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黑人王
2020-05-18 09:50

科技南篇-梦回2005

本篇优秀文章被收录在“我们的投资和买楼故事”专题


  1. 科技南篇-梦回2005

  2. 科技北篇

  3. 大岭山篇

  4. 最后一战

为了阅读感,我尽量写的简短一点,小伙伴们当故事看吧!(这也太长了吧,黑人!!!)

我们倒着写,因为资料比较好找,印象比较深刻,尽量原汁原味!

这一浪是科技南,我觉得最有成就感的一次操作,不管是砍价,条款谈判,还是与中介合作等等都非常有意思,而且是见效最快的一次,仅用了半年时间见到安全垫!

(对了,翻了聊天记录,才发现我错过了半三,但也没有什么好后悔的,毕竟只有一枪的机会!所以,当我们只能开一枪,要尽量打在有把握的目标上

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自17年12月入手刚需房后,我就开始到处浪,这会我还住在东莞大岭山,但我依然东莞深圳两地跑,去深圳各区域看盘,感受,总结,分析!

科技南这套是2019年6月买入的. 

在买入前,我拒绝了中介两年,不管他多么热情,我只按照我的节奏来,直到我认为时机到了,我才出手买下科技南的这套投资性房产!

但我们要尊重中介从业者,就算是拒绝,也要给与合理的理由,不要随便搪塞别人. 你要展示你诚意,他才愿意继续给你推盘,而我们才有机会买到那些真正的笋盘。

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我觉得以上这段段简单的对话能某种程度解决我们刚需购房者纠结的心态问题!(有需求就尽早入手吧,越刚就越是如此,不要等什么回调或者害怕站岗,除非你真有把握计算到节点,但投资性买入就要根据自己的投资诉求去衡量分析

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结交中介

这两年,我有意结交一个中介朋友,我是真心把他当朋友,不是利用!偶尔我们会一起吃饭,我也会坐他的小电驴到处扫房,只要有空,我都会约他看房:前海,宝中,碧海,沙井,香蜜湖,深圳湾,科技南,科技北,华侨城,南头,福田下沙等等,反正有盘我就看。

有次他为了附和我,说了业主不好的话,被他老板批评了,我观察到这个尴尬的一幕,于是我回头微信问他这个事情.

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结交一个中介朋友有多重要?很重要,有些你没想到的事情,他会帮你想到,帮你去做!

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他们其实也可以站在业主那边,对我实行这种催单,反正对他们来说能成交就行,所以和中介保持良好的关系,能起到互补的作用!

但请记住,中介即是人,又是鬼!

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自18年3月的三价合一后,我看到市场在加码调控,我认为这些政策有利于我,它给我提供充足的准备时间,在加上,这个政策之后,二手税费是真高,动不动就大几十万到上百万,非常不友好,幸好由于我不是刚需,所以可以继续等待机会

光税费就相当于一些外围地区的首付了,真搞不起!!

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梦回2005

不管看了深圳多少个地方,让我向往的只有一个,而且每次回到这里,特别是经过某个小区的门口,我仿佛看到2005年的我,踩着轮滑帅气的从楼梯滑下,还有那家我买我第一包烟的小卖部,这里就是科技南!

其实我2017年就考虑过这里,而且是首要考虑这里,但由于认知不到位,我当时认为这里的房龄太老了,万万没想到除了这个“缺点”(打了引号,你们品是什么意思),它哪方面都是优点,以至于这里每过一段时间价格都不一样

强势区域,当低价盘清了,就剩高价盘了,慢慢变的越来越贵,慢慢的越来越难买到.....这个变化让我重新认识这里的价值!

看了一年的房后,我确定了几个区域,至于选哪里,我还没有最终答案,一切看性价比。 此时,我是不愿意以市场价接货的,还要付高昂的税费,所以如果要提前进场,就必须找到提前进场的理由。

这条不适合刚需购房者参考).

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2018年12月,迎来暗大公开课,帮助我捋顺了思路,还叮嘱我们去做好准备,比如购房资格,准备资金,特别是银行的低息企业贷...从这堂公开课后,我就开始操作了!

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因此我正式宣战

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有时候错失是一种幸福,我科技南买的这套物业曾被我拒绝过,业主从18年某月开始挂盘1300,但不诚心卖,而且心态很高,反正我也不急,拒绝!

