金密集型,开发商需要的是高周转,租售比较低的当下寄希望于开发商变包租公是不现实的。但,租房新政着力于将一些滞销的商住项目通过政策优惠引导专业租赁改造经营后,通过租金流赋予这些滞销房产更多的金融属性,kfs的小九九是把烂资产通过结合专业包租公司进行管理出租后取得租金流回报把这些滞销房包装成包租金融产品用利益回报(如包租收益6%、8%等等)增加易销性。但,这个投资的背后你还是要看背后的物业本质和经营能力的稳定性和成长性,盲目投资此类产品,依旧是风险重重,一旦后期经营不佳,收益将无从而来,同时,房产物业一旦被市场证实为烂资产,将瞬间丧失流动性,割肉都割不掉。

 

4. 会让更多人愿意租而降低对购房的需求吗?

答:在户籍制度、土地垄断没有本质改变之前不会撼动强势大城市房价。没必要过分解读!在中国,房价依旧是由对于资源吸附能力决定的。只要有强大的资源吸附力,就代表有强大的金融属性,有金融属性就具备承载超发货币的能力!这个逻辑不变,依旧是强者恒强甚至更强!而大量的没有这个能力的“库存房产”最终将沦落为消费品没有价值 。

 

5. 这个意见里,商业用房的土地性质改变了吗?

答:没有改变,很多文章里有错误解读,改变的只是过去“不允许商业房作为居住之用”,事实上在现实里大量的商住型公寓,早就被突破了,既然管不住也就不管了!同时,允许水电煤等商转民,而这一条对房价的影响力是最小的,还是一样,很多项目很早就变通的突破了这一条,老华10年前的失败之作早就是民电民水,然并卵!土地的本质,是不会改变的,国家少收了三五斗米怎么可能说变就变把大肉于民?

 

6. 综述,值得投资吗?

答:结合以上5点,建议就5个字:不要(因为便宜就)瞎乱买!在有房票时还是要多从“具备吸附资源能力”的民宅里找机会!个别,强势地段在好时机出现好产品时可以投(成功的话也是非常好的现金流回报利器,俗称租金牛,免费物业),但这属于高难度领域,我的一项成功套利操作,每讲一遍都要吐血一次(很难让人完全理解),以至于上次要跟毅冰分享时,老华说,算了算了算了,跟冰冰还是不要讲了,一讲半个小时,吃不消

 

最后再次重要的事情说三遍:不要瞎买接了库存当资产、不要瞎买接了库存当资产、不要瞎买接了库存当资产!

 

 

老华又出手了!-论现阶段操作的理由是什么?(6.11更新)

 

老华去日本游了,在出游前一天,他又入货了... 终于这个地方我投了赞成票 ... (本本只有1%电了,电源在单位,明天续写)

好了,到了6.12号了,工作很忙,不过抽空把这一篇完成是必须滴!

 

如果你能坚持看完上面所有的逻辑,那么后面的理解就会越来越简单,思维格栅的建立是慢慢循序渐进的,主课的设置也一样,一圈一圈螺旋式往上围,直到你能每面对一个目标时都能下意识的全方位权衡利弊,从而做出最优化选择!100%的机会是不存在的,如果处处看似机会,那实则处处已然孕育风险,你必须学会“判断趋势”结合“自身现状,做出”“最优”“抉择”!

 

当下时局的中心思想:

 

1. CPI依旧可控:洪水虽然泛滥但靠第一轮房产强力吸金力(课程第一章和最后一章分别从政治性和金融性阐述过这个逻辑)和统计局的努力下CPI依旧没有趋势性上涨态势,也就在经济没有完全企稳前不至于出台太刚烈的货币紧缩政策。而没有刚烈的货币紧缩政策就意味着没有强势刹车动作,强势地域前行行情骤然反转的可能性不大;

 

2. 老美不争气,被动性了给了我们喘息的机会:美国强势复苏,美元走强曾经是我们最大的外部威胁,可惜事实证明美国并没有完全从8年前的次贷危机里完全恢复,耶伦的预期营造效应也在狼来了的故事里一次一次的被消磨,所以被动性紧缩的危机暂时被解除(长期还是存在的),学习过课程的应该明白,美元不稳,黄金、石油(愈逼近美国页岩油成本线空间愈小)是不错的流动资金暂存之处,暂存是为了保安全等待机会,乱世里不要对回报率报有不切实际的幻想,房贷都那么低了,你还能很容易创造出更大的安全性回报吗?那岂不是证明了银行很傻,给了我们无风险套利空间?醒了!长期无风险套利空间是不存在的,短暂出现的话会被一流高手捕捉而转瞬即逝不然索罗斯为什么是大师呢。所以,太高的回报率,高过房贷利率的回报率,每一个点都意味着你多承担了一个点的风险,高收益高回报,很公平,我已经把参照系放成了房贷利率了,够大方了。

 

所以保流动性资金等待机会,黄金ETF、石油基金,虽然已经过了年初的黄金介入期,但依旧是当下满足你“手痒”的安全去处之一(我知道,股市里没有多少人能坚持空仓等待机会的)。记住,乱世里,不亏少亏就是赚。但每次耶大妈出来喊加息时,可以出来观察观察,加息趋势不成立则说明没事再放回去,只要世界不稳定,什么伦敦退欧公投啦,欧洲难民问题啦,美国就业数据没有达到预期啦,这里都是比较安全的暂存处!(注:并非让你在各种乱七八糟的平台上瞎搞期货、现货什么的哈)。

 

3. 经济不景气,企业债务危机依旧高企:国家需要把杠杆从负债累累的企业身上继续往相对整体负债率较低的老百姓身上转移,那么,出地王  --  把大印无疆的钱通过亲儿子(央企)花出去  --  基建拉动整体经济,消化水泥钢铁等一系列产业产能(去杠杆),创造就业及GDP --  居民买单 (加杠杆)的逻辑就继续存在.所以,你看懂地王了吗,各大央企甚至信达 频频亮相出场意味着财政部就快自己上来干了。所以,对房产限制的全国性大政策中短期不太会出现,只是说通过地方分类调控限制,把民间资金一层层往下逼,从一线逼到强二线在进而逼到三线(对应课程里的喷泉原理和操作策略)

 

4. 资金成本处于历史最低:咳咳,如此低廉而真实的利率的房贷,掌握好了是一种莫大的资源,也不要轻易浪费(这个领域文字说不清,容易误导,就不多说了)

 

当前趋势预判:迷离走势,究竟是筑头中还是上涨中继无法明确方向(这个时候说能看清的都是大仙,赌一头50%概率),影响力最大的货币政策虽然短期紧缩概率不大,但也已经宽无可宽,没有干预的市场单凭情绪能走成什么样,未知。

应对策略:(记住首要原则:没有绝对的价格好坏,只有价值是否合理,评估的是价格和内涵价值的△,评估的是成长潜力

 

其实,三元策略里,房产是终端,是沉淀资产和养熟产生现金流(租金产出)的地方,所以,每一轮我们只关心买点,正确的买点就决定了你的成本迅速被飞涨的市价摊平到一个很安全的点位,可以做到以不变应万变,在强势城市如果今天你握有一把18个月前满仓的房产,其实怎么样都可以,天天睡大觉,笑看潮起潮落,但,如果你是个新手,现在怎么办?

 

1. 如果你现在满仓:

 

首先恭喜你,但,根据逢三退一理论,你最终需要的是组建梦之队,把球队每一个位置在好的时机更换成最新最强的那个球员,你需要检视自己的物业,根据课程所学的估值能力对手里物业资产优化更新。资产优化更新的好时机会出现在每一个周期的两端-一低一高-即低位横盘期、和高位横盘期。前者为进攻,后者为防守!效率一样好!淡季变盘起飞前把养熟的老货换成更有成长力的新货,熟货淡市易抛,更换后起飞时概念好的新货窜的更快;旺季高峰时,大家都在云端,烂熟货的情绪溢价更高未来不抗跌,高位平换成强势新货有利于抗跌和维持流动性。

 

再简单点,就是低位时,假如熟A货 5块 ,潜力B货7块(或者2、3、5、6、7、8块都不重要,重要的评估B的潜力成长值),卖A换B,第一次好的优化置换机会,一轮行情肯定从概念好货先开始,那么B货也许7涨到14,△7块,熟A货在非超级大行情里不会涨太多,也许5块到8块,△3块,置换效率胜出!但超级大行情里,单轮购买力上限会把大水一层一层的从核心地段往外围逼,从好货往烂货逼,A也会补涨,从5块补涨到11块,△6块,貌似效率差不多(就是每一轮超级大行情后期貌似好货烂货都涨的差不多嘛的道理)。

 

此时大约已经过了一两年,到了一轮的高位盘整,但,这是第二个置换机会,因为概念B新货经过一轮发展,也许内涵价值已经上升到了11块,支撑力上来了,14块的东西值11块,溢价率3, 而A货11块的东西内涵价值也许就6(成长力差嘛),溢价率5,充满了情绪溢价,那么行情过去B抗跌,而A不抗跌,那么此时卖A买B依旧是第二个好时机(一共就2个好时机),你相当于在狂热季节里把烂货的情绪溢价转换成了好货的内含价值,从而为下一次的进发夯实了基础。虽然,看上去B比A价格贵对不对,但,我们要看的是内涵价值和溢价空间,而不是单纯的价格。否则下一次回调期也许A从11回落到6、7,而B坚挺在12、13,呈现的就是波浪新和楼梯线的关系(课里的波浪线与楼梯线效率分析),记住,要做楼梯线区域,波浪线区域不好做,长期一摊平,效率不好。股市流动性太好你驾驭不了波浪线,楼市流动性不太好加之被动持有期和交易成本,一样驾驭不了波浪线区域。

 

遗憾的是,在楼市中,也存在追涨杀跌的现象,很多人的置换存在于轮动上涨过程中,一开始不相信楼市会涨,不相信某区域会涨,迷信自己习惯的地方最好,不愿意改变...等行情开始时,强势区域呼啦啦涨了一大波(如概念强势B先涨一波),而自己所在区域(老熟A)就是不涨,于是乎终于相信,忍痛处理,卖A买B,岂料B已大涨过随后只有小涨,而随后A大补涨,懊悔不已,失了效率。(但长期还是对的)!

 

2. 如果你现在半仓,但现金流充足或低成本杠杆未用足:

 

因为你有底仓,有低成本-买的时机好-高流动性物业资产保价护航(不管淡旺季都能快速脱手的物业),那么在这样的迷离季节,依旧可以加仓,但,不是乱买A资产,而是去找B资产,去找仍旧有强劲发展潜力的强势区域,既不是只有一张蓝图的空概念大涨区域,也不是完全没有地的老破成熟区,而是半成品区域,一般火焰(建成区)一般海洋(概念空地)。找被政府物价调控按住的新盘,找周围有望出地王的盘。所有的房不论一手二手,都有溢价,找溢价最少的那个,而不是相对已经大补涨却绝对价格仍显得相对便宜的那些A货。强烈不建议空卖:把手里的货卖了持币等反转下跌抄底机会!这是危险的!

 

我之所以还赞成你入货,是因为你有半仓好货可以轮动防守,真正遇见行情不好,搬新租旧,搬新买旧....玩法很多!你无非承担的是投资效率高下而已,大不了用时间换空间,东西好,加上杠杆,长久不会太差的!而比之,更危险的是,你手握一把现金,在狂热市里会大概率最终按捺不住心性而瞎投乱投,最后折了本,而空卖对情绪把握要求非常高,一般人难以驾驭,股市里做T+1的大多数人不如不做!

 

3. 如果你现在空仓:

 

为了住,还是买。只要不乱买课程所说的那些不能碰的物业类型就好。为了住,为了改善,可以适当降低对效率的追求,谁叫你该买的时候不买呢,等待的机会成本也许更大!非要等来一个大跌,在强势区域概率较小。即便等来了,你还是不会买,但人生中有很多重要的东西需要房子,不要失去太多!

