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走猫步的小猴子
2020-01-04 02:19

暗夜老师1月3日公开课 超完整笔记

对于房市我还是小白,有一些专业名词时候第一次听,但是整理完这个笔记之后感觉学到好多东西,就是文章有点长,有点像写论文。

分割线————————————————————————————————————

首先明确一个概念,房地产的利率计算跟股票的利率计算是不一样的,因为股票的价格是所见即所得,就是你看到的价格,除非发现发生极端行情,在大多数情况之下,你在股票软件上看到的价格都是可以卖掉的价格。即报价就是可交易的成交价,流动性价格。对于房地产,如果是住买的这套房子,打算获取它的使用价值,可以用现在市场当中最新的买价来计算自己的回报率。比如年头买的是1000万,现在的人买是1300万,那这300万就是所得回报率。因为买来自住刚需的房子看的是成本。

反面案例,另外一个小伙伴,在今年上半年的时候看中前海的一套房,当时打算全杠杆拿下来投资,可惜当时有一个环节没搞定,错过了,现在非常懊悔。同样是深圳强势的前海概念群,这个是南山那个是保安,暗夜老师把前面的叫做成功案例,把后面的认为是失败案例,幸亏他没有拿下。从第2套房子开始,如果是住投分离又或者说你还没有满足自住改善之前就想拿着钱去纯投机一套房子,然后赚了大钱以后再回来买大房子,那对于时机的要求,对于择机选位的要求是非常高的。因为住投分离的第2套开始计算利润的方式是你能卖掉的时候的价格才是你所得计算利润的价格。

一个投资人和一个赌徒最大的区别是什么?就是不要反过来去倒推你当时做的事情是正确的还是错误的,就比如很多人说,深圳这波涨的那么猛,好后悔我当年只买了一套,为什么不多买三套呢?那你要这么算的话,所有人都会后悔,买的人后悔自己当时没有多买,没有买的人自然会后悔当年没有买。但是这种想法是非常错误的。一个合格的投资人首先想到的就是最坏的情况之下发生了风险,能不能扛得住,而不是等到市场好了以后再回过头来想到自己的当初为什么没有再赌一把。这就是一个投资人和赌徒的区别。

各位理性的去看待投资房产这件事,不要看扁这个市场,也不要高看这个市场。房地产市场跟股票市场和黄金市场都一样,它只是一个投资工具。投资工具就是实现我们财富分配当中的一种分配方式,就比如说这张房地产一轮周期轮动图

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强的地方一线城市大概4年左右时间一个轮回,弱的地方3456线城市,可能7~8年一个轮回走到一个大的趋势。这个里面的红线代表的就是头部市场泛指好的房子,就是在头部强势城市里面强势领域里面的好房子。绿色就是指外围,轮动周期外围拉动的那些概念区域,也就是说这个地方还没有实质性的使用价值,比如说它的居住价值还不够方便,还没有学区等。比如北京的外围环京地带,比如深圳的外围林深地带,比如惠州,比如厦门的外岛,杭州的余杭外围,南京周边的镇江句容,上海的环沪周边等等。还有每一个城市新城的外围,主城里面的老破小等等。而中间那条线,就是20~40%的头部资产,40~60%的尾部资产,中间的是一条加权平均线,所以每一轮周期在前面和后面的房子呈现出来的是一个长期磨合的状态。不涨也不跌,平均价格就是你看到的市场价格。但是内部分化非常严重。在暗夜米课上线的2016年年头带领大家走了一轮主升浪行情,所以说在前两年的时候大家都非常high,那个时候也不需要讲的这么复杂,也不需要讲这么深入。因为在那个行情当中,大家认为意识觉醒,机会大于风险,只要买到不那么错误的房子,总归能获得超乎寻常的收益。但是到了2017年之后,2018年19年,大家就来到了这样一个主升浪行情后期的分化行情。就是大家看到的这个喇叭口已经张开了,经过16 17年的连番调控政策出台以后,通过一轮惯性前冲,到了18年19年,房地产市场出现了巨大的分化。房地产的分化并不体现在价格的剧烈波动,而是体现在成交流动性的剧烈波动。就是有一批不够好的房子会迅速的丧失流动性进入到有价无市的状态,而好的房子依然会慢慢的一点一点的向上夯。

在2018年年底到2019年的时候又回到新一轮原点,进入到新一轮原点的左侧行情,所谓的左侧行情就是指整个市场依旧疲软,但是里面那些强势稀缺资源附体的好房子将率先逆势上涨,启动避险型行情。就是第3个圈圈。所以说为什么这堂公开课的名字叫风起于林之木,讲的就是地上的微风已经轻轻地起来了,已经让草头间开始微微浮动,也就是宏观的大环境,政策的至暗时刻在2018年已经过去了,2019年已经充分的被市场消化。所以进入到2020年的时候,我们第一批的强势起涨的房地产会对外围的房产形成层层拉动的外溢作用呢?还是继续纠葛下去?这个是我们要思考的一点。