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1个月后,居然将主动降价出售了,嗯...有可疑的味道,噗!!!(屁屁侦探)

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业主因为自己的原因,硬是把自己优质的物业卖到掉价,比如不配合看房,心态高(深圳业主,能理解),搞到最后要降价出售,连这么好的区域也降价出售,要么着急要么有猫腻!

所以说急卖必贱卖,如果你要出售自己的物业,要做好规划,卖房也看时机的,然后再使用暗夜老师的卖方技巧,避免这种急卖贱卖的后果!

后来才知道主动降价的关键原因是他定了华润城,急需一笔资金去锁定房源(这条信息价值30万)

这个阶段,税费其实是阻碍我买二手房的一个很关键的原因,如果一定要付高额税费去接货,唯一的原因是找到一个真正的错杀品!所以对于二手房来说,我都习惯性的问中介先算税费给我参考!



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经过一通了解,总结一下信息

1. 价格挂盘比市场价低200万

2. 没有学位(被锁了)

3. 楼层偏低

4. 业主主动降价出售

个人分析:

1. 价格挂盘比市场价低200万,因为楼层低,导致售价比市场价低,是很合理的,不算一个优势,除非价格足够低,弥补这个缺点!(一房一价就是这道理

2. 因为没有学位(锁定),导致出售价格走低,是一个价值暂时丢失,对有学位需求的来说不友好,对我没有影响,有机会里面!(因为等学位复位,价值立刻回归

3. 主动降价出售,它背后原因是什么?这个信息暗示着可以和业主谈谈价和谈一些平时谈不到的条款!(中介透露是定了别处的房,需要资金和名额)

4. 楼层低,是一个缺点,但只要价格足够有优势,可以在卖方市场出售时弥补缺点,因为在卖方市场,业主强势,垃圾都可以满天要价,更何况这种带顶级学位,在顶级位置的房子,再叠加凤变冰的技巧,流动性非常强!

5. 业主卖房诚意足-有诚意才好谈,没诚意不利于购房者(这就是为什么买房要在淡市的逻辑

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所以我决定聊聊!

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第一步:让中介先行-佯攻策略,而且脸皮要厚,这个时候钱比脸重要!



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第二步:算一下拿下要准备多少钱和评估拿下的风险,这是我必做一步,看看自己的极限可以去到哪里,另外自己要有风险意识,哪怕再赚钱的东西,也不能有风险隐患允许适当可控的风险)或者要有应急方案应对极端情况

就是在评估这个过程,我们发现了一个“爆点”,估计连业主也不知道,就是这套房子通过操作可以省100w 的税(相对其他二手房,哪怕相对我原本的交易也省了50W...)(简单讲就是如果按登记价交易,这套房子就没有增值,因为和评估价一样,也就不需要付增值税,只需个税,相当于一手房交易--文末有详细解释)。



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但是这个操作需要额外筹措资金才可以,以我当时的资金很难拿下,因为首付提高了,所以这时又得重新评估融资的风险.(要保持这种意识,每多一个因素都要重新计算评估,以确保做这件事的风险是可控的

第三步:在认识到自己资金不足时,我们要先做好准备,这样机会出来就可以出击,不然好机会都被磨没了! 

此时我还是借贷小白,没有真正接触过,为此我对打电话给我喊我借钱的人都特别有兴趣,个个加微信,了解来龙去脉,并实地约聊,做产品对比!

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总结了一条小规律:凡是收手续费的都不是直接银行渠道(大部分吧),这种渠道要慎重选择,套路多,套路多多,坑套路多多多!

就在我非常混乱之际,第一时间和暗大沟通了解情况,并顺利认识香蕉哥,初识“黑暗”力量!

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借贷是投资房子必修课,小伙伴可以去体验一下各种借贷公司的服务,熟悉熟悉他们的套路,或者去银行咨询,熟悉熟悉流程,有可能就多认识几个银行个贷经理,非常有帮助的,关键时刻能派上用场!

但是我有捷径,那就是直接找香蕉哥@@月亮香蕉哥  就可以了,学霸群的借贷渠道王,学霸群借贷顾问,我们称之为宝藏男孩!我只是随一问,他光速推荐了一个超级低息的产品过来,还是正统的银行渠道!

