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Allen姚
2021-03-28 08:57

暗大亲点-青岛买房实操,一“二级跳远运动员”的自述

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

还好不算太晚

萌生买房的心思,主要是源自于孩子到了上小学的年纪了,在一次朋友间的偶尔小聚,谈论起孩子上学的问题,才开始认真的考虑学区房的问题。那个时候还没有投资思维,也不清楚优质房产能抵抗通货膨胀、资产保值增值的问题。那个时候所有的精力都在提升一元上,因为从2018年年初开始,我和老婆@Judy8685  决定自己给自己打工,从那个时候有幸接触到了米课,所以我们一路从@毅冰HK  @汪晟  ,到@暗夜金融  。幸运的是,收入倍数增长,所以才有了当二级跳远运动员的资格@mrhua  

买,还是不买

时间回到九年前,刚和媳妇认识,就打算买一套房自住,还记得那碗鸡汤吗:“这个城市总要一盏灯为我们点亮”。所以我们开始了第一次看房、选房的经历,最终选在了青岛市北区新都心某盘,单价12700的三房,总价120W左右,当时买房的时候主要考虑的居住环境,交通的便利,学区压根没想,产业布局,不好意思,根本不知道,现在想想有点可笑,这也为将来当跳远运动员埋下了伏笔。不过悲惨的是最后我们没有买,原因是我的工作单位在市区,媳妇儿的工作单位在青岛胶州市(一位偏远的工厂外贸业务员),由于我的工作不用朝九晚五、不用坐班,所以我们就搬去了美丽秧歌之乡大胶州。媳妇儿单位提供了住房,所以佛系的我们,买房的打算搁置了。

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这是2013年我们选的位置,单价12700

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这是2020年的她的变化,2018青岛房价最鸡血时期3W多一点。心在滴血,第一轮成功踏空。

转眼到了2015年了,大宝出生,想着怎么着也得把房子买了,没有个自己的小窝,总有漂泊他乡的感角。于是我们在胶州看房子,但心里总觉得别扭,好歹老一辈从农村奋斗到城市,自己怎么又从城市回县城了,这不是退步了吗!于是我们商量一致,媳妇儿辞去工作,我们要从农村回到城市。我们首先确定了买房的范围,最后由于环境,大学附近,朋友都在这儿等等因素,我们决定买在青岛的城阳区(青岛郊区),好在我们当时的想法比较一致,就是必须买三房、学区房(不是有学校就叫学区,当时不懂这个概念,各位看官且听下文叙述)。新房交房时间长,周边配套不成熟,所以我们买了城阳区区中心的二手房,单价9000,总价100W,首付五成,现在想想自己蠢得可以,处女贷就这么糟蹋了。好在大行情好,买哪都涨,然并卵,价值兑现之后没有任何操作。如果当时有了现在所学的知识,自己完全能首付两套,2018年的时候小区单价2.1W,卖掉一套,甚至两套,往城市更好的区域的前进,哪还需要当什么跳远运动员啊!套用一句网红用语:现实没有如果。所以不要问学习暗夜米课能带给你什么,简单粗暴,那就是“MONEY”。

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小区风景美如画,15年9000单价,2018年2.1W,青岛经过两年的盘整期,现在1.7W,分化行情开始。

宁可不买,也不要买错

     时间来到2020年10月,打鸡血一样,年前必须搞定第二套房(带优质学区)。所以我先把暗夜老师的线上课程从头到尾学了一遍,结果实地踩盘的时候,发现似懂非懂的我们,选房的难度陡然增加了。首先确定学区,这是青岛小学排名:

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所以我们的第一选择,青岛最顶级的学区,但由于的青岛的发展历史,最好的学区全在老城区,周边全是老房子,这里说的老房子不仅有80年代、90年代的那种,还有1949年前的房子,有些银行都不批贷款。由于顶级学区的高额房价,一开始我们打算买学票房

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青岛老城区,红瓦,绿树,碧海,蓝天,就问你美不美,当然房价也很美!!!

