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PhilChang
2021-03-06 18:46

一不小心,我买到的盘和卖掉的盘都成了网红

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题
2020年已经过去两个多月,我却感觉还没过完,就像广州天河这波楼市行情一样还在延续。

过去这一年大部分时间都花在了房子上,从19年12月28日下订一套,到20年12月31日还二套第一笔房贷,整整一年。这一年我买到的盘和卖掉的盘都成了网红,手里的两套房产目前也有了350万的账面收入。也实现了5年从50万起步到1000 万的进阶, 比起其他暗夜学霸我这点成绩不足一提,可还是想写出来做个梳理,也希望能进学霸群向大家交流学习。

一、买在大涨前
作为暗夜线上课的第一批学员,我是尝到甜头了的,两轮操作都侥幸在大涨前夕完成。

1. 初入楼市,损失两万
2014年,还是单身的我没房没车啥都没有,迷茫中开始在广州各区胡乱看房。

因为预算有限,还跟着同学看了佛山陈村板块的新楼盘,好在没被吸引入坑,最后还是回到工作的广州番禺继续看房。以解决自住需求为目标,在15年1月份选定了公司旁边一套二手小两房并下订。此时广州的楼市还处于下行期,到了3月初相同的户型又了降了七八万, 随后330新政出台,这套房过二不满五,5.6%的营业税不用交了,此时买下可以少6万多的税费,但是最后因为考虑到交易风险还是放弃了,2万订金打了水漂。后来想想那套房论地段论学区论资源都没多大价值,仅仅是离公司近。

买房计划也暂停了那时A股疯牛正在狂奔,同事见面都是谈论股票,平时不炒股的我随后也被卷入了股市的漩涡,好在6.18大跌那一天果断退出保住了首付款。可最终首付款还是还是没保住,迷茫中我花了10来万首付买了辆车,背上了每月三千多的车贷。

Tip:不得不说,我们没法赚到认知以外的钱。没有经过系统的学习,无法构建正统的思维体系,很难做出正确的投资决策。没有系统的学习,根本不知道择机选物,更不知道政策的放开预示着新一轮的上涨。买房是投资,买车是消费,都是大笔支出,性质却不同。

2. 结识暗夜,重返楼市
从股市的过山车上下来之后又陷入了迷茫,时间很快来到了2015,在5.20这天坐在车里偶然听了一场暗夜公开课,随即报名买课,当天晚上就学到凌晨两点。边听边做笔记,学习方法跟@荣姐姐的差不多(房产却差她太多)。毁三观,塑思维,对照课程知识,发现之前看过的房毫无投资价值可言。
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带着满满的激情连续学了两周课程,就迫不及待开始看房了。此时的广州核心区已经大幅上涨,行情扩散到了近郊,结合预算,本着靠近核心的原则,先把目标地段放在番禺万博,看了一个月仍然没有合适的房源,价格却普遍涨了二十多万,感觉该板块已经不是我能够得着的了。于是又回到离我更近的番禺客运站板块,发现同户型的价格也涨了二十来万,不过垫垫脚还够得着。


这天刚下完雨,中介带我看了能看的房源,没有看到满意的,黯然中,中介对我说:还有套低楼层的要不要看下,户型不错,正好业主今天下午过来开门。虽然不是我想要的中高楼层,也去看看吧。 哇,好家伙,门前已经站了4组客人。气氛有些紧张,看得出中介都在推这套房。终于等来了业主,开门看到第一眼就觉得是我想要的,东南朝向,采光装修保养都不错,三房两卫宽阳台,应该找不到更好的了。看到前面有位客户跟同伴边看边点头,感觉遇到竞争对手了,转了一圈就赶紧跟中介出来了,让中介立刻约业主晚上面谈。

业主是对老夫妇,晚上二老如约而至,很有诚意的带上了房本,坐下来就拿给我们查验。接下来的谈判围绕价格和赎楼两个方面进行,一直持续到12点,最后业主答应自己赎楼,但是价格没得少。看到出来,这套房业主确实花费了很多心思和成本在装修上面,基于他们当年的买入价,加上持有成本,其实没有赚钱。 最后签完合同,付完定金,已经到了凌晨两点,双方合影后打车回家。
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此生第一套房总算买成功了,凭着对业主的了解,我没有担心他们因为行情上涨而不卖。最后过户的时候,价格已经上涨了30多万,为此特意感谢了业主的配合,业主老先生说:既然签了合同,当然无论涨跌都得卖,想想要是价格跌了呢……

People make decision based on what feel right first, if you can make it feel right,the rest is easy. 很认同汪晟老师这句话,感觉对了,后面就容易了。

