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BERRYJF
2020-01-03 21:43

20200103暗夜公开课笔记


(小编温馨提示:暗夜公开课返场福利,今晚24:00结束,2020年了,你还有多少钱够你输?)

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标题: 
风起于林, 行稳致远

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到了2020年, 经过19年的整个分化行情. 贵的东西已经贵了, 便宜的东西它很烂. 如何把握方向? 是我们这次公开课的目标. 

房地产投资, 抓大放小. 重要的是, 不要踩坑. 

公开课首先是从全局大的方向去讲, 再针对性地讲, 带到一些案例. 

盘点一下2019. 几家欢喜几家愁. 

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这次的学霸, 在2018年把房子卖出, 19年年初买了个学位房. 成交价1000W, 现在上涨300W. 如果首付50%, 就是60%的叠加收益率. 

这个小伙伴是自住使用为目的去买的房子. 房子的利率和股票的利率计算不同. 股票大多数情况下, 你看到的价格就是可成交价格. 房地产不同, 如果你是自住买的, 你打算获取它的使用价值, 你可以用市场当中的最新的买价, 来计算自己的回报率. 比如, 买价1000W, 市场卖价1300W, 300W就是他的利润. 

另一个小伙伴, 19年初看中一套南山房, 打算全杠杆拿下来投资, 但是没成功. 暗夜老师觉得幸好没有. 如果住投分离, 计算方式不同. 你要能卖的到的价格, 才是你的利润计算价格. 投资和赌徒最大的区别, 就是倒追. 比如, 深圳房价这么涨, 好后悔当时没多买几套. 这种方式是错的. 一个合格的投资人首先要想的是, 如果发现风险, 你能不能扛得住. 

今天在座的小伙伴, 还有人坚持中国经济的崩溃论, 就没必要听这个公开课. 如果你是杠杆流, 借借借买买买, 你也不是我们的受众. 

地产市场和股票市场, 黄金市场一样, 是一种投资工具, 只是实现财富分配的一个工具. 

强线城市一般4年一个轮回. 弱的市场一般七八年一个轮回. 

可交易性房价=账面价格*流动性折价率. 

周边, 如同环京, 环沪, 主城区的老破小, 都是被动拉动的外溢. 

每一轮周期在前面和后面的, 呈现的平均价格都是不涨不跌的. 内部分化会非常严重. 

2016年年头暗夜米课上线, 我们带着大家走了一个主升浪行情, 那时候大家都很HIGH, 所以不需要讲这么复杂. 那时候是意识觉醒, 只要你不买很差的房子, 总可以赚到主升浪的红利. 现在我们已经到主升浪后期, 分化行情. 2018-2019, 出现了强分化. 房地产的分化并不是体现在价格上, 而是体现在流动性上. 2019年又进入新一轮的左侧行情. 就是市场依旧疲软, 但是好房子依旧会上涨, 呈现整体的避险行情. 

为什么叫风起于林. 来自于风起于浮萍之沫. 

2020年, 既要为轮动周期做准备, 还要迎接整个市场风险大爆炸的可能性. 所以我们体现的是一种权衡思维. 一定是几家欢喜几家愁. 有的小伙伴说, 老师, 你就告诉我们是买还是卖. 抱着这种思想的人在未来大概率会被割韭菜. 2020年, 有一部分房子还是会涨, 但是肯定还有一部分会套死人. 

拿股票做例子. 2019年全年A股表现很不错. 如果你第一季度没有重仓, 后面整年是很难赚到钱的. 50和500的喇叭口越来越大, 就是体现了分化行情. 

深圳的小伙伴, 深圳在2019年是结构性行情. 所以深圳小伙伴不用特别慌乱. 深圳这波涨的都是前海和前海周边的南山, 蛇口, 和宝安这些环前海区域. 深圳地域足够小, 加上2015年我们就提出了香港衰败. 香港动乱就是深圳红利. 现在深圳就是一把干柴, 一点火星就能起势. 但是现在深圳的行情有点像无量拉涨. 但是不足以拉起整个行情. 主要还是因为供求不平衡, 香港动乱, 以及有些大V一直在强化深圳必涨, 所以导致了深圳豪宅的这一轮上涨. 但是并没有量的增长. 

轮动中心区的领涨反而会倒吸血周边. 深圳领航大涨的时候, 广州就是不涨. 有一波财富效应的虹吸效应. 第一步蓝筹领涨的时候, 之前被拉涨的外围区域会被反抽血. 所以现在坪山, 龙岗等, 有些妖魔流用负首付, 使得过于火爆. 现在会进入消化期. 有些人会卖了去买入更优势房产, 所以反而会加大差异. 