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这是不能住人的,所以称之为学票房

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这是能住人的

     最后经过权衡,考虑到居住,资金量,还有将来的买家,我们决定选类似的这套房源

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然后满心欢喜的去请教暗夜老师,请看

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      惊不惊喜,意不意外,反正我一脸蒙圈。后来才知道,单一属性支撑的片区(我们选的这里只是单一的学区属性),将来一旦政策改变,风险很大。如果要买,宁可买老破小,不要买老破大,当然如果你只是想一味的强学区的土豪同学除外。所以我们在这里犯了两个错误,学习不认真,挨批是对的。调控是爱,挨批也是爱,哈哈哈哈!

 因为我们需要的房子是既要有强学区,又要有价值上涨的空间,找到最好能跑赢市场的好货。

      所以,及时调整选房的范围,去找第二梯队找最好的学区,所以我们锁定了青岛市北区G片区,也就是浮山后,这个片区是94年青岛市政府搬迁之后,慢慢发展起来的。由于这个片区的初中是两个初中电脑派位(一所一梯队强初中,另外一所一般般),所以只要是能参加这两个初中电脑派位的小学都能选,加上小学的排名都差不多,所以范围相对较大,可选择的小区比较多,有2000年的老房子,也有次新房,新楼盘也有(但是不存在价格倒挂),因为孩子明年上学,所以新房排除在外(建议有这方面打算的同学,尽早做决定,选择更多一些)。经过一圈实地踩盘,最终有几套比较钟意的房子,拿出其中我们意向购房最强的给大家参考:

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这个小区算是现有这个片区最好的高端小区之一,单价也是数一数二。所以在约房东谈之前,想让暗夜老师给把把关,结果老师又是一盆冷水当头浇下

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看老师的信息,我们一直不明白的一个点就是,老师为什么说区域性只看崂山

      这个时候时间来到了2020年年底,我们自己也不知道怎么选了,因为当时还不具备这些分析,市南中片区,市北G片区,崂山区一共三个片区,各有优缺点。这个时候,米课年会如期而至,得知今年还有最后一期暗夜老师线下实操课,当晚果断报名,不去就是和自己作对啊,这不是造孽吗?哈哈哈

 这个在老师的线上课程里面没有得到答案,但是去了线下课,这个问题终于得到了解答,先看看我在线下课的收获

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这是我当时的动态

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附几张线下学习的照片:

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认真学习的我们,一不小心我们小组拿个冠军@小树妖  ​(贿赂成功😆),有幸和@暗夜金融  ,暗夜大师兄@王涛  吃了顿拉面,这里感谢@@月亮香蕉哥  帮我排除了一个坑

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就问你老师帅不帅。

     听线上的课,能学习到很多的知识点,很多知识点你都也了解,但是你就是想不明白,但是去了线下课,所有的点都能串连起来了,思维一下子打开了,这就是线下课的魅力,哈哈

      那现在通过线下课的学习后, 我是这样分析的

为什么不选G片区?

 1,这个片区,价值已经PRICE IN,所有的预期都已经兑现,所以在房价上已经体现出来了

 2,青岛的产业布局在向另一个区缓慢迁移,将来不利好,最好的情况就是和市场跑一样的行情,如果我们这个时候高位接盘,将来上升空间有限。

 3,这片区域有一个不确定的逻辑拐点,2021,2022年将会有两所新的初中投入使用(新的初中还需要时间检验),使得这个片区将来的初中派位将会是四校派位,这个不确定因素也是我们放弃的一个重要的原因。

为什么区域性只看崂山?