 

4. 如果你现在看了很多魔道的文章,打算不合理的狂加杠杆(什么借名啊、抵押啊、众筹啊...)再狂搞一把:

 

嗯,明后年我们来收带血的筹码。互联网时代,快速的快餐传播,把九阴真经、葵花宝典,流传成了小人书,没有功底,随便乱抄,是会死人的。那是到了一定段位的人修炼使用的东西。冒进只会走火入魔。

 

最后,老华买了什么?为什么现在还买?

 

1. 老华现金流充裕(论三元第一元,开源的重要性),杠杆在可玩游戏规则下依旧没用满(你没听错,他N个首套贷了还能,但这个跟各地政策在不同阶段开放的玩法空间有关),所以资金没去处,股市依旧未到大举建仓时,中小板估值依旧偏高,权衡利弊没有更好的去处。

 

2. 出现了转瞬即逝的B类货!不一定未来短期内能再涨多少,但至少属于他的房产配置里的缺项货,他缺乏这个强势预发展区域的站桩货,思考点是:这个地方未来如果早晚要买,但价格大概率最多横盘不会大回撤,迟买成本一定更大,且未来不一定有更好的货,那就现在买!占坑要趁早,稀缺地是越来越少的。

我之前否定了老华N多看房的提议,看都不建议去看,因为我说你去看了就会在那种氛围下扛不住的(老华有一次欲火难耐,为了不去看开盘跑去看了场垃圾电影,哈哈),人性就是这样,我也不一样在那种狂热氛围下抗的住,在狂热季让自己不犯错误的指直接办法1是在对的时候打光子弹(不是说老华没打光,而是他创造子弹的能力太强)2就是控制自己不参与。否定的项目,包括了我去年力荐他购入的一个项目隔壁的项目(课程里有讲,购入2.4,现在3万大几快4万了),但这个区域这个价格,当前存在较大溢价了,再买就是风险了!可见,没有绝对的好坏,只有绝对的价值估值,再好的东西饱含溢价就是阶段性不好,再烂的东西,价格跌破价值很多也就不差的!

 

3. 解释2里的否定选择:否定的区域的原因是,首先虽然有强劲发展动力和长期看好预期,但短期预期已经饱含在价格里了,购买价过多的在一轮大行情后期吃进溢价相当于吃进风险,未来万一兑现有差距(现实与理想有落差)将面临一波回调;其次,该区域货量太大太多,大几千套新房将在未来一两年集中交付,N+2思维,我们买新房要想想2年后是会落在什么行情里!同时因为经历一轮大行情,所以,大量货的成本线却差异太大,有老华去年底购入这样2万多成本的,有大量3万多成本的,甚至最近购入4万多成本的。那么最近购入的,将在未来行情不好时很难出货,因为大量同质化新货成本远远低于你,成本劣势太大,未来二手竞品太多!

 

4. 解释2里的B货理由,区域位置好,整体货量少(低密度),但最近一年因为政府要大力拆迁所以有意识保护(这个要靠自己分析出来的),不放出任何利好预期(没有学区预期、没有地王拉动、没有开发商热炒...)(但基于对此地的分析,这些都会在拆迁完毕后迸发出来,而拆迁效果明显,因为拆迁户一看被热点炒作区域吸引走了也就不坚守了,政府大大的坏),不放出任何土地拍卖,但以后拍必是地王!因为政府刻意淡化,没有特殊化预期,民众存在见识性偏见,所以,尚没有广泛引起市场焦点性关注,而且价格是“干价”没有太大溢价,却有很多潜在动力-未来放出学区、地王等等!即便依旧要跟权势抢(权势消息灵通还是聪明的),但难度稍微小一点,即便起步价也挺高,但地段优越稀缺、货量少整体起步就大致的地方未来很安全,没有同质化抛盘踩踏问题!广州的同学可以类比下,你们的当年起步阶段的二沙岛。

 

最后重要的话依旧重读说,用防守的心态做进攻,要资产不要库存,要资产不要库存,要资产不要库存!!!!

 

 

全球不稳,金色继续闪耀(6.16更新)

 

今晨不出意外美联储6月FOMC会议通过表决维持基准利率不变,也就是不加息,还是10:0的全票!即便耶大妈指出7月加息也不是不可能的事,但事实上7月加息概率非常低,除非6月非农就业指数重新回到一个很理想的位置以证明5月的狗屎数据是出于偶然性!还有英国脱欧公投的潜在不利因素,若7月仍不加则今年加息几率大减(1次概率存在)。老美的虚虚实实使得市场走势更加扑朔迷离;

英国脱欧公投可能给市场带来“黑天鹅”效应,无论结果如何,裂缝已经产生,欧元承压;

乱世不稳,金色闪耀,6.23脱欧公投、7月初美国6月非农指数公布两个重要节点。

 

(ps:避险配置,不代表买流动性不好的实物金是好主意)

 

 

黑天鹅已出(不懂黑天鹅意思的自行百度脑补)-NO ZUO NO DIE 当民主遭遇民粹 论英国脱欧(6.25更新)

 

开题前先闲聊下一下哈,看着课程后台有越来越多的小伙伴问的问题质量越来越高,越来越带有自己的思考分析,真是很开心,很多伙伴经过学习开始形成了自己的逻辑思路、分析模型,对事物本质的认知能力越来越强,甚是高兴。这里的跟帖也一样,带房标的小伙伴和不带房标的小伙伴理解力、认知力显然有了明显的分化,那是那句话,投资不是三字经,想要加入少数人的队伍,需要付出自己的努力,否则赚钱就太容易了!投资在于形成自己的分析格栅思维体系,掌握经济走势中的各种潜在逻辑从而提前预判、布局,权衡大概率走势,走在队伍的前面你就是赢家!虽然结果很简单不是输就是赢,但“不明不白”即使赚了钱了也会在未来可能输回去,明明白白的知道了过程掌控了过程,拥有掌控力你才算真正的控制了自己的财富之路!

 

如果小伙伴们读通了之前连载对于时局的走势分析,我想这次黑天鹅应该对你们是没有什么影响的,不说赚了多少钱,至少应该是不会亏钱,因为尽在掌握不是吗!如果你还亏钱了,说明你还需要继续修为。 但对于赚了钱我们来说,黑天鹅是美丽的!

具备金融能力是对所有人有非常有益处的,不仅是投资,是所有!外贸人也一样,比如汇率逻辑就很重要。

 

日元

先不谈英国自己,我们跨越大洋彼岸,看看隔壁日本的剧烈影响,很有代表性:日元狂升、日股狂跌!

很多小伙伴不明白,为啥日元会狂涨,但为啥反而日股却大跌呢。

逻辑很简单,英国脱欧全球不稳,不确定性就是风险的本质,所以全球资金避险需求大增,而避险领域无外乎:黄金、大国国债/货币,大国国际货币无外乎IMF下能够作为国际货币基金组织货币储备的,可以自由兑换,可以作为储备的资产,无外乎美元,欧元,英镑,日元(RMB虽然刚入伙,但国际化之路还早)。

四大金刚2大在掐架,于是很明显的道理打架的会跌、跑掉的资金会避险去到安好的地方,安好的就一定会涨,于是欧元、英镑会跌,而美元、日币会走强!

日元走强对于内需小国出口大国的日本--影响日本国际贸易竞争优势--本币走强压缩企业利润-不利于企业--股市跌!

但,日元大涨只是避险行情,日本的经济面无法支撑强势日币,也不利于日政府的经济复苏战略,所以再涨下去日政府可能干预,长期依旧看贬,故投机日币也是赌场行为,看能力道行了。

 

黄金资产(非实物金),股市

前面我的文章里反复提及英国脱欧风险,很多人热衷于预测脱还是不脱,我们说了,没有人是上帝,压铸一下50%概率是没有任何意义的!!我们的思维是,无论最终结局如何,脱与不脱,只要存在不确定性就代表存在风险,永远不要去博风险概率,你一旦去倾其所有博了风险概率,那结局多半不好,十赌九输就是这么个意思。

 

为什么过去半年尤其在美联储加息一次帮助我们参透了美国外强中干的实质后,避险资产尤其是黄金被青睐,听过课程里面对黄金基本逻辑讲述课程的小伙伴们应该很快能理解我之前文章的避险配置逻辑,甚至有限小伙伴在课程里应该能听得出来,我是非常不喜欢黄金这种不产生衍生价值的投资品的,但不喜欢不代表在阶段性它的价值来临时不选配,我们要做到的是识别每一种投资品的特性,识别经济周期,在最合适的时机配置最合适的资产,从而产生轮动收益最大化,和投资品阶段性谈恋爱而是不是套牢一种终身,在三元策略里只有优质房产才是可以托付终身的(但依旧要根据城市的发展追风置换,只不过时间周期长一些罢了,因为房子本身是会贬值的,真正值钱的是什么房课的小伙伴们都懂的!)

 

在局面不稳,变数众多,后市不明时,之前的大头寸配置具备流动性的避险资产(实物金的流动性就不佳,不是好选择)的目的不是为了赚多少钱,而是在别人都亏时你不亏,别人都死了你还活着,你就能在跌出机会的时候买到更物美价廉的优质资产,很多人真当市场跌出机会的时候,要么是没钱了(套牢了,亏光了)要么就是没胆了!当然,避险资产本身做对了也是挣钱的,挣得什么钱?挣得就是恐慌情绪的钱,所以你懂了,避险资产的价值来自于恐慌指数。昨天,虽然对A股整体利空,但当在昨天上午1个小时内黄金指数走出一个大V突变的时候,你应该敏锐的意识到公投真的在偏向脱欧,而公布时间在北京时间中午休市,休市的恐慌会在下午开盘后瞬间释放,那么你想进攻性强一些,就应该在11:30前全仓调配到黄金股咯。但下午A 股1:00开始大下杀时是不是抄底好主意了呢,从当天看,是好主意,因为累积恐慌的瞬间释放,对于跟英国相关连性不强的市场来说只是情绪影响,急跌反弹是大概率,但A股是T+1交易,又是周五,就未必是好主意了,你当天脱不了手的货,也许在周一就会因为低开而丧失利润,今明两天看市场的利好因素和利空因素谁大了,传闻的降准对冲反正是没有了,周一看吧。

 

从防守思维看,你也就理解前期配置黄金资产的逻辑了,既然市场存在恐慌因素,而黄金最大的敌人美元短期并不像想象的那么强,同时世界货币持续宽松通胀对黄金本身利好,而全市场不稳定投资也没有太好的机会时,选择避险资产的机会成本代价不大.....所以,在脱欧前大量配置避险资产本身就是代价很小的事情,即便失败也无伤大雅!

      

最后黄金看的是什么市场,与人民币走势关系大不大,房课的小伙伴很清楚了,就不啰嗦了。

 

投资的真谛是:大家赚你也赚,大家赔你不赔或赔最少,长此以往,你的层次就凸显无疑了!

 

 英镑、欧元

英国的脱欧公投,之前很多人很乐观,因为怎么分析都不应该脱欧啊,不就是卡梅隆玩的一个秀吗,可能卡梅隆自己也是这么想的!但我在课程里反复说,人不一定都是理性的,很多的理性逻辑是无效的,所以脱离人性的理性分析都是形而上学!

 

这里的小伙伴如果看过前文还在之前大量持有(非需要用的)英镑、欧元,实为没有真正理解,令人遗憾。

 

投票脱欧的往往是穷人、讨厌移民的土著、怀有不列颠帝国旧梦的老乡绅..这些人是风雨无阻的!而投票留欧的是有钱人,企业家,中产以上的年轻人... 这些人都很忙!所以,你懂了,放任的民主有时候会被民粹绑架,没有完美的东西!   

     

脱欧黑天鹅已经飞出,风险释放完毕!下一个风险点在于有没有“蝴蝶效应”(不懂蝴蝶效应的自行百度脑补)

 

英国的潜在风险点在于苏格兰脱英公投再起,欧洲的风险点在于英国公投脱欧的示范效应带来的碎片化。潜在风险点不代表一定会发生,但中短期一定会产生较大风险影响,短期利空,长期也许在各自单飞,尤其是英国这样自身基本面不错脱离欧盟猪国拖累后,如果能理顺关系,可能变得更好,但那么长期之后的事情,谁算的到呢,即便有那天也许你也当了烈士了!所以短炒不是我们应该做的事情,除非你很专业!