拿到房本后第二个月我们领证了。

庆幸遇到了暗夜老师,也庆幸遇到位好业主,让我能在大涨前及时上车,并吃到了那一波几乎完整的涨幅。

3. 时隔三年,再次出击
自2016年买下首套之后,就全身心投入到业务当中,努力赚钱还房贷,也没再怎么关心楼市。直到我2018年底的一天遇见帮我买房的中介,他说你那房子现在可以卖到320多万了,整整翻了一倍。可我怎么舍得卖掉呢。

之后一年广州楼市进入盘整期。2019年底爱人有了身孕,被迫离开了安乐窝,来到黄埔科学城她工作单位附近的小区租房住。房东是在设计院工作的,跟他短暂的交谈中了解到科学城这边发展潜力,决定要在这边买一套。目标就锁定在租住的小区,主要基于以下几点:
  1. 大型小区,内部绿化很好,物管不错,住得舒心
  2. 小区内部有小学,有幼儿园,不用过马路,大人省心
  3. 离爱人上班地方近,10分钟车程,幸福指数大大提升
  4. 小学成绩优异,算得上是不错的学位房
  5. 周围有规划,有高新产业,有较强的购买力人群
目标小区是锁定了,我们的购房目标却摇摆不定,二套需要7层首付,手里的子弹只能够上100来平的3房,看了一周3房之后,想着一步到位,又开始看120平的四房。终于有套价格不错,楼王位置的中高楼层出来,看完后没有想立即面谈的冲动,以为冷淡市里真的可以慢慢选,没有多少人跟你抢,事实并非如此。之后还是让中介联系了业主,业主要求要面谈只能去到越秀区他家人工作的医院附近,开始听到业主这个要求我们是有怀疑过他的诚意的。恰好有点事需要去那附近办,也就同意过去了。

面谈安排在了医院旁边一个酒店的大堂,我们最先到达,中介一行3人因为路上堵车8点才到。这次的面谈主要围绕赎楼问题展开,业主要求我们承担垫资赎楼费用,中介算出来的数额需要6万多,还存在超期多付的可能。我们和业主都感觉这中介不靠谱,业主当场还联系了他之前的贷款经理寻求解决方案,最终还是没谈成,三方各自离去。

也许是天意,临走时爱人带小孩去了医院上厕所,出来就碰到了刚才面谈的业主,此时中介早已离去,业主主动留了电话,让我们考虑好了联系他。 讲到这里,也许你会跟我一样,觉得这套房非我莫属了。

其实不然,你不努力,别人想拉你一把的时候都找不到你的手在哪里。回来后几天我们没有积极想法降低费用,而是想着业主给我们降价
,找了另外一个中介去谈价钱。过了3天业主发信息过来问我们还考不考虑,有其他客户也在跟他谈,我们回复说那个价钱不考虑。 等到第二天早上我们想好要买的时候,对方说已经有人下定了,后面有机会再合作。业主是有给自己留余地的,真的要等别人违约或放弃的机会吗?失去这个机会真的很惋惜------好房子无论在什么时候都是很抢手的!

如此投缘,为什么我们还是错过?都是因为钱不够,想不出好的操作手法买四房,或许是因为心里还有个”初恋”三房------那是两周前看过的一套全新未入住的3房,无贷款,楼层朝向都不错,位置不是最优,但是对其第一印象很深刻。不想再错过,于是联系中介复看,面谈,签约,下定在12月28日这一天完成。

4.留点遗憾,来年再战

签约时要确定几层首付,七层还是五层?这个问题之前真没仔细琢磨过。最后凭着中介一句话 “要想做首付五层能多贷60多万,还得把首套剩下的100万贷款还清,还不如就做七层首付……” 确实还清需要多出30多万的资金,本着能多贷就多贷的原则,做了七层首付。完了总觉得哪里不对,但又说不出问题在哪里。

之后跟做地产的朋友谈起,她说应该把债务累到同一套房上面,有一套全款房在手随时可以做抵押贷款。

是的,当时并没有打算卖掉番禺的首套房,因为舍不得吗?有点,不过“不能跟资产谈恋爱” 暗夜老师的话没有忘。主要是看到地铁三号延长线即将开通的利好,想再吃一波涨幅。从这个当面讲,不还清首套贷款也完全没问题。
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过了大约一周,我就决定要把番禺的置换掉,因为在天河找到了新标的,那是一个在天河发展带上的新盘,一周前第一期开盘,没有做任何营销广告。 那我是怎么知道的呢?那天下午去看了一个卖了很久的现楼天河星作,可进去不到2分钟就想离开,透过阳台看到远处一排新建高楼,随口问了销售员说那是的保利天汇的安置房,商品房已经开盘,出来后立刻奔天汇的售楼部去。4房已经售罄,只剩少量3房源可选,选了楼栋位置相对不错,但单价最高的高楼层核价,算完时间已经晚上8点,没有当场下定。

