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小哥阿成
2021-01-13 07:57

暗夜房产公开课-精华笔记20210112


昨天老师的公开课,真的太多精华了!宏观上各国政策、汇率讲的明明白白,微观上案例加各个城市表达的淋漓尽致~

So,睡不着,凌晨5:00,赶紧爬起来花了2小时把昨天的内容再复盘一遍。

(如果觉得不错,记得点赞喔~01.png

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89.png先归纳一个小目录,给大家心里对本次内容有个大致了解:

1、投资环境:整个的货币‌‌、信贷环境的一些趋势性变化

2、2021十四五规划,对于中国的房地产未来,透露出来的中央规划思路的一些定调

3、谈一些微观城市政策调控带来的扭曲

比如有些地方是这个调控极其严格,有些地方是没有调控政策的,这种调控的不对称的情况之下对于市场带来的扭曲既创造了机会,‌‌也创造了这个风险。spacer.gif

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一开始,讲了2020年中暗夜老师所做的预判。大致归为一句话:

“美元要跌,资产要涨,不要睡了,赶紧起来干”

很多小伙伴听从暗夜老师的建议,在汇率7.1的时候,把自己账户上的美元结汇掉了

还有一些大类资产的购置,也有一些小伙伴赚的盆满钵满~


一、2021年投资环境:整个的货币‌‌、信贷环境的一些趋势性变化


2021年可能是一个在通胀继续推动资产上涨,‌‌和各个国家之间对宽松的货币政策进行回收的一个矛盾的过程当中,同时还穿插了疫情这个黑天鹅还没有完全被抹除


‌‌大方向上,‌‌2021年的上半年,‌‌大类资产会在通胀之上,‌‌继续推动前进。通俗一点来说,2021年发了那么多钞票,‌‌一定要有去处!‌‌

2021年的上半年,主要的市场特征就是两个字——涨价

我们说整个资产现在包括炒股,你们会发现最近的这个‌‌周期股,有色金属、大宗商品,这些股票其实都涨的飞起来了

‌‌这是因为有很多的涨价的预期在里面,像铜、铁、煤炭,这些‌‌都是因为美元发的太多了,所以说2021上半年基本上‌‌涨价是大趋势

房地产是作为一个终端,还是会认为在通胀的带动之下,会继续前冲一段时间,所以我们还是说各位刚性的小伙伴,每年最佳的置业时间段是:年末、年初,具体而言就是12月、1月、2月

为什么不管大年、小年,会有一波金三银四的行情呢?

(1)学区房行情点燃

因为很多的家长为了孩子这个上学,拖到最后一刻发现孩子马上要上学了,急急忙忙的去去买房,那这个时候饥不择食。高的价钱他可能都会去承认、选择。

‌‌如果在大年,学区房行情会蔓延到全面市场行情;如果在小年,学区房行情只会体现在一些强势地段学区房

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(2)银行的信贷政策

2020年,中国因为疫情控制比较得力,复工复产比较的这个‌‌比较的好,经济复苏比较快。所以2020下半年,其实央行对于中国银行的信贷政策,其实是有一定的回收打压的

去年的下半年买房子,其实不太那么容易好批,包括比较便宜的企业经营贷抵押贷。所以过去的三个月,‌‌房地产稍微的平缓了一下,‌‌主要是有这个信贷的一个阶段性的收缩造成的。原因就是,银行在这个2020年的上半年到一季度二季度,尤其是二季度三季度猛冲猛打。

已经把全年的信贷任务完成了,‌‌所以他年底的时候愿意配合国家,因为没钱了,他的这个放贷额度,这个指标完成了,‌‌所以他愿意配合国家去去进行这个回收。

但是到了现在已经是1月份啊,我在下午的时候就接到招商银行电话,告诉我的一笔这个信用贷授信,‌‌有个7折利率的卷。‌‌那算下来的话可能打完折才4.2的利率,这个钱还是很便宜的。


不仅仅是招商银行把它当做一个例子,银行上半年就是又到了一个新的年头了,可能这个‌‌金库里面的钱都比较多,这个时候心态也变得简单了,所以这些东西有一个需求方,‌‌一个是信贷到了年末年初的时候,这个放贷的冲动也比较高了,‌‌所以说这样子就叠加成了这个行情。

再次强调!如果你是刚需小伙伴的话,我觉得还是要抓紧啊(不会的赶紧去线下课,哈哈)

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2021年下半年的时候,可能会因为如果经济的复苏,比如这个预期啊,尤其是美国、欧洲的这个经济的复苏如预期啊。‌‌现在的各国政府的货币政策调控是超前瞻性的啊,‌‌也就是整个的经济下行,所以说大家都是放水来托这个经济。

中国已经率先复苏,如果欧美的经济站在新疫苗的这样一个电击之下,这个‌‌经济企稳的话啊,我们要时刻关注到各国政府对于货币政策的回缩,如果这样子的话呢,我们认为下半年可能会是一个‌‌市场紧缩的这样一个概念

这个时候我们就讲了投资要以终为始啊,‌‌因为你买的房地产是一个长线资产啊,你的眼光不要局限在半年一年两年,‌‌买房子你要想到就是两三年以后你的这个区域的发展是什么力量能够去驱动更多的人到这里来!去购买你隔壁新的房子也好,还是来去新的房子不够卖,来买你的二手房。

一定要有长线思维,‌‌我讲这个话的目的就是因为我又是觉得2021年,像有可能很像2016年的下半年到2017年,有很多的小伙伴可能会在焦虑当中、在膨胀当中胡乱地在不该买的地方去买‌‌

房子这个低流动性资产你一旦买错了,没有纠错机制!或者说你是很难有纠错机制的,2020年是个非常复杂的事情,我们上半年依然是很乐观的去挑战,但是我们要关注这个过程,经济复苏的情况和各种指标的变化在下半场可能各国的这样一个政策的转向


做一个总结,就是2020年我们认为是在乐观当中,‌‌保持警惕心啊,同时我们要看这只黑天鹅他到底会不会再次在我们未来的两三个月当中去释放出来,‌‌去飞出来

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1.投资选择

这个世界上最快的捷径就是‌‌脚踏实地,‌‌努力提升自我的认知,‌‌保持一颗平常心。‌‌无论你在过去收获满满,请你保持冷静;不要膨胀,‌‌如果你在过去错失的一波行情,现在很焦虑,‌‌也要保持淡定,不要乱来啊,依然是机会依然有机会依然存在!