 

国内房事

中国跟英国相关性不大,恐慌因素彻底释放后,后续还是看自己。

脱欧严重的干扰了世界市场,尤其是干扰了美国的加息步骤,恐慌+美元紧缩=灾难,所以,可以料见的是年内美元加息概率很小很小。那么对于中国被动性紧缩的风险大为减少,货币政策被迫从紧的可能也变小。那么,选择优质房产在这样的时代依旧是国内最佳资产配置,如何策略,复看前文!

 

当时关键点在于如何“选择”“对的”“有资格称为资产的房产”就非常重要!米课房课的小伙伴们努力学习吧。机会永远属于有准备的人!

 

全球经济史告诉我们经济危机时“优质房产”也是避险资产!

关键是你怎么选到的是“资产”而不是“库存”,今天我看到的是在情绪刺激下,满世界小白都在抢的是库存。

 

 

谍影重重  雾里看花  最佳策略  对冲优化(7.5号更新)

 

1.万科之争:开始先聊段别的,我对万科之争的看法

万科管理层(王石)、野蛮人宝能、大东家华润、新准东家深圳地铁,四国爱恨情仇大戏高潮不断,挺王的情怀派、挺华润的制度规则派,代言人,金话筒....也是前台文斗不断!

其实商业大戏本质都一样,最终都是为了“利益”,都是套路!所以,别扯什么情怀!

问题的本质就出在万科管理层几年前推出的内部合伙人机制!

长话短说,啥叫内部合伙人计划?首先我们要明白,公司属于股东,管理层只是打工的,万科的主人是华润为代表的股东,万科管理层其实是管家,是一个非常优秀的管家,但本质还是管家!

 

管家认为自己很优秀,于是跟东家商议了一个激励计划,就是对赌,我承诺今年给你干到多少多少利润,干不到我不收钱,干到了超过的部分你要大比例奖励给我钱,东家心想好事啊,这不就是承包责任制吗,有利于提高管家干活积极性,成!于是爽快的答应了。这个计划成立没多久,东家老主人挂了(华润前董事长被抓了),少东家还没坐稳,权力混乱真空期,于是乎,这项合伙人激励计划被悄悄的修改了一个细节,就是超额红利不发了,而是认购万科的股票(成立两只基金开始吃进万科股票),管家开始用超额收入购买主事权力,虽然微不足道,但是蝉食在开始....

 

于是乎,我们看到曾经因为业绩非常辉煌的万科估价长期被刻意压低在某一个水平线,万科的股权又分散,一个好公司股权分散+股价低,在任何一个成熟市场早就会被恶意并购者盯上,相当于喜洋洋回家不关门,在中国居然才被野蛮人盯上本来就是一件奇怪的事情,主要原因还是野蛮人都怕背后家大业大的大东家(华润)实力!

回过头来,万科的合伙人制度的最终目的应该是低吸到足够的筹码后就可以实现管家逆袭,成功翻身做主人,相当于管家终于搞定了东家大小姐,成功翻身上位,实现管理层拥有的万科!

 

那对万科中小股东有没有好处,当然是坏的不得了,为了实现超额的分红收入买到更多的股票,从此万科一面尽力转移利润,对内提高分红对外压低分红压低股价,左手卖右手,使得股价分红长期不合理的低迷!

 

对万科的业主有没有好处,当然也是没有,我们非常清晰的发现,自从合伙人制度后的万科楼盘品质大概率的下滑严重,从此万科不万科,开始在地段位置不好的地方那地,开始建筑质量用质用料不断下滑,开始用品牌溢价去从粉丝身上赚的更多的不合理高价....一切的一切,都是为了极致的追求“净利润”,不要忘记了合伙人制度是对赌的“净利润”,况且也要用更多的利润分红来实现统一大业,所以,准求极致极致的“利润率”是每一个万科新盘考核的核心指标,据说,一个万科盘卖的再好,利润率若未达标,项目总就是下课一条路!那么,各种,一个楼盘如果要求的是极致利润率,对这个楼盘来说意味着什么呢?

 

对老东家意味着什么呢?老东家也慢慢发觉到了,管家在泡自己家闺女,而且很快就要生米煮成熟饭了,一旦熟了,自己的家业就被管家撬走了。于是乎,当野蛮人来袭时,管家来求助时,东家的态度不明不白,而管家却迅速的心急火燎的开始从外面搬救兵,因为管家意识到东家可能识破了!回头再来看,一个敞开大门的香饽饽为什么从来没有野蛮人下手,前面说了是因为都知道背后有个大势力惹不起,那为什么宝能这次敢惹了呢?嗯,也许,只是说也许,一般自己人想要干掉自己人时,都是找外面人下手的不是吗,谁敢说宝能不是华润请来的呢。

 

最后, 为什么管家至今为止那么理直气壮呢,因为管家从来没把自己当管家,管家一直认为自己就是东家!

 

大戏继续,缕清了上半场,下半场看的更精彩!

 

2.所谓对冲

金融学上,对冲(hedge)指特意减低另一项投资的风险的投资。它是一种在减低商业风险的同时仍然能在投资中获利的手法。一般对冲是同时进行两笔行情相关、方向相反、数量相当、盈亏相抵的交易。行情相关是指影响两种商品价格行情的市场供求关系存在同一性,供求关系若发生变化,同时会影响两种商品的价格,且价格变化的方向大体一致。方向相反指两笔交易的买卖方向相反,这样无论价格向什么方向变化,总是一盈一亏。当然要做到盈亏相抵,两笔交易的数量大小须根据各自价格变动的幅度来确定,大体做到数量相当!(看不懂可以忽略)

 

上面一段百度百科的解释不算人话,翻译成人话就是:同时做两笔相关联的买卖,卖出高估品,买入低估品。

 

比如,如果你有万科A股,你知道关了辣么辣么久的万科A股在如此利空因素下,中间又历经了A股大跌,所以出来肯定要补跌的对不对(是人都知道,只是跌几个板的问题),而万科港股已经在自由状态下跌了N多N多了,那么在理论状态下,如果你还是长期看好万科的话,愿意拿住万科的话,你应该同时卖掉(高估位的)A股,买入(低估位的)H股,此为对冲!

 

这里只是为了便于大家理解对冲,所以只是举了一个理想化的例子,我当然知道散户的A股万科是不容易割掉的。当然,如果你认为王石胜,你就应该甩掉万科股票,如果你认为姚振华为代表的资本方更胜,那万科股票如此被压低低估,总会再次雄起的,拿着便是,总有价值归位的时刻也不会太慢!我倾向于认为历史前进的脚步是不容个别傲慢与偏见的大爷可以阻挡的,市场是认资本说话的,低估的东西没有可能一直低估下去,时间而已。

 

3.后市房事

6月PMI指数出来了,如期所料,相当难看;

高铁建设又提速了,一如既往铁公基拉内需去产生,财政政策一宽再宽;

孱弱的经济使得CPI短期内上攻无望,通胀警报解除;

英国脱欧黑天鹅使得全球经济依旧在动荡中,脱欧的杀伤力不是一时半会儿就会结束的;(抄底炒英镑并非好选择)

美国的年内加息概率越来越小越来越小,总统大选也是存在黑天鹅,美国经济也是钢丝绳,并非看上去那么美好;

企债指数有盘整抬头迹象,预示宽松货币政策仍将持续较长时间

.......

明白这些,最佳操作策略即是对冲操作:

进攻赢得比赛,防守赢得冠军,而最好的组合是:以防守的思维做进攻!!---最好的防守是比分领先时的继续进攻,进攻是为了守得胜利果实,

高位调仓,对冲优化,把高溢价区的房产在具备狂热情绪溢价时出掉,换入价值支撑更强的强势发展区域做防守型进攻!

把平时无人问津、流动性较差的区域在此时开始被大水拉起后的区域物业出掉,换入价值支撑更强的强势发展区域!

如果你的杠杆尚在合理区间,可以利用老物业的涨价后的售出资金进行裂变交易。 贷款利率折扣低时,要贷满!

刚需空等的机会成本会很大,任何时候买都是对的,因为至少可以享受居住价值,但选对货很重要!很重要!很重要!

 

仔细回顾课程,公开课课程、主课里的喷泉原理下的轮动原理和操作策略、裂变操作(+灰色技能)、匹配性策略,判断正确哪个是溢价品,哪个是价值支撑强势品,哪个是年老色衰品的技能很重要。否则,跟股市一样,大多数人我看到的是操作反了,操作反了后果更严重。友情提醒,多去关注同区域同质一二手交易价格差,是正差还是负差!有没有权利套利空间!周围有没有潜在地王空地!有没有强势潜在稀缺资源属性!

 

最后,我还是提醒的一句就是,平衡之道在于,进退自如,你的杠杆率能加到多少取决于你自己的维护现金流能力和有没有流动性极高的资产保驾护航,归根结底还是你的技能功力有多大,不要不懂而冒进,瞎买库存,未来也是会死人的。

 

不要再问我商业地产的问题,既然主课里没有专门分析的课程就是告诉你,没有使用需求,两字:不碰!这个领域,人品比技能更重要!

结语惯例:要资产不要库存!!要资产不要库存!!要资产不要库存!!

 

 

 

药不能停(7.6号更新)

 

如上所述,当下全球不稳,各比各弱,谁的药都不能停!

以至于出现了很多反常识奇观,

包括国内某牛逼分析师团队都发出了《“为何商品和债市齐涨”--总有些问题想不明白》的分析师文章(房课小伙伴应该明白正常下这两个的起势顺序)!

 

再应用某另一大咖分析汇率部分:....我们再观察汇率。今天兑美元中间价继续创出6.671的新高。给大家看一张图,我们可以看到,今年以来,人民币兑所有币种都是下跌。当然,除了英镑。英镑也是退欧之后暴跌导致的,退欧之前人民币兑英镑也是大幅下跌。跌的多的日元有21%,卢布11%;跌的最少的是美元。综合来看,至今人民币兑一篮子货币贬值至少在5%-6%。全年来看,有可能跌幅更大。人民币不断贬值,国内资本市场又在不断上涨,这反映了什么预期?...

 

他们的结论共同所指:答案很简单,市场资金似乎认为央行又要放水了。至于央行是否真的要降息降准放水先不谈,至少可以观察到市场资金确实是这样预期的。大家认为,央行为了保经济,会放弃汇率。(但并不代表在你的生意没有大量需求时,去盲目换汇是明智的行为,因为出去了投什么也是个大难题,不投没收益,瞎投海外资产风险更大,央妈的自控性战略贬值也是可以随放随收的)

 

 

 

海牙仲裁 无伤大雅 大佬喝茶 小弟拼命- 理性看待南海争端(7.12号更新)

 

今天似乎各个群都在讨论菲律宾耍流氓、老美助纣为虐、海牙不公,胆敢割据我土地,中美之战似乎一触而发!

其实,我想说,各位想多了...

首先我们看17:00后海牙仲裁决议出来后,国际资本市场的表现:

1. 国际黄金市场没有任何脉冲反应,甚至还处于微波浪下行区间 = 避险资产无感(同比英国脱欧区间看看);

2.A股尾盘拉高收盘、无感,夜间欧美股市无感;

3.美元指数没有涨、无感,RMB汇率正常波动、无感;

4.央视当时几个台,一个在播熊出没、一个在播英国退欧影响....总之该干嘛干嘛;

......

与之相对应的是各个群的沸腾、愤怒,对战争的神往、好奇或担忧,继而对投资市场森森的忧虑!

