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东山土著老邝
2017-04-01 16:20

暗夜广州学员分享:半年内用78w现金撬动338w资产

首先自我介绍一下,我是广州的,85后,本职工作是某国企基层干部,2012年开始兼职做着跨境B2C,2013年认识了米课,从此成为米粉。  上周和张曦老师的米课助理Alan同学闲聊,答应他分享我的置业心得,由于工作忙给忘记了,现在补上。 

我是广州本地土著,相比很多在一线城市打拼的小伙伴在资源上有着父辈的支持,因此婚房和学位房,家里人都提前准备好了。再加上我在国企比较安逸,做着些B2C的小生意赚点零用钱也够用,导致自己一直没有买房的想法,直到2016年9月仍然是无房户。PS:本人住着的婚房写着父亲名字,自带优质学位,以前的想法是等小孩满6岁再过户给我,因此那时的我和太太名下都没有房产。

2016年9月,由于当时全国房价一片沸腾,我也被那些财富效应所吸引,正好想起米课有房产投资课程,于是就报名了。我非常记得开通日期是某个周五,当天晚上我用了3小时看完暗夜老师第一章《我们究竟应该投资什么》,内心激动不已,就已经下定决心一定要买房,最后用了3周的时间学完暗夜老师第一阶的169节,从此走上了房产投资之路。。。

 

第一套——广州老城区电梯二手房

投资思路:

2016年国庆期间,全国多个城市出台调控政策,按照暗夜老师大卡车刹车理论,我知道政府要开始调控了,但是仍会有惯性向前冲一段。同时暗夜老师分析过一线城市的房价走的是“楼梯线”,因此我这种无房无贷的只要够首付就可以上车。暗夜老师还说过喷泉原理,水会往外溢,深圳在2015年疯涨,广州补涨的需求非常强烈。本人是本地土著,本身就在越秀区东山口这一块读书长大,对教育资源非常了解。因此第一套房子的投资方向就确定为广州学位房。

实操经验:

1、首先将国庆出台的广州调控政策拿出来和以前的对比,你会发现广州实质上根本没有加码,只是重申了一遍过往政策,因此我判断广州在此轮行清的补涨仍将继续。

2、广州公认的教育强区是越秀区,登录政府网站,找出当前越秀区的小学、中学等级划分

 1.jpg

 

3、通过网络资源找出小升初的电脑派位对应学校,将每个小学派位的数据进行分析,并整理成excel表格。

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4、去年10月的时候,链家广州网站有一个功能模块,可以搜索某小学,然后显示出学位房有哪些,我就按照当时链家的搜索数据,对越秀区每个小学的在售房源、最高价、最低价进行了人工采集。

5、通过数据分析,我发现“桂花岗小学”学位房处于一个洼地,而这所小学的小升初随机派位的概率是最好的,因此就把投资标的缩小至该小学学位房。(还有一个重要原因:我的购买力有限)

6、通过教育局官网,找出该小学的招生地段,然后按照所示的地段,利用手机地图踩盘每一栋楼房并且拍照,让自己有一个感性认识。

7、通过链家找房源,这时我发现这个学校的学位房都比较老,楼梯楼均价在1.5-1.7w,只有一个楼盘是小区+电梯的,均价在2.1w左右,因此把标的锁定在这个电梯楼盘。

8、由于我是投资学位房,我觉得应该买总价低的。当时正好有两个房源是最小户型73㎡两房,单价都是2w(事后我才知道是同一个业主的),而且业主是外地人不太了解行情,我就已经决定要买这套了。

9、这里说个小技巧,我看房的时候先找的链家,通过链家小妹和业主的沟通,我知道了业主的底价是145w,而链家的中介费最低只能给到2%,此时我通过安居客找到了另一个也有这个房源的本地中介,我主动找上这个本地中介,跟他明说了我要买哪一栋哪个房号的房源,中介费按照1%计算,对方一看我连门牌号和底价都清楚了,也不敢提价,因此我最后把中介费压倒1%成交。

成本分析:

房子总价145w,3成首付+环节费用约48w,月供5000元,出租2800+公积金2300可以覆盖。

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成绩汇报:

经过半年的时间,目前该小区同户型的二手成交价已经上涨30%到2.6w,而报价都是2.7-3w之间,我的心理预期是2019年3-4月可以涨到4w。

 