打个比方,‌‌就像女孩子在找老公的时候,不能因为遭遇到了一次、两次挫折,然后你就去胡乱瞎整。就是婚后,‌‌流的泪都是婚前脑子进了水

现在明显的趋势就是A股——国际化,楼市——A股化

‌‌什么叫A股——国际化,A股国际化,就是指的就是我们的A股,‌‌大新股行情,次新股行情都已经慢慢地不在了,现在的A股就是大票抱团,大市值股票冲到天际,‌‌大量的中小市值股票无人问津

所以以前有个小伙伴曾经问过一句话:老师,我们的A股会不会像美国一样、像美国欧洲一样的慢慢去取代房地产,成为市场当中的一个承载居民老百姓的财富的一个最大的资产

我说在中国城市化没有结束的时候,我们讲了中国最具有稳定性财富效应的,还是在中国具有发展城市的核心地段的那些好的房子,这是稳健性,‌‌而在中国在未来可能我们会看未来20年30年,也许中国在中国的城市化结束以后,会走上这条路线。

我们居民的主要载体,回到这个A股市场当中,那这是未来事情。饭要一口口吃,路走的太快会搁着脚。如果真的有那种情况的话呢,我们会发现,A股在百年的美国,在百年的历史过程当中是一个去散户化的过程,在美国你会发现,‌‌散户越来越少,那最终散户都去到了?因为这个市场当中很难赚到钱,于是散户都去买基金去了啊,然后我就去买基金去了,‌‌那‌‌这个过程你会发现现在A股就在走这个过程

我们现在最近一两年中国,大量的散户都跑去买基金去了,于是乎中国产生了很多的几百亿的基金,几百亿规模的基金‌‌啊,‌‌给股票市场带来的一个趋势化的趋势

就是原来是有1万个散户1万个散户在股票市场当中会有1万多的想法,这个市场就会产生一种博弈的震荡啊,就是就是东方不亮,西方亮,西方不亮北方亮,‌‌但是当这1万个散户都把他们的钱交给一个基金经理去打理的时候,那它相当于把1万个人的思路,统一成了一个思路。‌‌所以这就造成了今天的股票市场当中,整个的都是抱团效应啊,就是正反馈

越是好的票越多的资金涌进去买他,他越有财务上已经为吸引更多的资金去抱团去买它。所以就会造成了你看我们的这个A股的这个白酒行情啊,‌‌持续了两年的这个白酒效应。‌‌

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我们的这样一个趋势非常的明显啊,‌‌但是这样的趋势明显的背后带来一个极端的一个风险,就是在于当市场的这种所谓的抱团产生了一致性,到达了一定的极端的时候。那么我们说了索罗斯的正反馈,就是越买越涨、越涨越买、越买越涨、越涨越买‌‌正反馈,一旦因为某些外部因素,比如说宽松的货币环境变成了紧缩的货币环境,或者说整个的情绪‌‌进行了反转,一旦正反馈变成了负反馈,她没有接手盘呀!

所以你会发现为什么今年上半年美股跌起来,那个摧枯拉朽,就是因为整个市场被统一了意见。它会朝着一个方向走到一个极端,然后一旦逆转他们没有一个接盘的对手盘。一旦反向就跌下来也是摧枯拉朽的,‌‌在这个背景之下呢,这个美联储,就成了最后的这个接盘侠,‌‌美联储作为美国的央行,美联储从2008年次贷危机以后就给市场起了一个很不好的示范作用‌‌


每当这个市场崩盘的时候,他不去惩罚这些市场当中的这些赌徒,因为经济现在已经承受不起经济爆破式的自我自我救赎了,‌‌所以说每到这个市场分下来的时候,最终‌‌美国政府都开始印钞票,‌‌来去拖地。因为市场当中没有接手盘,那么市场当中这个托底的还就是美国政府,美国政府它就是用钞票来拖地。

‌‌这又反过来强化了这些赌徒,他会觉得我不赌,我不是亏了吗?‌‌我赌失败了政府会来救我的,‌‌所以这种情绪现蔓延到全球市场,就是我们在过去跟各位普及过的MT现代货币理论所挟持之下的各国的这样一个‌‌投资市场。

一个奇怪的载体,‌‌其实你觉得在中国没有吗?‌‌在中国也有啊,很多人都会去两次都成功了呀,‌‌所以才会有那些胡乱去购买的人,‌‌所以说,‌‌在这样一个背景之下,‌‌在若干年前我们的这个初级课程当中就给各位画了一个赌桌啊,就是现在全天下都是一个大赌桌,你不上来,人家财富把你甩远,你上不上来吧,你上来的话你就有可能赢,也有可能可能输啊,

‌‌案例1-投资仓位收益率

‌‌A:资金2万,以15%的年复利回报率

‌‌B:资金10万,以5%的年复利回报率

A多久能追上B

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每年算15%年化回报是这条蓝色的曲线,‌‌这个橙色的线是资金10万,5%年化汇报率。spacer.gif非常令人震惊的答案是19年,才产生了一个交叉点,而且前9年的差距非常大,a和b的这个‌‌差距并没有,因为三倍的复利回报率拉近,反而会拉远了。

这个道理告诉我们,如果你是想用你的工资收入,‌‌来去追一套优质的房地产的收入。除非你的收入有‌‌天翻地覆的改变,‌‌否则你只会越来越远,因为在中国城市化还没有结束之前,‌‌好的房子保持一个5%的年复利,回报率还是很容易达成的。