综上对比,你会会发现,很多人理性和感性的思维转换其实隔着距离还远着呢。

其实,本不想谈国事,不过,可以想见后面会有很多伙伴询问,会不会直接对后市的房事有重大影响,这里统一回复:没有。会不会打仗,统一回复:不会;

 

我在课程里有说过,时至今日,大国之间全面战争的可能性微乎其微,互相既你中有我我中有你做生意,又在各自利益上想要多占一份

 

美国的核心利益是什么,什么是美国不可动摇的奶酪?-美元的全球霸主地位,美元的全球第一通货地位!美元的本质就是一张全球欠条,欠条只有在全流通全认账的情况下才有价值,一但美元的全球霸主地位受到挑战,美国的国际地位将被影响根基。(房课东西方金融史逻辑课程里有说到)

 

所以一切影响美元霸主地位的国际化货币主权大国都要被扼杀,当初广场协议搞定日本日元(搞小弟最容易)、挖空心思分拆打击欧元区终于撕开了最关键的一步(背后故事太多太多不做详述)、当然,当RMB大踏步的走向国际化的路程时,遏制RMB自当是重中之重。

 

知道了原因就可以看现象了,香港黑帮大佬片里通常的桥段都是,大佬在后面喝茶谈判划分地盘,筹码是什么?筹码是前方小弟的厮杀!

 

现代化战争,没有实力悬殊的战力,没有可能短期拿下,美国即便是应对伊拉克、叙利亚,都承受了巨大的后期代价(对,你看见叙利亚了,叙利亚难民事件是欧洲分裂的催化剂),所以美国绝对不会为了菲律宾出头跟中国打架,要记住,大佬的思维是算经济账,小弟从来就是用来当炮灰的。

 

美国的算盘就是在中国周边,挑唆周边国家与中国的主权纷争,来分化瓦解中国的RMB国际化联盟,什么东亚货币、什么亚洲银行,我就来搅和,从前些年的钓鱼岛、到现在南海,就是搅和,它很清楚,各国在主权面前谁都得罪不起本国国民,这个最容易激发民怨,所以,就这个把中国的生意联盟都破了,RMB国际化就不要谈了吧。

对,老美就这个目的,所以他要的是制衡之术。

 

我们怎么做呢,转一个我觉得非常有道理的朋友发言:“我个人认为,至少最近三五年,南海和美日这样的国家是打不起来的。有没有可能有限度的教训一下菲律宾这样的国家,是有可能的。但可能性也不大。因为把这种小国家打得很惨也不是什么光荣的事,显得以大欺小,破坏中国对南亚的大的策略。中国在南海种岛种菜(填海造岛)是会坚定不移地推行下去的,这个是影响国运的事。比N个航母战斗群都有效得多。美国派飞机军舰去南海逛,未来几年会比较频。中国还是会抗议,会监视,甚至会对峙,最极端的也就是奉命撞击吧。但是和美国发生战争的概率几乎为零。我估计十来年以后,包括美日菲律宾这样的国家,都消停了。因为慢慢会习惯中国在南海的影响力的存在。”

大国之间也就是打打嘴仗,洗洗睡了,至于小国,我说了,小弟从来都是当炮灰的命。

 

再补充一句:现代世界是秀肌肉的世界,规则是用力量决定的,海牙仲裁对大国从来都是个P,仲裁没有执行权,历史上美国、日本等都存在不承认国际仲裁的先例,所以这个不承认不是我们首创哈!

 

我们呢,既不要做愤青,也不要总是庸人自扰,最好的爱国就是首先把你的小家创造的富饶!

 

 

 

行走江湖,艺高才能人胆大(8.8号更新)

 

 

时间过的真快,鬼一样(忙碌)的7月刷的就过去,一看最近一次是7.12号,快一个月的,也不知道小伙伴想我了没?? 特别佩服冰大大(毅冰)的多线程能力,全球到处飞,还能繁忙之余各种事情都能见缝插针的安排的井井有条,这超强的时间管理的能力实在令我和老华聊起来的时候都啧啧称奇!

 

今天随便说两句:

 

  (1) 偶然机会,读得一本港人前辈的房地产投资经验总结(收集的手卷随笔整理,非公开发售书籍),先是惊为天人,实属我经济学流派的前辈高人,再是后悔为什么不早点读到,我用了近十年实战操做,兢兢业业如履薄冰,总结的很多经验道理,原来老先生十年前就有讲过,因为老先生历经了香港沉浮数十年并在十几年前转战大陆市场。悟道几点:

 

  a.学习是最大的生产力:我用了十年时间练就武功,踏入江湖一开始的摸索就决定了我不可能全力以赴(为了不在功力不够时战死),而逝去的时间是最大的成本!对于曾经走过弯路的老华来说更是如此,他如果不是利奥的错误决定(见老华带你飞课程),今天可以在他目前的基础上再翻个倍是至少的!所以,艺高胆大+时间是多么重要,有些人终其一生终得技艺却发现余生无多,有些人年纪轻轻机缘巧合得高人指点或得到武功秘籍,突飞猛进,大多成就无穷,郭靖、令狐冲、张无忌...但老先生的作品真的如功林秘籍,聊聊数语,暗藏无穷,组织大神们竟无一一遍能通读,可能当初即便获得,若无人指点,也无功力识破真身,只怕也读不出高浅,好比书生拾得九阴真经要么无知、要么练得走火入魔;

 

  b.人与人之间的差距,其实就是时间的差距:起始资本+时间,决定了你未来的高度和跟人之间的差距,技艺不够时,要么小心摸索浪费了时间、要么大胆试错的带来的大幅度资本回撤浪费了更多的时间、盲目相信砖家学者文科生小编....人生最大的成本是时间;

 

  c.大道至简、万物尤其内生规律:很多东西是不会短时间内被改变的,政治逻辑、经济逻辑、种群的思维惯性、人们的情绪逻辑、市场对情绪反应的逻辑等等等等,关键是你要能看透这些内生逻辑,并把他们完美的跟当下的外在环境结合起来分析,形成自己的立体化思维逻辑,继而能够权衡利弊,做出做优化选择,放弃非黑即白的小白思维以及愤世嫉俗的呐喊,也不要睡在迷魂汤里浑浑噩噩。

 

  (2). 今天的中国房地产市场已经如我们之前分析,进入到全国“不能一盘棋”的分化市场中,全国一刺激一起活,要调控一起灭的简单状态已不再,分类调控以及分类调控中地方与中央的虚虚实实的博弈成未来的常态,最近需要多研修课程中的“一二三线城市喷泉原理下的选择策略”,优质二三线的小伙伴需要特别注意,尤其是老大被分类调控暂时按住的类老二。而被按住的老大区域的小伙伴也要慎重评估这是暂时盘整(回落)还是有反转趋势!在货币没有被掐死之前,暂时不要妄议反转,但是再次再次再再次强调:要资产不要库存,买对货比什么都重要!如果是刚需,按照课里所教,在你的能力范围内择优而入就显得无比重要,既然机不是最好的机,那么货就要选选好!当下一手的火热程度和价格远优于同区域同质二手的区域要特别小心,新课里会细化一二手价格的分析逻辑。

 

  (3)当下中国出现的M1、M2剪刀差的情况,既不要太听那些所谓砖家咋呼的中国可能陷入流动性陷阱,但也不要毫不知晓。至少,告诉我们,中国的经济环境任然没有太大改善,企业有钱不愿意投出去!注意,是我们的企业“有钱”“不愿意投出去”,而最有钱的企业们是哪些?大概率是这一年多通过居民加杠杆源源不断输入资金的房地产企业了,尤其是离权力中心最近的央企们,诸不见地王都是他们拿的吗,所以短期内打劫房地产企业的机会不会太大。

 

  4. 有迹象显示,中国版美林牌电风扇有加速趋势(复习课程相关章节),皆因为M1、M2剪刀差的缘故,“滞胀”的“滞”仍在、“胀”暂时被跳跃了(但是达摩克斯之剑版的存在),货币空转使得债券重新走牛,企债指数反应明显。通胀不来、货币不收,不言牛熊转!

泡沫来了,要有能力拥抱泡沫,任何过早预言泡沫破灭的行为都是无能的表现!

 

 

如何把通胀变成自己的财富(8.30号更新)

先转麦兜前辈的一则旧文:

    許多散户每天開着破船用着爛網

    靠山寨声納[市場信息]和央视天气報告[官方信息]追捕三文鱼

    結果是不但捕不到多少魚[不夠出航的油費]

    而且每次海面起些風浪

    都有大批散户葬身魚腹

    而那些散户卻不了解問題源於自身不足

    以為山寨声納和央视天气報告只要準点[可能嗎?]

    他們那條小破船就能用爛網捕鲸魚[可憐之人亦有可恨之處]

    結果當然是早晚葬身魚腹

    其實這些人只消集中資金買張好網

    再把網預先放在三文鱼必經的河道就行了[不但有魚還不怕風浪]

    [问题是如何分辨該河道是否三文鱼必經之路?]

    想再富一点

    一定積累後

    買一條裝備進口声納和連接全球氣像衛星的大船(加速)

 

火热的2016从春到夏到渐秋,高温持续,滞已来胀未现,CPI平稳的背后是基于经济国家被迫发大水并默许房地产市场不断的吸水吸水再吸水(如果当初你还觉得课程里的政治经济逻辑让你惊讶,今天你已经感受新一轮了),一方吸满了,只要水足够,就会层层外溢,逐级波及下一个个次优领域,如同课程里的“喷泉原理下的选房策略所述”,如果你能有前瞻性,每一站都能前瞻性的分析定位大水的下一站在哪里,前提不好局,选对标的,让大水迅速拉升让你建立起安全边际成本,那么你就是常胜将军!

 

可惜的是,世人大都感情用事,十年房产投资道路,一路走到现在的同伴也寥寥无几,因为大吨位房产,一次时机选择的失误、一次不正确的房产选择都将定格你的道路到此为止,哪怕你不是投资房产是自住,但你不要忘记了,自住的房产也是你最好的甚至唯一的原始资本积累!狂热高位却选择了未来可能丧失(理想价位)流动性的房产投入是房产投资最要命的地方,今天会看到很多勇敢的小鲜肉在往坑里跳,这一幕这十年重复过至少三次!

 

股票是现世报、房市是来世报! 今天的狂热市场应该是对你1-2年前英明选择的肯定,是你“过去”的战绩,你今天的选择要等待2年后去接受第一次大考检验,无论是主动成本(二手税)还是被动持有(一手交房期),把房事当股票思维玩,是天真的!所以,玩房事重在“布局”,玩房事重在“持久”,玩房事重在有量在“对的时候”“猛仓位”,玩房事是一个长周期的事,短期没有那么多对立面,没有那么多争议,因为2年前的和你争吵和你不服的空军今天已经要么死光了要么已经被迫转空翻多,而今天满世界瞎跳的鲜肉多,跟过去一样2年后大都也是销声匿迹的命,市场上从来只留下强者的声音、死人是不会说话的! 比起现世报,有时候来世报更可怕。

 

今天,就是一个无奈的局面,一如我这么多年来一直说的那个比喻:这条架着财富的路上有一趟高速列车,终点是地狱,但终点前一站叫天堂!你要做的不是考虑上不上车,而是如何正确的上车同时在终点前一站及时下车。不上车,你在财富分配的游戏中已经出局,而,上车,你要选择的段与段到站时优雅的上车,而不是当铁道游击队 ‘爬上飞快的火车’!

上一次更新末尾我说:泡沫来了,要有能力拥抱泡沫,任何过早预言泡沫破灭的行为都是无能的表现!

今天加一句:有能力拥抱泡沫,通胀就是你的财富!拒绝下水或没能力去瞎游水,通胀都是你的灾难!“布局”、“持久”、“仓位”,我们要在这条道路上并肩前行快速的达成财富自由。如何把通胀变成财富?正确的驾驭能力来自于知识!

 

PS:昨天老华跟我讲,一阶段一来我已经在后台与暗夜米课的学友们互动了近1800个问题,我自己都吃惊这个数字,但我的生活中也已经习惯了伴随各位成长、你们的战绩、你们的分享,米问上、微信里、后台优秀的具备综合逻辑分析的贴越来越多,也坚定了我走授“渔”之路,而不是市面上浮躁的给鱼(说不定还是死鱼)快餐文化。

 

 

 

调控才是爱,没有调控哪有机会?(10.10号更新)

 

一晃已经有一个多月没有更新了,一来市场一直处于狂热期总是提示风险、提示在把握机会时一定要购入好资产进行轮动优化、提示做好负债现金流管控以应对可能而来的变化...但总是说这些,也不是所有人都爱看的爱听的,人们总是在机会出现时熟睡、而在风险累加时狂热追逐,喜欢那些邪门歪道的极端之术,不计代价的疯狂负债买入我们看来是就是库存的房子,却梦想着资产一日九天,其实呢,没有80%的傻子哪里来20%的成功者,28定律永长存!

