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BERRYJF
2019-09-26 22:30
暗夜公开课笔记20190926
(小编提示:最后24小时,报名暗夜课程赠送3重大礼,错过等明年!报名地址)

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写在前面:因为暗夜老师干货太多, 讲得也比较快,我尽力去跟,还是有很多内容没有跟上。 可能有一些没有理解透测,请老师指正。@暗夜金融   

礼物<真枪实干楼市攻略> 世面上买不到. 讲的是术. 市面上很多写房产操作的文章都是来自于这本书. 

17年18年, 楼市火热, 送的一般是投资名家的著作. 目的是为了在狂热周期中对冲大家的鸡血情绪. 在投资中最重要的事情: 投资的是明天. 今天所做的一切是去为明天布局. 今天的一切是由昨天决定的. 如果看到才相信, 你已经错过了. 

到了19年下半年, 比起之前热血澎湃的时期, 情绪已经淡下来了. 很多人心理也被市场磨得有点崩溃了. 冬天来了, 才是为未来布局的机会到了. 

这个时候给大家的才是真正实操的书, 是真枪真刀干的东西. 你们看的市场上妖魔道的文章, 很多都是从里面截取的. 

独立小课, 老华想独立售卖. 老学员免费更新. 

布局下一轮, 规划2020.  全球降息周期开启下的楼市指南.

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对2019年总结一下投资得与失, 畅想一下未来一年大概率会怎么走. 总结过去, 想想未来. 

这个时候的公开课, 一般大更新也在9月左右. 房地产是每个家庭都要面对的, 是很多小伙伴最大吨位的支出. 做对了还是做错了, 对应的就是几年的劳动性收入是否白干了. 可能几年努力的收入还不如房价稍微涨一下. 很多人在拼命努力把自己过去靠运气赚来的钱靠实力坑回去. 房地产投资最大的风险是流动性风险, 一旦买错, 纠错就非常困难. 甚至还要继续填坑. 比如月供, 水电, 物业, 都还继续往里填坑. 

希望各位通过金融学专业的逻辑思维去推演未来, 正确地预知未来, 去做正确的事情. 
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分享一个学霸的作业. 因为这个学霸又交了第二次作业. 成功是可以复制的. 

在上一轮的作业里, 把他从一个61万起步的小伙子, 变成坐拥2100万深圳南山房产的成功者. 

春天努力去播种. 风险性高一点, 怎么样利用妖魔流的东西, 高评高贷, 各种操作, 都没有问题. 因为马上就是夏天. 即使杠杆加到很大, 风险性也没有那么大. 

秋天要进行防御性布局. 一方面要牢牢持有优质资产, 不要把房子当股票来炒, 不要频繁买卖交易. 但是对过程中概念性的投机性的房产, 要逢高卖出. 春天吃进, 秋天高位出货. 

冬天, 持有好货. 好货即使在冬天, 也是最佳避险品. 冬天, 股票也赔, 其他投资也容易崩盘, 工作收入也可能下降, 然而好的房子, 还是在一点一点地涨. 所以好的房子在冬天是避险品, 不好的房子在冬天是杀人品. 

以强二线城市为时间轴. 一线往前加半年, 普通二线往后加半年到一年. 北上广深上一年起点是2014年. 强二线是2015年到2016年上半年. 2015年是春天, 2016-2017年上半年是夏天. 2017年下半年是秋天(秋老虎). 2018年是冬天. 

现在时间点的定义是冬末春初. 最热的时候是秋老虎. 是我们构建防御工事的时候. 最冷的时候是春天, 倒春寒. 是我们要下大力气准备的时候. 我们要准备好资金, 资格等, 准备好明年的, 不破不立的时候. 楼市和股市, 利润, 都来自于咣叽一大跳的时候. 