‌‌但是如果你去做投资意向,保持一个15%的年复利回报率,我觉得坚持一年两年还是比较容易的,如果你要想坚持20年,我觉得也是很难去做到一件事情,‌‌所以结论就是A永远追不上。当你的资金规模大的时候,你只要能够保持一个平稳的回报率,‌‌你就能够傲视群雄。

保持稳定的回报率是产生复利的先决条件

自己的小钱想要追上一个大吨位的好的资产,基本上是不可能的事情,只有借助一些外界的力量啊,比如说杠杆的力量,但是如果你接触了杠杆的力量,你就一定要保持这个资产的整个增幅是比较平稳的,它的波动率是不能大的,一旦大了以后他就有可能‌‌打爆你的杠杆。

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案例2-投资稳定性

在假设有两个投资者他们的起步资金都是100万,投资了10年,A每年的投资收益率都比B高,但是在第5年的时候呢,‌‌A发生了一笔比较大的亏损,‌‌而b‌‌虽然他没有大赚,但是至少‌‌没有大亏,‌‌所以大家算一算最后的回报,A比B的回报率差一倍。

所以案例表明,避免严重亏损,是维持高复利增长的一个前提条件。建议赚了钱了以后,我们还是认为在恰当的时候啊,‌‌要学会见好就收啊,在做投资的过程当中,一定是以风险管理为第1步的先决条件啊,我们宁可赚长期稳当的赚钱,‌‌也不要去时时刻刻的在赌场当中盯着快钱。

以末致才,‌‌用本守之。‌‌投资是为了让生活‌‌越来越幸福,‌‌不是让生活越来越苦逼,就当你的账户当中充满了‌‌庞大的数字的时候,我恭喜你,但是当‌‌整个的喧嚣声静下来的时候,你要能够带到这些钱下了赌桌,这些钱才是属于你的,钱要和生活结合在一起

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案例3-比特币

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比如说我们的比特币,当他还在上半年6000块钱的时候,你买了5个币啊,你相当于你有3万块钱的仓位,‌‌突然‌‌从6000块钱飙到4万块钱啊,‌‌这个总价从3万到20万。

比特币是加密数字的鼻祖,‌‌它的分布效应已经使得他的节点不容易被少数人掌握了,它就不容易被控盘,他还是可以称之为投资市场的市场。但是‌‌我们说它不能够被操纵啊,但是并不代表它不能够被庄家控盘。

所以我们在看待这些高波动率的资产时,我们要问自己的一个问题就是:

“当这个资产没有上涨的时候,你敢于买几个币你能够睡得着,当这个资产大涨完了以后,你接下来是应该怎么办?”

我们炒股的很多的散户都知道你是拿不住,就是很多人是拿得住下跌,拿不住上涨。‌‌这是因为一个资产在上涨的过程当中,他总想着落袋为安,但是他卖掉了以后这个资产还在涨。她又买回来,就在这样不断的折腾的过程当中,它的成本在不断的被推高。‌‌因为在资产不断的上涨的过程当中,它其实增加了信仰增加了信心。

‌‌这是一个很难办的事情,‌‌所以还是那句话,就是我们认可所有的市场,我们认为所有的市场关键是你要能够去打通关,‌‌你要能够去带着钱,真正的从这个场子当中下来。

我们现在正在‌‌经历股票市场的3500点行情向4000-4500-5000点去冲刺的行情,我们的比特币在线的2017年瞬间却被拉上来的这样一个行情。我们的很多的周边资产都在这样一个通胀环境。这样一个大水漫溢的环境当中,‌‌都在进行普遍性的慢性的上涨,但是我们要冷静的去知道,这些爆发力资产,‌‌这些高光的资产,它并不是一个长期能够帮你实现财富的资产

如果能够在这个资产当中,你赚到钱了,在适当的时候啊,就是相当于你把这些资产在牌桌上赚到大钱了,带钱下来,然后去改善自己的生活,去买更大的房子,‌‌去让自己的孩子念更好的书,这些都是有意义、有价值的。

在中国依然是以家为本的这样一个社会文化当中,在中国的社会文化当中不是说你在朋友交际圈里面,你跟人家打开你的账户,你有几个BTB,‌‌而在中国的社会最基本的交往的过程当中都是你家住哪里?代表着一个阶层的划分‌。


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明年上半年依然认为,‌‌比特币,现在这个点位上真的是不好判断,‌‌‌‌比特币就是应该在他长期无人问津的时候,‌‌跌到了三五千的时候,然后等到新闻里面充满了比特币狂涨的时候。在这样一个大水漫溢的行情之下,‌‌还是那句话,今天的资产价格上涨不是因为经济好,而是因为放水放的太多了。

这不就是一个‌‌麻将桌吗?‌‌部分人转移了大部分的资产,离开了以后他还得买房子,‌‌他要证明自己的优秀,他要证明自己有钱。我们当年在年会当中的那张图,依然是我们认为核心的本质就是仓位决定利润波动决定风险,‌‌想要赚大钱就一定要学会在底位就能够下大注,而且少决策胜率大波动小

房地产市场本身的低流动性,他的游戏规则相对大小公平,‌‌在国家统一的政策调控之下,不管你是亿万富翁,还是你是一介小民,你们的游戏规则都是差不多的啊,甚至说现在很多很多城市的摇号摇号政策,‌‌还偏向于那些无房户


案例4-原油宝

在2020年上半年有一帮抄底原油的人,他们当初抄底原油,‌‌时机对不对?‌‌答案‌‌是对的,‌‌因为在那一天油价就是这一轮的油价的最低‌‌,但是这些做对了时机的人被国际资本打爆了。

这个投资本身从交易规则上来讲还是比较安全的,因为原油宝是买多的就是买涨的,‌‌同时里面没有杠杆,最多就像我们买股票,投了100块钱进去最多亏光了,怎么可能被打爆掉,还倒钱?