 

二来,房产周期是一个相对漫长的周期不会上蹿下跳,股市之难难于变幻太快而跟不上,楼市难难于变幻太慢了“跟不上”(反应不过来),楼市起速慢,明明好机会到了,比如2015年一季度开始降准降息成趋势叠加开放限购限贷刺激,但那时,很多人看不到,看到了也会因为开始反应不大而不相信,或不愿意相信,起速太慢了,一时半会儿起不了反应。那会儿都在开心追股市4000往上跑了,结果楼市从来不线性上涨,一涨就是跳涨或连续跳涨,于是乎,财富效应骤起,一大众人又踩着高成本不断冲进楼市,索罗斯的反身性正反馈自我强化道路自此在楼市又形成了趋势,而低流动性造就楼市正反馈比股市还难靠市场自发扭转,负面空的因素即便来了在强大的惯性前冲下也暂时不会有反应。

 

好比高速的大卡车司机不敢重刹,重刹会翻车,但司机的点刹外人又看不到,即便看到了也不相信(你看,还是源于起反应太慢了不是吗)于是失望的空们空翻多越来越多,越晚空翻多的空军越疯狂,又越来越强化正反馈直至全民疯狂…投资世界里向来顶比底难猜,因为人性的疯狂向来不知道极限在哪里,所以阁老也说过泡沫破灭之前谁也不知道有没有泡沫,于是美国人狂热了10年干了一票大的崩盘!

 

但,我其实想说的是,忝朝是一个“特别爱干预市场”的政治经济体,而我们应该很幸运我们生活在忝朝之下,每当过冷还是过热时,调控都会如期而至,而且如果你懂,你会发现,规律的不得了!所以我们说调控才是真真的爱,没有调控哪来机会?你想想,如果没有中央的历次调控,当情绪把资产价格吹到天上的时候,那都是权里游戏都是大资本和魔道冒险家们的游戏,跟我们又有什么关系呢,如果投资没有四季转换,不能优胜劣汰的话,要专业技术干什么呢?

 

买买买就可以的话,赚钱岂不是太容易的事了?这个世界上永远都是金字塔分布的,20%人吸纳80%人的贡献,如果你没有权势可以靠就只有靠技术练就一双慧眼认清市场走势,西方都西方的逻辑规律,东方有东方的逻辑规律,我们的风火轮你看的准的话效率比西方高的多,巴菲特在分享一则房地产投资经典案例中讲到他10年前的一处土地交易获得了10%的年租金回报加翻了3倍的价格增长,你看看,忝朝,这不算什么!因为忝朝的房产有吸纳货币、再分配财富的隐形功能,但你一定要买的是资产而不是库存!!

 

微信上我国庆期间说了几句:

 

国庆期间本想好好休息休息,无奈各地公务员们一个比一个勤奋,各地楼市调控政策频出不穷,而且很多还很是威猛。而此时此刻的你心境如何呢?如果你熟练掌握房地产投资课程的内容,如果你两次公开课都认真听进去了,如果你最近一两个月我的微博(暗夜LealXU)仔细看了,如果学员后台我的回答你明白了…你理应在如今风起云涌之时很淡然的笑看风云,中国的政治政策市太好预测了,但,对于不懂的人,每一轮都会埋骨无数,让你的阶层晋级道路到此为止,而对于懂的人则会加速你的破阶之路,你要明白,任何单边市满足的是大资本,我们是预计抗争的!

 

而只有强力政策带来的波动我们才因此有了机会。但,投资是逆人性的,世人往往又是急功近利浮躁的,所以,只有狂热期才会点燃你们的热情,但狂热的夏秋之际之后必然是冬季,但如果我们相遇在冬春才是你播种的最佳时机,但大多数人在熟睡,还有很多上一批狂热季冲进来被冻死的烈士!四季有轮回,正确的顺序原本是:夏秋季里收获加防御性准备,秋冬季里蛰伏加充电加积攒能量,迎接春天的到来全力播种,迎来新的收获季节,如此循环。

 

最后说两句,最近的形势表明,中央的政治态度有了质的改变,但货币政策任然未见紧缩大反转,总阀门未关,各火热城市分类调控,去库存依旧是目的,但忠告各位仍未被限制的区域或产品(40年)需要高度谨慎,不要因为被限制住了而瞎买,不要为国接库存。机会与风险同在,用你最专业的眼光去分析市场,调整期很多人的梦魇就是另一波人的机会!下棋下的是布局,是预判。

 

近期:大水依旧会层层往下逼,二三线以自住改善为目的的伙伴依旧要关注市场,不要等大水漫过了才想起来追,但投资或异地投资需要极度谨慎,易买难卖,非高手不要瞎冲异乡;限购对市场是无效的,但限贷对市场是有效的,限购未限贷城市的小伙伴们加紧优化资产(卖出高溢价概念产品买入强势好资产),严格双限的城市的小伙伴不要再瞎冲瞎买,缓一缓,多观察市场。

 

如果你这半年来听话了,优化了资产,手里有好货同时现金流管理健康,那这段时间 你要更加好好学习、没有房票的好好养票、更好的累积信用流水,等待收割!严格双限城市的机会,就是政策冻死这波高位高杠杆高负债吃撑的哪些狂热分子以及后期有KFS需要资金的时候,你若是有资格有名额的有资本,你的机会就来了,关键是,到时候,你要敢!

 

胆量来自于你可以很好的分析这个市场,你会正确预期市场走势和对目标进行估值,而这一切,你要懂!

 

调控是机会的沃土(10.21号更新)

 

课程中所阐述的忝朝经济发展模式如果逻辑没有发生本质改变,那么调控的作用就是在一条房价上行的直线上打出一个一个波坑,把一条斜向上的直线变成斜向上的曲线;调控的本质从来都是为了呵护,打压的是斜率,为的是波浪式前进螺旋式上升,为的是长久而不是改变方向,相反恰恰为了的是不改变方向;没有一个大国能承受房价长期斜率向下,没有一个大城核心地段房价不越来越贵;

 

旧时(无厕)夜壶虽不高雅,不用时弃之阴暗处,但,你永远离不开它,每每关键时刻关键之急总要用到它,除非迁入含厕新居(新模式),否则大炮夜壶论永放光辉;现代经济惧怕通缩远远远远大过惧怕通胀,因为大家好日子都过惯了,新武器平衡下命也不太好革了,所以气候越来越暖,冬天越来越短,暖冬也是常态,全球都如此;

 

通胀很长通缩很短,有产者把通胀变成财富:一面享受资产价格上升一面享受“负债贬值”一面享受被资产吸水后保护的低价生活物料;大水全被有产有(优质)贷者拦截,无产者麻痹的生活在低生活物料环境中不断贡献自己的青春而不自知,任何一次溢下来的大水或劳动力的下降都会让生活更加艰难;

 

少数人春天猛播种,夏天休憩,秋天丰收收割,获得种子(逢三退一),冬天相地,又一春时再扩大播种面积,每一次循环都是一次地盘扩大的机会,弯道超车是常事;多数人春天睡懒觉,夏天升懒腰,秋天猛播种,最终闷死冻死在冬天,最终成为别人的春肥,总是在不对的地方不对的时机试图弯道超车,最终落得弯道超度;

 

前置预判思维才是投资真谛,走在群众前面才会成为被众人推高的对象,但逆向思维说易行难,说白了,还得需要有一双识别市场的慧眼,慧眼来自于对市场规律的了解;调控中限购是暖男限贷是恶婆,全面加息或上浮利率才是大炸弹;限购只是筑起行政高墙,但只要大家知道城里堆满了黄金,各种破城之术依旧是会使得效力长期无效,但却最好的保护了这个好市场,筑高墙的地方从来不会被游资屠城;限贷好比抽水断粮,效果短期卓著,但极致严格限贷的地方也一定是好地方,不好的地方,他也不敢,预期理论告诉我们最强的利空是很强的利多,最强的利多是很强的利空;

 

相比于股市,楼市有很长的被动持有期,所以不要以为楼市周期很长,没有预判思维你的决策到拿货时,可能正好和市场走反,每一轮好的下手窗口期其实并不长;所以,每一次极致限贷的时候越到后面越会杀出带血的筹码,你一定要相信狂热季里的傻白甜热血青年们、大妈们甚至少数热血开发商都有机会沦为你的春肥,但首先是你自己不要变成春肥,

 

过去半年的苦口婆心,劝诫冷静,劝诫资产优化置换,劝诫不要瞎买,劝诫外围出货调仓,劝诫维护好现金流,告诉你已然夏秋时节,就是为了未来的准备;好的城市依旧汇聚了大量的资源而这种情况只会越来越明显,这一点我们这辈子都不会看到改变,所以最好的弯道超车就是一轮一轮调控周期内抓住机会的向上置换;好像深圳,未来十年,若是教育大发展的十年,又会怎样,今天的户籍还不那么严格不代表未来不那么严格,万一有一天跟京都一般,就不是买不买的起的问题了;

 

限购限贷时代,若你还有处女贷,珍惜珍惜再珍惜,老早说不要随便在外围地带随便乱买,在自己还未真正居住满意之前先“投资自住”,而不是向下瞎买浪费了珍贵资格;但珍惜处女贷资格不是让你变成老修女,限购限贷阶段就是计划经济阶段,粮票也好布票也好,一旦到了市场经济阶段统统毫无价值,用好它,去打劫那些裸奔入冬的货;

楼上天天扔靴子不可怕,可怕是只仍了一只靴子,限购限贷不可怕,真正出了反而是最大的好事,老司机都喜欢,否则怎么逢三退一怎么退一进三;政策收紧就会有重新放开的那一天,冬天里有票的刚需若看到带血的筹码就要上去收获底仓,不要试图顶卖底买的神操作,房子的吨位决定了时机大点位对了就行;

 

下一次政策放开时的初春就是大举建仓好时机,房地产投资听党话讲政治,灰色手段不是现在用的,春天是刺激时,你随便用,睁只眼闭只眼是常态,但现在,不要瞎搞;未来三个月还需要密切关注市场货币政策动向,关注CPI,关注课程里教的那些监测方法,还有一个重要的外因就是美国大选和年度美联储加息;

 

后台有学员问,美联储大选可能的黑天鹅能不能照搬老师在英国脱欧事件上的手法短搞一把黄金,我只能说,这两个事件背后的黑天鹅可能带来的是不一样的逻辑,今天已经写了很长了,后篇再说,但这个外因对下一个年度的策略很重要;

 

最后还要提醒一句,虽然19城还是20城都调控了,但很多是做秀式的调控,不疼不痒短期无效,本地的刚需刚改依旧按照以前说的行事,分类调控时代,不同地域不同情况,需要区别对待,对了,也顺便提一下在课程后台提问时请尽可能描述你的各方面情况,描述的越具体给到的建议才能越准确!而一类城市的伙伴此时不宜向下级城市冲了,不要向未限区域、品种冲,限购时代不限的都是库存,不要为国接库存!

 

明年会很好玩,关键时候,你不要又睡过去了,修炼武功积极备战。

 

 

调控是机会的沃土2(10.30号更新)

市场不断在在市场经济和计划经济模式中的来回轮换,必然导致(相对)高频波动,波动才是机会,你跟着切换就是了,

 

但是提前半步是先知、提前一步可能是先烈、落后一步可能是炮灰!

 

计划经济时代难买特贡品才是好东西,要买就买买不到的东西,初期权利游戏时当然难,有本事的就各显神通,没本事的就有点耐心,等到中末期权力们也不感兴趣了你就可以拾货了,当然,你也可能拾不到,是纳贡还是比拼耐心不同人不同能耐(成本)不同需求不同目的各不相同,货品稀缺度和后市走势判断是大权重,有时候等来了好价格却失掉了好资金价格,得失相抵,因为只有资金价格(提升)才能有效的打压资产价格,而好资产价格和好资金价格同时存在平行的时间窗口往往是很短暂的,往往只存在于“计划经济向市场经济切换的那一刻”!