2015年, 手持61万, 在深圳买不到什么好房产. 2016年学习了暗夜. 知道大水外溢房产, 8500买了临深的房子. 今天我们反对那些外围地段, 比如, 临深, 临沪, 等地段去买. 下一轮深圳, 上海等地起涨的时候, 对旁边的地段, 是有一个虹吸效应的. 三四五线的崛起是因为一二线被压制了. 一二线重新崛起, 一定是对三四五线的抽血效应. 南有碧桂园恒大城, 北有华夏幸福孔雀城. 推演过去推演未来. 上一轮的小伙伴买到了错误时间买入的房子进行了打劫. 2017年4月, 国家开始调控去库存, 开始打压一二线, 让水外溢到三四线. 这是不堆成调控, 哪里涨调控哪里. 使得2017年被调控城市的外围一轮暴涨. 小伙伴买的这套房子, 一年, 就从8500涨到18000. 不是为了自住改善为目的. 务必要买二手房, 便于在高点卖出. 他从18000开始, 钓鱼式售卖, 不断抬高, 终于以23000单价卖掉, 以552万的价格卖掉, 给他创造了一个换手到深圳去的底仓. 他以800多万的价格买入了华大, 现在价值1180万. 

所以, 建议不要轻易到异地去投资. 

概念性货品, 仅仅是因为大家都觉得这个地方会涨. 而实用性资产, 是因为这个地方学校好, 买了是为自己孩子上学用的. 两个走的线是完全不一样的. 

所以概念性货品, 一定是在大水到来之前冲进去, 在大水到来之后卖出去. 每一个成功的操作都对应一个到数个失败的操作. 每一个成功者都是数个失败者扛起来的. 

今年年头, 我们的定义是, 左侧交易,打劫血筹码. 很多人在不对的时间用错了杠杆, 到冬天, 会有好货被震出来. 这个时候, 是我们做头部的机会. 好货之所以叫好货, 是现有优势资源, 加未来仍然很好. 所以不要指望它跌多少. 即使它没有涨多少, 我们以2019年以2017年的价格买到好货, 我们叫倒追时光机. 打劫成功, 是因为原房主做错了节奏, 不得不卖好货来冲抵自己的家庭资金链. 

我们看到原房主的操作, 就发现, 术的操作, 无论是高评高贷, 做流水, 信用卡, 等等, 就像一把剑, 用在一个高手手里, 就是一把好剑. 用在一个新手, 就容易自伤. 当初他买的时候, 高评高贷, 做高房价. 现在, 他又甩货. 给了我们很大的增值税空间. 所以大家要注意, 我们不需要过于关注满5. 如果我们知道我们的货够好, 我们应该把以前做高评高贷的税额的差价加在房价中作为自己的利润. 如果我们去买一个房子, 如果符合我们的稀缺血筹码, 我们不必看它是否税赋空间合理. 因为它满了2年, 它也不会把这个增值空间给你. 更重要的还是看房子是否优势. 房地产投资, 一定是看大帐. 

如果一味学习市场去做高评高贷, 一刀流, 各种接龙, 一旦用错, 会有巨大的反噬效果. 

今天要不要养大额信用卡, 但是不是今天马上拿来用的. 因为在今天的情况下, 没什么好用. 因为如果接受你刷信用卡的开发商, 一定不是好货的开放商. 但是我们要准备好, 要在倒春寒的时候, 可以用. 在今天的情况下, 务必不能用信用卡POSE机套现来维持生活. 否则就是在走钢丝. 因为未来还有很长时间的磨底. 

案例2. 

2017年投资数字币负债50万的小伙伴, 到今天已经在北京已经有一套小房子了. 2017年-2018年努力打拼生意, 努力学习暗夜. 18年7月利用所学大水外溢原理和2018年讲述的不对称调控知识点, 博弈威海. 注意, 今天, 绝对不建议. 今天, 如果你在三四五线城市, 如果你的城市在近一两年已经大涨过了, 那么务必不要追高了. 这个小伙伴借了一些钱, 与友合作, 入手4套二手房, 用了3个月的时间, 7K成本入, 凤变冰1.1万卖出. 2019年2月, 在北京买了一套40平的房子. 因为北京上海调控太厉害了, 很多人以为没有希望了. 把一套报价300万的房子压价到260万. 