建议在这样一个时期, 不要胡乱投资. 在这个阶段, 还是以自住改善为主. 不要想着现在出去多投资几套, 回头我再买一套大的住得爽的. 后期有可能差距越来越大. 等到未来从左侧行情轮动到右侧行情, 还是有不短的时间, 这个要看政策面的. 尤其是信贷政策. 

我们过去讲过很多概念在实操中一定要综合运用. 比如N 2概念. 至少要预判两年时间. 2020年买房子, 要预测2022年是什么情况. 2016年我们买房的时候, 反复强调, 我们要考虑2018年房子在市场的表现会怎样. 

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哪怕是一个现货的二手房, 也会有一个两年的高税期. 新房从拿房到办证走上市场, 会有一个延时概念. 如果你自住, 就可以用自住来对冲这个风险. 如果你是第二套, 住投分离, 预判能力是非常重要的. 在今天, 胡乱投资的人是非常难受的. 

反面案例, 2016年跟着大V去投资了一个非常火爆的楼盘, 还交了喝茶费. 到了今天, 整个小区原价, 一套都卖不出去. 

2017-2018年, 深圳小伙伴买到惠州的, 现在就会很难受. 从全国范围来讲, 比如武汉, 作为中国的二次轮动的城市. 因为武汉的地域范围太广泛, 武汉市区范围太大, 没有聚焦性. 武汉承接了外围城市的一波冲击, 还是在回调. 但是对撑得住的, 还是最顶级的学区房. 

在股市里, 荐股的都是割韭菜的. 房市也是一样的. 

如果你生在中国的强势区域. 比如说深圳, 如果你错过了这波大拉涨. 如果你有钱, 还是可以逢优购买. 如果你是高杠杆想拉一把的, 还是不要趟了. 普通的小伙伴自住的, 以自己的能力范围择优而入. 千万不要以投机为主, 除非你真的能打击到真正的血筹码. 我们很担心2020年为了经济的调控, 货币政策会进一步放松, 这样头部效应会进一步拉涨. 如果头部区域的小伙伴, 2020年一定要着急了. 比如广州的, 广州内部还是有很多细分区域. 择优而买. 

好房子不等于贵房子. 好房子是在你的资金范围内找到极具发展潜力的房子. 比自己的能力高一点点的, 又有发展潜力的房子. 

房地产如果你买得对, 你比股票容易得多. 好的房子一旦涨上去, 很难回调回来的. 尤其是你自住去对冲. 

现在不是上游小伙伴去下游投机的好时机. 

上海和北京是调控压制最严的城市. 过去2年经历了低迷的2-3年. 三四五六七的夏秋来自于一线的秋冬. 上海北京任何时候政策松一松, 一定会有一波回暖. 这些城市的小伙伴要注意了. 

大家要注意很多的概念, 比如N 2, 轮动, 

对于二线城市, 比如南京, 厦门, 杭州, 成都, 武汉. 这些地方, 两个策略. 如果有政府压制的真倒挂盘. 一个城市真正的倒挂, 周边的二手房已经4万了, 新房还只有2万. 首先要判断, 4万的二手房, 有没有成交量. 有成交量的, 才是真正的价格. 找到强势其余的倒挂盘, 去打新, 去找倒追时光机, 不要买喝茶费. 现在有倒挂的还是, 南京, 杭州, 成都等. 这些强势区域的倒挂盘还是有的. 

强二线城市的龙头板块等同于一线. 二线的小伙伴, 也要回归以自住改善为目的的龙头板块. 如果你的龙头板块已经盘整了一年半载的. 

南京的奥体板块在2019也上涨了很多了. 杭州, 厦门五缘湾, 最近半年,也上涨了不少. 这个时候不要分仓, 去外围投机. 

在这个过程中, 要看菜吃饭, 流动性管理非常重要. 你要不要上杠杆, 看你未来的现金流. 不是你赌杠杆的时候, 但是也不要忽略杠杆. LPR, 存量的房贷未来也会并轨LPR. 结论: 2020年整体的房贷趋势, 还是下行的趋势. 所以, 如果手里有好的仓位, 不用太多去疯狂. 如果没有仓位的, 又是在一线和强二线, 在最近两个月, 在这个冬天, 去补优质仓位. 

如果小伙伴还是空仓, 在金三银四之前, 还是要用优质流动资金, 以安全为长久, 去为未来做准备. 现在还是左侧交易. 左侧交易: 整体市场还是疲软状态, 但是头部已经逆势上涨. 但是这个一定要是在头部城市的头部区域. 

