写文章
飞鱼哥
2020-04-24 22:36

谈谈现在的深圳楼市---一些个人的思考

过去一年到现在深圳楼市核心片区上涨很猛,在深圳没有上车或者上错车的小伙伴着急上火,加上全球疫情影响外贸业务,真的很不容易!

首先,我不得不对目前市面的一些深圳楼市公众号(某胡子说房,樱桃姐啦,某高楼市啦,某库就不提了....)表示失望,会很容易误导群众,不客气的说,90%以上都是垃圾,搞流量的,割韭菜的,各种带路党(不接受辩论)。学习暗夜老师的课程后会擦亮你的眼睛,懂得正确的买房逻辑。

简单说下这次深圳上涨的逻辑(不一定对,只是个人思考):

1,国内疫情控制的快,去年减税后火热行情得到了延续,叠加春季学生报名入学的攻势

2,08年金融危机和14年的钱荒,很多抗不住或者看空楼市的业主卖掉了房子,最后都变成了平民,这次疫情过后大家都变聪明了,客户和业主形成了上涨的共识

3,核心刚需盘挤兑效应。大家可以从贝壳网上看到,成交多是小户型,价格基本1000万以下为主,刚需才是主力!两年前的限售政策使得房源减少,本来核心地段刚需房源不足,造成一房难求的局面,上涨就是必然的

4,放水预期,大家选择优质房产作为抵御通胀工具。即使真的发生通缩(虽然基本不可能发生),优质资产也是最好保命工具。

但要注意一点:不管深圳还是东莞,楼市早已进入分化行情,即使好的片区房子也会分化(涨多和涨少的区别)。好的继续涨,不涨一直在原地,当然其中也会出一些暴击机会,比如好学区重新划分,建新的名校分校,旧改政策等。这个需要提前了解信息,把握机会。我知道深圳一个90后中介小哥2017年花80万不到买了八卦岭两套房子(八卦岭宿舍),两年多增值了300多万。


2020注定是一个载入史册的年份,美股历史性熔断3次,油价暴跌,油品期货历史第一次跌出负值,全球性疫情.....,金融市场的牛鬼蛇神都跑出来了,后面可能还有更多的黑天鹅等待我们。

作为我们一般群众应该如何做呢, 我记得年初和牛仔哥@牛仔很忙 一次聊天,说到对于普通人,今年最好的赚钱机会还是买好房子,买对房子。

我去年办完深户后,10月底开始深圳看房,主要集中在科技南,蛇口,南山中心,宝中,碧海,前海这些片区,经历了双11政策后楼市的暴涨,中间也谈了三套不错的房源,但业主都给不了三个月的首付筹措时间(因为需要卖掉东莞的房子),而且当时东莞的楼市也在开始上涨了,最后都没成。

过完年找到一个好买家,顺利卖掉东莞房子(按中介的原话是卖出了这个户型的历史新高)。在深圳疫情解除小区可以看房的第一天,3月22号开车去深圳当天订下一套南山前海小三房,业主因为换房急于出手而且担心疫情影响房价,心态放得比较低。房子满五唯一,高楼层,东南朝向,可以看大小南山和前海自贸区,砍了30万成交。目前按市场行情上涨了10%,当然这不值一提,我应该早点来深圳置换买房,白白多交了不少学费。

这次深圳买房对我来说是特殊年份做好防守,给资金找个更安全的地方,根据判断跑赢深圳楼市大盘应该是妥妥的,最保守每年10%,加了一倍杠杆是20%,减除5%左右资金成本,算下来是15%,在2020这种黑天鹅满天飞的年份心满意足了。当然如果我有更多的预算比如总价1000万以上,选择的房源应该也不一样,所以其实买房是一个比较个人的事情,看自身情况,但有一点:一定要价值最大化,可以住投分离,可以容忍一些不致命的缺点。

深圳现在是买了房子的认为房价不会跌,没有买房的认为房价不正常,泡沫很大很危险,都是屁股决定脑袋。其实仔细思考下,再去跑跑市场,和不同中介聊一聊,市场上主流还是那些刚需自住购买力或者换房的,没有多少炒作,市场很健康,尤其是核心区刚需盘。指望政府出打压政策在今年希望是很渺茫的,大家也看到了最近几天房管部门和人民银行深圳中心支行的公告。

千万不要图便宜买郊区盘,龙岗/盐田/坪山/大鹏等地方过去几年是亏钱的,未来还会继续跑输市场。另外还有一些炒作过度的片区要谨慎,比如碧海,光明,沙井,高位进去很大概率站岗。还是多看看南山和福田核心地段的刚需盘,要么试试手气打新(我比较看好华润四和福田的海德园)

个人想法,仅供参考。

希望大家2020年顺顺利利,money多多!06.png


关注作者,看更多TA的好文章 个人展示
飞鱼哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
举报
收藏
转发
0/500
添加表情
评论
评论 (46)
最近
最早
置顶时间 :

设置帖子类型

普通
新闻
活动
修改

圈内转发

0/104

分享至微信

复制链接

举报

请选择举报理由

留联系方式
垃圾广告
人身攻击
侵权抄袭
违法信息
举报

确认要删除自己的评论吗?

取消 确定

确认要删除自己的文章吗?

取消 确定
提问
设置提问积分
当前可用积分:
-
+
20
50
100
200
偷看

积分偷看

10积分
我的积分(可用积分)
确认偷看

问题已关注

答主回复后,系统将通知你

不再提示