卖房子的时候, 房子里务必不要有租客. 房子务必要好看. 

投资固然很重要, 主业也很重要. 一元三元很重要, 二元看时间段. 

马上就是70周年大庆了. 人均GDP到达1万美金. 但是历史上, 每到这个时候, 就是对旧有的经济模式的一个考验. 这个时候往往就面临变革, 不然经济容易再次被打下来(拉美化). 对于外贸行业, 因为中国的人口红利逐渐消失, 低成本优势也正在逐渐消失. 所以, 中国以低廉劳动力来加工的模式已经走到极致了. 所以中国要以高科技的工业去进行转型, 另一方面要通过一带一路, 去谋求人民币的国际化. 

我们不认为今天我们还要去增配美元. 

今天是冬末, 但是我们要谨防一场摧枯拉朽的倒春寒. 因为目前全球经济有经济危机的前兆. 美元变成降息周期, 强势美元指数已经到了一个高位了. 美国想逼迫人民币向美国增值. 因为中国是美国的债主. 所以美国向日元, 德国马克, 中国人民币, 美国都想逼迫本币向美元的升值, 来完成美元对应的贬值, 来稀释相应的债务. 比如我们买了房子, 肯定是希望降息. 所以美元的策略是逼迫人民币升值. 现在人民币贬值只是为了对冲贸易战. 未来3-5个月是谈判的至暗时刻. 因为明年10月美国中期大选, 在中期大选之前, 特朗普应该还是想和中国达成一个协议. 所以7以上继续贬值的空间不大了. 因为人民币还是要谋求国际化. 所以现在还是不建议去做美金相关的投资. 

如果未来这场危机不爆, 那就是反复的磨皮式. 如果明年爆了, 那就是重仓的最好时机. 而中美之间一旦纠葛, 人民币国际化, 一定是大国博弈. 

最近半年猪肉价格飞涨. 猪肉价格对房产价格的启示. 猪肉跟供需商品周期有关, 每三到四年都会涨涨跌跌, 一般不会引起太大关注. 但是每8-12年都会和房地产周期, 货币周期, 形成一个共振. 蒜你狠, 豆你玩等. 因为它反应的态势是房地产调控初见成效, 情绪正在过去. 很多房地产已经在跌了. 猪肉一旦崛起, 就意味着央行已经放水刺激经济, 这个水又没有被房地产吸纳, 就进入了商品市场. 好的房子已经开始涨了. 好的房子即使在严厉的压制周期下, 对资产也是很敏感的. 尤其是深圳, 在过去半年已经开始小涨了. 

商品周期, 政策周期, 最重要的还是投资者的情绪周期. 去年我们讲, 很多的死多流, 就是过去的傻空流. 在2017年的傻空, 一下子变成了死多. 这些人就是我们下一轮的利润来源. 

任何时候反对投资非70年住宅物业. 17年的时候刚刚调控, 大量资金进入不调控的酒店式公寓. 公寓存在的悖论: 

  1. 土地悖论. 它是灰色地带. 中国的土地要么是住宅, 要么是商业, 要么是科创, 要么是文化. 没有公寓式用地. 中国拍出的地王往往都是宅地. 中国的开发商又不能囤地. 他买了地, 就要建房子, 然后他卖了房子, 又要高价去买地, 钱又回到政府手里. 土地财政还是中国城市发展建设的75%的资金来源. 市场不温不火, 地方政府最低.现在的势能正在淤积, 所以是备战时期. 住宅地都卖得很贵. 所以政府要跟开发商协议, 政府把地卖给开发商, 要求他们建立商业, 文化, 科创等, 拉进就业等. 但是开发商不愿意赚慢钱, 就建成公寓. 但是这是在薅政府羊毛. 在有些地方, 没有库存的城市, 就对公寓下狠手.  在房产不好的地方, 政府会睁一只眼闭一只眼. 

