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2018-07-14 18:10

买房背后的经济学逻辑

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题

学习暗夜课程后的笔记总结,i_f01.gifi_f01.gif,欢迎各位米课小伙伴多多指点。

买房不是一件简单的事,作为一个大吨位的资产,且每个人都需要的商品,具备辨别房产好坏的能力对于我们至关重要。

对于自住需求的购房者,买房无非是为了居住,让自己和家人有一个栖身之所,从而拥有更舒服的生活环境。对于房产投资者,买房是一种投资手段,是为了获取更高的收益。近十年的房地产行情告诉我们,房子不单单是用于居住的普通商品,更是具备金融属性的投资品。

对于我们这些购房者,购买房产最好要兼具居住和投资双重属性,什么意思呢?就是你购买的房子在用于自住的同时还可以随着房价的上涨而获取更多的财富。随着房价的上涨,你可以把当前的房子出手从而换取更大、更优质的房产。一方面你拥有的财富得到升值,另一方面通过房产的置换你的生活水平也得到了明显的提升。最重要的一点是你没有为此付出更多的劳动,仅仅是通过房价的被动升值来提高自己的财富收益。

那么为什么在中国房子具备投资增值属性呢?我们首先来看一组数据:到2013年底,中国广义货币供给(M2)为110.6万亿元;每单位GDP所对应的货币,即M2与GDP之比为1.95。美国2013年的M2约为65万亿元人民币,M2与GDP的比率是0.65,是中国的三分之一。M2与GDP之比,从总体上看,它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说,该比值越大,说明经济货币化的程度越高。也就是说数据表明中国相对于美国货币超发严重。那我们接下来要研究的就是中国超发的货币都流向了哪里。

通过比较美联储和中国央行的货币政策,我们可以看出一些端倪。

美联储货币政策的规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。从1962年到2013年的52年里,名义GDP(包括实际GDP和通胀率)平均涨幅为6.8%,其中实际GDP涨幅为3.2%,消费者价格指数(CPI)涨幅为4.0%;房价涨幅为每年4.5%,比通胀率高0.5%。这52年间的货币供给情况也类似,广义货币供给(M2)的平均涨幅为7.0%,和名义GDP6.8%的涨幅非常接近。

从这些统计数据中我们可以发现:CPI涨幅和房价涨幅接近;名义GDP涨幅基本等于实际GDP涨幅加上CPI涨幅;名义GDP涨幅接近M2涨幅。从货币供应角度来看,钱去哪了一目了然,超发的货币,也就是广义货币供给M2,一方面用于支持实际GDP的增长,另一方面则体现在CPI和房价涨幅中。货币相对于实体经济的超发部分体现在物价通胀当中。另外,房价的涨幅接近CPI涨幅,也表明房子相当于一个普通商品,不具备金融属性。

中国央行货币政策跟美国是不大一样的。从1990年到去年的24年里,实际GDP平均涨幅为9.9%,消费者价格指数(CPI)平均涨幅为4.6%,房价(全国房地产销售额除以销售面积)平均涨幅为10.7%,广义货币供给(M2)平均涨幅为21.0%。从中知道,实际GDP涨幅加上CPI涨幅等于14.5%,明显小于M2涨幅。然而,实际GDP涨幅加上房价涨幅基本等于M2涨幅。

具体而言,房价平均涨幅和人均收入、实际GDP、名义GDP、CPI、和M2的相关性分别为35%、35%、40%、31%、和71%。我们从这组数据中知道,房价平均涨幅与人均收入增长和GDP经济增长的相关性是最低的,均为35%,却与广义货币供给M2涨幅的相关性是最高的,高达71%。表明房价上涨的最大驱动力并不是居民收入的增长,而是货币的大量超发。在这里我们意识到,房子并非只是一个普通商品,而是具备金融属性的居住品,它本身具备吸纳超发货币的能力。

这也就告诉我们,在过去的数十年当中,如果我们没有房子来吸纳超发的货币,那么就相当于我们的财富被稀释、被分配了。相反,拥有优质的一线强势区域的优质房产,则让你具备了分配他人财富的能力。

在中国,房产还具有更重要的属性,那就是资源属性,与户籍挂钩的土地资源表明不同地区的房产和户籍给予我们的资源差别是非常大的。看看,最近几年,一线城市出台的限购政策、落户制度就知道这些城市具备的强势资源的稀缺性了,如果不限购,大量的人员净流入会给城市资源带来过大的压力,甚至发生不可收拾的局面。

这些告诉我们什么呢?那就是一定要在当前的基本国情下,利用自己的专业知识和能力,去不断的购入优质房产,通过房价的不断升值来把自己的资产不断做大,从而更快的实现自己的财富增值。

如果觉得好,欢迎大家积极点赞,当然,暗夜老师的课更是必须要学习的了。

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最喜欢暗夜老师和华哥,他们的课教给了我很多,希望能用起来,为自己创造财富。

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