‌‌答案是国际的资本玩家修改了游戏交易规则,首先是把芝加哥交易所的大宗商品的交易规则改成了,可以成为负价格,那么‌‌什么叫负价格呢?

就是我不仅白送一桶油,还倒贴一笔钱‌‌!敏感的人,就应该知道国际资本市场修改了游戏规则的时候,它一定是若有所图的,没有人当傻子。后来我们才知道,‌‌原来一个没有杠杆的仓位也能够被打爆,就是因为可以在瞬间利用国际资本市场的规则。

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当时的原油,因为产能过剩,市场经济不好那个时候造成的原因没有人用了,‌‌大家都要找仓库去放。他又不是牛奶,可以倒掉,它又不是黄金,体积小。所以他必须要找地方去放,那个节点上,基本上储油的仓库基本上都已经放满了。包括油轮运输油轮都没有运输能力了

庄家就赌你接不了现货,打成了负价格。如果在那一天能够派一艘船去接现货就赚大了!因为负43的价格之上,你拿一桶油,对方还贴43美元,天下没有这么好的事情。‌‌就是打破了这些所谓的金融投资仓位。如何打爆,就是你的‌‌所有的本金,在那一天都已经不是降到0了,降到负值,‌‌如果你不往里面‌‌贴钱的话,那你就会被平仓了。

国际资本市场当中,悠着点,尤其是这种‌‌长下线就是为了去打爆杠杆的。高光类资产(比特币、原油宝)当中,你没法用杠杆。‌‌‌‌所谓杠杠,就是贷款投资。建议大家秉持一个原则就是,所有非房地产的投资,一概不建议用杠杆。所有的消费,都是量力而行‌‌,‌‌有多少钱?花多少钱。‌‌不要去透支你的消费。投资房产是因为中国的城市话进程还没有结束,决定了好的房产稳定增长还是非常容易的,上杠杆载体更为安全。

三元系统

我们米课‌‌三元系统,‌‌一元劳动性创造收入,‌‌二元金融资本市场短线放大,‌‌三元投入到核心资产给到各位的资产的模式就是,用你的‌‌一元现金流,就是一个人事业没有足够辉煌之前,说人话就是你还在用自己的劳动能力赚钱时,一元不能丢。‌‌

你的工作收入越来越高的时候,‌‌本身你在撬动核心资产当中的能力也在越来越大。‌‌无论是通过股票还是比特币,只要你足够专业,最后还是要能进一步的去撬动核心资产。这张图,就是给到各位未来一直延续的。

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投资的本质是一场增量财富的分配,以及存量财富的再分配

‌‌当整个的市场经济蒸蒸日上的时候,我们在投资的本质是用自己的措施来获得市场增量财富再分配;但是当市场处于震荡期和衰退期的时候,‌‌我们收获的是市场存量财富的分配,那就是大家打麻将,我赚的钱就是你出的钱,你赚的钱就是我亏的钱。


2.汇率篇

‌‌根据这个经济学家图片,‌‌2020年40%的所有美元都是在过去8个月印的,spacer.gif‌‌又增加了40%的美元的供给量,所以说美元印刷了这么多,怎么可能不跌?

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美元这个全球货币,所以说一旦在宽松的时候,会引发全球的泡沫资产泡沫,这是一个基本上等于1+1=2的这样一个定律。所以去年老师就呼吁,不要浪费一场危机带来的机会,‌‌历史告诉我们,在现在的现代货币理论和引导之下,越是危机越是机会

按照趋势,一定会爆发更大规模的基于危机的社会效应,会使得全球的这样一个生产力下降,只有中国才能生产,‌‌这本来就是机会嘛,‌‌所以勇敢的人抓住了机会,而懦弱的人失去了机会。

‌‌2021年肯定是一轮继续通胀上升,到一个惯性结构的行情,因为现在的通胀还没有反应出来,才刚刚开始反应。因为一开始的通胀,是在资产价格当中反应出来了,还没有全面地渗透进商品、物价市场,而现在已经开始慢慢的去传导到商品物价市场。

那明年的话,将会全面引爆,‌‌除非今年的冬天,再次引爆了一个新的黑天鹅,比如把美股的科技股打爆掉了。‌‌‌‌否则的话,我们认为整个2020年的上半年,我们还是说是保持警惕的乐观性。

就是说,即使是你现在买的资产明面上是好资产,也不能胡乱去买,不然下一个就是你被打爆。

投资一定要有终局思维,以终为始

美元的先通过降息,降低自己的借钱的成本。然后再通过美元向全世界输出,就是通胀输出,一方面推高自身的美元资产,比如说推高美股,‌‌比特币来增加美元资产的吸引力,吸引全球资产来追逐,这样一个美元资产形成高位‌‌换手和割韭菜。

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3.美元指数:代表美元自身的强与弱

‌‌我们讲一个标志性事件吧,就是1985年的时候,美国发展过程当中,和日本进行贸易战,‌‌最后因为日本没有自己的军事力量,没有自己的内生市场,最后被美元被美国干掉了。就是1985年的8月份签了一个广场协议,‌‌使得日元对美元大幅升值,‌‌所以我一直跟各位讲一个概念啊,就是美国作为一个全球最大的债务输出国,拥有‌‌美元霸权。

例子1:对于它所有的债权国,他肯定是希望通过逼迫债权国的本币对美元的升值,来完成美元自我的‌‌贬值‌‌来稀释他的债务。打个比方就跟‌‌在银行里面存了2000万,你是银行的债权人,你肯定希望加息,利息越高越好,‌‌理财产品10%才好呢!但是你从银行里面贷款2000万,去买个房子,肯定是希望降息‌。债务人希望通过贬值,来稀释自己的债务负担,美国就是通过自我贬值来稀释。