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第一次尝试性约聊:试探性砍价和谈条款

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背景介绍

第一次谈我不要立刻成交,只是想看看他的底价能去到哪里,这让我想起我的一个客户经常告诉我的话:把自己当傻逼一样的去砍价(看似没有道理,其实很深刻,你品!哪个小伙伴品出来这句话,麻烦分享一下你的想法!)

基于全球开始降息,特别是美国也有这个预期(此时是6月,美国8月降息25基点),所以我预判我们也应该会跟随,毕竟我们的降准已经来了,降息至少概率加大了,总体而言,我们的利率趋势是友好的,但我不知道几时,所以我的策略是延迟交易条款,打算拼一个贷款利率下调,拼到就是赚到,拼不到,也不损失.

策略:延期交易和报价1230 

第一次不理想,业主没有答应我1230,但我能感觉到无限接近,因为这个报价没有让他们很吃惊,反而解释起来这个那个,说明这个价格非常靠近他们底价,或者他们急迫想脱手,假装周旋!

另外,我吃惊的是,业主在交易时间上很淡定,我的1个月延期他没有拒绝,但说完我立刻后悔主动提出1个月,说短了!(不管买和卖,非迫不得已时,不主动交底

所以在我们在走出小区的时候,我故意提出一个更长的时间去测试业主的反应:如果你愿意给我4个月筹备资金,我愿意多加10万,一共1240万,你考虑一下!

这10万不是随便加的,我那时签了中行的活期年化3.85%的理财(钱在活期,按天计息,不锁定资金,很可惜现在这个产品已经不能销售了,政府取消了刚兑导致的,不然就是对冲资金成本大法器:拿出计算机算一下,假设你借贷成本算你4.8%年化(现在实际也就4.5%左右,看资质),然后用这个3.85%年化去对冲,假设你了借1000W,那一年的持有成本仅95000,OMG,OMG,OMG...

借贷:0.048x1000W=480000

对冲:0.385x1000W=385000

实际成本:480000-385000=95000

这才是真正的SHIT IN, GOLD OUT(我是汪大学员)

所以我知道通过理财对冲,4个月时间,我实际不需要支付10万这么多,我可以用很低的成本去买4个月时间,然后押宝降息是划算的,即使没有下调利率,因为资金量太多,4个月也给我了很大的缓冲,风险会下降不少

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第一次谈判失败的总结,但有收获!

1. 业主交易时间可谈至少3个月

2. 底价应该在1240左右

3. 客户要200诚意金,说明他急需一笔钱或者急需锁定合同!但这个金额太大了,如果后面出现交易风险,200万在别人手上,我特别被动,坚决拒绝!

大额定金是个双刃剑,如果你预期市场即将起势,那么交大额订金有利防止业主反水,因为反水成本高,反之,则不宜大额订金,因为淡市里面,业主反水几率小很多,如果出现交易风险,你的大额定金会非常被动,毕竟钱和房都不在我们手里

特别备注:以上分析只是我个人的猜测,就当时而言,我也不知道是否正确,但我们心里要有一个判断,用于指导我们的谈判或者投资决定!

我把整个谈判展示出来,小伙伴自己感受!

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此时我必须给出了我的态度,不能被牵着走!

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谈判分析:

考虑到此房没有学位,刚需学位购房者不会考虑,再加二手税费高,楼层低,投资客也应该会谨慎,所以我暂不需着急(纯粹只是自己分析,不一定正确,但态度要有,同时根据谈判情况动态调整,而且,我不是一定要买,除非特别笋,所以我们要保持冷静,特别是在谈判中,心态很重要)

我再次给出自己的态度:50万订金,2个月,1230

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一个好中介,是一个会打助攻的中介,如果有,请珍惜!

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经过第一轮铺垫,我们发出第二次约谈.

策略:尽量满足他条件的情况下,谈有利自己的条款

结果:依然没有谈妥,但已经非常靠近,谈判期间出了一个不好的消息,就是赎楼费要我出.

这里面由于不敢自己出钱,必须找第三方赎楼公司,一旦赎楼周期长,费用就高,因此费用不是固定不变的,所以这个流程我不想操作!

这个赎楼费千万不能用自己的钱,不然业主赎完楼,不卖给你就傻了(我原本不知道这个弊端,也是得益于中介告知这个流程和后果)

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特别重要,不管是什么,只要你不清楚的条款或者交易信息,都务必一五一十问清楚(这期间出现一个插曲:赎楼费到底是谁出?我一直以为我是不用理会的,谈到后段因为这个要多出15w 的费用,我就很排斥)

让中介继续和业主周旋,我坐等消息,同时表示不着急!

