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牛仔很忙
2020-01-02 15:42

学位房还能买吗?

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

买过房子的小伙伴都知道, 有一种房子,他可能其貌不扬,他可能楼龄很老,他的业主可能很傲慢,但即使他有万千的缺点,他还是很贵,他就是学位房


半年前,我有一个朋友,看中了一个学位房,房龄有点老, 还很贵,业主还返价,我朋友一赌气,说老子不买了,说他小时候,在农村上小学, 没有上过任何名校, 还不是考上了大学?我安慰了他一下,说不要意气用事,然后聊到深圳教育资源的稀缺,聊到投资的本质是对未来稀缺资源的提前占有,最后,他还是服软了,加价从业主手里把这个房子买了下来,到目前为止, 他这个房子也涨了不少。


人类印刻在基因里的两大任务, 生存和繁衍

经过那个事情后, 我开始思考, 为什么学位房会这么受追捧,在房子占有的所有社会资源中, 教育资源如此之重要呢? 那一天,我看颜sir的营销课,里面讲到非常重要的一点,在人类还在原始社会的时候,就在基因里印刻了两大任务,生存和繁衍,就是这种存在于基因里的东西, 让我们人类生存了这么多年,繁衍的一项重要任务就是抚养后代,所以我们每个人都是希望自己的后代比我们强,比我们过得好,所以为什么学位房这么贵, 因为是基因决定我爱你啊!


为什么学历不值钱,学位房越来越值钱?

很多小伙伴经常问的一个问题是, 现在学历没有以前值钱了,本科,硕士满大街都是, 那学位房为什么越来越值钱呢? 这个要分开来看, 学历没有以前值钱, 是因为现在的高学历人才越来越多了,供应端多了, 那自然稀缺性就下降了, 所以, 高学历人才自然没有以前值钱了。

但是,每个人都是希望自己的后代比我们强,比如,没有读过大学的家长,总觉得自己书读少了,希望自己的孩子能读大学,那自己读了大学的家长, 就更希望自己的孩子读个好的大学,至少不希望比自己差,那基于这种需求的存在,要读好的大学, 就要上好的高中,要读好的高中,初中小学的教育资源就显得更加珍贵了,所以,学位房越来越贵啊!


能称做资产的房子 = 居住属性 金融属性 社会资源

不是所有的房子都叫做资产, 我曾经很多次听到有些群里的小伙伴跟我讲,深圳的房子那么贵,动不动就是上千万,我们老家200万可以买一个别墅,还带游泳池,我听了一般都不会发言, 我知道,以你现在对房子的理解,一两句话很难给你讲清楚。

所有的房子都具有居住属性, 就是说, 房子是都能住的,但是,只有稀缺的房子,好的房子,才具有金融属性,什么是金融属性?就是说, 你买了这个房子,能涨,资产能增值!能快速变现!

那什么东西保证了这个房子的稀缺性?就是这个房子所占有的社会资源,而学区资源就是其中最重要的一种。越是人多地少的大城市,越是优质教育稀缺的地方,人多就意味着资源分配不平衡,那好的资源就更受到追捧。反过来看看我们老家的房子, 除了门口的那个小花园, 还占有什么资源吗?这就是房价差距大的原因。


房子是分配教育资源的工具

学位房不是一开始就形成的,我记得,我读小学5年级的时候, 从乡下转学到市里最好的实验小学读书,那个时候, 我老爸是提着两只老母鸡,拿着几瓶酒找到我们一个远房的,在教育局工作的亲戚,就把这个事情搞定了。后来,我一个表弟, 初中没有考好,要转到当地一个好的中学读书,他家里给他出了几千块钱的转校费, 就搞定了。这2种情况,都是在教育资源不是很稀缺的时候,可以用两只鸡,一点钱搞定, 但是,像在深圳,每个人都能提得起两只老母鸡,每个人都出得起转校费,那转校费就不能作为分配教育资源的工具,那只有靠房子来分配教育资源了,你小孩要来这个名校读书?好,那就买个房子吧?买得起,就来读, 买不起, 那就对不住了,虽然很残酷,但是很真实!😓


学位房带来的价值,学校的资源,小孩的圈子, 家长的资源

很多人认为, 小孩上一个好的学校,就是为了考一个好的高中,其实这么想就狭隘了,学校的资源只是学位房带来的价值之一,一个好的学校, 周围的房价必定不便宜,那买得起这里的房子的家长,具有两个特点,一是有钱, 二是重视教育,那这样的家庭养出的娃,大概率是比较优秀的,所以, 和你娃一起玩的小伙伴也是很优秀的,几年以后,这种同学的圈子,也是一种很重要的资源。