例子2:如果你们家是开银行的,‌‌自己在外面买了10套、8套的房子。然后你是不是希望给自己降息。

‌‌2002年美国的互联网到达了市值的巅峰,黑天鹅就是本拉登带了几架飞机撞倒了世贸大厦,产生了世人瞩目的911事件,从而去打爆掉了这样一个泡沫,‌‌所以2002年美国的互联网泡沫的破灭,是美元自我寻求贬值的第2个山峰。

第3个山峰,其实并不是今年啊,我们说今年这个高位已经是已经是下降了啊,我们说这一轮贬值,其实自己的内部的一些问题是从2017年开始的。我们从2017年当美元开始宣布退出,加息周期重新去部署的时候,我们当时讲了美元是一个高位,就是人民币对美元的汇率的上演,基本上就是7。

‌‌美元自身寻求贬值通道已经打开了,这个趋势一旦打开,短期内不会逆转。‌‌所以你们一定要去‌‌明白,就是细节都是长在历史当中的,‌‌人类的‌‌本性是不会变的,‌‌所有经历的周期,都是在历史当中不同样地去重复。

我们认为研究,‌‌市场的交易规则,人性的特点,‌从历史当中,吸取经验,推演未来。


4.黄金资产

从2002年开始的时候,美国互联网股票市场泡沫,是通过房地产的拉动来拯救他们的经济。这像极了现在。我们通过后面的一组数据会告诉各位,今天美国市场的房地产又开始蠢蠢欲动了,美国居民购买房地产的这样一个动力又在加强了,美国历史上的股票,市场在居民家庭财富当中属于历史高位‌,而美国的房地产是属于历史低位,我们认为美国也即将从股票市场转移到房地产市场。

如同2002年美国的股票市场破灭了以后,通过了美国梦,其实就小布什通过让每个美国人拥有自己的房子,来拉动一波房地产拉动经济的。所以各位小伙伴‌‌不要说房地产没有未来,美国到了现在房地产还是会周期性的成为市场当中的一个定海神针一样的工具


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美国这种自由经济市场,他要玩什么东西一下就玩到极致,所以08年次贷危机是怎么玩出来的。2012年的时候,美国财政在危机当中慢慢的走出来,重新走向经济复苏。‌‌就是美元的底位,却是黄金的高位,所以那个时候还有大妈去抢黄金是我们闹不明白的事情,但是真正应该去布局黄金的是在2017年,‌‌这是一个美元的阶段性高位,我们错过了整个2016年,真正美国从这一轮加息是从2014年到2016年,这两年当中中国的经济是很难受的,因为美国一旦进入加息通道的时候,就相当于他已经把高位的资产语音倒手倒给了别人这个时候她通过加息,来拉动全球的流动性。

这样一个收缩,去提升你的债务负担,目的就是打爆你的债务负担,从而去抄底你的优质资产,所以美元的周期本身就是现在的经济周期的一个根源,‌‌所以我们一定要去了解,这次我们所有的所有的市场都是由外盘所引发的。

‌‌我们再回顾一下,为什么这一轮的房地产行情是从2015年的3月30号,330政策,中央政府对于中国的房地产从2010年开始的限购限贷政策全面放开,‌‌除了少数一线城市啊,‌‌这就是我们说当时是美元想要通过一个收缩周期来打爆第三世界的这个新兴市场的资产,从而实行抄底。

‌‌所以那个时候中国的资本外流,中国的人民币贬值,老百姓的不够自信,老百姓恐慌。那个时候中央不得已把夜壶(房地产)再次拿出来去稳定中国的经济,这就是2015年中国的一轮房地产刺激政策的一个根源。

2017年的时候,美国自己又扛不住了,他并没有完全从自己的这个08年次贷危机,真正走出来。2017年又开始去,从美元加息变成若有若无美元降息策略。这个时候就是美元的高位,黄金的地位。所以你抄底黄金不应该是2012年,应该2017年去抄底。

但是很遗憾的就是,黄金一路从一个八九佰美元/盎司,涨到了2000美元/盎司。黄金未来不清楚,我说过了,‌‌黄金已经到了这个位置,到了未来还有多少上涨空间,取决于美元还有多少下行空间。

                            

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如果疫情,能够让美国真正的‌‌能够稍微复苏一下,我们认为这个前瞻性的预期就会使得整个的美联储又开始催报调控市场。‌‌但是‌‌错过了一轮大行情,未来的这种小行情你就不要去做了。‌‌或者是利用一些卫星资产‌‌去估,小资产玩一玩。

美元的先通过降息,降低自己的借钱的成本。然后再通过美元向全世界输出,就是通胀输出,一方面推高自身的美元资产,比如说推高美股,‌‌比特币来增加美元资产的吸引力,吸引全球资产来追逐,这样一个美元资产形成高位‌‌换手和割韭菜。

另外一方面就是通过通胀输出,‌‌中国现在面临最大的问题就是美元不断的进来。现在人民币兑美元不上不下的位置,6.3、6.4的时候,这个位置很难,可上、可下、可波动,需要更多的专业型。

香港是跟美元,‌‌港币是跟美元挂钩嘛,香港市场是在美国市场的利率同步的,‌‌所以就是在香港街到香港去再借几万平米的钱,‌‌搞到国内来的这样一个资本市场啊,‌‌因为这样一个中国现在的利率和美元的利率形成一个利息差。

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导致了这种套利‌‌行的这样一个‌‌资本涌入啊,‌‌所以人民币的升值压力是非常大,我们的政府有一个矛盾点啊,‌‌‌‌前面部分是人民币对美元缓慢升值。最近的活动,‌‌开始慢慢的趋于一致。人民币的国际化导致了就是国家的干预越来越少了。

当大量境外资产想要引进国内的时候啊,使得我们的贸易顺差继续上升的时候。当一国和另一国‌‌保持大量贸易顺差的时候,‌‌一国的汇率上只能面临通胀,要么选择本币升值,‌

