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牛仔很忙
2019-07-02 00:42
怎样在深圳买一套合适自己的房子
本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

米课圈有2类人, 一种是嘻嘻哈哈讲干货, 一种是一本正经说段子,很不巧,我属于后面这一种,今天我们来聊一聊在深圳买房子的段子😂。


关于思考框架 

我们做任何事情都要有一套自己的思考框架, 就像建房子的框架结构,因为现在信息太多了,如果我们了解一个事情,没有建立清晰的思考框架, 那我们很快就被淹没在一大堆信息当中,我认为在深圳买房子,需要有以下的思考框架,有了这个框架, 我看到的任何关于买房的知识, 我都可以填充在我的思考框架中, 让我的思考真缜密,决策更正确。

 

我觉得如果我要在深圳买一套房子, 我需要了解以下几个问题:

第一:为什么深圳的房子值得买?

第二:深圳的好房子分布在哪里?

第三:以我的经济能力, 怎样挑选合适的房子?

第四:怎样控制风险?

 

有些小伙伴可能会说, 你只说到了深圳, 那我在其他城市怎么办?其实你把城市的名字替换掉,这些方法在其他城市也适用! 方法都是相通的。比如说在厦门买房子, 你得先知道厦门的好房子在哪里?然后想以你的经济能力,怎样挑选合适的房子, 有些房子的因素我们需要优先考虑,最后,我要考虑买房过程中,有什么风险,比如说保持足够的现金流支撑房贷,交易的风险控制。

 

一 为什么深圳的房子值得买?

 

我们认为投资的本质是对于一种稀缺资源或者未来稀缺资源的占有,深圳的房子为什么值得买?我们可以从以下三方面来思考:

1 深圳GDP在2018年超过香港和广州,全国排名仅次于北京和上海,而且同比增长在北上广深四个城市中,增速是最快的,这表明这个城市的经济活力很旺盛。

2 深圳的土地面积是狭小,只相当于1/4个广州, 1/3个上海, 1/8个北京, 特别是深圳核心区域的土地资源已经很稀缺。

3 深圳每年有源源不断的户籍人口进入,而且绝大部分是本科学历以上的年轻人。这个城市的人口结构在不断更新。

 

所以,从投资的角度来看, 深圳的房子是具有稀缺性的,特别是市区,好的区域的房子,那么深圳的房子是不是没有一点缺点?不是, 深圳的房子现在最大的问题,就是吨位大,成本高,我们投资不管是证券还是房产,要看2方面,第一,我们选的的东西是不是好东西?第二,我们买的成本是不是便宜?深圳的房子现在已经不便宜了, 像好一点的区域, 一套三居室的房子,都在一千万以上,我们3成首付加上交易税,也要4,5百万, 如果我们不买房子, 拿来买银行的固定理财产品,我们也能获得每年5%左右的固定收益,如果我们拿来买房子,这笔收益就成了我们买房子的成本了, 然后,我们每个月的房贷利息,这些都是我们的成本。

在这种高成本下,我们必须选择房产增值的速度大于我们每年付出的成本,这才是一个好的投资。在这个前提下, 对我们择时,选物的眼光要求更高,而且现在深圳的房子出现了分化,好的房子继续在涨,而差的房子在盘整或者在微微跌,这就要求我们需要以更专业的眼光来挑选房子。

比如说,我买一套房子,一种情况是,在我们手上横盘2,3年, 另一种情况, 是我买了一年之后, 房价就涨了, 那种操作,对我们的投资效率是大不一样的,因为在这种大吨位下,2,3年的利息和时间成本是很高的。

在择时这方面,大家可以持续关注暗夜老师的米课圈动态,暗夜老师@暗夜金融  会在米课圈动态里做一些提示,这里我就一句话概括,深圳现在是属于左侧交易,而且在未来的1到2年可能还是属于左侧交易,至于什么时候右侧机会出来, 就要看政府什么时候放开限购,限贷,银行利率折扣,但是,请注意, 深圳的资金非常敏锐,当这些政策放开的时候,房价可能已经跳涨了,所以, 现在未来1,2年虽然是左侧机会,但是是上车,置换的好时机。

 

二 深圳的好房子在哪里?

