选筹八要素之一

怎样选房？这是个惑人已久的问题，我通常说，想买一套好房，

学校、品质、地铁、价格、户型、配套 、面积、位置都需要注意，拿这些指标往你准备买的房子上套，能套上的指标越多，你的房子越宜居、增值潜力越大。

这些指标怎么去量化？在面临取舍的时候，又该怎样排序呢？我把这八个点为为两个部分

第一部分:不可忽略指标

一、地铁：

在所有指标中，地铁是作为重要考量指标的，这个毋庸多说，同类型的小区，地铁越近，越保值，成交量越活跃，在交通日益拥堵、地铁网路日益密集的一二线城市，地铁将成为最主要的出行工具，这点放到任何一个国家或者地区，都是成立的，

远郊距离地铁口800米，市区1200米都可以称为地铁盘。

为什么呢？

这主要是根据通勤时间来评判的，市区距离上班距离近，地铁距离可以适当放大，远郊通勤时间本来就长，800米可视为极限。

二、价格：

我们当然需要关注价格。

比如说，一套房子，地铁两公里，只有45平，但是同户型同楼层成交价225万，这套急售180万，要不要？答案是肯定的，价格是最大的保护，问题是，我们恰巧都能遇到这样的八折笋吗？

上一篇说过，同一个小区，因为面积、户型、赠送、朝向、楼层、状态（红本或者抵押）、税费、景观的不同，价格是不一样的，甚至30%的差距也有。

我们要做的就是对比，只和相同品质的房子对比，评分根据上述指标的不同，做相应的增减，假设一套房子，去年同期100平600万，首付180万（月息按照6厘算），月供约2.5万，租金月0.8万，本金利息加月供利息减去房租的年持有成本约25万，约占房价4%，那么，如果买到同类型的房子625万，是可以视为是没有涨价的。

比较价格，不是和上一套的成交单价相比，是把上一套的房子拿出来综合评分、对比，最终评判出你这套房子的真实价值

三、品质

品质一开始是拆分的，包含了“楼龄”和“社区”两个因素，这里放在一起，而且这里的标准，主要针对深圳这座城市而言。

品质直接影响流动性。

特殊的人口结构（年轻人多）以及大量的可替代产品（600多万套小产权），使得“老破大”、“老破小”这类的产品在深圳并不受欢迎，均价过8万的南山区，依然充斥着大量单价4-5万的老破大。

列举西乡地铁口的海湾明珠（2002年建成，均价4.8万）一路之隔的圣淘沙（2006年建成7.5万）。



这之间的区别，就是“楼龄”和“品质”的区别，短期内，无法看到他们的单价是趋于接近的，相反，日益增长的居住需求，他们之间的差价，甚至在扩大，这里直接下结论：

1、选2005年以后的房子（部分可以适当放宽）；

2、选物业管理较好的房子（物业直接影响居住品质）；

3、选人车分流、车位充足、容积率较低的房子；

4、选大社区、有地面花园的房子，拥有三栋或者以上合围式花园为宜；

5、选远离主干道，相对安静、看花园的房子

6、高层无论采光怎么样，应该避免选四楼及以下、顶楼的房子

四、面积

上次的分享，我着重聊了这个话题，我支持买大面积：



1、面积优势:50平的房子单价每涨2万，100平的房子单价涨一万即可追平；

2、绝对值优势：单价5万的房子，都翻倍，100平挣500万，50平挣250万;

3、小面积杠杆低、浪费房票，我们投资一套房子，和选筹同样重要的一点，就是杠杆，在于你通过房子最大限度的把银行低息资金借到手里来，让银行的钱在你手上实现贬值；

4、未来一定不是主流，新楼盘89及以上户型占大多数，人对住宅的需求是全方位不断变化的；

5、没有类似上海针对小户型的保护措施，上海内环极少开发60平以下的户型，这个对小户型有一定保护作用;

6、租金未来受长租公寓影响，小户型主要用来出租，但这类产品在深圳并不具备优势，65%的深圳人住在非红本房内，随着长租公寓的推广，租金低不再是他们的唯一优势，居住环境、装修标准都会进一步提高，势必侵蚀商品房租赁市场。

所以，根据预算的不同，我们应该选择70-140平左右的房子。

综上，在选房过程中，地铁、价格、品质和面积这四个指标，是可以作为首要指标去考量的。