 

计划经济模式里选择比努力更重要,买错比错过更凶险,所有弯道超车容易做成弯道超度。

 

计划经济切换向市场经济窗口期只要大方向(城市、地域)对了,最终鸡犬升天下,努力比选择更重要,这个时段的觉悟者勇敢者猛踩油门容易弯道超越!

 

而市场经济切回计划经济初期,重新切回选择更重要,不恰当的货不恰当的成本不恰当的货期容易造成货二级市场流动性瞬间丧失或被动性拖入冬天,而此时不恰当猛踩油门容易导致一开始说的弯道超度,要很好的评估自己的现金流维持能力。

 

如此反反复复,甚是有趣!

 

以上言论存在的基础是:

 

1是大方向正确,任何非三四线居住诉求的下行投资、一二线远大大、xx旁、 40年、各种铺都不在讨论范围内,小概率游戏拼的是人品不是技艺

 

2是你不是消费心态,否则喜欢买就买,只有爱不爱,没有好不好

 

3是跟刚需无关,刚需有需要一点:选对货就行!好地方好货,等待的机会成本你也承受不起,

 

4是跟壕无关,如果收入现金流牛掰,只需要挑货,挑对货,屯好货,时间是最好的朋友!技术流讲究踏浪效率,无非是希望借势轮转超速一点罢了,才华终究拼不过资本,但可以追逐资本。但先强一元现金流而不入三元,也是暴殄天物,被人超车!

 

基本背景是:中国的整体城市化率距离城市化完成依旧路途漫漫,中国的资源趋中不断往几大中心城市群集合的程度全球罕见,中国的户籍的壁垒依旧存在,中国的人口依旧众尤其在老龄化时期初期,寿命的延长使得老中青三代并存时间加长会促使居所需求增大而不是减少,所以我们依旧处于上升的大周期当中,而任何的调控的目的都是延缓上升斜率而不是改变上升斜率,所以,修炼内功紧盯市场,任何的小周期都是弯道加速的好时机,有能力慧眼择机识货是关键。

插一句嘴,外盘美国大选是未来十天最大的黑天鹅,若出,黄金飞天,则易逢高了解,离场观望,择机再入。

 

 

论大坝的作用(11.29号更新)

 

我小时候听说有一项宏伟的工程叫做三峡大坝,三峡大坝一旦建成,长江流域就再也不会有洪水,我们用电可以便宜到不要钱…..于是乎,小时候的我对于三峡大坝是一种神迹似的期盼;

 

长大了,三峡大坝也终于建成了,慢慢的我们发现,洪水该来还是来,我们用电也一点没有便宜,而且干旱和洪涝的极端情况好像还变多了…

于是乎,大家慢慢懂得了,有没有洪水主要跟上游水量直接关联跟那个大坝关系不大,大坝只能平邑单次洪涝的幅度,但平邑幅度的副产品就是把一次大洪峰变了数次小洪峰,而且因为过去封的过狠了,下游的很多湖泊、存水弯道都在旱期消失了,所以大坝依赖症越来越严重了….

 

(当然,还有各种问题就不多说了,说多了政治不正确,人为改变规律的代价就是有时候遭受的反噬会更多)

 

水源水量大小是根本,大坝开合节奏是踏浪效率,至于电费,跟成本高低基本无关,只跟垄断控制力和需求旺盛度强相关!

现在开始是观测市场寻觅下一个落脚点的开始,前提是你听话了没有高位瞎折腾被闷在闸内

依势踏浪,逢三退一、退一进三,说的容易听得简单,能做到者20%。

 

投资正确的姿势&我在做什么(12.13号)

一只猎豹在狩猎大型目标猎物时能够长时间隐蔽潜伏伺机关键一冲......

一个优秀的狙击手为了一个重要目标能够提前隐蔽到最佳位置潜伏很久直到一枪毙命......

螳螂在前黄雀在后告诉我们不要在前面狂冲,等待最好的时机下手才是大小通吃的那个......

过去半年的年载很多人看了,其实80%看了也就看了,并不能正确指导自己行为,只是为了验证自己内心的想法,不愿意去进一步学习改变自己、建立符合市场逻辑的正确思维模式,所以,操作依旧业余,但暗夜米课的学友们通过在后台的不断交流,实实在在的感受到了成长,提问题的水平很能反应你现在的段位!

连载贴里我用横线重新勾勒出了一些关键语句,以节约伙伴们回顾的时间,

目前我在做的是:

1、按照逢三退一,在九月底最疯狂时期,高溢价出了概念发展区域的一个上一轮投资入的已经熟了的货,不到四年三年多翻三倍(不算杠杆,算杠杆9倍),高位将市场情绪溢价变现,整固资产结构,预备下一个机会来临时的裂变资金!众所周知,10.6号全国调控升级,我在课程里不止一次的说过,房地产是大吨位卡车,起速和降速是有一个相对长平的过程,但正是这个长平的过程让人们反应不过来,而流动性的丧失却有可能是一瞬间的事,所以成本+货品质量的选择在不同地域不同时段非常讲究,否则被拖一轮又走波浪线的话就效率下降很多对于大吨位的东西来讲,所以你手里的不同货的处理方式是不一样的!所以,对于这个概念投资区,我算是又卖在的阶段性高位,但我还是长期看好这个概念区域的,所以,马上我就要去相目标了,我若能以更好的价格盘回一个更有潜力新货,二者叠加,这就叫做效率。但80%人是做不到的,当我在狂热顶峰卖货时我看到的是无数嗷嗷叫的小白在无理性的加杠杆冲进来,所以我连载在年中有一篇里就有一段话,这些人就我们明后年屠宰的对象,因为他们没有投资底蕴支持只因为狂热,加看了听了很多魔幻道理,加了不合理的杠杆在不对的时机,死在黎明前让别人捡了成果大多是这种人!但也就是因为80%人的不专业才让20%专业的人有了超高的效率。                                     

2、对因为升值而使得负债率大为降低的优质长持房产进行管理,还小债(因为升值而使得债务比重变小)释放资格名额,寻觅优质抵押授信,按新值重新最大化授信,准备好充裕资金,等待在狂热期乱搞的那些人扛不住抛货。

暗夜老师一直说,投资要顺应周期,春天播种夏天乘凉秋天收割(逢三退一里的一)备货冬天,冬天一边活得滋润一边伺机打劫(那些做错周期的人或KFS冻死前的那一刻),所以,如果你去年吃饱了甚至吃撑了都没关系,今年刚好笑看楼市,夏天本该乘凉的,因为你已经把子弹打光了,布局提前半步,就会让你在狂热期里被动性冷静,呵呵呵,所以你不会做出错误的决策,在不该吃撑的时候瞎吃撑,而秋末尤其是秋老虎时,你能不能分辨出这是秋天还是夏天,从而做出正确的选择,同时经历一夏的资金回流以及秋末的逢三退一,在冬天时你应该刚好做足了准备,准备打劫,就好像课程的顺序那样,你所学习到的知识即将开始新一轮的规律!(过去一轮,春:2014年4季度-2015年3季度,夏:2015年4季度-2016年3季度,秋:2016年4季度,冬:即将开始,但冬天孕育机会)

3、继续努力工作,好好提升收入现金流(包括工作收入和房租收入、投资收入),扩大信贷能力,不能本末倒置。房地产投资要看的是资产负债率和现金流量的最佳平衡。

4、定下目标区域目标楼盘(新盘、二手皆有)密切关注,准备新一轮机会窗口开启或笋盘来临!

     所以,我大半年没有好好看盘了,知道我的人都知道暗夜老师从来不喜欢人多,让售楼处人声鼎沸、售楼小姐眼睛在头顶上的时候,我一般乘凉休息看风景。我最喜欢的就是去售楼处当大爷的感觉(虽然目前还没到那个时候)!所以,从今天开始,我又开始认真的去踩点看盘了,踩点看盘不代表马上就要有所动作,就好像配图一样,你要心目中首先选出的对的目标(认真学习课程),然后等待那美妙的窗口期。你学习到的一切灰色手段也是那个美妙的窗口期里才能发挥的淋漓尽致。流水、信贷、资格腾挪......准备起来

 

(其实这些,在过去的公开课、连载里都说过很多,但此时此刻再看,对于新手,又会不一样,但很多人又睡去了,不关注了,所以,注定被别人踩着往上爬)

 

 

不傻空不死多,明辨趋势,依势而为(2017.1.1)

在中国,行政干预下的投资周期比完全市场经济下的周期好预判太多了,暗夜老师所说的东西是不是实际都基本按照这个路数在走呢,关键是你要看的明白,醒来吧。

 

好的地方,未来只会调整,而调整就是机会,不会彻底转向,国家才是大庄!未来分化是主流,好的越好,差的就这样的,所以最关键的是你要看的明白什么是好东西、什么是好机会......

 

鸡血文和傻空体都要少看,做一个具有专业经济金融思维的狩猎者

 

附一个在其它帖子里关于房地产影响实业的回复:

 

其实呢,首先,太忧国忧民的事情显然不是我们应该放在首位的,任何地方事物发展有其必然规律,我们上没有能力去论断一个发展过程中的实物最终会怎么样,砖家也不能,我们只有去顺应规律去做好自己;

 

其次,房地产跟实业本身并不是有你无我的对立面,有人愿意把钱用在实业上,就有人愿意把钱用在房产上,做实业的也需要房产,然后产生等价交换,一切由市场决定,有需求就有供给,涨说明需求旺盛,没有需求的地方房地产也不会有价值,一切公平,况且中国的房产价值本身不在于房产而在于对社会资源的占有性,比如教育资源,你能忽略吗,所以并不是一堆漂亮的砖头值钱,而是社会资源值钱,所以大帽子扣在房产上是不准确的,应该扣在户籍制度下的不公平资源分配头上似乎更有合理性,同时货币大印无疆也不是房地产的错,它只是一个承载体诚实的反映出来了而已;

其三呢,房地产也联系着40多个行业,这些都是实业;

 

其四呢,房地产的价值主要来自于房地产所占有的土地所给你带来的资源拥有属性价值,城市的发展必然带来土地资源价值的提升,党是大股东,你用房子换来一个分享城市发展红利的红利分配权,相当于入股城市,如果你是一直租房族,那么城市的发展除了让你的房租不断提升以外你什么也得不到,公平的,全世界都一样。等城市发展饱和了,不再发展了,房价自然不再大涨,但那时阶层也就固化了,无论是纽约、伦敦、香港、全世界大城市都分富人区和贫民窟,连印度没有地的都被赶到恒河两岸,而正在发生中的国内一样,每一轮的暴涨都会让一批人离中心资源更远或耗费其毕生的收入,很残酷,但很现实,其实大量中小城市房价并不贵房子也不缺,你家村上大把大把,但人们为什么不去?没办法,资源是稀缺的而且是趋于聚拢的,共产主义平均分配这种事也就只有在政治课本里畅想一下!

 

当年美国梦的核心也是房地产,全韩国人都梦想在江南区有个房子(学区房就更不得了了),即便日本东京24区的房价一直也很坚挺,只不过他的表现形式是租售比奇高,另一面就是没房子的房租花销可以的,香港不用说了,住笼屋和住半山的中间隔着几个世界,即便香港有没落嫌疑,隔壁崛起的深圳房价就迅速开始接轨了对吧,因为哪里好哪里就会吸金,而最终都会通过房地产表现出来,不要跟我举例德国,砖家口中的德国房价不涨是把东德西德合并后被东德低房价谈平均了,但看西德涨的一点也不少,加拿大的温哥华、澳大利亚的悉尼、墨尔本,新西兰,在本轮全球宽松的局面下涨的都不少.....所以,房地产涨是世界的不是单单中国现象,只要是好地方他都涨,因为好地方大家都想要,所以没有躺着就能得到的事儿,只不过中国基于千年的王权文化,资源垄断的更明显,也不要怪我们票子印的多,发展的不快铆钉不住也不敢印,委内瑞纳印印试试看,印度都不敢,造就恶心通胀了,敢印的都是有底气的,但,这确实是阶段性的,你有房产分配权财富分配的游戏中就跑的快一点,没有就被分配,就这么简单。再过10年,就不是抱怨房价了,而是抱怨房租了!当然,便宜的地方依旧多的是,只是你不愿意去那些地方,你看的上的地方都贵!