 

深圳已经由一个迁移式发展转向沉淀式发展,从最早的以罗湖为中心,到福田中心,到现在的南山福田双中心,实际上发展的风口已经转移到南山,深圳的发展呈现一路向西的发展态势,我们可以看到,这一条发展趋势,是沿海海岸线一路向西。

我们可以看到深圳的好房子集中在香蜜湖,华侨城,后海,前海,太子港,宝中这几个片区周围,我说的是几个点,比如后海周围科技园的房子也是很有价值的。

香蜜湖,华侨城:老牌豪宅区,尤其是香蜜湖, 是福田富人的聚集地,教育资源好, 生活配套完善,离市中心很近,但又属于闹中取静的片区

后海:毗邻南山科技园,和后海总部基地,很多科技公司的高管喜欢在这边置业。教育资源,生活配套, 交通各个方面都很好

前海,太子港,宝中:前海自贸区将来会容纳几十万各类人才来这边工作, 那这些人将住哪里? 看看地图就知道了,蛇口,赤湾,和宝中,前海自贸区将和蛇口片区,赤湾片区,太子湾片区形成一体化,这里将来是深圳发展的核心!详情请看深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划 

从发展预期来看,香蜜湖,华侨城,后海属于成熟片区,前海,太子港,宝中属于发展中片区, 以后规划落地, 将成为深圳的新中心。

三 以我的经济能力, 怎样挑选合适的房子?

先看片区

香蜜湖,华侨城,后海,前海,太子港,宝中这几个片区能够涵盖从300万到3,4个亿的房子, 总有一款适合你!

为什么要先选片区, 再选房子?

片区是多个小区的集合体,共享共同的社会资源,我们的房子都是依附在某一个片区之上的,因为房子的本质是对社会资源的占有,我们选一个片区,就选择了这个片区的交通,学校,生活配套,环境,等等社会因素。

同样的道理, 我们的房子最大的增值点是我们房子所在的片区的社会资源的不断完善,具体来说,就是有规划,有预期,同时预期不断落地,在片区不断完善的过程中, 就会吸引越来越多的人买这里的房子, 从而推动房子增值。

再看房子

在这里我们不会告诉你要买具体的楼盘, 因为每一个人的需求和资金实力是不一样的,需要个案各议,我只能告诉你思考的逻辑,另外, 投资最重要的一点是具有独立思考的能力,如果一个人一上来就告诉你买哪里, 小心带路党!

房地产投资是一门研究关于住的投资,任何影响住的舒适度的因素,都能影响到房子的升值,主要来说,有以下一些因素,学位,生活配套,位置,交通,未来规划,车位,楼龄,邻居,面积,医疗,物业,容积率等等,这世界上没有完美的房子,如果房子完美,那价格就是我们承受不起了,那这么多因素, 我应该怎么取舍?

要选择合适自己的房子,首先你要看,你是以自住为主,还是以投资为主?投资看预期,提前布局,等待预期落地,但缺点是可能要做开荒牛,先苦后甜,同时眼光要准!

比如,你知道政府的规划, 这里是以后发展的中心,那你在这里还是荒芜的时候,提前布局,等待预期一个一个落地,房价不断上涨。

投资大体来说适合单身,或者刚刚结婚的小伙伴,可以辛苦一点,买一个暂时不方便,但是有发展潜力的片区,交通暂时还不便利,生活配套暂时还不完善,学位暂时还不行,但是,只要这里有规划,我们就等那里的生活配套越来越好,我们等那里的居住人群越来越好,我们等那里规划的新的学校, 然后房价增值,暂时可能辛苦一点, 当然我们也有一个变通的办法, 我们可以把偏远的房子出租,自己贴一点钱, 我们在成熟区域租一套房子!