你要严苛去关注政府对房地产调控措施里的"信贷政策". 限购放开, 不是主要政策. 调控的时候, 限贷才是大闸. 只有限贷放开, 才是右侧行情. 这个时候不能胡乱投资, 但是手里一定要有仓位. 房产每次投入就是下重注. 房地产没有容错机制, 一定要买到好房子. 

以前投错的房, 现在即使想卖掉来寻找新的机会, 他卖不掉.  所以我们只讲买. 因为好的买入, 是成功的一半. 坏的买入, 是失败的开始. 

迈向2020的建议:

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少看焦虑体, 
少看爽文(鸡血文), 
少看带货砖家瞎BB, 
碎片化的知识越看越混乱. 
不过度悲观, 也不过度乐观. 
体系思维, 多线程评估决策. 

一定要结合自身情况. 

跨年演讲, 听听就好了. 不要听软文广告. 

除非你有系统化思维, 你能从砖家的一次分享中迅速剥离什么是精华, 什么是带货. 

珠海横琴, 只是我们落下的一个地方. 从16年的第一次年会讲到香港的问题会带来深圳的红利, 从而把深圳当成领头羊, 却忽略了澳门. 澳门也会波及到珠海横琴. 去年我带孩子去横琴, 看到横琴已经如此拨地而起, 房价翻了两三倍, 作为异地投资者, 要学会放弃. 如果价值高于价格, 再贵, 也不算贵. 当茅台低于600以下, 其实还算是便宜的. 但是茅台涨到800多, 我又卖掉了. 现在茅台涨到1200, 我们要学会放弃. 

房地产不是线性上涨或下跌. 它是积蓄一段时间后的咣叽一大跳. 我们要学会去分辨, 是为了投资回报率, 还是自住改善. 横琴的投资效率已经被吃掉一波, 如果是自住改善看长远, 个案个议. 

最近股票市场比较红火, 反而茅台, 海天味业反而在低. 股票发生了风格的切换和轮动. 茅台2018年是避险行情, 当判断春天已到, 就会从避险里出来. 还是不建议重仓股票. 对于非专业的投资人, 应该把资产放在硬资产里面. 

2020年, 暗夜老师还是相对乐观的. 

2016,2017年胡乱买房的, 就在这两年被打劫. 同时, 也是我们打劫他们的好时机. 

这个时候已经不会有傻瓜式的行情. 整个经济已经从增量市场转化为存量市场, 也就是打麻将. 我们需要评判10个要素, 有几个要素是成功. 少数风险是可以承受的. 才可以下重注. 

每个人的情况是不一样的. 一定要结合自身状况. 

北京. 有一个学生. 听他的朋友讲, 要不要北京的房子抵押出来加杠杆去重庆炒房. 这个时候他的现金流是脆弱的. 更好的方式, 是去进行置换. 对于北京, 更好的地方是哪里, 也是个案个议. 

孔子说: 
德不配位, 必有灾殃
德薄而位尊, 智小而谋大
力小而任重, 鲜不及矣. 

翻译: 凭运气赚的钱, 再凭实力赔光. 

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当初我们是提醒小伙伴, 不要在狂热期癫狂. 盛夏的时候泼泼冷水, 寒冬时, 加加气. 所以N 2很重要. 

现在已经开始消化之前的恶果. 房地产的打压是从2016年9月开始的. 一直在踩刹车. 2018年之前, 至暗时刻已经过去了. 国家想营造的是不涨不跌的牛皮市. 但是内部分化是必然的. 我们今天拿的房子, 2-3年之后会重要, 是我们要考虑的. 

不要投资非70年产权的任何房产. 小产权, 海外, 海景, 养老, 公寓, 已经讲烂了. 

逆流而上

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比牛熊更重要的是节奏感而不是牛熊本身. 靠技术前瞻性判断, 准备好盆和大缸. 

经济不好才有机会. 2017年提醒大家,最大的风险, 是美国的加息缩表. 不是所有的美联储主席都能成为保罗沃尔克. 不是所有总理都能成为朱镕基. 能不能下重手, 使资产修复, 这是伟人才能做到的. 

全世界两大不能跌. 1是美国股市. 2是中国楼市. 发生的话都会引起世界经济波动. 

美联储屈服于特朗普, 因为样扛到中期选举. 美联储又进入了宽松的货币环境, 所以现在又是轮动元年. 

闸门已经放开, 但是没有放开房地产. 未来需要的时候, 夜壶终会被拿出来. 金子做的夜壶已经被拿出来了. 

现在的放水是为了救命, 不要瞎搞. 

汇率. 上次公开课是1:7.2. 我们说不要恐慌. 未来仍然是6-7之间波动, 不要盲目超配美元. 7以上是没有太大空间的. 

今天美国仍然是吹泡泡. 

