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月亮香蕉哥
2020-05-18 21:39

被割20万,买房路上的信贷坑

这是一个围绕着深圳置业梦的故事,每个人都以为自己可以披荆斩刺,却人为刀俎。

米友小X,浓眉大眼长的很帅。去年把三套江门的房子卖了,在深圳松岗上车RY。

故事分上半场:产权纠纷、世纪疫情;下半场:融资陷阱、政策惊雷。

故事人物:渣男前夫、黑心房产小中介、套路金融中介、吸血鬼担保公司、小白跟单员、冷漠银行客户经理、震怒的央行以及九死一生的小X。

150万现金,五成首付,小X想在深圳西部地铁沿线购买次新四房几乎不可能。一个偶然的机会,小X认识了一年多的中介朋友,带着他去一家金融服务公司喝茶聊天,聊天过程中得知了“垫资买房”这项业务。兴奋的小X看到了提前布局深圳的曙光,也给往后五个月的日子埋下了痛苦与煎熬的种子。

垫资买房:买家出资房子总价30%,资金方出资房子总价70%,一次性付款购买。交易完成后再以经营贷或消费贷的形式抵押70%归还资金公司,这种操作已被监管部门紧急叫停。以下可称“过桥”。

之后的两三个星期,带着希望的小X从宝中看到西乡、从西乡看到福永、从福永看到沙井、再从沙井看到松岗。深圳的首套物业,小X更偏向自住需求,父母在老家帮哥哥带侄女,哥哥在东莞长安工作,自己在中山古镇打拼。小X得为他们即将退休的父母找个合适的住处,同时又可以让哥哥父女俩团聚。(孝子贤弟)

定位清晰的小X知道要满足面积户型就必须放弃地段位置,如@黑人王 所说,刚需上车哪有效率可言。

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一个周日的晚上,当小X看了一天松岗之后,他收到一个小地产中介的短信,推荐了一套低于市场价25万,总价为426.8万房子,相当于市场价95折。由于赠送多、89平可做4房、没有暗房、户型方正、南北通透。价格优惠之余自用需求还得以匹配。小X果断的交了15万定金,那颗充满希望又煎熬的种子就在这天发芽。


​心历路程


坑一 对产权情况不了解

1)19.11.25 付定金15万
2)19.12.25 原业主办理房产证
首先房子是离婚分割财产,有产权争议。产权在原业主名下,但被法院判给前夫,交易要与前夫协商。其次原业主买的是开发商一手楼,因为一直没交契税并没有取得房产证。开始小中介承诺三五天就可以办完交税取证工作。但几乎是不可能的,单交税办证的时间都不够,还有开发商银行的流程工作。最后花了一个月才把证取出,这里有小中介不专业的原因,也有小银行办事效率的问题。在这个环节我们应该注意,没有房产证中介是不允许挂盘的。
风险:
交易周期拉长风险
建议:
1、若你是卖方要避免发生这类不利于你的事。因为你卖房子是为了早点拿到钱,这种事会拖延做首期款监管(一次性付款)的时间而影响到后续流程。
2、若你是买方发生这种事是有利于你的。一是你可以更晚付钱;二是因对方的责任过了开始约定的监管时间,业主无法履行监管义务已经购成违约,你占了主动权。
3、对于经验不足的小白不要利用各类技巧拖延时间。我更倾向于小白可以速战速决,快点完成交易拿到房子以免节外生枝。你赚的这些时间在你顺利完成交易来说太过微不足道了。

