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MissZhang
2019-01-12 10:58
选筹八要素之一


怎样选房?这是个惑人已久的问题,我通常说,想买一套好房,

学校、品质、地铁、价格、户型、配套 、面积、位置都需要注意,拿这些指标往你准备买的房子上套,能套上的指标越多,你的房子越宜居、增值潜力越大。

这些指标怎么去量化?在面临取舍的时候,又该怎样排序呢?我把这八个点为为两个部分

第一部分:不可忽略指标

一、地铁:

在所有指标中,地铁是作为重要考量指标的,这个毋庸多说,同类型的小区,地铁越近,越保值,成交量越活跃,在交通日益拥堵、地铁网路日益密集的一二线城市,地铁将成为最主要的出行工具,这点放到任何一个国家或者地区,都是成立的,

远郊距离地铁口800米,市区1200米都可以称为地铁盘。



为什么呢?

这主要是根据通勤时间来评判的,市区距离上班距离近,地铁距离可以适当放大,远郊通勤时间本来就长,800米可视为极限。

二、价格:

我们当然需要关注价格。

比如说,一套房子,地铁两公里,只有45平,但是同户型同楼层成交价225万,这套急售180万,要不要?答案是肯定的,价格是最大的保护,问题是,我们恰巧都能遇到这样的八折笋吗?

上一篇说过,同一个小区,因为面积、户型、赠送、朝向、楼层、状态(红本或者抵押)、税费、景观的不同,价格是不一样的,甚至30%的差距也有。



我们要做的就是对比,只和相同品质的房子对比,评分根据上述指标的不同,做相应的增减,假设一套房子,去年同期100平600万,首付180万(月息按照6厘算),月供约2.5万,租金月0.8万,本金利息加月供利息减去房租的年持有成本约25万,约占房价4%,那么,如果买到同类型的房子625万,是可以视为是没有涨价的。

比较价格,不是和上一套的成交单价相比,是把上一套的房子拿出来综合评分、对比,最终评判出你这套房子的真实价值

三、品质

品质一开始是拆分的,包含了“楼龄”和“社区”两个因素,这里放在一起,而且这里的标准,主要针对深圳这座城市而言。

品质直接影响流动性。

特殊的人口结构(年轻人多)以及大量的可替代产品(600多万套小产权),使得“老破大”、“老破小”这类的产品在深圳并不受欢迎,均价过8万的南山区,依然充斥着大量单价4-5万的老破大。

列举西乡地铁口的海湾明珠(2002年建成,均价4.8万)一路之隔的圣淘沙(2006年建成7.5万)。



这之间的区别,就是“楼龄”和“品质”的区别,短期内,无法看到他们的单价是趋于接近的,相反,日益增长的居住需求,他们之间的差价,甚至在扩大,这里直接下结论:

1、选2005年以后的房子(部分可以适当放宽);

2、选物业管理较好的房子(物业直接影响居住品质);

3、选人车分流、车位充足、容积率较低的房子;

4、选大社区、有地面花园的房子,拥有三栋或者以上合围式花园为宜;

5、选远离主干道,相对安静、看花园的房子

6、高层无论采光怎么样,应该避免选四楼及以下、顶楼的房子

四、面积

上次的分享,我着重聊了这个话题,我支持买大面积:



1、面积优势:50平的房子单价每涨2万,100平的房子单价涨一万即可追平;

2、绝对值优势:单价5万的房子,都翻倍,100平挣500万,50平挣250万;

3、小面积杠杆低、浪费房票,我们投资一套房子,和选筹同样重要的一点,就是杠杆,在于你通过房子最大限度的把银行低息资金借到手里来,让银行的钱在你手上实现贬值;

4、未来一定不是主流,新楼盘89及以上户型占大多数,人对住宅的需求是全方位不断变化的;

5、没有类似上海针对小户型的保护措施,上海内环极少开发60平以下的户型,这个对小户型有一定保护作用;

6、租金未来受长租公寓影响,小户型主要用来出租,但这类产品在深圳并不具备优势,65%的深圳人住在非红本房内,随着长租公寓的推广,租金低不再是他们的唯一优势,居住环境、装修标准都会进一步提高,势必侵蚀商品房租赁市场。

所以,根据预算的不同,我们应该选择70-140平左右的房子。

综上,在选房过程中,地铁、价格、品质和面积这四个指标,是可以作为首要指标去考量的。


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MissZhang

我是miss Zhang,男神是华哥,遇见后自己的三观重塑,构建全新的思维模型,除了主营外贸业务板块外,现在工作主要内容跟房产相关,力争外贸介房产做的最专业的😃😃

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