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飞鱼哥
2020-12-27 11:31

为什么东莞楼市值得长期投资?



前言



曾经几何,一有人提起“东莞”这个城市,油腻中年男嘴角总是泛起一丝不可名状的微笑,一副“大家都懂的”WS表情。前些年,我在高中和大学同学群,一说我在东莞混,马上群里就热闹了,这尼玛黄泥巴掉裤裆,不是屎也是屎了,哎,往事都已成风!


从2010年在东莞市区,买下人生第一套小两房,作为婚房安家,到现在已经整整十年,这期间见证了东莞这座新一线城市翻天覆地的变化,当然还有房价的一路上涨。特别是近五年,东莞市政府腾笼换鸟,产业转型已经取得了不俗的成绩,高端制造业正在加速取代低端制造业,更加让楼市火上浇油。


今年东莞楼市涨幅全国第一,引起了不少人关注,尤其是深圳的楼市大V们,最近他们开始带着粉丝,摩拳擦掌打算杀入东莞。这篇文章来讲讲为什么东莞楼市值得投资?背后逻辑是什么?



第一,区位优势


不少地方的开发商,都是炒作临一线城市概念,以环一线为荣耀。但东莞这个城市很特殊,环东莞都是一线城市——广州、深圳和香港。这种区位优势全国独一份!

目前,粤港澳大湾区建设已经提升到国家战略层面,这事关国家命运的转型升级,肯定大办特办,集中所有的资源去做成这件事情的,未来的大湾区前景,非常值得期待!


东莞位于大湾区的地理几何中心,从东莞出发,到粤港澳大湾区其他“8+2”个城市距离相近。在珠江两岸“A”字形空间架构上,“A”字中间一横,就是虎门大桥、南沙大桥及正在规划建设的狮子洋通道都落在东莞。 此外,还有佛莞惠、穗深城际在东莞十字交会。可以说,东莞是大湾区的地理交通中心。


所以看出,广东几乎所有重要的交通干线,都绕不开东莞,无论是广深科技走廊,还是广深高速、广深沿江高速,广深铁路、广深港高铁、穗莞深城际、深茂铁路,还是虎门大桥、虎门二桥等等。

粤港澳大湾区.jpeg



第二,自身产业优势


有句流行的话说:东莞塞车,全球缺货。作为世界工厂,一组概括性数据显示,全国服装1/5东莞造,全世界1/10的运动鞋东莞造,全世界1/5的电脑和手机东莞造……,还比如目前因为新冠疫情,口罩需求激增,作为生产口罩的口罩机,全球有70%以上都是东莞生产的,钟南山院士还特意点名表扬东莞制造。

近几年,东莞引入华为、大疆、蓝思科技、普联科技等众多深圳高科技企业,加上本土的OPPO、VIVO、易斯特、生益科技等上市公司,已经由“东莞制造”华丽转身,成为“东莞智造”。


虽说东莞受深圳辐射最大,负责承接深圳的产业转移,但其也有独立的一面,并不完全依赖深圳。东莞在大湾区定位为国际先进制造业中心,其自身产业也在升级转型,例如华为搬迁到东莞松山湖。东莞也在追赶深圳,深圳前十年的发展经验,东莞都在复制,东莞的崛起已被世界所关注和认可,粤港澳大湾区开始后,已多达150个重大投资项目入驻东莞。


很多人概念中,以为东莞只是一个制造业城市,这是一个认知误区。其实,东莞的GDP构成非常的健康,第三产业占比已经超过了50%,并且第三产业占比的增速非常快。

东莞高新企业.jpeg



第三,深莞的深度融合


著名经济学家张五常教授说:之所以推断深圳会超越硅谷,是因为硅谷没有一个像东莞水平的工业区,深圳的科技企业像华为就扩张到东莞,带动了东莞的发展。另外,深圳+东莞将会是一个庞大的,全新的科技产业枢纽,在全球产业分工体系中的分量会越来越重。


比如目前,“松山湖联合光明科学城共建国家级科学中心”项目近来备受瞩目,随着松山湖南延,深圳北拓,松山湖科学城与光明科学城,将缔造一个光明的高新科技时代。两座科学城的诞生,将吸引大批世界级的高新人才汇聚,抓住粤港澳大湾区重大历史发展机遇,协同发展,共建综合性国家科学中心。


高端产业的发展才是支撑一个地方房价的最重要因素,我为什么一直看好松山湖片区也是这个原因,更何况还叠加最优质学区的概念,加上优美舒适的环境,未来这里房价天花板是很高的。


今年是东莞学区房概念元年,未来这里会产生很多投资机会,以松山湖学和市区的学区房为主。以前的东莞是私立学校的天下,随着东莞大量高学历优质人口涌入,加上现在的公民同招政策,好的公立学校会快速崛起,形成学区房概念,从而拉动房价上涨,会复制深圳学区房的行情。今年的松山湖涨幅这么猛,这是其中一个非常关键的因素。人口多,学位少,就会造成挤兑效应,价高者得的现象。



第四,人口因素


我们常说,影响房价最主要两大因素,一是产业,二是人口。


那东莞的人口情况如何呢?