 坑二 自己拿132万帮业主赎楼

3)20.01.08 原业主赎楼
赎楼:借钱给业主还清原有欠款,赎出房产证用于交易或抵押给新银行再融资。有些业主因为负债高,赎楼公司要求加担保人,有些中介会忽悠买主做担保人。
这个坑是小X自己挖的,我听完之后简直不可思议,这太疯狂了。要知道这132万是小X的全部家当,而且赎完楼后也没做任何风险控制。在买卖的过程中,小X与原业主站在同一利益线上与原业主前夫、房产中介、金融中介博弈,建立了双方较为认可的友谊(他认为的)。加上小X为了节省赎楼费(业主实收,赎楼费是小X承担)。最后决定用自己的钱帮原主业赎楼。这里的坑指的是资金风险。
风险:
1、 房子被查封风险。小X本质上就是借了132万给原业主,是完全在不了解她资产负债情况下借的,若原业主本身有债务问题,房子就有被查封的风险,房子若是被查封 ,小X的132万等于被冻结,自己要另行通过法律 途径来解决。若原业主资不抵债,小X拿回本金就非常渺茫。
2、 一房多卖风险。小X帮原业主赎完楼没有收房产证、身份证等原件和办理公证委托等风控措施。原业主红本在手,原则上原业主可以随时把房子过户给其它人,几个工作日就可以完成交易。最后就算打官司赢了,对方也没资产执行。
建议:
任何时候都不要卷入不必要的债务纠纷中,特别是在你无法确认对方违约成本的情况下绝对不可以帮业主做担保人或赎楼。因为你没有专业的能力和工具评估业主的风险情况,就连专业的担保公司一年都会失手几次。

坑三 赎楼时间太长
4)20.01.19 原业主取证
正常来来说深圳所有银行取证时间一般为3-5个工作日,快的话第2天就能取到证,但小X赎楼到取证时间共花了11天。
风险:
1、赎楼涉及赎楼费,拉长了赎楼周期会增加费用。这里小X有个误区,认为自己出的钱就等于省了赎楼费(重点)。其实所有的资金都是有成本的,小X表面上是省了费用但增加了风险,拉长了交易时间等于延长长了风险存在时间。
建议:
1、若你是业主,一定要用自己相熟的赎楼公司,以保证房子的安全。
2、若你是买方,尽量也找自己相熟的赎楼公司,以保证流程的效率。
 

坑四 过户周期太长

5)20.03.09 办理过户
1月19日原业主取完证到3月9日过户给小X等待了50天,这当中除了有原夫妻双方、银行、疫情等因素外,小X本人为了省“垫资费用”也刻意控制过户时间。
风险与建议:
1、风险原理与坑三赎楼时间一样,小X的省钱误区也一样,但赎楼过户时间确实可以规划一下避免双体日和节假日,以节省赎楼费。

坑五 不可能的承诺
6)20.03.13  A银行签约
7)20.03.26 批复240万
融资中介首先为小X选择是A银行操作这次经营性贷款,口头承诺批300万。这个坑在递交资料的那一天融资中介就挖好了,因为按照当时A银行的信贷政策,新证审批额度的标准是评估价或登记价的7成,两者孰低原则,就是哪个标准额度低用哪个标准。房子的评估价为430万,因为是一次性付款,可以省税,过户价选三价合一的国土局评估价280万,所以最终的贷款金额只是280万的70%=168万,与中介承诺的金额差了将近一半。26日,中介答复A银行给出额度为240万,与原来承诺差60万不说。承诺更是前后矛盾。小X无奈更换银行。13天的垫资费用为32760,一开始就注定白给的。

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风险:
放款时间拉长增加垫资费用风险

坑六 审批周期

A银行资料齐全,一般三个工作日出批复。作为非行业内人士是较难了解银行的审批制度的。另外我们这片土地是讲人情的,有人的地方就有人情,不管是线上还是线下,审批流程就是看资料点鼠标。上午看还是下午看,看你的还是看他的都取决于每个权力人与你的关系。(一定程度上)
风险:
不确定性风险。新证审批这一关是整个“垫资买房”环节中最重要的一环,付不起利息时赎楼方会逼迫你低价处理房产。这一环出现意外轻则掉层皮,(增加利息费用风险)重则决定生死(爆仓风险)。
建议:
1、了解审批银行最基本的进件条件和要求。如征信、房产担保成数等影响额度的相关因素。
2、任何情况下都要留后手,特别是输不起的时候,特殊的情况第一次同时申请两家银行。
3、若时间特别紧张建议找专业融资中介。除了他们对制度的了解,另一方面确实可以在合情合理的基础上,通过特殊形式加快审批流程或JG。