中国经济没有转型成功之前,‌‌选择的就是保护外贸,‌‌保护Made in China在全球的物美价廉的这样一个成本优势。这样会发现在2014年之前人民币兑美元是在干预下的缓慢升值,‌‌我们的中央就打开了印钞机,无数的钞票来干预人民币升值的这样一个速度。

而印出来的钱,‌‌在人民币没有国际化之前都预计在境内,又不可以让我们的水果、蔬菜、大米、青菜每年翻倍,那么只能找一个跟生活物价不相干的一个大类资产去保值这样一个超发货币。‌‌那么我们在中国城市化的过程当中,很理性的选择就是选择房地产

通过房地产货币一方面能够盘活物价市场,另外一方面可以把有效的资金盘活起来用于城市的建设,‌‌这就导致了我们过去的一个双赢的局面,就是老百姓把自己的钱拿去买房子的开发商把钱拿去买地,政府拿了这个钱在建设城市。‌‌

这样一个模式让房价一路涨,‌‌但是15年16年17年这波超级大行情之后,中国的房子的整体已经供大于求,所以产生了一个2017年之后的分化行情,‌‌就是不再是这个整体的房子都会涨

而是少部分资源的房子还在涨,大部分失去资源属性加持的房子,就陷入到流动性丧失。简单的讲就是卖不掉啊!


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‌‌现在人民币在谋求这个国际化,‌‌我们跟美元的本身的这样一个同步性越来越强,因为6.5的这个人民币汇率6.5的位置是可上可下的位置,‌‌所以说我们要首先我们要关注这个美国的经济复苏的情况和全球经济复苏的情况。

美国的经济复苏,‌‌可能使得中国的这样一个赚到钱的资金重新回流到美国,会使得美国的这样一个这个宽松政策回缩。具体来说,‌‌首先我们要看辉瑞的疫苗对于西方是不是行之有效?

‌‌简单来说,汇率可能会在6.5左右徘徊啊,可能会下到6.4、6.3都有可能啊。‌‌如果美国再疯一下,又重新反弹到这个6.7、6.8,‌‌也是有可能的啊,我们认为还是在这个6.5上下徘徊徘。长期来看人民币还是升值的。

什么时候突破高点6.2?‌‌对于这样一个人民币国际化进程和维护国内外贸之间的一个权衡,这个是‌‌比较难以判断。

‌‌所以今年这个冬天,‌‌第2个就是美国的科技股再把自己玩疯掉了,像今年年初一样带来一波美国的美元的流动性枯竭,带来一波美元上涨,‌‌如果中途发生了任何的异动,让汇率在大幅的涨一波的时候就是逃生的窗口,‌‌如果没有特殊事件的话,我们认为只会在6.5上下0.2左右

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所有的结论都是有保质期的~一定要有自己的思路!‌‌互联网上‌‌答案要不然是有毒的,要不然就是有保质期的,过了保质期他也不会给你打个电话,告诉你逻辑变了

在2021年的上半年一定会膨胀导致的涨价涨价涨价!缓性前冲,还是要用防御性的态度来做进攻,就是‌‌买好的东西,但不要胡乱购买

我们现在处于复苏期和过热期之间的过渡,复苏期股票表现比较好,过热器就是商品表现比较好。所以当你在金融市场当中赚到钱了,记得把它转移到一些长期性的核心资产中,(专业股票大玩家除外)。

过热期,的主要指标就是通胀指标,看大宗里面的通胀就是原油,原油的价格已经复苏到一个正常的价格。如果明年的原油价格噌噌噌的往上,比如说80以上的时候,‌‌那么这就会对于全球的经济带来压力,使得全球皆将从新的去回收前面的过热的货币政策。

过了过热期之后就是滞涨期,新一轮的经济的问题‌‌的一个前兆啊,所以说再加上现在整个的货币在资本市场的垄断,‌‌就会非常地烦乱,接下就是我们的重头戏!——大宗房地产


二、房地产

‌‌小树妖:单点行情,‌‌会让投机买房的收益减弱,买房越来越考验我们的专业性,尤其是对城市对板块的专业要求其实是越来越高的。

所有值得买的房子,‌‌都是带有强金融属性的房子,‌‌而所有强金融属性的房子,它必然首先是作为一个大类资产,受制于经济环境的波动和货币环境以及政策环境的波动‌‌。你才能够去做出一个大方向选择的一个正确性‌。

在风口即将来临的时候,你究竟是选什么样的房子不重要,只要你的大约能保持正确的时机,选对了,无非就是先涨后涨的多一点或者少一点的问题。


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但是如果‌‌大方向都把握不住,‌‌买了不该买的房子,‌‌那就是你下半辈子基本上就‌‌投入到这个房子中,你卖不掉,还要往里面还贷款。

中国的政府,在这一轮是对于房地产是比较克制的‌‌。‌‌因为这一轮完全是因为美国带来的输入性通胀,导致了全球资产的一个泡沫性的行情的一种体现。‌‌而中国这一届的政府,在我们的这个伟大的政府的带领之下,我们提前复工、复产对抗在抗议当中取得的‌‌斗争的成功。‌‌

所以这一轮我们并没有到了,必须要用房地产这个业务大杀招,‌‌中央政府对于房地产的态度一直是比较克制的,‌‌我们一直讲了,‌‌就是我们是这房地产行情的一个前提要素,就是货币通胀带来的通胀行情,‌‌将政策放开带来的一轮政策行情,这两个一叠加才是超级行情。

只要政策不放开,‌‌那么它就不会产生超级行情,在我们的知识体系当中,我们把他叫做“左侧行情”,‌‌就是涨头部资产,‌‌涨优质资产。然后有一些政策的逼迫性外溢的资产。


「城市-深圳」

绝大多数的‌‌非优质的房子依然是不涨,‌‌这就是现在整个市场当中很多的北方城市,在人口流出的状态之下依然是不涨。哪怕像这一轮的,‌‌这个天之骄子深圳,他也是西部涨幅远远大于东部。‌‌