如果是以自住为主,那我就要考虑, 房子现在是否满足我的需求?比如我小孩明年要上学了,你今年要买学位房, 我们就要买成熟区域,被市场验证了的好的学区房,因为一个学校要经过3到6年才能被市场证明这个是一个好学校, 要等几届同学的成绩出来之后,才被家长们确信为名校,所以这种情况,我们肯定不能拿自己的小孩的教育做赌注,我会选一个被市场证明了的名校,以自住为主,基本选成熟区域,学位,生活配套,位置,交通都很好的房子, 当然价格也不便宜了,而且,这类房子通常来说,升值的潜力,通常来说,是不如前面那种房子!但是也有一种特殊情况,那就会出现一种强者恒强的现象,就是好房子价格越来越高。

确定了以投资为主, 还是自住为主以后,我们可以对深圳的房子按照价格从低到高,做一个分级,深圳的房子大概可以分为5挡,刚需,改善,中产,高端,豪宅, 你先了解一下自己需要在哪一个档位里面选房子,而每一个档位的房子, 侧重点不一样

刚需:刚需就是解决上车的问题, 这个级别的房子,就是解决0 到1 的问题, 这个时候,我们比较关注的是价格,因为这个时候,我们手头都是比较紧的, 首付都是东拼西凑过来的, 所以要便宜, 先上车再说。 

改善:改善型物业,我们一般要求具备重点的功能,比如学位,因为小孩要读书,比如,房间数量, 有了小孩后二房住不下了, 要三房。

中产:房子到这个级别, 就要考虑一些其他综合功能了, 比如生活配套,位置,车位,楼龄,物业 等等

高端:高端物业除了上述功能,还有对时间的要求更高,比如去上班10分钟开车路程。

豪宅:豪宅除了上述要求外,还有一个重要的特点, 邻居,像这个级别的房子, 就要有一定的入门门槛,要有一定的区隔性。 

几点注意:

用动态的眼光看待片区的发展

这里有一个需要我们注意的点,我们需要用动态的眼光来看待片区的发展,比如说,罗湖之前是市中心,但是由于城市发展的重心已经转移了,旧改没有跟上,原本住在这里的高净值人群慢慢地迁移到了福田南山,那么这个片区就沉沦了,片区的沉沦也带来很多的现象,比如本来这里很好的学校, 由于居住人群素质的下降,学生生源也变差了,学校也变差了, 这就是我们说的弱区无强校,强区无弱校。

那反过来, 以前市中心在罗湖,福田的时候,深圳湾,蛇口是属于很偏远的地方,现在城市的发展中心转移到南山,那现在这里的配套就越来越完善,这里本来很普通的中产房,由于高端人群的涌入,房价很快就涨起来了,那就是中产房变成了高端房,这种片区的飞跃能极大地拉动房价上涨。 

在这里我插一个小故事,在2010年左右的时候, 我一个朋友在南山买房子,当时深圳湾是2万8,南油的房子是1万8,但是LOFT形式, 有赠送,他一看,深圳湾这里就是一片荒地啊,二话不说买了南油的房子, 如今, 他的房子单价6万,深圳湾单价16万。。。。。。我只能感叹, 那些年你错过的姑娘,再也追不到了。。。。。。

所以, 你今天对片区的判断, 会影响你几年后房子的增值

关于低洼片区

深圳的城市发展已经由迁移式发展转向沉淀式发展,所以低洼的区域越来越少了,有价值的片区都已经被发掘了,我记得今年的时候, 我到科技园看房子, 中介跟我说, 这个地方还是低洼的区域, 我环视了一下周围,发现这里有4,5家中介,我说,你们这里至少有十来家中介围着这个片区,你跟我说,这个片区还是低洼,难道你们这些都瞎了吗?

反过来, 如果现在中介推荐你去一些偏远的片区买房子, 那你就要小心了,因为现在深圳已经由过去的迁移式发展到现在沉淀式发展, 城市的中心基本已经确定,那这些偏远地区,是否具有成长性?如果没有好的规划,那这些地方现在是偏远的地方, 以后更加是被遗忘的角落。 

什么是好房子?

