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小树妖
2019-12-29 12:08

女大学生如何在毕业三个月买到人生第一套房?

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题


今年7月拿到毕业证,8月拿到房产证。刚刚查了下贝壳,同户型的房子成交价已上涨20w左右。最近正在准备下手第二套房,19年马上也要结束了,所以挑这个时间把买第一套房的经历写出来,给自己做个记录。


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风起青萍之末


话说那是公元2017年一个炎热的下午,我正惬意地躺在中原某著名师范学院的宿舍里,为自己终于成为大二学姐,即将带领小学弟们奔向小康默默欣喜。


大家都知道师范学院男生资源多么稀缺,早一步获得学弟芳心,就能早一步让学弟们成为我卖电话卡的下线。


于是,我默默打开了我们职场人士的必备软件——知乎。

 

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首页推荐给我一个话题“如何白手起家挣到100万?”,看了下作者,是Mrhua,我微微一笑,大脑快速搜索了一下福布斯排行榜大中华区长得帅的几个人,确实没有人姓华。


但是因为好(mei)奇(shi)心(gan)我仍然把文章点开,长期混迹知乎创业板块的我,是有一定识别能力的。


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看到文章开头,我感觉到不对劲,这个人不简单,我立马坐起来读完了整篇文章。里面的内容不断在我大脑中产生着化学作用,我在知乎得出了一个艰难的结论:


此人,可能是真的有钱。


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后来回想起那一天,正是我之后“打怪升级”的起点。

 

 

毁三观树新生


好不容易在网上逮到一个愿意分享的有钱人,搜了他所有的资料,一周内看完了他所有网上公开的文章,并默默观察他的(si)生活。


看到他卖碟、卖二手车的经验,再看看我手里从事的卖电话卡事业,你说巧不巧,天南海北的两个人,在致富道路上的经历竟是如此的相似。


但随着观察的时间越长,单方面的了解越多,我发现自己改变了很多,与身边文艺女大学生交流起来愈发地格格不入🙃。

 

以前我的书桌:


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现在我的书桌:


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大三那年,我的电话卡事业风生水起,但大四要离校实习,也就意味着我的事业即将戛然而止。我捧着小学弟们为我赚来的血汗钱,寻找新的投资机会。

 

之前我是知道米课有房产课的,不过作为租住在800块钱宿舍楼里的待富女大学生,对于房产的理解,也仅限于妈妈说找对象要找有房无贷的四有青年。

 

买房,是不可能买房的,这辈子不可能买房,更别提买房产课了。


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我不忍三年血汗钱付之东流,但苦苦寻找投资机会数次,依旧无果。

 

在一次闲来无事听完暗夜老师的公开课后,我拿着这笔巨款,全款(米课不给分期)买入了暗夜房产课。

 

购买目的非常单纯,第一,暗夜老师形象气质佳,声音非常好听;第二,我迫切需要学习如何辨别男孩子发过来的房产证到底值多少钱。

 

没想到,课程学习完之后,我对财富的理解可以说是“三观尽毁”,原来房子不仅是拿来住的,而且可以用来……

       

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抵御通胀。

 

借用暗夜老师课程里的一个例子:

问:鸡和兔子18只,一共46条腿,鸡有多少只?兔子有多少只?

正常思维的人看到问题,此时应该在列方程,超凡思维是让所有鸡和兔子都抬起两条腿,这样一共抬起18*2=36条腿,还剩下10条腿都是兔子的,因此兔子有5只,鸡有13只。

 

同样的事情,有些人和你思考的方式是完全不一样的。


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经过翻阅资料、浏览各种公众号、加各大房产群小密圈、听讲座拜访大V,疯狂恶补知识,不断点亮科技树,初步建立了房产知识框架,对很多过去想不明白的事情有了新的认识,终于”重树新生“


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我深刻意识到,二八定律永远有效,选择比努力重要的多,90%以上的时间应该花在正确道路的价值判断和选择上,10%的时间花在奔跑上面,而不是相反。

 

子曰:“朝闻道夕死可矣”,我从来都是一个结果导向的人,明白财富转移道理,便立刻决定:我要买房。

 

那么问题来了,我一个还没毕业两手空空的大学生,在哪里买房?怎么买房?

 



思考房子的选择


  • 为什么选择南京?

只有大城市才有房地产,既然决定买房,就要向上买。一线城市难以企及,南京,作为二线城市房价排头兵,价格虽非常坚挺,但南京兼具一三线城市的特征,资格不难获得,上车门槛较低,相比一线城市来讲压力小了很多,仍然有很多机会。 


  • 南京的房子为什么值得买?