先看图

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崂山区科教文卫一应俱全,高端产业也在陆续聚集,金家岭金融中心的打造等等。所以我们回来青岛就立马转战我们的终极目标区域——崂山区

      这片区区域开始并不在我们的目标范围内,因为这个区比较高大上,环境宜人,但是好像没有什么好的学校?这是我开始的理解。实地踩盘之后,把我遇到困扰和难以抉择的问题拿出给大家分析分析:

 崂山区的学区房我们是这样来选的

      这个片区最好的学区有两个:a,青岛育才小学(中学直升,九年一贯制,崂山区老牌优质学区),b,崂山区第二实验小学(初中派位是市北G片的那两个初中,如果小升初政策维持不变,逻辑拐点和我们选的上个片区是一样的。这个小学坊间有传闻,将来要建自己的九年一贯制初中,然而好像,没有好像。。。。毛都没有)。

     所以我们确定了崂山区另一个即将崛起的新学区:华东师大附属小学和中学(九年一贯制,2019年第一届招生,小学现阶段在自己中学就读,2021年9月正式投入使用),简单分析原因:

1,崂山育才小学之所以没选,因为他以前是崂山区的老牌强校区,但是成绩也没有多出色,从2017年崂山区划入市教育统考范围之后,将以前青岛二中(青岛最好的两所高中之一)给的50个名额剔除之后,成绩也没有表现的很出色

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这是2020年考入二中的人数

     加上周边生源已经固定,将来能保持住这个成绩就不错了。所以这不是我所需要的,因为的价值已经兑现,在同片区域的前提下,又没有强势逻辑拐点了,所以PASS。

 2,崂山区第二实验小学:目前崂山区热度最高的小学,但是上文提到过,由于中学的不确因素,加上所有预期都应经兑现,所以继续PASS。

 3,我们最终选择:华东师大附属小学中学,上海的小伙伴都知道华师大附属学校的名声。但是青岛的是不是挂羊头卖肉了,经过查资料,周边打听,发现不是表面文章,这是区政府大力打造的学区。再就是生源,上文提到过的崂山区最强的第二实验小学,至少三分之一的生源来自华东师范附属小学的片区,这个学校投入使用之后,生源回归,所以理论上将来这个学校未来可期。2020年崂山区初中统考,这个学校的成绩排在崂山区第一,但并不能说明太多,还需要时间检验,但对于来说,有这些就差不多能做出决定了,因为我想要的好的逻辑拐点在这里能找到。

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     学区确定之后,所选的小区的范围迅速缩小。最终确定了两个目标(类似户型和价格,发给大家参考):

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这两个小区紧挨着,离小学学校7、8百米远,初中5百米左右。这两个小区是同代产品,小区都不是完全的人车分流,只是上面那个年代要新一些。当时又纠结了,所以赶紧向暗夜老师求援,真是求援,只有经历过的小伙伴才懂。

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在咨询中暗大让我们考虑新房,可是时间来不及,所以学区房一定要提前布局,不要像我们临时抱佛脚

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有关面积,因为我们所选的这个小区对应的学区还需要时间的验证,所以买个适中面积的,这样以后也好置换,如果验证失败,我们也还有空间去选更好的货

老师让我拍两个小区的视频,了解一下物业。最终结果出来了,买年限久一点的那个小区。为什么

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逻辑和价格匹配,性价比高(老师告诉我们,竟然买不到最称心如意,那就买性价比最高的,抓住以后置换的机会),现在的差价就是我们安全垫,而且年限久一点的小区维护保养更好

比如新一点的门禁开始坏了,没有修,老一点所有的门禁都是好,还有刚刚换新的

比如小区的外立面的保养,道路的保养,公共设施的保养

还有两个小区都不是人车分流,所以两个小区是在同一个级别

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看暗夜老师给帮忙分析,实在是太感谢暗夜老师了,最后就相对简单了,结局还出现了小惊喜,意外的找到了一个小笋盘,由于房东换房,着急卖,体验了一把倒追时光机的感角.

所以当天看房子,当天就把合同签了,定金交了之后,这颗心算是落地了。

最终我们以低于市场价的价钱买了这套房子,安全垫满满!

复盘的时候再看一遍上课的笔记和老师的聊天记录,真的发现老师说的每一句都在点上,写在最后,希望将来两套房子置换的时候,往城市更有的区域前进。

最后,带着刚满月的娃,带着熬夜的黑眼圈,终于挤出时间把这个作业给完成,求关注,求点赞,我要进学霸群!!

 @小树妖  @暗夜金融  


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