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Jonesmao
2021-09-08 13:45

暗夜选房之明道篇(影响房价的10大因素)

学习暗夜课程一开始是奔着买房来学习的后来一刷二刷后发现通过这个课程不断地更新了自己对房产投资,家庭理财和中国经济发展逻辑的一些认识,忍不住要把自己学到的一些东西进行梳理。

市场上影响房价的各种因素太多了,尤其是在现在经济晦暗时刻,但万变不离其宗,通过暗夜课程的学习梳理了10大影响因素

一,地铁:

通过大数据和对近年来城市发展轨迹的分析,地铁房一般说的是离地铁1公里以内的房子,如果超过一公里后地铁的便利效果迅速减退,同时对房价的推动作用也在迅速减退

同时地铁对房价的影响长期正相关,但发展的不同阶段对房价的影响不同,如初期地铁对卫星城的影响巨大但是配套设施需要夯实。

 对于新兴发展的二线城市,尤其是刚开始布局地铁的二三线城市,地铁的影响力是最大的

买地铁房的逻辑:

● 初期,依能力买 入下游地铁房,(拉升效果更明显)

● 中期,在地铁边际效用减弱时寻求配套成熟趋势区域

● 终极,拿到配套成熟地段地铁房

● 中后期要看房子的配套设施是否能跟上,如果跟不上,地铁的拉动有限

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图片源自暗夜金融,侵删

备注:地铁在不同时期对房价的拉动不同,初期阶段或者一线城市的核心区域拉动很大;可以初期选 些偏远的地方后面进行出清置换

截至2021年6月,苏州轨道交通运营线路共5条,分别为:1号线、2号线、3号线、4号线及支线、5号线地铁网纵横基本成型;在建线路共4条,分别为:6号线、7号线、8号线、S1线(链接上海)苏州现在已经到了地铁建设的中期阶段。因为纵横四方的地铁网已经建成,苏州市区选货时可优先配套比较成熟区域

如以下区域,是处于吴中区的两个地铁小区,阳光水韵和越湖家天下都是2000年以后的小区,小区的户型也差不太多,如果就就地铁因素来说优选阳光水韵,因为其周边的配套设施在不断完善如地铁站 新的商超等

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二,建筑年龄

●一般要 2000年以后的房子

三,容积率(住房总面积/用地面积)

● 容积率越低居住越舒适

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为:

独立别墅为0.2~0.5,          联排别墅为0.4~0.7,

6层以下多层住宅为0.8~1.2,   11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,      19层以上住宅为2.4~4.5,

住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。

四,学区

● 二线或者强二线,中产对教育改变命运需求很大(内生动力)

● 投资一个新的地方,方向对了,教育资源是会过来的。

● 留不住人的地方,房价是会有天花板的,学区最能留人,要用6年还有后来人接盘,锁仓能力比较强(供需因素)

● 学区房对小区的涨幅影响巨大,发展地区尤甚。成熟核心区,老破小学区影响力因素减弱,因为资源集中度高

但是实行学区划片后,学区房不能买了吗?

首先学区划片不会改变中产对子女的教育需求,但会影响到部分学区房价。这个时候就需要个案分析了,

对于那些片区里有好也有坏的学校的小区影响很大,因为上好学校不确定增加了,有可能被分到渣小。但是对那些片区中都是好的小学的小区反而会让房价更加坚挺,因为上好学校的确定性依然在。

总结:学区房要怎么选?

不买只有单一学区元素支撑的老破小,政策风险太大而且居住体验差

尽量买区域内大部分是好学校的学区房,同时优先双学区或者中学学区,中国资源伴随权利而生,注意房子尽量靠近政府或者公务员聚集的地方。

五,绿化率

● 绿化率高的居住比较舒适

六,生活与服务设施

● 小区内部设施,具体配套建议小区实地去看

● 物业水平

七,大型商场

● 成熟区域,商超规模负相关,因为生活配套已经很成熟

● 不成熟区域,商超规模正相关,但在二线城市历经发展,物资完善起来,商超影响会减退。

八,文化娱乐设施

● 成熟区域,仓廪实而知礼节,衣食足而知荣辱,物质的极大丰富让人们对精神的需求也越来越旺盛,但核心区域寸土寸金,小而美的文娱设施会越来越稀缺,价格成长空间高。老城次发达区域,商超会有一定的拉升作用但是影响有限

● 不成熟区域(新城或者三线),文娱设施负相关,大型娱乐场所,嘈杂会影响房价

九,公交站点

越便利越好

十,医院

不要离太近,对于新城便利的交通反而建议离医院尽量远点。

综述:十大因素不同发展阶段对房价的影响:

强二线核心和一线

● 地铁影响加大,因为寸土寸金交通不便

● 学区任然重要

● 寸土寸金,交通不好对医疗的要求高了

强二线或老城区

● 学区影响任然比较大,地铁影响正相关。文娱,越是城市发展到成熟时期,土地越是金贵,文娱设施注重小而美,既能给你享受又不影响生活,大型商超反而影响生活和房价。

二线普通地区,强三线

城市发展初期,每出现一个因素都会对房价的影响巨大,绿化率越高,低密度,居住品质学区涨幅大。

● 对于新兴发展的二线城市,尤其是刚开始布局地铁的城市,地铁的影响力是最大的

以上的十大因素是对一个房子多维度分析,能很大程度帮你甄选出一个好房子,但是我们不能教条,买房子还是要多看市场和小区,综合分析后再做决定谨防被人乱带节奏。

最后,取势、明道、优术,

我们这篇算是一个明道篇,优术还需要自己的实践 踩盘和与圈友的互动

后面我还会分享一个取势篇

通过课程中提到的一些重要的经济数据和指标的分析来预测市场实时的一个动向,只有不断学习,分析并结合实践才能在房产投资的路上越来越专业,避免踩坑和巨额的财产损失


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