动态的权衡思维. 现在再次放水的模式是危险的, 但是我们又能从中赚到钱. 所以一定要防御防御防御. 以自住为主的强势头部的房产. 大量踩盘, 用系统性思维找到急卖的血筹码. 

未来美国如果(明后年)美元走弱的概率比走强的概率会大. 汇率会维持在6.8-7之间, 当然也取决于贸易战. 但是大选年, 特朗普会专注于大选. 

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行稳致远. 

先走得稳. 现在还是有个好的底仓, 这样未来才会从容. 除非有一天到右侧, 才是下重注的时间. 但是60-70%的房子是没未来的. 我们现在要做的是, 抓住最后的时机, 把手里的房子换成那30-40%. 

投资人和赌徒的区别. 投资人会想, 最坏的时候我能否扛过. 赌徒会想最好的时候我受益多少. 

三四五六七八线, 如果你是自住, 好好买好的房子自住. 

杠杆是把剑. 用在好的人手里是好剑. 坏的人是自残. 

拆迁房, 不是技术手段, 而是赌命. 交给老天是没有意义的. 

四大轮动. 

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防御性进攻. 进攻, 进攻性防御, 防御. 

现在:防御性进攻阶段. 

社会发展的四个阶段. 

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A. 高通胀, 低增长. 改革开放之前. 

B. 高通胀, 高增长. 改革开放之后. 只是分配机制发生了改变. 

C. 低通胀, 高增长. 最优质时代. (美国的过去) 如果你在好城市有套房, 你还是过得很舒服的. 首先你得赌对发展的地方. 

D. 低通胀, 低增长. 今天的日本, 欧洲, 我们的未来. 整个市场找不到什么赚钱的机会, 阶层分化. 建议在45岁之前, 在对的机会运用杠杆进行投资. 比如, 红利领域去创业. (外贸的未来会有一波大变革), 另外一个就是正确的房子上. 45岁之前忽略了杠杆是不对的. 胡乱用杠杆找死. 好的创业, 好的房子要用杠杆. 炒股千万不要用杠杆. 因为你驾驭不了那种波动. 45岁以后, 就是去杠杆时期. 所以, 45岁之前, 每一轮春天来之前, 拼命加杆杆. 但是要有风控意识. 未来中国到了阶级固化的时候, 把手里的几个房子平掉, 降低杠杆. 握着一把优质资产, 当这个时候房价不涨, 房租疯涨. 

学习新的分配机制. 1. 创业做老板, 占据人力资源价值, 2. 买房. 

2020年楼市趋势与交易策略. 

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对冲策略: 用自住的使用价值来对冲投资效率

防御性进攻. 逆流而上, 左侧交易. 

结构性行情已经起来怎么办? (大水外溢之下的轮动策略) 这一轮的调控是2010, 放开是2015. 产生结构性行情是2013年. 这一轮调控是2016年. 今年春天已经产生了一波小阳春. 最黑暗的时刻已经过去了. 上一轮买错的, 不要问怎么办. 一轮错, 轮轮错. 

紧盯政策面变化. 

今年限价可能慢慢打开. 有些明星区域会上涨. 

很多地方政府很想解封房地产了. 不然他们要穷死了. 这是社会结构所推动的. 本质不变, 游戏规则不变, 就不会发生翻天覆地的变化. 

很多地方产生的火热, 其实是虚火. 因为倒挂. 真正打开后, 高价, 要等市场验证. 有些地方不会真正的火, 但是有的地方就是火. 就是价值评判能力. 

房地产的容错机制为0. 向生先不死

一线城市放开限购, 可能性越来越少. 一线城市买一套是一套, 千万不要随便分仓. 没有钱, 就选时择机. 慢慢翻. 

小树妖的个人微信, 给大家的复利:

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暗夜笔记的公众号, 老师的微信号. 

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单房子谈房子, 其实是很LOW的. 多跑盘, 多结交中介. 但是同时, 房子的规律是大而缓慢, 需要你放到金融规律去预判. 

最后附上暗夜老师课程链接. 检验我们关系的时刻到了. 哈哈哈哈. 手快要冻掉了!
https://v.imiker.com/buylink/beyiberry/25


用我的链接买课的福利, 我还真没啥能够提供的. 我比较擅长的是翻译, 哈哈. 大家买了课学习遇到听不懂的, 我们一起琢磨翻译, 怎么样? 
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BERRYJF 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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BERRYJF

女侠梦,不走寻常路。十一年机械外贸,七年SOHO, 两个孩子母亲,暗夜老师忠实粉丝。 特长:爱学习,认真投入。基本上交代给我的任务,100分能做到85分以上。

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