我举个身边的例子吧, 我今年跟月亮香蕉哥的交流比较多, 他是在深圳长大的,用他的话说,他读小学的时候, 深圳市民中心旁边还是水塘,每次我们开车到一个地方, 就有人出来安排吃饭,他就说, 这个是我小学同学,在这边开厂,那个也是他同学, 在那边搞个什么生意,我是在湖南农村长大,我回忆一下我的小学同学,跟我还有联系的,有两个是木匠,一个开的士。。。。。。😂😂

另外,读这个学校的的家长,也都是这附近几个小区的业主,圈层差不多,班上搞个课外读书会啊, 家长都需要参与, 一来二去,家长的圈子也是一种资源。

所以,用一句话来总结学位房投资,就是, 在深圳,你花一笔钱,买一个学位房, 孩子享受优质的教育,在一群很好的小伙伴, 小孩毕业的时候,你的房子还涨了几百万,你说这种好事,谁不愿意做?


怎样买学位房?

既然学位房是个好东西, 那怎样买学位房呢? 我一直各位小伙伴要提前准备,比如你的娃还没有出生,你先到一个有名校潜质的片区, 买一个房子, 等你小孩出生,学校慢慢好起来,然后, 小孩读9年书,学校发展到顶峰,你高位把房子卖掉,布局下一轮。

但是, 我遇到的很多小伙伴,就是, 我小孩明年要上学了,今年我要买学位房,那就对不住了, 你就去买上面那个人卖掉的那套房子吧, 学校很好, 配套很好, 就是贵得要命了!


买学位房有几个段位:

初级段位:拿着去年中考的成绩排名, 一个一个数, 选前面几名的买, 这种买家是小白,但是90%的买家都是这么想的,也是这么干的。

为什么这么干不行?因为中考排名是一个动态的,你小孩要读9年书, 9年的时间是很长的,你现在买了一个排名第一的学校, 如果政府规划,发展重心转移,你现在买的一个排名第一的学校, 9年后会不会排到后面去了呢?完全有可能, 比如在深圳, 你9年前买了罗湖一个顶级名校学区房, 但是深圳的发展重心已经是一路向西,往南山这边来了,你那个罗湖的学区房, 到今天, 肯定是跑输南山的学区房的,而且大概率是要跑输大市的。

中级段位:拿几年的中考成绩来看,看看这个学校这几年排名的趋势, 是往上走, 还是往下走?从而判断,我们买的房子所带的学位, 以后是越来越好,还是越来越差?

高级段位:从大局来判断这个学区房的走势。

一个学校好不好,生源占了很大的因素, 同样的老师, 如果生源好, 这就很大概率考出好成绩!特别是南山的学校是集团化的,老师差不多, 统一教材,那能不能成名校, 生源就占了很大的比重因素了,所以:生源决定学校,而家长决定生源!

那什么决定家长?片区决定家长,这个片区是不是一个高端的片区?如果是, 那这里的业主大概率是高净值人群,另外,周围是不是有一些高科技, 金融的产业?因为在这些行业的从业人员,往往是高净值人群。反过来想一想, 如果周围都是劳动力密集的工厂, 这里基本不可能出现高端片区,也很难出现名校。即使有, 那也只是考分高的学校,因为,好的学校分三种, 一种是学校成绩好, 家庭条件一般的, 寒门出贵子,一种,是学校成绩一般, 但是家庭条件非常好的, 还有一种是, 娃的成绩也好, 家庭条件也是很好的,你说哪一种最厉害?还不知道, 你再看看前面香蕉哥那个段子。

最后, 什么决定了这些产业?这些片区?那就是市政府的规划了。

一个城市是否能吸引优秀的人才进来, 除了中央给这个城市的定位,另外,就看市政府给这个城市的规划了,一个好的产业周围,一定会配备好的住宅,一定会配备好的科教文卫的资源。这样优秀的人才才会来这里安居乐业,良禽择木而栖,鸟都是这样, 人就更不用说了。

所以, 你要买到一个好的学位房,从长远来看, 你要看得懂这个城市的规划,看得懂这个城市的发展重心!


好了, 不说了, 也说不完,更多精彩内容, 就在暗夜米课!

买房这种事情, 难度是比炒股要小的, 但是,买房最大的问题,就是容不得半点差错!如果买错了,风险是要比炒股高很多的, 炒股失败, 大不了亏个几万, 几十万不得了了, 房子一旦买错, 那是要“死人”的!😭😭

所以, 如果你要买房, 不管是投资还是自住, 我都建议你买暗夜的课来看一下。


承蒙暗夜老师厚爱,此文已被收录到“暗夜金融笔记”公众号,感谢!


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牛仔很忙 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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三元理论的践行者😄 思考两个问题: 1 中国变革带来什么新行业趋势? 2 中国货币增量去哪儿了?

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