    (暗夜老师课程内容@暗夜金融  ​)


1.南京作为强二线城市,有强势社会资源吸引,属于人口流入型城市

 

2.南京是全国三大大学聚集地之一,每年源源不断涌入很多来自三四线城市的大学生,毕业之后通过人才落户留在南京,科教文卫高质量人才流入量大

 

3.长三角地区经济发达,2018年经济产值约占全国经济总量的近1/4,且第三产业占比很高

 

4.南京被戏称为“徽京”,作为“两省省会”,行政等级高,辐射江苏安徽,对苏北和安徽有强大的吸引力,两省人口向中央资源进发。

 

 

 

结果导向,依序准备


  • 资格:

等待毕业后本科落户,获得购房资格


  • 流水:

工作第二个月同时开始养流水,方法不具体赘述


  • 资金:

1.扩大个人信贷:


整个信贷系统,简单来说是一种能跨越时空调动资源的工具。进可攻城略地退可守护家园,它非常重要的战略意义是可以让你跳过资本的原始积累阶段。它是巨大的宝藏,也是复杂的实践科学,需要花费大量时间搜索和整理信息,才能形成自己的规划方案。

 

高中文化的罗永浩学英语,看了4000本书,我认识几个信贷大神个人总授信额度令人咋舌,都是一遍遍“人肉尝试”的结果。

 

我作为小白,没有资产也就意味着对银行没有贡献,只能及早在银行评分指标里的身份、职业、信用等部分做文章,在大四找人代缴社保公积金,把自己包装成银行喜欢的稳定受薪人士,多核并发。目前仍在信贷开发之路上摸索前行,就不在此班门弄斧了。

 

2.首付:


首付不重要

首付不重要

首付不重要

重要的事情说三遍

 

买房,最最重要的是必买的信心。如果你想通过买房来获得赚钱效应,坚定买房信心,80%工作已经完成了。

 

因为个人信用价值百万,即使你刚刚毕业两手空空,现在的市面上的金融工具也非常丰富且完善,信用卡、信用贷、装修贷、抵押贷等等,合理运用这些工具就能解决首付资金的问题,利用杠杆买房。

 

3.扩大现金流:


A 老房改造:南京租售比非常低,自己尝试装修改造的房子,租金溢价在20%-30%之间;

       

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B 民宿运营:淡季月利润约为租金1.5倍,旺季月利润为月租金2-3倍。

       

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本着节约成本的原则,自己动手

       

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房源上线运营


 


不断了解一线市场


房产在绝大多数普通家庭中,几乎都是最大的投资,坊间传闻,欲练看房功先看200套,没细数过,应该差不多?


  • 踩新盘:

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  • 看二手房:

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  • 听讲座、拜访大V:

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实操


一、初步筛选


1.以我的经济能力,怎样挑选合适的房子?


总价?

综合考虑自己手上现有的资金和杆杠率,计划买入300w左右的房子;


新房or二手?

新房有建设周期,拿房时间长,资金占用量大,可操作空间小,选二手


是否自住?

划定南京成熟区域二手房,假如房子租出去每月租金收益约3k-4k,当时和室友合租租金1.5k,仍有租金差可以偿还月供,投住分离


注重哪些配套因素?

成熟区域地铁、医院、商超等等因素影响差别不大,学区成为了房价划分的重要因素。尤其在南京这样一个城市,对教育重视程度极高,带学区属性的房子流动性几乎为1,与同一条街非学区房房价拉开2-3倍非常常见,决定投资学区房


二、找合作中介


一切生意最根本的是人。买房,找到一个专业靠谱的合作中介,会省下你很多时间精力。和中介成为利益共同体,他们会帮你先筛选一遍房源,详细了解房主的心理,并在笋盘出现的时候第一时间打电话给你通知你去买房。


三、看房


1.确定买房区域后,在各大网站网上云看房,浏览所选区域内所有房源,整理出值得实地看的房源信息;

 

2.实地看房,夏天南京30多度高温时,马路上几乎渺无生机,我却反其道而行之,频繁约中介看房,原因有二,一是因为买学区房的家长暑假大多在陪小朋友、报补习班或者出去亲子游,此时没什么竞争对手,二是天气真的太热,几乎没有人会出来爬楼看老破小,正是买房的好时机。

 

鬼知道是什么支撑着我,看房两周黑了好几个度🌚,哈哈哈哈。好在已然对所选区域房源了然于胸。


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跟中介看房中,南京的夏天真是令人窒息

       

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​ 为方便看房买了二手电动车,在上面众多小电驴里选择了我最心爱的“祥龙”

    

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附上我的看房记录表部分截图


四、谈判下定


选定几套性价比高的房源之后,开始一家家约谈。


学区房大多是以前分的房子,房龄都比较老,卖房基本都是为了换房。夏天最热的时候看房量成交量非常惨淡,房子挂出来时间长的房主大都心态不稳,我几乎每次开口都是一刀砍掉20-30万(也可能是梁静茹给我的勇气😳)。

 

房子报价325万,我上来就跟房主说自己预算是300万,本以为房主会说“你是不是白日做梦”,结果她说“300万太少了,要不你加一点”。我当时就震惊了,表面上不动声色,心里一阵暗喜,觉得肯定有戏。