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坑七 费率差价

小X总共向赎楼公司借了252万用于“过桥”, 过户递交资料时就已经开始计算利息,费率为千1/天,也就是100万1天1000块,252万一天2520元的利息。但当时的行情价是万8/天,融资中介从中赚了500块/天的差价。
所以!所以!所以!从这一天起,他们都会想方设法的拖延交易进度,每多一天他们就可以多赚500块。
建议:
1、最好不要用房产中介或融资中介推荐的资金方,找自己相熟的。
2、自己多问几家资金方,现在市场上标准的过桥业务收费已经非常透明了。

坑八 银行额度与利率

8)20.04.08 B银行批复2XX万
9)20.04.14 复议2XX万
放弃A银行后马上准备资料去申请B银行和C银行,13天后B银行批复2XX万,虽然没有达到小X300万的要求,尚可勉强接受。但金融中介没经小X同意自作主张申请额度复议,美其名曰争取300万,实际又是拖延时间,复议过程是不可撤销的,又花了6天时间且最终额度没有变化依然是2XX万。银行还要求回存XX万贷XX(9成),也就是最后到手是2XX万。B银行前前后后共花了19天。小X自己的资金情况已不允许再次换银行尝试了,最终无奈接受。
银行虽然是真实利率,但银行也是商业机构,也会变着花样增加收入。回存50万贷45万(假设数字)是什么意思呢?就是你借给银行50万,利率1.5%,银行一年给你7500的利息。你以这个50万作为担保物向银行借45万,利率4.46%,你一年给银行20700利息。是的,情况就是这个情况。
现在每家银行的还款都不在是简单的等额本息、等额本金了,还有“移动还款法”、“组合还款法”等等。核心目的无非两样,降低风险和增加收入。(得罪了一圈银行朋友)

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建议:计算真实的综合IRR。
 
9)20.4.15  办理B银行抵押
10)20.4.21 放款
抵押业务时间为3个工作日,一般出了抵押状态银行就可以安排放款,原本4月18号小X可以收到贷款。一直到4月21日,新闻媒体铺天盖地的报道深圳的“经营贷”、“国家补贴利息款”被用于炒房,小X每读一条均如针扎。自己的贷款极有可能被影响,如果21日放不了款小X将继续面临每天2520元高额支出,可是以他目前的经济状况已无力再继续支付这高昂的费用,加上不足的额度导致还欠原业主房产尾款23.8万。小X不敢把这事和他怀孕的妻子说,只能每30分钟就给银行打电话逼放款。直到下午5点,融资中介说银行已放款,可小X到6点才收到到帐短信。看过球的都知道,在你支持的那队落后时,你觉得每过一秒都是浪费、每一秒都是焦虑的,特别是你下了重注的时候。小X这天的煎熬相信每位米友在等货款的时候都体验过。

经济帐

购房价:4,268,000元
费用:
综合税费:57000元
过桥利息:2520元×43天=108,360元
金融中介:280万×2%=56000元
房产中介:60000元(开始谈了9万,还真的敢收)
赎楼费:792元×65天=51480元(按万6的市场价算,自己付给自己)
小计:332,840元
合计:4,600,840元
抛开税费不计小X付出了可怕的交易成本6.46%。

最后的最后

房地产投资要掌握三个最核心的东西就是:理论、实操、风控。
小X的理论和实操尚且可以,就是对融资的风控意识太差。房地产投资赌注太大,容不得我们犯半点错误,所以我们更应谨小慎微。不幸中的万幸是九死一生的小X度过了这一劫,房子还涨了20%,这当中有不少的运气成份。
运气是什么?运气是小概率事件。我们不应该滥用运气。
最后送上麦肯锡的信任公式给大家,希望大家都能找到靠谱的合作伙伴和人。

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月亮香蕉哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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月亮香蕉哥

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