2020年我们要为接下来的一个轮动周期做准备,但是还要去迎接整个市场宏观经济风险的大爆炸的可能性。所以说这两年米课暗夜课程其实更体现出的是一种权衡思维,不然的话很难在市场当中获取到共赢局面,一定是几家欢喜几家愁。

大家还是要提升思维辨识能力,2020年有一批房子还是会继续涨,但是又会有更多的房子依然会套死很多人。就比如说在这种轮动周期概念里面再拿股票做一个例子,虽然整个2019年全年A股表现还是不错,但是如果在2009年的一季度没有重仓,实际上在后面三个季度是很难真正赚到大钱的。除非你的选股能力特别强,而且股票市场里面我们可以看到上证50的喇叭口越来越大,其实也是体现出了这种分化行情。

整个的概念讲明白了以后举一举实际的案例,比如说深圳的这波涨幅,对深圳的小伙伴更加重要,如果不是深圳的小伙伴,也可以利用知识迁移来指引自己一下。深圳在2019年下半年确实长得非常凶猛,但是我们也仅仅把它叫做结构性行情。所以说很多深圳的小伙伴不需要过多的慌乱。因为深圳这一波涨的都是前海概念区,包括前海周边的蛇口啊,包括保安啊,这个里面一些环前海概念区头部的一些强势地域。因为深圳放眼全中国来讲是整个全中国的头部区域,因为深圳整个地域范围足够小,再加上我们从2015年以后就提出了香港衰落,香港的动乱就是深圳的红利。所以整个2019年香港的动乱,其实某方面给深圳提供了源源不断的动力,在这样一个动力之下再加上深圳就好比一把干柴,稍微有点火星就能把它点起来,但是深圳这一波的头部行情的启示有点类似于股票里面的无量拉涨。整个的宏观经济面和宏观的货币政策和信贷政策,并不支持深圳的这种涨幅立刻波及向全面散发开去。而这波涨幅的原因更多的是深圳始终供小于求的局面,再加上整个的香港让深圳这一轮引进了很多的红利,刺激了深圳的市场。还有深圳的这些头部区域里面有很多的大v,这些地方大v利用这种情绪,在深圳南山的某个小区里面有很多套房子,然后他就不断给这个小区里面的居民强化这种深圳必涨深圳永远涨的讯息,去锁定筹码,就会导致它供不应求的强悍局面。再加上总有不差钱的土豪一定要在涨的时候买,不涨他不买,非要去买涨价的。所以才导致了这一波深圳尤其是深圳豪宅区的猛涨。但是并没有量的支撑。

轮动周期行情刚开始的时候,中心核心区的起涨反过头来又会倒吸血外围地区。当每一轮周期又回归到原点的第1波的蓝筹区域起点的时候,曾经那些被外溢拉动的外围区域外围投机区实际上是会被反抽血的。拿深圳内部为例,当深圳核心区在涨的时候,会发现平山龙岗等,有无数的癫狂流去做高杠杆的加仓,甚至实现了负首付,这些地方其实在上一轮的外溢行情当中过于火爆,但是实际上他们的刚性需求又不足以消化这些过于火爆的投机盘。所以现在就是一个盘整消化期,反而里面会有一些人会为了孩子的教育,或者为了更好的往上来把自己的房子卖掉搬入更好的已经开始涨了的头部区域。所以反而会呈现出一种中心区和外围区差距加大的这样一个趋势。去年举的案例,除了深圳的学霸,深圳南山的这个案例,09年的上半年的案例,这个最好的机会已经过去了。还有另外一个案例,就是一个往下投资的去一个四线城市投资的小伙伴是逢高出货。所以这个时机当中不要胡乱投资,这是我们从2017年年底之后的观点。在这个阶段还是以自住改善为目的,买一套是一套。千万不要计划今天出去多投资几套,未来赚了大钱了以后再买一套大的。大概率就是你胡乱投资的那些外围投机房,可能会跟中心的核心房差距越来越大。现在的走势还是在第1个黄线小圈圈那里,等到了未来什么时候从左侧行情轮动到右侧行情其实还是有不小的时间。因为这个里面还是要看整个政策的走势是不是会放开,尤其是信贷政策。