谈判的过程中了解到房主已经看好了房子,下了定金,想尽快拿到全款,另外因为打算重新装修,希望能多住一段时间。

 

明白房主诉求后,我拉中介出门协商,表明愿意多付一点钱加快贷款流程,保证房主按时拿款,也可以给房主返租。以这两项为突破口,最终以305万的价格签下房子,赶紧转了5万定金(本想下10万定金,怕房主觉得自己卖便宜了,就让中介把违约条款写成了谁违约谁付房屋总价的20%,并支付2.4%中介费)。


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二手房的利润很多时候都是谈出来的,建立中介信任网,控制并获得一手信息,了解业主情况,了解业主为什么卖房子,多长时间钱要到位,如果不到位业主有什么后路,才能知己知彼百战不殆。

 


 

第二套准备


  • 资格:

考虑到距离买入第一套房子才短短几个月,此时再提买二套,家人心理承受不了,决定暂时不用父母名额;第一套买入后,获得了身边朋友极大的信任,几个朋友想通过本科落户途径与我合作买房,目前已有一人成功落户。


  • 流水:

8月起,同时给几个朋友做流水,已形成循环,1月即满6个月。

 

  • 资金:

买入的第一套房产,并入了自己的信用体系,进一步扩大了自己的融资能力;同时,房子成交价上涨20w,也是在家人面前建立信任体系,此时计划说服家人卖出老家三线城市一套房产。

 

最近两周在时刻关注房源,

买到后有机会再更新啦🌝

 

对了,听说有人问我杠杆这么高,月供怎么还?

        

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复盘


1.买房本身需要特别多的信任,家人支持、现金流的获取、朋友的帮助、房票的支持、与房产中介搞好关系、友军的互相提点等等。

简而言之,就是你需要让所有人为你服务,但是why?别人凭什么听你的?

不要抱怨任何理解不了你的人,跟所有人阐明想法、规划、战略,最后合理地给每一个人报酬,最终让所有为你服务的人,都觉得你是靠谱的。

 


2.面对机会时要明白机会意味着什么,因为利润在买入时就已经确定了。

市场上有那么多房源,有的是笋,有的是坑,买商铺还是买优质地段的优质物业,你会赚钱还是亏钱,其实在买入的一刹那就已经确定了。如何识别机会做出正确决策?下一点,提高认知。

 

 

3.mrhua在米课圈8周年年会上讲到一个改运公式:

改运公式=少且重要的决策*下大注

一生有三五个好的决策,可能会彻底改变你的现状,获得成百上千倍的回报。而你的决策是否正确,绝大部分取决于你的认知水平。

认知水平的高低,大体上又决定了一个人的财富水平。因为你知道的越多,你就越有可能、有机会赚钱。


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邓宁-格鲁克心理效应


认知提升一个明显的标识是“从沉没成本导向机会成本”

*下了定金20万,发现有更好的,要不要过户?  

*工作了三年,要不要转行? 

*为一个人付出了 50万,要不要分手?

一般人会考虑:都付出了那么多,放弃很可惜;

认知提升后的人会想 :如果继续坚持,我错过了什么更重要的东西?

亏了20万,可能有赚100万的机会;放弃1万元的工作可能有赚1000万的机会。 这些认识水平没有到的时候是体会不到的。所以要多多学习,开眼界比什么都重要。

 

 

4.纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行。小学背过的诗句,这一年才算深刻体会。智力和聪明,实际上和能力是两回事儿。能力,从来不是学习和观摩能够得来的。而是必须去亲身经历和体验后,才能深刻掌握。

 

 


在搭建“财富三元体系”之路上不断前行


Mrhua经过两轮牛熊,三元相辅相成不断扩大现金流,并将现金流投入低风险证券,债券组合,在房产机会到来时,将至少一半以上资产投入房产,作为资金放大器,不断获得复利。


虽然复利不是无限复利下去的,用巴菲特的滚雪球理论来说,其他领域的复利,有的可能坡道太短,一下就到了山底;有的可能雪球跑出了轨道,就崩掉了;还有的可能被石头挡住,复利不能继续了。

 

但Mrhua利用“三元策略”,以实业为根本,不断切换赛道,坐飞机赶路,在财富自由之路上不断赶超前人,不论得意时还是失意处,沉下心来修炼,在没有边界的人生游戏里,和不确定性共舞,做出了更加正确的选择。

 

我能本科毕业“空手买房”有贵人相助,也有很多运气。


未来更要做好实业,获得源源不断的现金流,以末致财,用本守之

 

ps.Mrhua在米课圈有买房系列文章,里面大量谈判技巧,非常实用,建议收藏学习:https://www.imiker.com/shaidan/34562

 


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小树妖 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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小树妖

今年7月拿毕业证,8月拿房产证,喜欢旧房改造,了解民宿运营模式,熟悉年轻人首套房购买攻略,希望在搭建“财富三元体系”的路上不断前行。

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