2. 银行喜好悖论. 房子未来会不会涨, 银行喜好很重要. 你的下家在银行能不能贷到款. 

3. 税费悖论. 税费很贵. 房子长得越多, 税费越多. 

办公楼, 商铺, 都不建议. 过去20年可能有成功的, 但是这得益于中国经济的发展, 是你祖上冒青烟了. 但是现在已经被住宅带得很贵了. 而且现在中国的互联网经济过于发达, 会影响商业底层. 所以不建议购入商业类地产. 9个坑里有一个天使, 你有能力把天使找出来了. 

老家的工业用地. 还是不建议去买. 对于四五线城市, 政府信用风险也很大. 

北京, 深圳的限进房, 公产房这些, 因为会限定5年以上, 所以如果成本有优势, 然后准备自住持有的话, 才可以购入. 
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目前处于左侧买点D的位置. 

D, 和E的区分是什么? 就是政策的放开. 一线城市对于限购的部分解禁, 二线对于限购的完全放开. 贷款部分放开. 那个时候就是E点的到来. 

现在就是找好货. 

货品层次和购买目标决定交易策略组合. 

等到政策对于房地产宽松的时候再去加仓. 等到政策宽松的时候自然有很多术的方法可以用. 

概念货要在左侧卖出. 好货可以留到右侧没关系. 

真正能成功的人, 虚心求教. 学习是一个循序渐进的过程. 学习自己能看清经济运转的逻辑. 我们看到的更多都是急功近利的人. 这样就会造成很多韭菜. 所以就有些人出来, 跟我去买, 包你发财, 最终是他发财. 这就是情绪钟摆. 

巴菲特这样的大师, 就是用一套固定的规则去针对市场做抉择. 他选择10次对8次, 我们可能对的频率更低一点. 

重要的是学懂方法. 在每一轮的长跑里, 不用跑得最快, 只要稍微快于大部队. 早于大部队发现机会, 等着大部队过来, 把资产高位卖给大部队. 
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我们现在是荡过中间, 左侧中间了. 各个地方的政府其实已经蠢蠢欲动了. 除了北京上海. 
车速已经降下来了, 油在之前的狂奔中已经耗得差不多了. 已经加油了, 但是是为了下一轮踩油门做准备, 还没有加速度. 
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美债收益率倒挂. 
未来半年到一年半的时间, 是一个非常关键的时期. 如果未来新一轮爆发, 如果我们持有的是垃圾资产, 就是献祭品. 如果我们手里有强势资产, 又有资格, 又回笼了一部分资金, 就可以打劫货品. 现在好的不好的都不好卖, 也可以做低换低. 如果08年再来一次, 那么09年的第一季度, 你能抓住吗? 因为0708年很多开发商资金链断裂. 会打折卖. 然后09年撒钱, 迅速翻倍. 你能读得懂国家政策吗? 
从09年4季度到2021年, 这一年半里, 很可能会爆开一个巨大的黑天鹅. 
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美林时钟. 现在19年, 滞涨期正在向衰退期中间, 任何国家都不希望国家进入衰退期, 都想从滞涨期直接引向复苏期, 会出台很多政策去刺激. 滞涨期的特点见图. 所以之前说过, 股票暴跌. 

到现在, 股票已经到了地步盘整期, 虽然不会暴跌, 但是会长期处于疲软的筑底期. 如果你能有实力找一些公司基本面非常安全有保障的, 进行地步的布局建仓, 是一个缓慢的过程,而不是一个梭哈的过程. 

注意房地产在经济周期的三个时期都是为王的. 而股市只有在狂热期一个周期有很好的表现. 

