2022年，最值得记录的就是终于在长沙顺利买到了自己心仪的房子。虽然对于米课圈大部分买房实操经验丰富的人来说，在长沙买房完全没有什么投资价值，但自己确实通过这次买房也积累了一些经验，也想复盘下这次买房的过程，希望对即将在长沙买房定居的米友们有所帮助。
本人过去几年都是在老家小城市做外贸，骨子里也比较喜欢小城市慢节奏安逸的生活。但当小孩即将读小学时，因为想给孩子更好的教育，开始思考是否要去一线城市，或者至少去长沙读书，毕竟长沙是省会城市，也是教育强地。正好公司21年在长沙重设了个办事处，我觉得机会正好。但21年那会我还没有购房资格，当时在资格这一块也查得比较严。最快拿到房票的方式是把户口迁入长沙，然后缴满一年社保。没办法，只能先提前准备孩子入学资料，先以第四类生源入学，准备等买了房子后再以第一类生源转学插班到更好的学校。
到了2022年，等到孩子学校的事情搞定后，就开始考虑买房了。
我没认真学过暗夜老师的课，但认识了一位在长沙买房实操经验丰富的米友@快乐猪在长沙 ，她自己学了暗夜课程，也是暗夜老师的忠实粉丝。没去踩盘前跟她聊了很多，快乐猪非常热心，帮我分析了长沙房产的现状以及一些省钱的建议，跟她聊久了，渐渐的就有一些买房的思路了。
1.首先选定好区域板块
按照暗夜老师说的，老A是一个城市过去的地理中心和城市中心，新A是过去15年来该城市在四面开花的逻辑中跑出来的最确定的新城中心。买房第一件事，一定要先选好板块区域，一个城市只能有一个主要的发展方向，买房时至少不能选背离城市发展主要方向板块。按照对长沙的了解，我们认为，长沙的老A板块在长沙五一广场市中心，新A就是岳麓区梅溪湖及最近几年异军突起的滨江板块。过去几年的房产发展之路验证了梅溪湖及滨江的快速发展，是妥妥的跑出来的新城中心。结合我自己的现状及教育需求，因为我们公司办事处在岳麓区这块，而且岳麓区初中就算是微机派位整体初中水平都比较高，不必担忧派位到太差的初中，于是最开始，我就锁定了岳麓区的市府板块及梅溪湖板块。市府板块虽然属于老A区域，但长沙是一个格外注重教育的城市，岳麓区最出名的公立初中长郡双语本部就在市府这块，所以虽然是老A，房子房龄普遍都算有点旧，但依旧吸引了很多注重教育的家长前来购房，尤其是可以配套入读该中学的三个楼盘，八方小区，旭辉藏郡，钰龙天下，房价在长沙普宅来说算天花板了，抗跌性很强。但暗夜老师反复强调过，不买成熟区域的老破小学区房，故虽然是学位房，出于综合考虑，看了那边几套二手房后还是放弃了。
于是踩盘的重点就到了市府中的新A区域谷山板块以及梅溪湖板块。对比这两个板块，梅溪湖一期板块明显优于谷山板块的综合配套，梅溪湖无论是从教育，商业，交通，城市界面各方面来看都优于谷山板块。谷山板块唯一吸引我的地方就在于宜居性及教育，当时我看重的楼盘雍山湖是可以配套入读长郡双语二分校的，学校潜力非常大，加上该学校都是配套生源，所以觉得比较适合我。
2.踩盘实践
锁定区域后，就要去踩盘做决策了，因为平常都要工作，只有晚上或者周末有时间去踩盘，那段时间忙得像陀螺。我锁定的两个板块梅溪湖一期，以及谷山板块，22年8月我过去踩盘的时候几个重点楼盘的期房都已经快卖完了。但考虑到今年是房产淡季，加上长沙很多楼盘都烂尾了，我担心有烂尾的风险，所以跟联系的各个中介还有售楼部业务员说让他们帮我重点关注这两个区域的现房资源，一方面现房不会烂尾，另一方面相当于我少等待了两年，倒追时光机的操作是最理想的。在等待现房房源的过程中我也重点去梅溪湖看了很多套二手房。整体来说，那边二手房给我的感觉是，装修物业很一般，价格也很贵。没办法，人家在新A区域，各方面配套都有了，学校也是配套入读的，抗跌性强。虽然在抖音上听说那边的二手房普遍都已大跌，但等我们真正去踩盘时，会发现好户型，好位置，配套好学校的房子依旧没有跌价。本想耐心等待血筹码的出现，奈何平常踩盘的时间太少，且也没有关系太好的靠谱中介能在最快的时间内告知房子降价的最新情况，所以并没有足够好的运气能碰到血筹码。