所以暗夜米课讲过的很多概念,实际上在实操当中是要被综合运用的,比如说买房子一定要有n+2概念。就是买房子至少要预判两年时间,比如说今年2020年决定买一个房子,要去想一想2022年市场会是一个什么样的状况?比如说过去我们在2016年买房子的时候,实际上我们跟很多的小伙伴都反复强调这个n+2概念就是至少要想一想你的房子在2018年的市场当中会是一个什么样的表现?为什么要有这个概念呢?就是因为一个房子,哪怕是一个现货的二手房,你拿到手里面也要有两年的高税区,如果是买了新房的话从买房到拿房再到办证再到走上市场,实际上是一个非常大的延时概念。如果自住那这个概念就不会对你构成威胁,因为自住的价值可以对冲持有的波动性风险。但是如果是从第2套住投分离。那这种预判概念是非常重要的,如果没有这个预判概念,可能很多时候,16年17年胡乱购买的房子,今天就在杀死你。实际上在今天这个市场当中,胡乱买房投资是非常难受的。一个学员在16年跟着某个大v去投资的某个投机区域的当时非常火爆的楼盘,买时还要交喝茶费,人情费。等到18年交房以后到今天一套都卖不出去,以原价根本就卖不出去,连整个小区原价一套都卖不出去。

所以说这种市场体现在整个全局的细分市场里面,体现在2017年18年买在惠州的小伙伴到现在就会很难受。整个其他一些一层层的,包括从全国范围讲,比如说武汉,作为中国一个二次轮动阶段的城市,因为地域范围太广泛,市区范围太大,没有聚焦性。所以在整个武汉承接一波沿海城市外围冲击了以后,现在也在积极性回调。但是里面最扛得住的还是那一批头部的有使用价值的顶级学区房。所以还是要系统性的提升自己的思维逻辑,永远不要指望在一次公开课里面就听到准确的操作。要对整个家庭资产负责,要有一点点概念,还是建议如果你身在中国的强势区,比如说深圳,如果已经错过了南山宝安这波的大拉涨,如果是资金流够的,讲白了就是有钱,为了自住改善,逢优购买依然是可以的。如果你是想高杠杆拆借捞一把,就不要趟这场浑水了。如果你是深圳的普通的小伙伴,看菜吃饭,评估一下你的资金,在你的资金可承受范围内择优而买。以自住改善为目的,以小换大也好,以优换劣也好,择优而买,在20年还是要买的。尤其是刚改和刚需的小伙伴,只是说不要以投机为目的不要去到那些特别外围的地方,或者说你在那些地方能够打劫到特别便宜的血筹码也行。因为我们非常担心在2020年整个市场经济会由于为了稳住经济,对于房地产的调控会进一步放松,这是大概率。如果货币政策和调控政策进一步放松以后,这些已经拉涨的头部区域会对外围区域再次会形成轮动效应。所以说如果你是位于头部区域的小伙伴,我觉得你在2020年是要抓紧了。包括还没有起涨的其他城市,比如说广州的小伙伴不要急,上一轮不也是这样,现在不涨不是给了大家布局寻好资产的好机会吗?广州之于深圳也是因为广州太大了,广州内部会有很多的细分区,还是建议小伙伴学好系统性的思维择优而买,向上而买,但是好房子不等于贵的房子。好房子是在你的可付出之初的资金范围内找到那些极具发展潜力的,强劲发展的强势区域的房子。所以说比自己的能力高一层面的又能找到好的时机去买入,就跟股票市场一样。如果你淡季不布局,等到旺季大涨,又追涨杀跌了。但是股票市场最大的难度就是不知道什么时候可以下重注,下了重注也不知道股票的跌宕起伏会不会把你之前赚到的钱再吃回去。但是房地产为什么如果做的对买的对,比股票市场投资是容易的多的原因就是在于好的房子一旦涨上去了是很难剧烈回调回来的。最多就是在一个市场不好的时候不涨不跌,但是如果又是为了自住和改善去用的,住在里面的价值去对冲是可以达成效率最大化的。但是现在还是一样,再三强调不是上游小伙伴再去乱七八糟的往下游去投机的好时机。

上海和北京两个城市是全国调控压制的最厉害的城市,所以说在这种无以往复的调控压制之下,上海和北京在过去2~3年时间市场已经经历了低迷的两到三年。我们在讲到轮动周期这个概念的时候你要知道345678线城市的春天,夏天来源于一线城市的秋天和冬天。当一轮回去了以后,一线已经经历过整个的秋天,冬天。上海北京任何政策松一松都会有一波的回暖,所以上海北京的小伙伴还是需要注意。这个领域更多是需要大家结合各种概念,比如说n+2的概念,轮动周期的概念,真假倒挂的概念,流动性管理的概念,杠杆节奏的概念来综合运用择机选屋。