第二套——佛山新城碧桂园期房

投资思路:

买第一套的同时,我手头还有闲置资金,我就在盘算着怎么买第二套。由于广州二套房首付是7成,佛山的政策是首付3成,二套4成,这时我采取了借名买房的策略。 老婆的二姐是佛山本地农民户口,住的是自建屋,在当地银行上班,属于无房无贷。因此我和她签了一份协议,以她的名义买房,首付和月供各给一半。

实操经验:

1、虽然暗夜老师一直拿碧桂园做反面例子,但是碧桂园是佛山顺德起家的,而佛山新城正是顺德区政府主导的一个新城项目,再加上佛山本地人对碧桂园比较认可,因此我并未非常排斥这个项目。

2、佛山的经济中心是千灯湖金融高新区,房价已经2w了,户型都是100㎡左右的三房户型,超出了我们的预算。而佛山新城是当地政府模仿广州的珠江新城打造的,市政配套非常高大上,政府也打算把整个机关和办事处迁过来,因此我把投资标的锁定为佛山新城。

3、当时整个佛山新城在售一手房不多,国庆节遇到调控,就碧桂园一个项目在清尾货,我当时处于刚学完课程的兴奋阶段,没有想太多,就买了一套103㎡的小四房顶层,总价150w,我占50%的股份。

4、也怪我当时经验太浅、头脑一发热,其实碧桂园这个项目确实有两个坑:一是习大大上台后,实行八项规定,每个人的办公场所有明文规定不得超出多少平米,而佛山新城那里太高大上了,政府不得不放弃迁移过去的计划;二是该项目位于佛山新城的边角料,楼盘周边的拆迁遇到当地村名的阻碍,导致整个楼盘周边的配套不如核心区域。

成本分析:

房子总价150w,我占50%股份,首期+费用我付了18w,月供我需要给2500元,项目预计2018年12月交楼。

成绩汇报:

一手买的是成本,二手卖的才是价格。目前该楼盘一期已经售罄,2017年2月时尾货单价达到了17000,今年5月份将推二期(项目总共4期)。 该项目不占用我的房票和贷款额度,因此我的策略是长持5年以上,心理预期是5年后单价能达到4W就套现。项目风险主要在于人伦亲情,这里不予讨论。

 

第三套——佛山核心城区有地铁预期二手电梯住宅

投资思路:

2016年10月底,我的第一个男宝宝出生了,老婆和宝宝在月子中心照顾,我把陪产假和公休假凑在一起休了差不多一个月,由于月子中心照顾得很周到,我空余时间就认真研究起广州和佛山的十三五规划(在市规划局网站免费下载),因为暗夜老师说过跟着政府走就对了。这时候,时间来到2016年11月底,广州一口气拍了多块地王,掀起一场土地盛宴,广州各个区的地王被刷新,当时的趋势就是楼面价约等于周边在售一手的单价,也就是面粉与面包同价。我预判广州接下来将开启一段新的上涨,而国庆节的调控事实上是没有加码的,既然没有加码那前面提到对标深圳的补涨将继续,因此我对2017年广州楼市的预判是暴涨。佛山是广州的卫星城,佛山的GDP居于全国15名,和宁波很像(GDP全国16),但是佛山市政府和广州市政府的距离仅25KM(1小时车程范围),在全国所有“主城——卫星城”里面是最近的,通过学习广佛两个城市的十三五规划,我感觉广佛同城势必加速融合,两地居民在实际生活中其实很多方面已经融合了,佛山最优质的板块千灯湖在去年12月只是2-2.5w,而三个地铁站之外的广钢新城楼面价已经去到4.1w。因此我预判佛山临广区域除了跟着广州暴涨,自身还有一个修复价差的补涨,再加上佛山第二套贷款只要4成首付对比广州的7成优势很大。

实操经验:

1、兵马未动,粮草先行。由于前面买了两套房子,和孩子的出生,我的现金不多了,因此融资是首要任务。 首付贷+抵押贷款+大额信用卡等等手段在当时都不是好办法,因此我只好找亲戚朋友借钱,好在我的人缘和口才还行,以7厘至1分的月利息向四个人口头承诺融到了70w的额度。但最后只向两人借了30w,利息是每月7厘和8厘,因为二手市场就像淘宝,要自己慢慢淘慢慢挑。