 

最最后,星星佬回帖说得对,不要太高看开发商了,中国的房地产商甚至都不配叫房地产商,只够资格叫房产商,大地庄家就一个,你懂的,开发商就是个跑腿的,大多数活的也很累,活到最后都是跟国家沾亲带故的才能活好,按照国外趋势,开发商最后也是寡头垄断,等到那一天,地是垄断的,开发商如果也是垄断的.....啥也不说了。

 

最最后后再啰嗦一句:国家调控从来都是为了“让房价合理上涨”“不要过快上涨”,从来没有提过要把房价降下去,历史上只要房事持续不好,第一个慌神的是zf

 

我们要做的就是完美平衡实业现金流与房产之间的关系,在好的时机用合理的价格介入好的资产,未来无论是资产的升值还是产生的租金现金流都可以反哺实业现金流,无论是通过生意还是通过房产,你都可以达到财务自由,路不通,目标是一致的,只不过在中国,你没有点红色背景,指望通过生意达成长久不衰,“被动性”的让你自由自在,恐怕不太容易,不要忘记,人,是会老的,不知道再过1、20年,你一天还能连续工作几小时。香港计程车司机很多都是老爷爷,没办法,不干活要交房租呀

 

2017房地产市场趋势-任志强任大炮最新某金融公司内部会议演讲实录(1.19号更新)

 

特朗普也许能倒逼我们加快改革

...

领导前几天跟我说,不许说“房子是住的,不是炒的”。中央已经决定了,所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华(原国家统计局局长)说特朗普上台很悲观,我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性,这个不确定性其中就有特朗普。

 

就我个人来说,特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事,就逼着你去出牌应对,逼着你改革。举个例子,特朗普说要减税,如果他上台后真的减税,那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗?前些天中央经济工作会议已经说了,今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革,这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会,可以促进中国加速进行制度和经济改革。

 

很多人国庆出去玩了玩,回来就买不起房子了

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这个你们老总邀请我讲讲房地产,但是领导又跟我说不让讲,我都答应你们老总了,这事儿也挺麻烦,所以说我就用统计局的数字来讲讲。

这表都是统计局的数字啊,为什么先说固定资产投资呢,因为它和房地产有密切关系,和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降,说明民间投资对中国经济没有信心,所以大量资金外流,导致外汇变化等等,这都是有密切关系的。

 

其实民间投资低迷但不能说没有增长,它这个是3.1%的增长,其实这3.1%的增长里还有问题:它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几,现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。

 

房地产开发投资增长率也是,6.6%变成6.5%,一个平稳下降的趋势,这个趋势是从什么时候开始的?2016年10月份以后。10月份出台了很多政策,这个国庆长假的时候,十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩,回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%,今年涨到这么多,已经很不错了。

换句话说,如果没有中国房地产投资的增长,16年的GDP就掉下去了。

不管怎么骂房地产,最后还得求着它

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我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱,这块增长是很快的,拉动中国经济增长的很大一块是这里,水利啊地铁啊修桥修路。我们看到11月12月制造业又有增长了,为什么呢,因为前一段时间主要是去产能,就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了,所以后期那些没被砍掉的就有一些机会,它就增长了。

 

对于房地产相关,在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况,到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。所以不管你怎么骂房地产,你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的GDP,你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢,4.8%了。

 

如果我们按今年计算,16年3个季度的GDP增长是6.7%,扣除了是4.4%了。那我们只看房地产,单独计算房地产是占0.8%,那么房地产相关投资占多少呢?就是钢铁水泥木材那些,占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺,在整个国民经济的增长中作用是巨大的。

 

我们再说税收,房地产在税收增长中贡献是最大的,占29%。

 

所以告诉大家一个什么意思,就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去,不能让它没了。

 

土地不供应,房价能不涨吗?

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土地今年涨价很多,但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%,所以很多城市土地出现短缺,包括上海北京。单说北京的例子,北京16年的土地出让收入是多少呢,800多亿。大家觉得很多吧,15年多少?1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应,你还老埋怨房价涨,它可不就得涨吗,因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标,你今年供应少,土地是两年开工,所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。

 

房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降,确实下降了4个多点,从四十多变成三十多。12月很多人很悲观,认为会下降很多,我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里,它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉,剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南,北京雾霾了,很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的,大家都去躲雾霾。

 

销售面积增加24.3%,销售额增加了37.5%。这个差额,就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点,主要是在限购的城市。那有个问题,我们说定了多少目标,什么百年复兴高速增长,那么这个国家如果不是一个城市化的国家,那就绝对不可能变成一个强国。

 

强国的唯一标志就是城市化

...

强国的唯一标志就是城市化,历史上我们有过强国时代,比如说清朝宋朝,但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢,一个是闭关锁国,一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业,这个发展过程其实就是城市化的过程。

 

我们现在有多少农民啊,现在数据是9亿多,这么多农民你可能在世界上强大吗?不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工,来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站,你建不起来,因为它人太分散。只有城市化才能建起来。

 

比如说我们建一个中水处理,20万平米的一个小区,开发商都知道建不起来。但是说必须得建,好好我们建,但是这个20万平米的小区的中水是不够用的。

大家用完的水经过处理变成中水再去用,比如冲厕所什么的。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的,怎么办呢?就是三分之一用的是废水,三分之二用的是自来水,这还说城市化哪?我们现在名义上说的进行中水处理,结果都是自来水。这些没有城市化都是做不到的,而我们现在的城市化做的还很差很差。

 

北京2300万人口的底线很难守住

...

北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”,这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划,在王岐山当市长的时候提出来的:在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。

 

大家都知道王岐山是2003年上任,那么这个规划实行了多少年呢,到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划,为什么房价高呢,你说你2020年1800万人口,国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了,可土地指标没有变。

 

那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢,3750万。那么大东京为什么这么多人口呢,它当初1200万人口的时候跟北京市一样,下决心要把人口控制住,于是就修了一条高速铁路,说半个小时就能到大阪,说东京人都到大阪去吧,于是呢大阪人就都到东京来了。

 

北京也修了一条,修到天津,说半个小时就到天津,于是天津人就到北京来了。

 

这个城市的吸引力啊,种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口,这是一个巨大的难题。市里就给各个区下任务,区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区,怎么搬啊,然后想出了个主意,说每个企业收购一个小商品市场,不能租给小商户,这个小商户就得走。没办法呀,每个区都下了任务,就告诉你必须把这些人轰出去,所以北京好多小商品市场就关掉了。

 

把人轰走,你轰得走吗?但是我知道,大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊,你别说你是中国人,你是上海人你在上海待着,你是湖北人你在湖北待着,你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么,那写着呢,没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊,有个劳动合同就能买,中国人不行,你还得户籍社保一大堆。

 

所以这个房地产是涨还是跌呢?和人口有关系,更和我们制度有关系。

 

郑州要是把高铁拆了,房价就不会涨

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前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴,说保护产权投资就回升了,大家就安心了,说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后中国限购,这就很麻烦。产权是什么,是你有钱你想买可以买,而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。

 

那么债券资金增长我们看是平的,高速增长的过程。说明明年不缺钱,开发商手里有钱啊,今年已经取消了很多开发商的债券发行,但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的,那么有钱应该能保持投资持续增长啊,那问题是你有钱买了地,销售掉下来怎么办?

 

销售有可能因为政策导致下降,我们看到目前为止,全国没有说快速的下降,一线城市和限购城市出现了一些下降,但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多,应该是一个平稳增长的过程。

 

那么我们看中部城市除了武汉限购以外,可以达到10点几的增长。大家说郑州涨了,我说郑州就该涨!不涨就错了!全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快,所以郑州吓得够呛,老出台政策,一轮不行两轮两轮不行三轮,你把铁路拆了你看能涨吗?

 

销售大家能看出来,东部中部都增长很快,但西部不行。西部能不能快增长?我觉得永远不行,西部之前有条线叫什么什么线,一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变,改变不了,线一边都是荒地,你怎么去改变。有人说把赌场搁那边可能行,我说把中央搬那边就行啦。

 

现在的问题是它没人去,那就涨的慢呗。东部中部人口流入多,那就涨的快呗。

 

历年房价上涨和经济增长无关

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去年房价涨的多,很多人说是因为我们的货币政策导致的,我个人觉得是瞎说,房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系,那货币多了,都跑到房地产市场,那为什么有的城市涨有的不涨,三线四线那么便宜反而不涨呢?所以和货币没有关系,严格说起来,我们历年的房价变化都和政策有关系,和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%,它是个下台阶的过程,那为什么房价猛涨呢?所以我们说房价上涨和经济增长无关。

 

政府说不让涨就不涨了,怎么办到的?

...

 

但我们看看以前,任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上,想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市,政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示,要求把房价涨幅控制在2%以内,那么怎么办呢?地方政府没办法,就看那个报表,你要网签涨的很快就不让你签,不给你发销售证。万科现在急的够呛,不给它发就卖不了.那怎么办,低价房子先猛卖,之后才允许高价房子网签,然后告诉你这个涨幅平衡了。

 

那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的,不是同上同下,完全是按政策周期。

 

现在房地产政策有一个不确定性,今年、明年、未来怎么样?没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定,但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少?很多人说十几个月,这是政策变化的周期,通常18个月变一次,12个14个也有,一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。

 

为什么我老是预测对房价,只看这个数据

...

 

大家说我们现在有多少多少的在施面积,接近70亿平米,不是没有库存。那些房子早没啦!为什么没了呢?我们看看销售面积和竣工面积之差,今年销售13亿平方米,竣工面积10亿,有3亿是什么呢?是期房。里面还有不能销售的面积比如车库,车库在统计局里是不计算面积的,是按个数算的。

 

那么我们扣除一下发现,在施面积大部分没啦,很多房子是已经被卖掉啦,现在期房一般两三年交房,所以在建设期内老是统计在在施面积里,那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。

 

那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价,这是上一轮的土地负增长。前面我们说了,前两年土地负增长,凡是土地负增长,下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长,16年又涨价。13年我就说价格得上去,为什么,因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔,我后来也不知道裸奔没有,反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢,就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化,第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。

 

这是开发投资,土地供应下降那开发投资也下降,库存没了,那价格就涨。

 

很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据,深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得,16年是十几个城市都涨,大家一看都乱了套,其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗?所以统计数据里啊,很多城市16年看涨的很凶,其实它15年就开始涨,只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。

 

到底是房价增长快还是工资增长快?

...

 

我们想告诉大家的就是:房地产和土地和政策产生直接关系,和货币不产生直接关系

(暗夜备注:严谨表达,大炮的意思应该是和货币不产生直接关系,但前一条的““政策””包含了货币政策,即和货币政策调整产生直接关系,很多人此处)

 

那么我们房价到底涨了多少?我们92年全国平均房价是996块钱,那么15年是6472块钱,16年是多少?数据还没出,估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%,增长很快。但我们从历史上看,谁还记得92年大学生毕业工资多少钱?80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少?3750块。80块对3750是增加多少倍?40倍。房价多少倍,6点多倍,你们说房价是高了还是低了。

 

所以都说中国的房价有泡沫,我是有点疑问,我也不敢说反对,是吧。反正我是有点疑问,到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗?不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了,我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了,如何如何,我觉得挺好。

 

中国2010年房价收入比大概是7.49,2015年6.29,呈下降趋势。6点几你还不知足啊?挺好的啊!有人说个别城市,个别城市你在美国也一样很高,看看香港36.8、德国9.94,很多人吹德国房价不涨,那都是历史。2010年以前不涨,之后猛涨,为什么?大量移民进去了,所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。

 

我们往前看,2003年是多少,3.84。中间房价有一段暴涨,但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来,我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫,也证明不了房价收入比暴涨。

 

有的首付是70%,还有杠杆吗?

...