对于二线的城市,比如南京,杭州,厦门,成都这些地方,两个策略,一个就是里面如果还有一些政府压制的真倒挂盘。再次普及一下什么是真倒挂盘和假倒挂盘。一个城市对于价格管制所产生的真正的倒挂,比如说新房周边的二手房已经卖到4万了,但是倒挂还被政府限价在2万块钱,首先要分析研判这个2万块钱的新盘周边的二手盘4万的价格有没有成交量。有成交量支撑的价格才是真价格,没有成交量支撑的价格不是一个能够永恒持续的倒挂空间,它是人们想象出来的。所以在一些强二线城市,还是会找寻到一些倒挂式的倒退时光机的概念。但是不要花任何的买号费,喝茶费。有很多假的东西在里面。现在还有倒挂盘的城市,比如南京杭州成都。这些倒挂盘还是在当地的强势区域里面。我们在课程里面的划分就是强二线城市里面的龙头板块等于一线城市。所以说二线城市的小伙伴也要遵循这个概念,现在身处二线城市当中也不是再去那些外围投机的好时机。而是属于回归到以自住改善为目的,回归头部的龙头板块。因为一轮新的周期将重新从这些龙头板块开始崛起。事实上像南京的二级板块的学区房也在19年涨了很多,比如杭州,杭州也是分化非常明显,比如厦门,在经历了两年的盘整以后,最近的半年向内倒。

这些地方在解决自住改善的头部置换之后不要再分仓,向外围的投机区域去投机。在这个过程中还是看菜吃饭,流动性管理的概念非常重要,要不要上杠杆取决于现金流是否稳定。现在不是赌杠杆的时候,也不是你忽略杠杆的时候,这个时候要健康的进行杠杆操作,买入好的房子。

2020年整体的房贷趋势还是下行的。如果大家手里面有好的仓位,这个时候不用太疯狂。但是如果手里面没有仓位的,又是在一线和强二线的城市当中,在最近这两个月,每一个冬天都是去补仓位,补优质仓位的时候。2018年年底的公开课的讲过这个话,所以2019年金三银四小阳春暴涨了一波,实际上就把这个红利给抹掉了,所以还是一样的,如果很多的小伙伴手里面还是空仓状态的话,我觉得这也是不对的。我觉得最近在今年的金三银四之前,还是有必要去以你健康的资金流去补一补仓位的,但是前提一定要是去你们当地头部区域里面淘到那些做错了的人被迫卖出的血筹码。以安全为长久来为未来做准备,依然是左侧阶段。

什么是左侧交易,什么是右侧交易?左侧交易,就是逆势交易,也就是说整个宏观的大市场还是处于疲软状态,但是里面的头部资产开始有了一波领衔的涨幅。我们需要在这样一个大势逆转之前把那些稀缺的好资产找出来,从而享受到第1波的涨幅和占领黄金坑儿。对于这个策略,仅仅在这个阶段发生在头部的城市,比如北上广深,南京厦门杭州,包括宁波成都武汉。武汉虽然说现在在一个自我消化期,但是实际上是一个内部分化期。手里面要有健康的杠杆去持有一批好货,为未来创建一个进退自如的底仓。讲得简单一点,就是你要严苛的关注政府对于房地产调控的限制措施里面的限信贷政策,任何时候一个城市,限购放开了不是主要的政策,就跟一开始调控政策,刚开始的时候用限购来调控对市场只能减缓惯性,不足以逆转趋势。限贷是一道大闸,贷款的限制措施放开的时候,才是我们房地产投资里面的右侧行情。所以不能胡乱投资,但是手里一定要有仓位。

张曦老师说过股票投资里面为什么亏钱,就是因为倒三角建仓,而房地产是不会让你倒三角建仓的。每一个房子的投入都是下重注,房地产最大的风险就是一定要选到好房子,没有容错机制,允许你犯错误的概率几乎是0。就比如去年胡乱投资一个房子,今天发现了很多的机会,想把那套房卖掉,置换出资金来,最后发现卖不掉。好的买入是成功的一半,坏的买入是噩梦的开始。

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2020年的建议就是少看焦虑体少看爽文,什么叫爽文呢?最近有一部很火的电视剧叫做庆余年,这个就叫爽文,就是主角光环加身,一切敌人都是弱智。这种剧看得很爽,实际上是不存在的。在投资篇章当中那些所谓的妖魔迷幻流的文章,能够把杠杆运用的炉火纯青。细细想一想是不可能的事情。在2016年17年很多的妖魔流派里面的那些财富的文章都是写小说。当时有一个玩中介的小伙伴,一方面混到各个炒房群里面,包装自己是富二代,然后带人去买房,一方面收取开发商的回扣佣金,一方面再把这20个合同拍在一张照片当中,到购房群里面说我又买了20套房。就是编小说编故事。但就是有很多人相信,就跟他无脑的买推荐的那些房子,那就是韭菜。所以说未来什么最贵,不是个人所得税,未来越贵的就是智商税。