现在黄金已经到了一个中间的时间. 目前如果我们的估算都成立, 如果用部分钱进行一个回调期间的避险配置是可以的. 但是, 黄金不能是主力投资品. 
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1. 实物类资产价格上涨的本质原因: 潜在稀缺性. 比如深圳的房价已经很贵了. 只要深圳作为新经济发展中心的地位不变, 甚至继续强化, 它就必然更加贵. 比如茅台, 如果它作为中国酒文化江湖老大的地位不变, 那么作为资金避险和价值修复, 它降到580, 也能很快再回来1000以上. 比如海天酱油. 股票市场有这种逻辑的东西, 依然在涨, 而且涨得不少. 学区房也是这样. 学区房不是有学可上就行, 而是"优质教育资源". 因为优质教育资源本身就是稀缺资源. 一个昂贵的学区房把一群鸡血式的家长汇聚在一起, 就更促进孩子的成功, 形成双向的正反馈. 因为买来上学, 那么12年不会卖, 那么就会一直供不应求. 那么就会一直涨. 但是学区房很多老破小, 一旦学区房学校发生迁移, 风险还是蛮大的. 所以未来会单开一个板块讲学区房. 稀缺教育资源公平化, 那是不可能的. 西方的已经完全私有化, 要考察资产, 考察父母家世等. 中国的还相对公平. 

2. 信贷政策LPR. 小伙伴提的问题让人啼笑皆非. 比如中介说什么什么. LPR是降息, 或者是加息. 反正降息加息都是买房子. 因为他是中介吗. LPR是利率市场化的表现. 如果现在直接说加息降息, 就会带动老百姓一致性认同, 从而带动市场的振动. 所以政府就要用老百姓看不懂的东西, 来减少这种一致性认同. 好房子是为买好货而买, 不是因为这些小事情. LPR 是一种中性的东西. 因城施策, 类似于不对称调控. 让短期的利率下降, 长期的利率坚挺. 就是不能用猛药, 但是埋下了一个趋势. 

3. 不同类别城市房地产的阶段及操作建议. 一线城市, 北上广深的强势区域, 今年的冬天, 12月到2月, 是左侧交易的好时机. 到市场上去寻找血筹码的机会. 二线城市, 珠海横琴这种, 是概念性发展的地方, 但是已经翻番了. 二线城市的概念性区域, 但是这种级别的资金量投入是有限的. 要区分来看. 如果我是长期看好的, 可以把老房子腾出来, 自己去住, 那就可以. 如果想要一两年翻倍这种, 未必可以. 除非是政府非常投入, 引入强势教育资源这些. 

4. 正确看待媒体和中介. 媒体和中介应该被看做一种工具, 而不是帮我们做结论. 他们很多是软文导向. 很多媒体干的就是房产中介的事情. 中介没有义务帮你买到好房子, 他要的就是快速成交. 大量接触, 也要真诚待人, 把中介当朋友. 一个专业的中介给你带来的帮助是非常大的. 除了资格储备, 资金储备, 人脉储备也非常重要. 跟中介搞好关系, 有好房子一定会第一时间推荐你. 有专家开始为某个产品站台, 他就是一个中介了. 因为这个产品还要专家站台, 那本身就不是好货. 

5. 腾名额时交易还是赠与. 赠与免征所得税. 其实以前早就是这样了. 只是条例有所变更, 从一个税种挪到另一个税种了. 增值空间巨大的, 还是交易. 如果增值空间不大, 那就无所谓了. 

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三元系统. 

首先, 主业不能丢. 生意做得越好, 一元收入越高, 现金流就越好. 

强调: 九阴真经一定要看. 但是, 还是建议得有点道行的人来看. 黄药师和郭靖看, 和梅超风看,使出来是完全不一样的. 

最后附上我的暗夜课程购买链接:
https://v.imiker.com/buylink/beyiberry/25

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BERRYJF 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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BERRYJF

女侠梦,不走寻常路。十一年机械外贸,七年SOHO, 两个孩子母亲,暗夜老师忠实粉丝。 特长:爱学习,认真投入。基本上交代给我的任务,100分能做到85分以上。

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