那么说货币,都说中国房地产杠杆高,这都是人民日报写的,写了三四篇文章说要去杠杆,去什么杠杆啊?我们首付是世界上最高的,我们现在有的首付是70%,你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?我觉得他们都是瞎说,没算过到底杠杆率有多高。

 

来说个贷,我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的,在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高,我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗?他说我们今年增加多少多少个贷,我说你知道总量多少吗?他只知道新增。

 

央行副行长说这些统计数据不对,我说坐你对面的就是统计局长

...

 

我们看16年9月,房地产销售8万亿,新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高,但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房,这里只包括一手房啊,我们只有0.21的杠杆率,所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高,换句话说百分之三四十靠七八成的贷款,剩下的靠全款,哪儿有这么低的杠杆率啊。

 

去年是多少,去年个贷在一手房是23%,今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。

 

我们看16年1-10月份的统计,有人说新政出台后杠杆变小了,我们看没有发生大的变化。

 

1-11月,新增个贷在新增销售额的占比增加了,个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮,而实际它对购房的支持并没有那么大。

 

我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年,13亿平米,这是16年11个月的数据,已经超过了13年全年,估计16年全年在15亿,这是一个相当大的数据,还不算二手房。

 

个贷分三种,到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的,占总量20%左右,新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款,大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢,住房抵押贷款。

 

比如说我是一开工厂的,我抵押房产也好厂房也好,我去贷款投入生产,这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房,但是央行没把这三个数据分开,就给中央一种感觉:我们的新增贷款这么多,杠杆这么高。

 

等我把这些数据说完,央行副行长说这些统计的数据不对,我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。

 

我真有点伤心,这些人怎么没有点文化呀

...

你得把这三个分清楚分析啊,最后的结果是什么,就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀,我真有点伤心,这些人怎么没有点文化呀。

 

 

 

我特别想让大家看清楚这个数据,就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个,或者说不知道有这个。

 

我一说他们就批评我,我也就暗示一下算了

...

就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系,你们别说我让你们投资买房子啊,但是这个比例告诉你说,从住宅来说是1:2.12,什么意思啊?竣工了1,卖了2点多,你们说库存有多少,你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊,傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我,所以我也就暗示你们一下就算了。

 

有这么多记者在这我可什么都没说啊,这都是统计局的数据,今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢,我一开始看你们这叫投资策略会还是什么,还讨论什么讨论,这不简单的很吗。

 

所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源,用价格调节供求关系,这两句话原话是怎么说呢,原话是市场决定资源配置,市场决定价格。对吧,十八届三中全会两句话。关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方,今年李总理说要有一亿人进城,增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市,一线城市一亩地没拿到。

 

但我们想想这个人流是往哪里跑呢?这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策,都是提高首付啊什么什么东西,这两个还有点矛盾,所以我们要把它统一起来。

 

价格调整供求关系实际上也是,价格高的地方常常是因为投资洼地,要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗?投资是什么东西,投资他是因为价值还有再增长的可能性。

 

小学生增长的城市一定是房价暴涨的城市

...

 

这两者的关系啊,前几天有一个文章,用的是什么数据呢,不是人口绝对增长的数据,用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长,这个数据不一定有效。为什么?成年人进城市可能增长很快,都是农民工,但他们租房住不买房,一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大,小学生一来,说明一家子在这生根了,小学中学12年跑不掉的,这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子,再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了,但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市,因为它延续十几年,而这一定是供求关系恶化的过程。

 

那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价,我们前面说了,有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数,也就是说一个城市里它可能有高价房,你看它涨得很快,我们举个长沙的例子。长沙低价房多少,2300块。高价呢,一万九到三万。那么按什么算房价呢?所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢,平均是6000多块钱,低于全国平均数,排全国第17位,连续几年gdp增长高于全国平均水平,那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数?所以说用中位数算更好。

 

老人越多需要房子越多

...

所以当价格不能成为信号的时候,就要靠历史经验来判断,或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的,我们认为是下降的。为什么?一人户增加了。

 

你们知道上海的一人户占比是多少吗,26%,北京27%多点。他可能户口还在家庭里,但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的,因此,一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少,一人户增加11%,这是指全国。说老龄化人口减少,减少结果是什么,结果是需要的房子更多了,你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了,错了!老人越多需要房子越多,上海每家庭人口指数是2.64,北京是2.48,什么意思?一个家庭里不到三个人,导致什么呢?我三个人得要两套房子,德国也是这样。

 

主持人代现场观众提问:现在很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房,可能还不止一套,而孩子只有一个或者两个,从这个角度讲会不会未来的房子一定会过剩?就会很快出现饱和呢?

 

任:你们是不是都盼着你们爹妈快死啊?说这种话的人一定是坏人。

 

举个例子,1960年德国7300万人口,1900万家庭;到了2010年德国有多少人口呢,8100万,有多少家庭呢?4千万。什么意思呢?一个家庭只有平均2个人了,换句话说,之前2000万套房还富裕,现在需要4000万套了。

 

为什么用德国举例子,德国是全世界人口老龄化排第二的国家,第一名是个小国叫什么我忘了,中国排第十位。德国告诉你,不要以为老人会死掉,他不死,就算两个死了一个那房子还是他的。提这种问题的人太坏了,我们要把他打倒。

 

日本是土地私有化,而我们出现泡沫就严重了

...

 

时间快到了,我们从大数据上说说,我们每千城镇人口住宅竣工速度很高,但是高到多少呢,我们看看日韩,差不多。

 

那么我们从总的指标看,我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积,大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢?就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了,那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建,拆旧建新这样的少不少呢?不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿,记住我们16年11个月竣工量只有7亿多,如果按2.5%计算,和现在的总施工量是差不多的,你也得有十亿左右的更替。

 

所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程,但是会不会再高增长呢,不会,就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难,一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的,面积可能不变,但是钱嚯嚯涨,因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程,因为gdp就算那个钱,不算那个总量。

 

所以从历史来看我们一共建了多少房呢,商品房建了大概7000多万套,不要以为都是商品房,商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看,上海惨啊,户均面积在全国排倒数第五,大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达,鸽子窝多了。

 

日本泡沫大家都拿来举例子,最重要的是什么,它是在经济增长中出现的,是在城市化率超过70%时出现的,你们千万不要忘记,日本是土地私有化。今天我们不是,所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。

 

谢谢各位。

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(本经济分析连载不解答具体投资问题,具体投资问题请于学员后台提问,没有历经“渔”的思维,难以只言片语谈鱼)

《未完待续》

(小字要读:本连载偏专业,立足于阐述金融逻辑,立思维,明方向,一篇文章不能解决你实操问题,高手不是一日练成的,主课213节全体系,简单化、通俗化,循序渐进从0教起,全面打基础,第一境界体系化思维完成,再加上案例实操、实践...想加入少数人的队伍你需要有改变自己毅力和学习的坚持,一篇秘籍就让你摇身一变变大师的可能性为0)

 

 

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2016-05-06 11:48
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龙椅。。。i_f48.gifi_f48.gif

没有资产的人怎么办

2016-05-06 12:13 分享 收起回复
暗夜: 你自己就是你最大的资产!
2016-05-06 12:19 回复 收起评论
infinite: @暗夜:老师一语中的!学习,好好经营最大的资产。
2016-05-06 12:31 回复 收起评论
USD兑换: 有没有要兑换美金的,我们公司收,汇率比银行高,我们公司先款,欢迎咨询:扣扣 三三八六二九九 说米课看到的
2017-05-17 17:29 回复 收起评论
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2016-05-06 12:19 分享 回复
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期待下篇

2016-05-06 19:33 分享 回复
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一语道破天机!

2016-05-07 16:36 分享 回复
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边看边心里暗想: 怎么这人说的这么有道理

再看楼主, 哦。。。 原来是暗夜老师啊

2016-05-07 17:47 分享 收起回复
tinana: 同感
2016-05-09 20:49 回复 收起评论
2016-05-26 22:32 回复 收起评论
bevis: 说的太棒了
2016-05-27 07:08 回复 收起评论
Jacklee: 持续关注中的小伙伴们有福了。。。
可以明确的告诉各位:
选对和选错资产,站对和站错风口,3-4年后,你的差距就是天上和地下。
2016-05-28 07:11 回复 收起评论
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发现暗夜老师的文笔很不错

2016-05-07 21:50 分享 回复
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期待暗夜老师的后续更新

2016-05-09 23:21 分享 收起回复
阿康: 期待
2016-05-31 20:07 回复 收起评论
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期待老师更新

2016-05-10 09:07 分享 回复
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更新至5.25

2016-05-25 17:53 分享 收起回复
子夜: 我的理解是现在傻子都知道要买房子了,就像股市5000点的时候,从来不炒股的人都进来了一样。任何事物都是有其内在周期循环逻辑的,春夏秋冬,生老病死,在目前这个情绪高涨的时候,作为我自己还是要保持谨慎和冷静,虽然我手里还有现金流,但是我决定暂时先把子弹藏起来,等冬天来临,在下一个春天萌芽的时候,全力出击,力争一击必中。如果能早几年学习暗夜大哥的课程,这几年下的几次投资决定估计会大不一样,效率也会更高。但是,现在能够学习到,为时未晚,未来的十年,是白银十年,我要牢牢抓住机会!!!
2016-05-26 12:33 回复 收起评论
jinfeng: 恩恩,我也是同样的感受,已经在错误的时间入手了错误的房产。 现在就是在等交房,然后相机再做下一步的打算了。 学了课程,知道自己犯了错,固然是痛心疾首。不过心态摆正了,所谓朝闻道夕死可矣。已经很幸福了,现在的收获。
2016-05-27 09:51 回复 收起评论
外贸老鹰: 你们打算把子弹藏哪里?股市是绞肉机,P2P是吸金器。。。等下一轮房产?要等暴跌翻盘吗?你有多少个10年?最多30年!人生暂短,活在当下!
2016-05-30 11:00 回复 收起评论
外贸老鹰: 再精明精 不过开发商,优质盘肯定是高单价,你接手就是高风险;劣质盘肯定低单价,你接手就是去库存
2016-05-30 11:04 回复 收起评论
missord: @外贸老鹰:你说的好有道理。
2016-05-30 18:05 回复 收起评论
一枝梅: 太理论的东西了~~
2016-05-30 19:54 回复 收起评论
子夜: @外贸老鹰:十年指的是房产的白银十年,在中国,特殊国情下,美林时钟一个周期2-3年,对于投资来说,机会大大的!
2016-06-02 12:21 回复 收起评论
sun: 等等看吧,现在真的是人人都在炒房,惠州遍地中介。像极了大妈买黄金。
2016-06-11 12:11 回复 收起评论
why: @外贸老鹰: 高单价并不等于高风险...如果你的房子在资源吸附力强的地方,必然是高单价的!
2016-06-12 11:21 回复 收起评论
dell: @jinfeng:有同样的感慨 ~
2016-07-05 08:49 回复 收起评论
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暗夜老师的文章有内涵

2016-05-25 21:42 分享 回复
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别人的我看了再点赞,暗夜老师的,先点赞再看i_f48.gif

2016-05-26 11:19 分享 回复
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看完了果然有收获

2016-05-26 11:31 分享 回复
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赞同来自: 刘欢 墨可 不甘的蜗牛

旁征博引,条理分明,逻辑清晰,层层递进。这种强大的理性思维是怎么训练出来的?
2016-05-26 12:35 分享 收起回复
上善若水Jessic...: 通俗易懂的背后是对这个行业的深度看透本质,所以才能在高处谈论。
2016-05-30 21:06 回复 收起评论
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经济规律不可变

ZF最热衷的事情是“人有多大胆地有多大产”。

事实证明这是个笑话

2016-05-26 12:56 分享 回复
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2016-05-26 13:03 分享 回复
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再次涨姿势了,谢谢
2016-05-26 13:08 分享 回复
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期待老师更新

2016-05-26 13:29 分享 回复
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期待下篇

2016-05-26 16:16 分享 回复
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一气呵成! 只有完善的金融体系知识,才是顺应时势的利剑!期待下文......

2016-05-26 16:17 分享 回复
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未完待续。。。。。

2016-05-26 16:32 分享 回复
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