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采取walk away策略(我是汪大学员)

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坚定自己的分析结果,看看业主是否真的这么强!有时候就是这样,你弱他人强,你强他人弱.

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坚持不主动聊,再心动也不能主动约,其实我就是想看中介的谈判能力和业主的底线,多付5w根本不是关键问题,我要告诉中介和交易对手我也有我的底线,钱我可以付,但你也得退一步!

话说回来,基于房子售价确实有价格优势,这可能是我能低价买到科技南的最后一个机会了,我心里能接受1245,但对方操作赎楼这个不能妥协,这5万就是用来买这个条款的!

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最后一次约谈

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业主怎么说不重要,重要是他做了什么,经过两轮谈判,他还没有拒绝我们也没有和别人签约,说明我们的条件依然是最优的!

首先是自己不要先着急,淡定点!在谈判中,心态把握很重要,这个东西没法说清楚,很微妙!

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看到这里结果浮现了,我谈到了我的条款,成功拿下这套房子!

1. 3个月延期交易 (是否延期要根据当下的市场环境,平衡好利弊即可

2. 订金下调到100万 (你强他人弱,你弱他人强,在整个过程中有一个因素一直牵制着这位业主,他急需一笔钱去锁定他新买的房子,因此他只能答应我的要求

3. 1245成交 

4. 对方操作赎楼(据说后来花了18万赎楼费,我们间接省了13W

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小经验分享:在没有正式签约之前,在谈判过程中,要尽量提前把各种交易细节了解清楚,把想要的达成的条款写下来,别等到签约了再急忙急忙想这个想那个,到时候想后悔也来不及了!

还有就是在你确认要买的情况下,尽量谈有利条款,能谈多少是多少,不要脸的精神要体现出来!

2天后,传来了让人心动的消息,同户型同一栋楼有更高的成交价!差价是230万,光税费我们就省了100万

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最后解释一下税费少的原因!

大家对我这套税费这么少很是关注,这里简单说下。

三价合一之后,就不能有阴阳合同了,所以要么就按照实际成交价(1245),要么就按照国土局评估价(768)要么就是网签价.(成交价,评估价或者两者之间一个价格),这个三个价主要影响你交易的税费和银行贷款金额!

我买的这套物业,因为登记价和评估价一样,所以我只要以评估价交易,那么这套房子就不存在增值,那么也就没有增值税,而我只需缴纳1.5%的个税就完事了!

好处是显而易见的,我省下来的税费,足以支撑我持有物业2年时间,这2年就是你的安全垫!

唯一的弊端是我要做高首付,所以对于这么大额资金的支出,我们务必要做好风险评估,并记住一个原则:不要牺牲安全性去博取未来的收益,哪怕收益非常大,做到把风险控制在可控范围,做到任何一个操作都要经过仔细和严谨的评估!

最后我们算个帐,看看我们这套房子交易的税费是多少!

1. 个税:1.5% 

2. 中介加其他费用:1%((非旺季大胆谈或者熟人中介优惠))

算满了也就2.5个点左右的交易税费,非常低,非常低!以下是我做的一些小总结!

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再说点小情怀的事,科技南是我 2005年来深时居住的第一个区域,非常有感情!

我依稀记得,当年高中毕业来到深圳,坐在出租楼的阳台上,看着城市夜景,嘴里吐出一口烟,我问自己一个问题:“如果楼层代表一人的高度,我将来可以到达哪一层?” . 

今天我还在往上爬,希望可以到达更高的楼层。现在有机会回到起点,我想了很多,也许是上天的眷顾,我总感觉有一股不明力量在暗中协助我,在我人生的每一个关键点把我顶着向前推,我也不知道为什么,也许是我爱笑的原因吧!

最后送上暗夜老师曾说过的一句投资金句,非常经典,你品:投资就是一个平衡矛和盾的过程,如果两者都要,那本身就矛盾了!(大概意思是这样,我找不到原话了)@暗夜金融  ​暗大,原话是怎么说的哈?

本篇结束! 

老实说,你们看的过瘾吗?

下篇是刚需买房篇,说说我买刚需房是什么心态和怎么解决焦虑的,有兴趣吗?

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黑人王 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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soho黑人王,一个人战斗了8年,现在还在路上

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