近年来,东莞的人口净流入达到630.4万,位居全国第四,仅仅排在三个一线城市京、沪、深之后。若以净流入人口占常住人口的比例来看,有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上,这也在很大程度上体现了这些城市的强大吸引力。


其中,珠三角的几个城市遥遥领先,东莞以76.37%的占比位居各大城市榜首,外来人口是本地户籍人口的3倍多。邻近的一线城市深圳达到68.8%,外来人口是本地人口的2倍多。目前,东莞城镇化率高达91.02%,在全国大中城市中位列第三,仅次于深圳和佛山。


公开数据显示,东莞实际管理人口已达到1200万人,已经是一个事实上的超大城市了。更重要的是人口结构非常年轻,市民平均年龄大约34岁,可与深圳媲美。现在是优质高学历人口涌入,替代了以前的低端工厂产业工人。


另一个数据更能说明东莞人口增长的后劲之大,2018年东莞在校小学生数量达到80.35万人,注意这个数字,首次超过上海(80.02万人)!

东莞人口增速.jpeg



第五,东莞的土地和商品房情况


东莞面积2465平方公里,略大于深圳面积2050平方公里,等于内地省会的五分之一。但国税却超过贵州、广西、黑龙江、吉林,实际经济实力在全国排名第12名(不是GDP),但是其商品住房量却远远跟不上,商品房拥有率全国倒数第一。


如果说深圳是大资金才能玩得起的市场,那东莞就是散户的天下,钱少也可以玩得起。东莞的人口红利仍在释放,高端人口还将持续增长。央企纷纷入莞拿地,比如华润这两年已经拿了不少地,开发强度很大,土地稀缺,尤其是核心片区,房屋供求关系十分紧张。


目前,整个东莞的商品房套数不到100万套,对应1200万常住人口;深圳是200来万套,对应2500万常住人口。东莞房源供需比,相对深圳来说还更紧张,这也造成今年东莞的楼市涨幅比深圳还猛的一个重要原因!



总结


综上所述,我分别从区位、产业、深莞融合、人口、土地共五个方面,阐述了为什么东莞楼市值得长期投资。


我经常说,很多楼市大V看不懂东莞,以为只是一个临深城市而已,把东莞和惠州相提并论,这是一个天大的笑话。他们买房,一般就是买临深片区比如凤岗塘厦清溪,要么去搞什么水乡片区,在这一轮的上涨中,远远跑输市区和松山湖。


不管深圳还是东莞,买房坚持买核心区,不要以为买深圳就比买东莞强,容易掉进误区。我一个深圳好朋友,17年花了170多万买了布吉两房,同样的价格当时可以买东莞松山湖的金域松湖三房,而现在布吉的房子价格是260万,而松山湖三房价格已经去到500万!


目前,在资深房投圈内部,大家已经形成基本共识:整个大湾区房产投资方面,深圳东莞是第一梯队;广州是第二梯队;佛山珠海是第三梯队。另外几个城市如中山江门惠州肇庆就不用看了。那为什么广州一线城市还不如东莞这个新一线?这个话题先打住,不然又是一篇长文了,先记住结论就好,有空我会写写。当然穗莞深三个城市都有强势板块,你买核心区肯定是没问题的。


说到深圳楼市,现在面临的是史上最严调控政策(听说年后还要加码调控,上面盯得很紧啊),操作空间非常小,要么就风险很大,代持和Hun票等非常规手段,我是一直不大赞成的。目前深圳最大的机会在于楼市打新,这个是看脸的,不确定性的等待代价很大。


当然了,如果你是在深圳工作,还有深圳首套资格,预算够,优先深圳没错。但如果是等待深圳购房资格太久、预算太有限兼顾不了自住或者深圳名额满了还有闲钱投资,可以考虑投资东莞,未来绝对可期。


东莞楼市的政策其实没那么严,只要入户,不限社保,可以买多套,第一套三成,第二套还能四成,这里面可玩的空间很大。在核心区把货买对,这两年保持良好现金流,等到下一波大涨,财富肯定会上一个新台阶,而这一波,会让很多没有提前上车的人彻底绝望!




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飞鱼哥 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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飞鱼哥

东莞/深圳楼市踩盘爱好者,看房超过800套(还真大致数过),资产四年翻十倍以上,更注重一线实战。微信公众号:飞鱼哥找好房

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