这些人主要是前海自贸区周边:南山、蛇口、宝中、宝安、光明,对不对?‌‌甚至都溢出到东莞的松山湖。松山湖是同一个波浪形的区域,顶成楼梯线区域,楼梯线这个区域啊,‌‌但是这一轮深圳的东部比如说:‌‌龙岗、坪山就不那么同步,‌‌未来怎么样基调未定。

就是政府,为了应对今年的新冠疫情导致政府的债务率很高,‌‌‌‌尤其是地方政府。另外就是之前的债券危机,政府欠了很多钱,之后得怎么办呢?最后还得卖地嘛,对不对?还得卖地啊,‌‌所以我们认为暂时国家这一轮已经对房地产很克制了,但是我们认为他不会再有一个更加明显的打压政策,它更多是希望维持这样一个稳定的这样一个环境。

今年2021年是整个十四五规划的第1年,十四五规划的第1年,我们认为整个中央对于过去15年的一个房地产的发展和中国城市规划的发展的思路可能会有一些‌‌本质性的变化‌。而这些本质性的变化可能会影响我们未来10~15年的一个投资逻辑,可能过去不太一样


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我们简单的跟各位讲一讲吧,在过去啊,我们说中国中央的这个思路就是把人从大城市往小城市去赶,‌‌所以说给小城市批了很多的地,在很多的小城市去批了很多的国家级新区。各个地方都有国家级新区,尤其是一些中西部城市,兰州国家级新区

希望把人往中小城市赶,同时又给大城市上了非常大的紧箍咒,比如说上海、北京‌‌落户很难,还在赶人。这是一个非常明显的,老的一些城市都在赶人,但是呢,我们以前一直跟各位讲个道理啊,就是人是往高处走的人是根据资源去走的,‌‌当一个小城市的人,他虽然这辈子没钱,但是他把他的孩子培养成功了,以后一定是希望孩子去到那些科教文卫资源更加集中的地方。

那就是讲的就是大城市,因为有更好的就业、医疗、教育机会。那些没钱的人变成有钱了以后,他就会把这些地方去钻。‌‌所以这就形成了过去的一个矛盾,就是地往低处流,人往高处走,所以大城市本身不断有人口涌入,但是没地盖房子,那大城市的‌‌房价就不断的往上涨

对吧?‌‌那小城市不断的盖房子没人去,人口在不断的流出,这就造成了过去我们说过的。‌‌一线城市和强二线城市在涨,而345678线的城市房地产是供大于求的,越来越供大于求啊,‌‌所以你们会发现整个12年之前2011年到2016年之间一定是一线城市和强二线城市。强二线城市的强势区域等同于一线城市。

就是一线城市上线城市,你会发现‌‌拉动效应非常的明显,‌‌但是这种特殊的形式到了16年的9月份,还记得2016年的9月30号,中共中央的新一轮的调控叫做不对称调控,‌‌就是所谓的哪里房子涨就调控哪里,哪里房子不涨就不调控哪里,所以说就是摁住一线城市和强二线城市,把整个的资金有意识的往下倒。

上游的城市没地盖房的人,下游的‌‌卖不出去的,形成了政府的巨大的债务负担,因为房子债务就还不上,下一届城市债务负担非常大,这就引爆了2015年的330房地产刺激政策。有一个原始的名字叫做去库存。‌‌‌‌实现了一个345678线城市,在2017年之后的一段行情

我们永远有个宗旨就是,‌‌政府调控的有形之手,最终还是会让位于无形之手的社会自然的规律发挥功效。所以多年前很多人跟着那些网络大v去到那个什么香河、廊坊那边去干嘛呢?‌‌两年过后全部都被套的死死的,因为它价格现在基本上比当年最狂热的时候形成回撤了百分之二三十甚至有的回撤50%,就是腰斩啊,。

很多人首付都跌没了,如果它的杠杆放得比较大的话,比如说20%首付早就跌没了,‌‌‌‌所以,‌‌我们一定要去分析每一个社会现象背后的经济因素是什么,是看现在去预判明天去‌‌走一步‌‌想三步。‌‌我们会认为未来中国的整个的城市化规律在整个的十四五之后,会发生一个本质的改变。因为这一轮的去库存的任务已经完成了,基本上已经完成了基本上整个345678线都来了一波。

中央未来的一个思路,我们的判断就是未来中央会鉴于中国的18亿亩红线。原来18亿亩红线保持农地是上海的农地和甘肃的农地都要一个比例就导致了。‌‌所以中央想通了这个东西,‌‌就会未来使用土地的置换原则,就是把甘肃的土地建设指标卖给上海,让上海把他的一些农地置换成建设用地。

因为在长三角,珠三角,‌‌你的农地扣在里面也不会有人去耕种的,因为比价效应太低了。‌‌而内地‌‌345678线城市,‌‌那些你盖的房子吗?‌‌指标卖给这个所谓的北上广深这些确定的,‌‌让他给到一笔钱来投入到内地。‌‌

但未来,‌‌甘肃土地建设指标卖给上海,上海给了他一笔钱,甘肃就把这个建设用地用来发展他的农业,发展他的农耕业,发展他的果树业,发展它的旅游业,反正就是发展他自己的强项的产业‌‌啊‌。

那么,‌‌当上海有了更多的这个建设用地了以后,他就可以盖更多的房子给到老百姓‌‌啊,‌‌所以这就是长效机制里面呢,我们认为这就是长效机制里面的一个精髓,‌‌而未来一旦实现了以后,中央将放开中国的户籍,也就是说不再把人‌‌硬生生的赶到小城市,而是重新回到大城市集群化,‌‌所以未来房地产有未来的地方,一定还是在大城市集群里面去找机会,而不要再去那些下游城市。

