首付(down payment),通常是购房过程中最大的一笔支出,首付最低3.5%,如果首付比例高于20%,则可以免去私人抵押保险(PMI)。PMI是用来保护贷方的利益,以免借款人无法偿还抵押贷款。如果首付款是现金，一定要提前至少60天存入银行帐户。 在麻州，最 理想的贷款情况是准备至少20%首付。
找银行或贷款经纪人，申请Pre-Approval Letter，申请时一般需要提供以下材料：(1)身份证明ID (2)社会安全号(3)收入证明(4)过去2年报税表(5)首付款bankstatement。 Pre-Approval Letter有效期60-90天。
这一点比较重要，选择好的房产经纪人（熟悉本地市场，有经验) ,能让整个买房流程变得简单,按部就班即可。买房经纪人会全程跟进,买家不需要支付佣金,全部由卖家支付。
房产经纪针对买家的需要发送房源给买家,买家也可以使用Zillow Redfin等房源app和网站选择房源,所有房源信息都来MLS。建议买家多看房,多比较,实地看房时结合房子本身,个人喜好,居住需求,社区环境,市场数据等多种因素来综合判断。
看中了房子想出offer，买家经纪人要及时与卖家经纪人沟通，了解卖家有无收到offer,收到几个offer,有无offer截止日期,有什么特殊事项,阅读disclosure,以及问清各种问题,知己知彼,经纪人才能与您确定offer的各项条款细节，既要保护买家利益又要争取签下心仪的房子。
如果多个offer竞争，买家经纪人要尽最大努力了解和掌握最新进展,与买家一起商量应对策略。offer被接受后,双方经纪人可能还会代表各方进行多轮磋商,为自己客户争取最大化的利益,直到双方各项条款达成一致,双方签定合同。
合同签定后，进入产权公司(过户公司/Escrow/Title Company)开启过户程序。产权公司职责主要有：(1)产权调查(2)各项交易费用，税费计算和资金监管(3)产权保险(4)负责所有过户文件(5)新房主产权登记。
买家按合同在规定时间内支付诚意金(EMD, Earnest Money Deposit，押金)到Escrow，可以选择支票或银行汇款方式。EMD支付后，Escrow会出具收据。
买家在合同规定时间(通常5天)内需要提交正式房贷申请,申请资料主要包括借款人信息,购房合同,收入证明报税表,家庭住房支出,各类债务,银行帐户,投资帐户以及其它资产,信用调查授权等等。银行审核申请材料后往往会要求各种补充材料。提交申请后，可以锁定利率，确定购买点数。
在合同规定时间内找有经验负责任的房检公司做房屋检查，出检查报告。正常情况下房检会有很多小的问题，合同允许前提下，经纪人可以代替买家跟卖家交涉维修，或者支付维修费用。如果房子存在重大问题，买家可以依据合同条款选择取消合同，返还押金。在麻州,一个房子通常会收到多份offer,为争取到购房权,买家一般会跟经纪商量，取消房屋检查。
文件公寓房买家收到卖家发来的HOA/Condo文件后，在3天时间内要阅读并决定是否接受各种披露和条款，如果买家难以接受，合同允许情况下,可在3天退出购房合同,拿回押金。如果是购买独栋,则不需要此步骤。
贷款银行会派估价师(Appraiser)对房屋进行评估，出具评估报告，报告里的房屋估值和合同价如果不一致，银行会选择最低值来决定贷款额度,如果买投资房,评估报告中租金的估值也会影响贷款。
银行会强制要求贷款人购买房屋保险(homeowner insurance),买家需要确定保险公司,让保险公司提供Insurance Policy,保险计划,政策，费用等银行要求的文件。保险自过户之日起生效。建议无论是否强制要求，所有屋主都要购买此保险。
经过银行underwriter审核,最终批准了借款人的贷款。Loan Officer或Loan closing processor会通知你loan final approved, 并准备贷款过户费用详情(Closing Disclosure，简称CD)。
贷方必须在过户日之前至少3个工作日，将Closing Disclosure发给借款人，CD包含贷款条款,月供金额,贷款费用,房产过户费用,明确买卖双方各自承担的费用。买家要仔细检查各项费用,如发现问题，联系银行核实修正。
有了贷方Closing Disclosure之后,产权过户公司会提供SettlementStatement,上面体现最终的closing costs.买家需要核对各项费用,发现问题及时联系产权公司核实或修正。
签署过户文件之前，买家与经纪人要再次实地查看房屋，finalwalkthrough,确定房屋状态完好,没有新的损坏,卖家承诺维修的项目已经修好，检查卖家按合同需要保留设施物品。
买家在过户日签署过户文件(closing，settlement)。大部分买家亲自到场签字，如果本人不能到场，可以委托他人代签,或是异地本人签琏崔爱爸卑冰皑菠爱爱撤摹庇网上远程签字。如果需要委托他人代签,一定要提前告知银行和产权公司,做授权委托公证,注意有些银行不允许网上远程签字。
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