简单一点说,就是住在里面的人不想搬出来, 而外面的人想住进去,因为房子的价值,是由住在里面的人决定的, 如果一个房子具备富人的生活需求, 越来越多的高净值人群想住进去, 那这里的房子就是高端或者豪宅,如果这里的房子只具备刚需人群的需求,只有刚需置业的人想买这里, 那这里就是刚需的区域。

请注意,深圳真正的好房子不在市中心, 而是离市中心不远处,闹中取静的地方,就好像香港的豪宅不在繁华的金钟,中环,而是在太平山山顶,比如深圳的香蜜湖,就是离福田中心区开车5到10分钟的距离,依山傍水的地方。这些也是根据人的居住习性来决定的。

关于深圳的地铁

交通是房子的一个重要因素,但是,在这里我想跟大家分享一个地铁的知识,因为很多中介会跟你说,某某偏远的地方要通地铁了,那里以后会发展得很好,其实,深圳的地铁发展是分阶段的,第一代的地铁,比如说1号线,他是连接城市中心核心区域,那有地铁的地方就是旺区,而现在深圳的地铁已经四通八达,那新建的地铁主要是连接市中心到偏远地区的地铁网络,很多人认为这些地方是未来的中心区,其实不是, 居住到这里的人, 每天需要花大量的时间上下班,而如果这些人购买力上升,他们就会离开这里,搬到到城市核心区域,而购买力低的人就会来填充他们的位置,所以,这些片区,聚集的是收入相对低一些的人群,如果我们以“未来旺市”的溢价买入这些房子, 那将来的投资回报一定会跑输大市。

我该什么时候上车?

对于首次购房者来说,首先我们要考虑一个问题, 我该什么时候上车?上车早了,手里的资金积累得不够,买到的房子太差, 浪费了手里三成首付的名额,现在的购房资格实在是比较金贵,上车晚了, 房子比工资涨得快,损失了效率, 这个问题需要个案个议,要评估自己的资金实力,和还月供的能力,但总体来说,是越早越好!

外地来深圳买房的小伙伴不要抱着捡笋盘的心态

笋盘是中介的口头禅,但这一招对买房者,却又很大的诱惑力。其实我们外地的小伙伴来深圳买房子, 不要一心想着找笋盘, 因为,真正的笋盘,哪里轮得到我们来买呢, 如果真的遇到便宜30%的房子,我们反而要看一看,是不是有缺陷,是“真笋”还是“毒笋”!

四 怎样控制风险?

1 现金流风险

房地产投资中最常见的风险,也是最大的风险就是爆仓, 也就是现金流断裂,所以,我们需要重视。

爆仓在我们首次刚需置业的时候, 不容易出现, 因为, 我们借贷的钱不多, 比如每个月月供一万多块,小两口努力工作还是可以还上,实在不行刷刷信用卡,也能度过难关,

但是, 如果我们贷款上千万, 月供好几万的时候,那么我们一定要留足够的现金来支付月供,我的建议是2年以上的月供,而且,我们应该买一些意外险和重大疾病险来对冲风险。

2 换房交易中的风险

先买后卖,后面买家毁约,我们面临重大风险,所以买卖合同条款要把控好,增加买家违约成本,这个需要详细解释。

3 谨防中介的坑

平时注意和中介交流,认识几个中介朋友,另外,买房一定要找靠谱,听话的中介,一旦发现中介有坑你的迹象,立马换人。

操作中的技巧,我无法一一讲述,有的时候只能见招拆招,欢迎大家留言一起讨论!


另外, 我想说一点的是, 现在深圳楼市虽然还在横盘,属于左侧交易, 但却是置换,上车的好时候,因为只有这个时候,才是挑好房子的好时机,所以, 有置业需求的小伙伴们应该行动起来了,但如果你是小白,我建议你先看看暗夜米课,也许可以帮你绕过一些坑,也许能帮你在房价上多谈几万块钱的价格, 也许能让你的房子在未来几年多涨个10%,但不管是哪个也许,价值都不止这三千多块钱……


当然,如果你要买暗夜米课,以下是我的推荐链接, 让我们一起在深圳买好房子!😀

https://v.imiker.com/buylink/u99392382/25





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牛仔很忙 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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牛仔很忙

做一个有趣的灵魂!😂 思考两个问题: 1 中国变革带来什么新行业趋势? 2 中国货币增量去哪儿了?

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