回来看到深圳楼市的火热,按照轮动原理,判断广州的小阳春必然会起势,更加坚定要换个大盆了。能买到的最大只有95平3房了,可等到第二天下午销售电话说那套高层已经卖了,带着遗憾第三天下定了一套5楼的东南向。付款方式上争取到了首付5层分期付,最后一笔9月底付完并网签办贷款,同时给予其他所有折扣优惠。这样的条件只有在静淡市里开发商才会给到的。暗夜老师的拖贷策略这次给用上了,交房前还的贷款都是没有意义的,不要急着还贷款,能拖就拖,把期房拖到现房最好。 但是逾期每天罚万分之五的利率怎么也谈不下来,不然后续还可以有很大操作空间。

二,卖在疫情期间
本想着有了九个月的付款期限,接下来可以慢慢卖房腾名额吃涨幅了。谁知一场突如其来的疫情打破了原来的计划。

随着1月30号武汉宣布封城,新冠疫情在全国蔓延开来,各地封城封路,大家没法按时返回公司上班。因为疫情几个业务项目都搁浅了,其中一个大项目,客户2月份都准备付款了,却担心疫情影响没法生产交货,而停止采购,之后疫情在他们国家爆发,经济受到重创,最后项目也取消了。

因为这个订单的丢失,让我感受到巨大的资金压力,3月份要付的那笔首付款没了着落。正在发愁的时候,2月底接到了售楼客服打来电话,通知原定3月要交的款项延迟到5月底前付,不支付逾期利息,那一刻心里无比激动。

但是,我们需要两个月后收到卖房款才有钱支付5,6月要付的新房首付款。疫情没有结束,看不清市场之后的走向,卖房的阵脚也乱了。为了早点回款,回到广州就将挂牌价调低到了平均水平,并在贝壳网上申请到了“必看好房”,看房的人也多了起来,一周后有对年轻人看中,虽然目标价比我的心理价低了10来万,但是根据中介的描述感觉到对方的诚意,也答应了晚上过去面谈。

对方的条件是组合贷,按照管理规定,订金只能给首付的10%,想靠收对方的订金来赎楼已经不太可能,但也没法说服对方做全商贷。垫资赎楼费用不低,对我们也有较大风险,于是提出做“转按”,前提是买家需要做同一家银行的贷款,对方对此表示同意,价格方面也往上加了5万。

局面还在僵持,面对这位的90后IT行业的谈判对手,任何策略都用不上,只能是给予引导。他跟我一样都是农村出来的,体会得到在广州买房的不易。当对方哽咽着说“为了买房说把能借的都借了,再也借不到钱了”的时候。我和爱人对视了一眼,是的,我们都动了恻隐之心,没有再坚持。过后想想能帮这对小年轻在广州圆梦买房结婚,也不觉得这次谈判有那么失败了。

以为后续流程会跟之前自己买房一样顺利,才发现噩梦才刚刚开始,第二天签资料的时候,按揭专员居然连“转按”都不知道如何操作,问他银行收费标准也不清楚。还是我们给他银行贷款经理的电话才搞清楚。之后因为房屋评估价低于成交价,买家需要支付更多首付,按揭专员打电话给我。直接问他,为什么不去找其他评估机构再评估呢,难道找我降价到评估价不成?再后来,转按按揭公司要收我们房本,我让他们带个盖公章的收据过来,中介小伙第一次过来啥都没带,第二次带了个自己签名的手写收据,就这样两次都没把房本给他带回去了。最后不得不亲自送到他们总部,拿到的收据盖了收证专用章。在我看来“公章”(对应私章)就是代表公司单位盖的章,在他们内部看来公章就是“”公章”,不同于其他专用章的。是我表述不明,但凡你们问我一句“盖的是专用章的收据行不行?” 或许大家就不会这么折腾了。沟通真的太重要了。

真不容易,流程总算弄完了,5月中过户完后一两周就收到银行放款。正如暗夜老师说:会买是徒弟,会卖才是师傅。我的体会是要懂得更多才能把房顺利的卖出去。

Tip 1:作为卖方,想卖个高价,必须得有策略。没有出到理想价位,千万不要赴约面谈,甚至连中介电话都不要接。

Tip 2: 没钱赎楼,除了找垫资公司解决外,还可以找银行做“转按”,银行收取的费用只有几千块,比垫资公司少很多。

Tip 3: 卖房也要尽可能选有丰富操作经验的中介和按揭专员,不然后续流程会出很多状况。

过去这一轮操作已然过去一年,持有的房产也有了相对不错的涨幅,回过头来看,有惊无险。有些信贷操作上的失误,以及在择机选物上的不足,我想通过暗夜线下课得到提升。

提升一元现金流,丰富知识储备,准备购房资格,2021再出发!

@暗夜金融 @月亮香蕉哥 下月南京见!

@小树妖

@阿拉蕾小编
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PhilChang 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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