少听带货专家瞎BB,就比如说跨年的时候看春节跨年晚会娱乐娱乐就好,不要听里面掺了7八个软文广告的什么时间的朋友了。这种碎片化的知识,在未来其实是越看越混乱的,包括我们的每一次公开课,实际上是对于暗夜米课具有系统性思维的小伙伴的一种市场化指引。如果你一无所知的话,那指望成天靠这些碎片化的知识达到未来投资方面非常强大的功底是不现实的,除非你有了系统性的功底,可以在一个专家的一次分享当中迅速的剥离出什么是精髓,什么是干货,什么是水货,什么是带货。那这个也是有价值的,而不是要去盲从,那是浪费时间。

对于非专业投资人更多的应该把资产未来放置在净资产当中,那么好的房地产,好的房子,就是离我们最近的一个硬资产。

2020年依然是比较乐观的,就像在2018年年底的时候跟大家讲,对于2019年不要过度悲观,因为2018年确实杀死了很多人。当然了很多在2017年胡乱买房子的人,因为房子有n+2的延迟性,所以2017和2016年胡乱买房子的人就在这两年被清算,而被清算的这些人手里面的这些急抛的好房子就是你们要打劫的血筹码。所以不要过度悲观也不要过度乐观。更多的是需要学习体系化思维,学会多线程评估决策,未来的市场相对来讲是复杂和多变的,不会有傻瓜性的行情,只要买就能赚得到的。整个的宏观经济已经从增量市场转向存量市场,那么存量的宏观经济市场就是打麻将市场,你赢的就是我输的,我赢得就是你输的。所以当你做出一个决策的时候要去评估多种要素,比如说评估10个要素,如果里面有超过5个要素指向的是长,有小于4个要素是跌,比如说73开,你就可以下重注。也不要等到完全没有风险的时候再去干,因为没有风险就没有利润。但是要去权衡下重注的时候一定是大多数的思维决策指向是成功,而少部分的风险是可以被承受的。

最后每个人的情况是不一样的,一定要结合自身的状况。

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孔子说过德不配位必有灾祸,德薄而位尊,智小而谋大,力小而任重,鲜不及矣!意思就是在那个位置,品德不匹配就会跌下来,如果智商就那个样子,老是想要谋求做大事,有的时候就会把自己玩死。如果力气很小总是要去搬重物,最后就是挂掉。用现在的语言就是那句,凭运气赚来的钱再凭实力赔光。提醒大家不要得意忘形在狂热时过于狂热。如果听懂了前面的n+2概念,就已经明白,很多在2016年17年胡乱购买的小伙伴,如果买错了,在2018年19年就是报应。因为买在了房地产的一轮头部,到了两三年以后开始恶果显现,但是既然已经恶果显现,已经消化前期国家的各种打压政策,由于房地产里面的巨大前冲惯性,踩刹车也降不下速度了,但是它总在踩刹车,不停的踩刹车,所以这种惯性慢慢的冷下来了以后,如今2018年之前其实所有的房地产政策的至暗时刻已经过去,国家还是要长期让市场不涨不跌,想要营造的是一种不涨不跌的牛皮市的局面,但是内部的市场性的分化国家操控不了。所以今天很多房子要想想两三年以后是不是会更差,还是两三年以后等到在你手上进入到流动性区间以后还会不会享受到下一波行情?

评论区总有人提小产权房,如果不是高手,不要胡乱的投资非70年产权的任何住房。

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那么对于主题逆流而上 风起于青萍之末有4句话送给大家。

1.比牛熊更重要的是节奏感,而不是牛熊本身。

2.经济好有机会,经济不好更有机会。

3.今天的市场是一个债务驱动的货币型市场,所以说套用暗夜米课里面的一个最简单的案例就是判断什么时候发大水,就是准备好盆,等在大水的前面,尽可能多的在家里面准备好缸,把发来的大水都挖回家里面去,就这么简单。如果不是权贵资本大牛,也只能靠技术前瞻性的去判断,识货能力和切换层次感是非常重要的。

几个大的宏观经济政策分享:

为什么要在20年反复提醒大家秋末冬初要去筑高墙积好粮,等待冬天呢?就是因为在2017年最大的外部风险是美国的加息缩表,它对于自身的资产负债表的修复会使全世界的货币进入通缩状态,自然中国也不能独善其身,但是很可惜,不是所有的美联储主席都能成为历史上著名的保罗沃尔克,也不是中国所有的总理都可以成为朱镕基。在一个债务经济最需要修复的时候,能下狠手下一定的代价使一个社会的资产负债表被修复是伟人才能做到的,所以很明显在2018年的下半年看到了。联储的政策屈服于经济的跌宕。全世界有两大不能跌,一个是美国的股市,一个是中国的楼市,任何一个跌了都会对全世界的经济产生致命性的影响。所以在2018年美国的股市也发生了剧烈的波动以后,这个美联储的主席屈服于了特朗普对于经济的要求,因为特朗普为了赢得2020年的中期大选,一定要采取任何的不择手段的手段让经济的虚火至少能够扛过它的中期选举,民主党目前的竞选者不足以撼动特朗普的地位,能够打败特朗普的只有经济发生衰退,美国股市大跌。所以我们为什么在2018年的年底就提出了左侧元年又开始了呢,也就是说头部的敏感性资产又会趋于这种债务的,由紧缩向宽松的重新的启航,起了一波仙气的反应,就是在于我们认为美联储又开始进入到了一个宽松的货币环境。

水龙头又放开了,只是说现在的整个闸门还依然是对房地产牢牢的关闭,这是正确的。国家自然是希望把货币导入实体经济当中,而不至于在房地产空转,但是未来为了稳定经济,还是会逐步放开房地产的一些限制,包括一些限价,调控,从而能够去引领经济。在需要的这个夜壶的时候,夜壶终归会被拿出来。一些金子做的夜壶已经被拿出来了,接下来其他的那些次一级别的什么时候拿出来就不得而知了。所以水肯定是放的,但依然还是左侧,因为经济下行更多的水会被债务消化掉。比如走在沙漠里的一个人快渴死了,刚刚喝下去的水还不足以转化成尿液,是为了救命用的。所以说还是不要无脑瞎搞,防御型配置为主,参照前面的政策。那么对于做外贸的小伙伴,在4 5个月前那次公开课,当时的人民币是1:7.2左右,当时讲了不要过于相信恐慌言论,说人民币会对美元暴跌。人民币兑美元的区间依然是1:6~1:7箱体波动,上一次公开课解释过了突破7也是迫于中美贸易战之间的你来我往的一种应对手段。不要盲目超配美元,7以上7.2以上是没有太多的纵向空间的,我们依然是维持原判,认为美国是以债务经济继续驱动经济的虚假繁荣,讲白了就是吹泡泡。过程当中我们依然可以获得宽松的货币政策,带来一些财富效应,但是泡泡如果一直吹下去总归会吹爆掉的,也就是说目前再次放水驱动这个经济模式是危险的,是在打强心针,但是我们能够从中获取到挣钱的机会。这个时候你选择的投资标的一定要非常谨慎,也就是依然作为防御型配置买到那些能够帮你穿越周期的好的地段 好的房子,供你实现自住使用价值的房子,威胁强劲发展地段好的房子的唯一负面因素就是战争,而在现在的大国博弈论当中,核武器平衡的情况之下,这种波及到大国本土的战争可能性越来越小。但是好的房子价格不好,所以要借助这些系统性的思维就是大量踩盘,去找到那些所谓的血筹码,就是被迫甩出来的急卖的好房子。我们尽量用合适的价格去承接这些筹码,好的房子不是指贵的房子,而是在可承受范围内能够买到的最有强劲发展驱动力的房子。所以我们依然维持原判,就是未来美元还是走弱的概率比走强的概率要大,汇率会维持在6.8~7.2的窄幅波动区间当中,还要取决于中美贸易战的谈判方向,但是2020年是特朗普专心于大选的年头,他前期对中国的施压慢慢的开始呈现出成果。所以说对于2020年来讲的话,在这方面我们还是可以偏向于乐观的。

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再补上一段话就是行稳致远,讲的就是若想走的远,首先必须走的稳,行稳并不是一味的慢行,而是快慢有度,急徐适中不慌不忙不招致危险,该快的时候快,不该快的时候不要乱快。还是那句话,就是今天你应该在你们当地你自己居住的地方的好的地方,至少有一个底仓,这样子你未来才会有一个好的心态,任何时候对于房地产的调控政策发生巨大的改变的时候,比如说像2015年330那样子对限购限贷全面放开,比如说对于认房认贷的这种政策的全面放开,那么那个时候就是你下重仓的时候。随着中国房地产供需的进一步饱和,并不是所有的房子都有未来的,保守一点,百分之六七十的房子是没有未来的。大家要做的就是利用这几年的调整期把手里面的百分之六七十的没有未来的房子换算到那百分之三四十有未来的房子里面。

