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月亮香蕉哥
2019-07-02 22:25
导致分化行情的底层逻辑是什么?


牛仔很强讲面,我较弱讲点。

“大家都知道目前房地产行情在走两极分化,分化的原因是什么?它的逻辑在哪里?”这是昨天前荣姐姐抛给我们的问题。对啊,以前各路大咖在讲分化,想当然认为深圳在分化,过去两年在分化,所以以后也会分化,那么分化的逻辑是什么?我和牛仔被荣姐姐问懵了,一时竟回答不上来。深感压力和恐惧感,随便说些“分化就是强者恒强;分化就是优质资产的沉淀”连自己都不能完全说服的理由。那么又是什么导致强者恒强和优质资产沉淀?问题背后的问题到底是什么?

回家路上,对这个问题陷入深深的沉思,突然被后面的车远光灯车狂闪,“闪你妹呀!”,一看,在限速120公里高速路上开60确实很危险,要冷静。每当我遇到解决不了的问题或被某个问题困住我都会尝试站在这个问题的外面或者更高的层面去剖析这个问题,分而治之。我必须知道荣姐姐想要什么答案。重新审了一下题,分化指的是什么?底层逻辑指的又是什么?得出的理解

分化的定义:房子和房子之间的收益变得不一样了!导致分化的底层逻辑的定义是:影响房子收益不一样的原因是什么!

忽然,我的天空又亮了!

所以我必须搞清楚以下问题:

1、深圳分化的情况

2、这轮是分化,上一轮是什么?

3、轮动普涨的原因是什么?

4、分化的原因

一、深圳分化的情况

举例:

半岛@香山美墅

为了更美观我把数据截图删了,直接看结论图:

几组数据确实不能代表整个深圳的分化情况,要梳理整个深圳的分化情况工作量着实太大,但绝对可以说明一个情况:一线深圳的超强区域南山同期的新房至今分化都可以如此之大,更别说对比龙岗、罗湖。全国在分化、各城市在分化、各区域在分化、同楼盘的不同户型都在分化。

二、这轮是分化,上一轮是什么?

轮动普涨,这个大家有目共睹了,不多加解释。

三、轮动普涨的原因是什么?

通货膨胀,和谐社会暂不允许出现通缩,通过超发货币,让货币贬值化解债务危机。国家层面拉经济增长的“三驾马车”投资、消费、出口,而房地产投资又是投资中的重中之重,覆盖面最广,影响最深,房地产投资是最好最快拉动中国经济的工具,造城去库存。

四、分化的原因

1、人口结构变化,全国人口出生率走低,老龄化日益严重。1962-1970,中国人口中国人口暴增的8年,累计净增人口高达1.57亿,如今他们大多处于48~56岁,正在快速步入老年,20年后老人数量庞大,年轻人却不见踪迹,中国不缺房地产,缺的是优质的房地产,那个年龄段的老人大部分都拥有房产,已经从你无我有演变到你有我优的阶段,而往往越发达的城市就是拥有稀缺医疗养老资源越多的城市。另外小城市的年轻人会留在当地服务老人,还是尽可能的往大城市发展?这就造成了不管是优质的老人还是年轻人,都会想往大城市去落地生根,为了争夺更多的稀缺资源。这足以造成城市间的分化。

2、不再造城迁移而是分化沉淀。就全国而言造城效益递减,造一座城拉动十座城的效益与造一座城拉动一座城的效益对比至少少一个0。就算造出来也没人买,买了也没人住。深圳而言东往西横向发展至前海为南中国的制高点,再往西大空港配套服务前海。已经没有地方可以规划比前海定位更高的空地。深圳并非多中心,它只是多副中心,不管哪里,不管你是圆的方的不规则的,都只有一个中心,其它副中心只是服务中心。

3、越来越多聪明人觉醒对优质资产的追逐,优质的房产占有就是对优质的医疗、教育、文化娱乐、居住、交通等稀缺资源的占有。好货抢着卖,烂货没人要。

4、分化的抽象原理。我们之前学过暗夜老师的喷泉原理、大水外溢原理。但这些原理只是资金追逐资产的一个选择过程,它们终究会找到一个又大又深的终点(对的地方)慢慢沉淀,这个沉淀过程就是分化过程。

 

导致分化行情的底层逻辑是什么?应该如何选择优质资产?未来深圳的核心物业在那里?问题与答案都是八九不离十。分化是动态的,非绝对的涨跌,也可以是涨与爆涨、抗跌与跌、跌与爆跌。分化的本质只不过是你是否有能力在对的时候买到对的优质资产,最后你分化人,而不是别人分化了你。




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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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