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星星佬
2017-05-11 14:04
深圳,一个神奇的城市,你屏住呼吸了吗?

640.jpg

深圳名乎其实是一个奇迹,深圳速度举国无双。我就不墨迹了,直接开场:

正如暗夜老师所说,深圳似乎又再蠢蠢欲动了!

东莞、佛山等地的外溢房价大涨,今时今日好地方盘一二手倒挂严重,涨幅厉害之余显得深圳局部房价又不高了。

回看一下,2015年9月率先发动的深圳作为全国房价开始暴涨的先锋,16年三月经历六个月一波行情后,一年社保变三年。深圳政府说,兄弟,要减减速了。可是箭在弦上不得不发啊,兄弟我憋不住还是惯性冲刺了六个月,十月政府没法只能升级五年社保,总算是乖巧下来了。那么,深圳少说已经历了一年的调控期,到如今走过了18个月了。按照深圳一贯以来的“涨平平”尿性,现在已然是平中阶了。用我们之前的术语来说,这算是左侧交易的下半段。

不过,你有房票了吗?

没有的话,就继续养房票吧,貌似深圳入户也不算太难。冷静冷静,我们来点饭后茶余,也就谈谈深圳板块一些肤浅的看法吧。不是熟悉的地域,说话底气也不是很足,可能存在误判,土著们请轻拍砖。

地域.jpg

行文或者枯燥,你们就将就着看看吧,欢迎讨论。

先放大图,数据取自部分二手房房源,我们从中观察端倪,仅供参考。

房价数据0.jpg

罗湖

深圳速度的先行者,发展也最为悠久。所以,没落也就最快了。呵呵,可是价格不会低呢!上千万的房子还是不少的。当然,300万以下老破小选择余地更多,需要细心挑选。罗湖还是昔日王者,是深圳金融、商贸重要组成部分,土著们最为扎根之地。在我看来,虽然当下属于没落的贵族,但2015年GDP仍然处在前列,不容小觑。你若想低价从中享受上车盘,罗湖也还是可以考虑的。别怀疑深圳的魅力。

福田

无可争议的深圳市中心,是深圳市委、市政府所在地,是科教文卫最为综合化的地域,行政、文化、信息、金融、会展和商务样样不缺,拿起来玩得都溜。先不说人口密集度最高,然而发达的金融业最不能忽视。2015年金融业增加值就达1109.5亿元,约占全深圳一半。另外,福田新兴产业的多样化,也令其与时俱进,GDP贡献率仅次于新晋南山而已。更幸福的是,福田房价比较平均,多数800万以下,当然不特指香蜜湖板块了。300万的低价盘选择空间也不少,实在是可好好考虑的地方。

南山

大明星,得益于前海蛇口自贸区的落实与大力推进,成为深圳最无可争议的明日之星。2015年,第三产业总产值占比全深接近60%,同年固定资产投资高达634亿,仅比面积最大的龙岗低一点而已。当然,南山千万以上房子比比皆是,低于三百万的楼盘已经很难觅得了。越贵越有道理,南山是深圳西向发展以来总部产业与科教文化结合的最佳之选。以往罗湖——>福田——>南山,深圳速度基本上十年一个板块,而南山的发展,海岸线辽阔,不是肉眼可见的速度能够描绘的,南山不止十年。

以上算是深圳南部概述,以南山为中心。而西部呢,我认为是以宝安为首,光明新区、龙华新区打辅助。

宝安

大有机会延续深圳西向发展的甜头,承接南山大型企业总部的外溢产能,在大型战略性新兴企业资源数量值上宝安仅次于南山而已。而宝安当下问题是西向战线拉得比较长,特别是松岗片区,城乡结合部的地方,需要点耐心。这算是深圳各区产业分布相对均匀的地域了,要GDP有GDP,要资产有资产,而且消费水平也不低,在深圳都稳居前三之列了。总来说就是明明实力显著,却低调务实,修养不错嘛。

宝安房价也是非常亲民的,多数处于500万以下范畴(别打脸,深圳嘛),三百万以下也有不少选择,多走走吧。

光明新区

深圳四大新区中最早成立的,至今差不多十年了。当时候前海还不知道在哪里呢,宝安还在传统产业的转型中挣扎。而光明新区,自成立以来,担当的是就是深圳GDP的新兴增长极的角色,增速连续七年夺冠,目前就是一个典型的工业型城区。但就绝对值来说,光明各方面还是比跟旁边的龙华兄弟还有一点差距,所谓任重而道远啊。至于房价方面嘛,目前可选货色不多,总体还是比较平易近人的。