但是,‌‌下游城市也有好处,就是随着它的人口慢慢的迁移到大城市,它剩下的人也变少了,他的人均资源也变多了,但本身也是一种好事。所以今天的美国的农村,‌‌农村生活水平跟城市生活水平是差不多的,因为城市虽然是有很好的就业机会,但是人多竞争大,而农村人少竞争少,相对拥有的资源比较多,所以平均下来大家差不多‌‌

‌‌行情给下线城市带来的机会都是你,‌‌逆势向上了好的机会,‌‌但是如果你在下线城市还没有自己的房子,你先把自己的底仓给我建立起来

中国的经济带最发达的就是‌‌珠三角,‌‌长三角,‌‌北京、天津,‌‌然后内地的武汉,‌‌‌‌我们认为依然这几大城市圈都市圈是未来的,整个的中国‌‌微观上我们来探究一下本轮调控的创新举措背后的原因,去库存运动一策调控刚才讲的限售限价政策后遗症


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为什么会产生外溢轮动?比如说这是一个香槟塔,‌‌同样的水只要水足够多,它一定能够泽被四方1层一层的向下,‌‌但是随着整个的资产的越来越多,现在的香槟塔已经到了这样一个规模,‌‌所以,‌‌除非未来有足够的大数据,否则越下沉的资产越难获得流动性的这样一个溢出效应。

你跟着别人去发财,一定是被别人发你的财,这是亘古不变的道理。

最关键的地方,‌‌现在的政策扭曲了市场,‌‌有些地方有调控政策,‌‌有些地方没有调控政策,‌‌有些地方的调控政策会逼迫性成就了他隔壁的那个区域

以前北京、上海、深圳、广州先涨起来了,然后形成对‌‌周边的城市,形成了一轮所谓的一个比价效应带来的外溢,‌‌那就会导致了一些低位的资产被拉上去,‌‌这叫自由市场的外溢。

这一轮的房地产一直不是自由市场。一直是中央有各种各样方法来去调控市场。比如说深圳,‌‌本来深圳就是一个整体非常年轻的城市‌‌啊,‌‌就意味着居民住房的需求会进一步的爆发,而这些人‌‌买了房结了婚生了孩子,他的学区教育资源会进一步爆发。‌‌

实际上深圳就已经从2018年的调控当中,就开始蠢蠢欲动了。‌‌到2018年中美贸易战打得惨烈,我们一直讲了两大高手大战300回合还要回去吃午饭(卖地回笼资金),就是对于经济的修复,‌‌然后再加上后来的一系列的政策,为了应对香港的暴动。香港的有识之士引到内地来,当时的香港人的一批这个购房政策的开放。豪宅税的政策放开,这个地方都是干柴啊,只要一个小火星,就燃起来了。

深圳的小伙伴可以关注一下,这些楼盘:10W-前海天境、10W-懿府、6W-沙境海岸城,广州的分化价格非常厉害,如果有倒挂形态依然是打新为先(注意这句话的保质期哈)

有很多人要用的新款他缺钱啊,他需要急卖手上的房子,如果是一个急卖手上的不错的房子,‌‌我觉得你可以去,‌‌你可以去抓这样的机会啊。


「城市-上海」

上海的小伙伴,就是有多少钱办多少事儿。如果你是一个有钱的主,上海的内环的所有的其他都可以啊,‌‌上海最优秀的是这个‌‌徐汇区,就是在这方面,但是在这个人的话,‌‌一年前就讲过了,公民同招以后,一定会改变上海学区房的逻辑,从这种私立学校重新回归到这个公办学校。

因为上海的公民同招‌‌执行的还是蛮到位的,‌‌当然未来是不是上有政策下有对策。现在就是现在就是摇号,‌‌如果你们没有摇中的话,你还上不了你的房子对应的好学校,你只能接受政府的统筹,因为好学校早就被挤满了,‌‌所以这样的情况就像那些,‌‌有要求的家长就不会让孩子冒这个险,‌‌那就回头急急忙忙的回来去买了一些好的‌‌公办学校,‌‌所以长得比较凶的,都是那些挑选空间比较大的。

‌一个很好的发展的前提,再加上一个很好的一个学校学区奠定。上海的小伙伴,看准了‌‌一定要抓紧啊,去年‌‌卖地卖得比较多的也是上海,如果我们前面分析逻辑正确的话,那么以上海为核心的一个大城市集群,未来15年的一个建设规模。(暗夜老师呼唤上海的学员,赶紧来线下学习)


「城市-苏州」

苏州本身的涨价,就是从上海的涨价中带来的外溢性行情。当时,上海把大量的主动性投机资金和被动性刚需啊,‌‌进行了一个超越其自身的城市的载量,长达五年的行情。他慢慢地加码他的房产调控政策。‌‌苏州今年整个房地产行业不温不火,是很正常的。‌‌但是我反过来要讲的,苏州属于严厉的房地产调控的政策当中,‌‌房地产是处于一个健康的状态,是给大家机会。‌‌苏州已经开始了抢人政策


「城市-南通」


唯一的一个没有出台任何限购政策的城市,限购限贷的城市里,因为对资格的珍惜性越强的地方,越涨。没有任何限制措施的调控,投资客为什么要去买一套贵的房子呢?为什么不能购买三套便宜的房子呢?‌‌

当你处于一个强势城市,它又开始政策丰富的时候,你赶紧也就是本身有刚需需求的,你赶紧买,否则你就会被外面的狙击资金刷到你的成本就高了很多。

南通的小伙伴稍微谨慎,‌‌至少你不要去概念去,‌‌还是要以改善房、强学区这种防御性的买。除非你非常熟悉一个楼盘,你在外因这个大部队到来之前,‌‌你先布局,然后被外资金刷高了以后,你拿着钱能够及时的出来。

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————————————————End——————————————

题外话:暗夜老师这个公开课,复盘一遍太干货啦,把我从小白直接拉入财商圈

真的超级想去暗夜线下课了,有约一起的嘛~02.png


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小哥阿成 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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小哥阿成

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