过段时间，机会出现了，一个售楼部的业务员告知我他们楼盘出来了一套现房，房主因购房资格没有得到解决，只能退房。这个楼盘就是我中意的楼盘，小学初中都是配套入读，初中是配套入读我上面提到的长郡双语二分校。而且不到两个月就可以交房了，是准现房，倒追时光机的最佳范本呀。于是我兴高采烈的跑到售楼部准备当场定下来。奈何别人比我更快，比我早一分钟到达售楼部把这套房子订走了。我当时真的是极度伤心郁闷，坐在售楼部大哭起来，现在回想起来还是挺丢脸的。打滴滴回去时司机看我还在哭脸，还打趣说，这年头，才看见拿了钱因为没买到房子而哭脸的，现在的房子到处都是，何愁买不到房子咯。😂😂😂
在不断的踩盘实操中，我逐渐更加倾向于在梅溪湖买合适的准现房。所看即所得，不断出现的烂尾房更加坚定了我的想法。于是又开始积极联系各个楼盘及中介。很快，新的机会又来了。梅溪湖一期有个楼盘有准现房卖，但是这个现房是因为某些不可明说的原因ZF人员内部定了然后加价转卖给他人。如果要买的话需要加现金15W。我征询快乐猪的建议，她现在住的房子跟买的第二套房都在这个附近，显然她对那块更熟悉。她带我到该楼盘周边仔细转了一圈，我跟我老公发现那边的地理位置非常好，双地铁口，配套入读小学初中，两个学校都很好，妥妥的学位房。附近在建大型商业及三甲医院，前面有一块很大的空地作为儿童乐园，视野好，城市界面也很现代化。从综合配套来说确实很吸引人。再到里面看具体的物业绿化及房子情况，因房子还没交房，保安不让我们进去看，于是我们俩在地下车库到处找门进去，也是运气好，真被我们找到了^_^。于是偷偷的进去，看到了里面具体的配套，绿化，物业，房子内部装修等实况。为了验证绝佳视野，快乐猪还陪着我从一楼爬到了30楼。我是爬的气喘吁吁，快乐猪一点事没有，她说她经常锻炼，也经常去附近的梅溪湖散步锻炼身体，并说买在梅溪湖，我身体会更好，住在这里的幸福指数比较高^_^^_^。仔细看下来，虽然说没有特别满意，但也还算不错。毕竟自己买的是普宅，不能用豪宅的标准去要求。有配套学校，交通便利，有商业附近有产业，房子还OK， 这些就够了。
看完后从长远来看仔细算了下账。自己现在是租的房子，房子是精装房12月就可以交房，明年就可以入住，相当于给自己省了两年将近7万的租房费用，另外我现在购买的贷款利率可以做到4.1, 两年前别人买期房时利率是5.6，这样算下来我每个月可以少还1000多元的房贷，等到孩子读完初中如果出手就算多出了这15W的现金，总成本并没有拉高。何况配套入读的小学是成熟优质学校，孩子明年就可以转学过来，这样一来入学问题也能顺利解决。这么综合一分析也想通了，加上老公也全力支持，于是尽全力跟中介砍了1W后，就果断的入手了。因为考虑到是刚需盘，也不想给自己太大压力，就买了一个相对较小的114的户型。
后面的目标就是强化一元能力，尽量再往广州或者嗯深圳靠靠。在婚姻里，夫妻同心是最重要的，虽然我老公比我还不懂房产，但他对我的所有决定都无条件的支持并认同。这也是我能从安逸的小城市勇敢迈出这一步的重要推动因素。
总结这次在长沙买房的经验，有以下几点心得：
1.刚需买房一定要趁早。我就是吃了这波亏，14年本该在长沙买房的，却听从父母的安排回到老家工作买房，错过了一波大好的上车机会。8年后为了孩子的教育只能重新往上走，几年的收入还不如房价上涨的速度。
2.相较北上广等一线城市，长沙相对来说没有什么投资价值。但对于我们这种打算长期居住在长沙的人来说，还是要花一定的精力买对区域买对房子，不说增值多少，起码要跑赢通胀抗跌性强。
3. 准现房尽量自己多实地看房，不要被抖音等媒体带节奏。在买这套房之前，抖音上很多人反馈这个楼盘收长沙高端盘的价格，但却比安置房还不如。但实地去看房后，其实给我的感觉还是不错的，并没有他们说得那么差。可能是当初买期房时开发商宣传得太好，业主们普遍预期较高，又或者是有业主进行了维权，开发商进行了改造。总而言之，要相信自己亲眼看到的。
这次买房，要衷心感谢@@快乐猪在长沙 给出的一系列参考性建议，超级热心善良的一个小姐姐。
希望我的这些买房经验对于在长沙要买房的朋友能有一些参考性的帮助。本人自己也是在长沙做外贸，希望有机会能结交更多的长沙米友一起多交流。大家一起开心赚钱，身体棒棒。😊😊
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