投资人和赌徒的区别就是投资人首先想到的是最坏的时候我能不能扛过去,赌徒从来不想风险,满脑子想的都是发财的场景,这就是投资人跟赌徒的区别。

该激进的时候激进,该保守的时候保守。春天来了,你要敢于下重注,但是在秋天的时候你要能够去知道要收获。要防御,所以今天345678线的小伙伴们,既然已经提到了新一轮的轮动,重新从原点又开始重来一遍,那么一二线的重新的春天,那就是三四线的秋天,一二线的夏天就是345678线的冬天,所以说在345678线的小伙伴如果为了自住,好好的在当地买好的房子。

房地产的信贷杠杆是把剑,用在好的人手里是好剑,用在烂的人手里面是自残的剑。

按照前面讲的四大轮动,我们把它分成了几个进攻区隔,我们把它叫做防御性进攻,进攻,进攻型防御,防御。春天更多的是防御性进攻,讲白了就是布局,任何左侧到右侧切换的时候就是下重注可以激进的进攻时刻,到了秋天比如说2017年的时候就让各位进行高位置换,进行进攻性防御,那到了秋末冬初的时候那就是全防御,回收现金流回收资格回收底仓,积累资本为下一轮春天具体布局。那么现在我们是处于防御性进攻阶段。

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我们把经济发展按照通胀高低和经济增长高低分为4个维度。

高通胀低增长是落后的社会形态,比如说在改革开放之前,这个时候做啥都容易亏,所以那个时候的铁饭碗是最有价值,在我们爸妈的年代做生意的那批人都是低学历,找不到好工作的人才做生意。可是现在很多的大老板反而就是那些人,就是因为改革开放之后,中国进入高通胀高增长时期。很多时候我们感觉到钱变得不值钱了,其实经济的增长匹配与货币的增长钱并没有贬值,只是分配机制发生的原因。就是很多人从分配机制当中赚到了更多的钱,而你没有从分配机制当中赚到更多的钱,所以你就会觉得你的钱不够用,觉得钱贬值了。在这个阶段,怎么样才能在分配机制当中赚到更多的钱呢?一个就是创业做大老板,老板可以占用更多的人力资本价值,从而在分配机制当中获得高分配值。另外一个就是通过买房参与城市发展建设当中的一个分配机制。这两个都是可以通过杠杆来进行杠杆性加成的。

实际上最好局面就是像美国曾经的黄金时代,低通胀高增长钱越来越值钱。其实如果在一线城市的中国,如果有一套房,实际上生活还是越来越愉快,中国的通胀率是被房地产吸收掉。中国的房子就是中国的通胀趋势当中的一个分配利器,如果你没有实现,如果你是一个城市的租房者就享受不到城市发展的分配权。如果你是一个购房者,你就可以享受到城市发展的购房权。但首先你得买对城市赌对发展的地方。

低膨胀低增长就是今天的欧洲,今天的日本和我们的未来,中国在未来也会进入到日本欧洲的这种低通胀低利率低增长时期,整个社会找不到什么赚大钱的机会,但那个时候阶层已经固化了。阶层固化的时候,下面的人想要逆袭很难,上面的人想要掉下来也很难。现在就是中国最关键的大分化时期。给大家一个时间线,建议在人生的45岁之前得到的任何好机会,在对的机会之上进行杠杆投资。在45岁之前是一个加杠杆的阶段,前提就是你的杠杆一定要加在正确的事物之上,比如说找到真正的红利期红利领域当中去进行创业。另外一个就是杠杆附着在正确的好的房子之上,所以45岁之前我们还是处在经济的增长期,如果忽略了杠杆是不对的,但是如果胡乱用杠杆就还是那句话,不投资等死,胡乱投资找死。就这么简单。

所以好的创业好的房子都是加杠杆的好领域,在炒股的过程当中千万不要用杠杆,因为你驾驭不了。45岁之前也是属于一个人的事业的上升期,也是收入的上升期,人力资本价值的上升期,所以可以用收入事业人力资本价值的上升来对冲整个负债现金流。但是45岁之后就开始进入到去杠杆时期了。放到房地产投资当中策略很简单,45之前拼命加仓,借助一浪一浪又一浪,每浪春天来临的时候拼命加仓,无所谓,扛得住杠杆负现金流,当然要有风控意识风险管控,少看那些妖魔妖魔道的那些文章,然后等到了未来中国的社会定型了,把手里面的这个高增值的几套房子平掉几套就可以把全面的剩余的房子杠杆全部清掉,那时候社会阶层的固化,也就意味着中国的城市化定型了。当房价不涨的时候,就是房租飞涨的时候。所以参照今天全世界几个过来的国家,无论是日本也好,欧洲也好啊,美国也好。其实贵的房子还是很贵,房屋不仅房价贵,房租也很贵。便宜的地方也很便宜而无人问津,我们就是要以终为始知道未来的方向才知道今天我们应该去干什么,但是要正确的去看。