2、重新学习佛山十三五规划,发现佛山市政府发展经济有两张牌可以打,一是本地民营经济(占GDP的65%),二是依靠广州。 而佛山的民营经济就是顺德区+南海区,打开地图,你会发现顺德靠近广州郊区,南海靠近广州的区域是郊区+老区(有着全国第一条跨市地铁),因此我把投资范围缩小到南海区临近广州的区域。

3、通过网络资源找出佛山市地铁规划文件,发现佛山除了目前正在运营的广佛地铁,其他线路都是在建状态,而进度最快的一条线路也要预计2019年底完工,由于我的融资期限是三年内归还本金,我无法等待这么长的时间。。。我在某一天陪着老婆二姐去缴纳新房契税的时候,在南海区地税局附近无意中发现了一个地下站在施工,上面写着“南海区新交通轨道”,回去百度之后我才知道,原来这个项目是南海区自筹资金修建的轨道交通(题外话,广东最富的农村我觉得就是顺德和南海了),只不过它不是走地铁,而是走有轨电车(时速和载人量低一点),预计2017年底完工,所以这条线路很多人不知道也没有写入十三五规划。还有一点,这条线路的走势正好是把佛山最核心的千灯湖板块通往广州南站。

4、我一直觉得广州南站只是一个枢纽,虽然人流量很大,但是聚不了人气,因此我不会投资靠近南站这头的地铁盘,而另一头的千灯湖无论是一手还是二手都已经是整个佛山最贵的板块,当我们不知道买哪里的时候,其实二手价格已经包含了这个板块的现有价值+未来预期,就像张曦老师说的“贵有贵的道理”。因此我把投资范围锁定在靠近千灯湖这段。

5、通过一段时间的看房、砍价,我用老婆的名字买了一套距离在建站点步行2分钟的的二手电梯住宅,而且距离千灯湖仅一个站。

成本分析:

房子总价85w,63平米,通过高评高贷我把首付比例降低到3成,首付+费用总共30w(这30w完全融资得来,相当于0首付),银行利息+融资利息约4800元,租金收入2000元。

成绩汇报:

由于前期谈融资用了差不多一个月,耽误了时间,真正看房都是1月份的事情了,最后赶在1月24日签约,过完农历新年,同面积房源业主报价立马跳涨至100w和115w。3月17日广州限购升级(外地人社保年限3变5)、3月24日佛山限购升级(外地人买一手要1年社保,二手随便买),导致佛山二手房价格继续跳涨,本周一链家内部没挂网,直接成交了一套同面积房源125w。我预计2018年南海新交通通车可以通车,价格可以去到150w+

 

第四套——佛山核心区地铁上盖二手电梯住宅房

投资思路:

在找寻第三套房子的时候,我无意中发现一个地铁上盖小面积住宅,40㎡只要65w总价,而租金可以达到2000元,出租回报率高达3.69%。这个房源距离佛山核心板块千灯湖仅2个地铁站。我老婆的大姐姐也是无房无贷,且她的资金不多,购买力有限,因此我和她又签了一份协议,按照55比例合伙买了。

实操经验:

和第三套房子同时操作的,赶在1月26日签的,过程略。。。

成本分析:

总价65w,我占50%股份,首付+费用我付了12w,月供1100元,租金收入就有1000元。

成绩汇报:

目前该楼盘这种小面积住宅的单价约2w,该项目不占用我的房票和贷款额度,我的心里预期是5年内单价达到4w。

 

总结:

通过四套房产,我用了现金78w,其中有10w是第一套房提取的住房公积金,撬动的资产达到338w(已刨除老婆姐姐们的资产),扣除租金后,月供+利息总额是5500元左右。 我觉得大家学完暗夜的课程一定要沉下来研究自己所在城市,找到适合自己的路子,暗夜再牛也不可能熟悉每个城市每个版块,我们都是成年人,要对自己的每一个投资负责,像mr.hua买房都是每一层爬楼梯拍照的,这点真的非常值得我们学习。  通过这半年的实操,我觉得自己在房产投资领域破阶了,起码建立了在广佛投资的模型,同时我的子弹也打完了,接下来要努力提高一元破解,目前我已经放弃B2C跨境电商,打算开始学习B2B的全套知识。

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公众号:老邝教买房。我是这个公众号的主理人。

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