龙华新区

成立于2011年,足足比光明新区晚了四年,但它如今是四大新区之首。无论从GDP,还是工业增加值,还是固定资产投资,还是消费额水平上,它都迫切跑出关外的魄力。这点上,大有追赶龙岗之势。特别是深圳北站的建设,让龙华跟广州区域距离上更是拉近不少。虽然我一直不看好单纯的交通枢纽点对房价的拉动作用,但对于深圳这样的一个神奇城市,土地面积如此稀缺,人口如此密集,龙华现在房价处于深圳平均水平,值得强烈关注。

至于东部嘛,中心是谁?久已成名的盐田吗?

非也,我认为必须以龙岗马首是瞻。

龙岗地大,是深圳的工业强区,甚至在全国范围内都是极具竞争力的电子信息制造业基地。虽然华为工厂要搬到东莞了,龙岗GDP必须割一块大肉。但是从地理范围来看,其实并没太远,只距离四五十公里,怪深圳太小而已。据闻华为总部还是留在深圳,物流等还是必须过手深圳,那么,我认为还不算太恶劣,甚至还有利于优化龙岗的工业结构。一直以来,龙岗的工业结构一直是太倚重大型企业,导致中型企业过小,小微企业过多,大概比例就是1:13.5:235。屁股太大了呗。

龙岗工业化的巨大固定资产投资达到658亿,却仍然拥有549亿的社会消费品零售额,绝对位居东部龙头位置。因此,我们回看龙岗宜民的房价,300万以下、300与500万之间的房源占比大头,远远超越其他区域,实在是居家上车绝佳之地。

盐田

现在存在感是有点式微了。港口物流业是盐田第一支柱产业,发展方向一直脱离不了临港产业。只是对于深圳这样的一个海滨城市,这就显得有点尴尬了。另外,仅靠东部华侨城撑起的海滨旅游胜地,实在是有点势单力薄,对比与南山崛起,盐田旅游业实在不是一个支撑房价的好要素。若非刚需及工作需要,盐田慎选吧。

坪山新区和大鹏新区

位于东部,分别成立于2009年和2011年。深圳发展东部新区暂时不算是大力度。特别是大鹏新区,东临大亚湾,与惠州接壤,森林覆盖率超过76%,2015常住人口只有13.56万人。可见靠近惠州的地方都是廖无人烟啊。

而坪山新区还好点,同样东邻惠州市,截至2015年常住总人口约60万,虽比大鹏好得多,但也就是深圳人口的一个零头。

两者GDP稳居亚冠之位,嗯,倒着数的。固定资产投资处于全市中下水平,至于消费品零售总额,2015年数据仍无一超过60亿,而福田达到1533亿,不忍直视啊。坪山和大鹏消费品零售总额加起来,还不及南海中部板块水平。

购买惠州房子的亲们啊,你们要享受深圳辐射的福利,看来还时日悠长啊。

杂乱无章地对深圳各区进行了教科书般的点评,房价高低这块我就不用赘言了。

潜力排行嘛,我当下心目中是南山>宝安>龙华≥龙岗。

深圳,房子太缺,人口太多,面积太小,不夸张地说句,真的是买哪里都不会错。深圳人口平均年纪才30岁出头,适龄购房人群占大头,比起北上广高出不止一个马位,实在不用担心没有接货的。

只是深圳还有一点硬伤,高新有余,科教不足。高校建设甚至科研院所,在这块上还是比不上北上广(广州难得能够开怀笑)。深圳是一个以创新企业为导向,金融发展相辅相成的城市,大量的科研人员处身企业,换言之算是实干派。

最后还是接回开篇话题,深圳你这老弟难不成要继续痒痒了吗?

呵呵,屏住呼吸盯着看吧。

PS:现在京沪入户门槛很高了,深广之间,深圳还算是包容之地,如非吾身已有户籍难以划离,恨不得分身插翅深圳。条件允许者,建议安插深圳至少一人。

再PS:深圳土著请请拍砖。。

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