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房地产是唯一可以在你能够得到的大类资产当中实现对冲策略的资产,就是可以采取自住使用的价值来对冲未来市场的迷茫期当中效率的不确定性。讲得简单一点就是投资权益类市场,不管你是炒股也好,炒黄金也好,还是炒期货也好,这些东西如果不赚钱也吃不着看不着摸不到,也用不着。而房子是一个跟衣食住行息息相关的生活当中的资产,它会给你带来很多的附加值,2020是一个市场非常模糊的阶段,我们唯一明确的方向就是中国的那些强健城市里面的房子是会越来越有效率越来越稀缺的。那我们的主要策略是防御性进攻,以自用改善为导向的这种置换性策略以小换大以劣换优,如果你的房子通过上月的上涨,已经通过房价的上涨把杠杆率降下来了。可以把它逢高出货,然后在新的政策之下去参加杠杆率,但前提就是好的房子,因为今天的信贷成本依然不低,所以说一定要选到能够满足社会使用价值,好的房子才足以去对冲这种可能潜在的波动性啊,依然是逆流而上。左侧交易。

如果结构性行情起来怎么办?上一年的调控是2010年,这个调控全面的放开是2015年5年时间,中断了一波,这个结构性行情就是2013年,那么这一次2016年的下半年开始调控,迄今为止已经过去三年时间了。而且今年也出现了一波小阳春行情,所以历史没有什么不一样,历史就是在一样当中发生一些不一样的变化。所以说最黑暗的时候已经过去了。

房地产就是不能买错,买错就是没有办法,就要努力去卖或者等待下一波解放军来救你。但是有个悖论,就是等到下一波的大浪潮解放军来救你的时候,回头看看那些好的房子又涨了一波了,还是跟不上,所以就是一轮错轮轮错啊,所以说从第1次的购房开始就要倍加小心谨慎。

紧盯政策面的变化,今年还有一个特征就是各个地方会基于之前的地王的消化把限价慢慢的逐步打开。一旦限价打开整个市场的价格锚定就会被抬上去,就比如有些明星区域。明明二手卖到5万了,但是政府限价把一些新盘价格按在3万,那这时候因为还有大量的倒挂摇号机会而使得这个二手的5万发生一定的不确定性。但是未来,因为一些地方政府要考虑到地王企业的生存状态了,房地产企业不敢拿地了,那政府卖地卖不出去以后,政府又没有钱了。其实现在很多地方政府其实是没有钱了,已经开始想要对房地产宽松。在不好卖他们真的要穷死了,所以这也没办法,这是中国社会性的结构所推动的很多东西,它的本质不变,游戏规则不变,机理,原理不变,就不会发生天翻地覆的改变。所以限价放开以后,整个市场可能价格中枢往上抬一些,一些好的机会没有了,对于购房人来讲就是不好的事情。但是也不要过度恐慌,因为限价打开以后,很多地方要自我验证,有些地方没有那种赌博上瘾以后实际上未必能有那么火,但是有些地方它就是值那个钱。还是一样的,那就回到了最原始的价值评估的重要点上去了。

房地产的容错机制是零,千万不要买错了。为什么别人都涨了就我不涨,那就是因为你今天没有像别人花心思。一线城市和234线城市的投资策略不一样,一线城市就是买一套是一套,千万不要随便分仓,先在外面买两个便宜的,等到涨起来以后再合并套大的,这种策略是错的。23线就是要慢慢的从外围向内围轮动。如果没有钱就选时择机,在对的时候买到能够承受范围内最好的房子,然后逢高而卖逢低而入慢慢往头部开始往上翻。利用你的技术带来的超额回报率去往上翻,从小房子搬到大房子,就这么决定了。而二三线城市,南京啊,杭州啊,这些城市,倒是有很多操作的这种手法,比如在政策宽松的时候同时购买,但这个是政策的产物,等到政策时机到了以后再去用,而不是现在关心的事情。

看到最后的都是勇士,祝大家20年都买到心仪的房子。如果这篇学习对你也有帮助,请点赞评论鼓励下哦~~~78.png



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走猫步的小猴子 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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走猫步的小猴子

不让我吃饭睡觉逛街都可以,但是不让我学习,那我大概会原地爆炸从地球消失。😈米课让我找到学习的方向,如果你也爱学习,是自律型人,那让我们抱团睡觉…哦不🙉…是取暖…是鼓励…是一起精进。🤪

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