深圳这一届的刚需，首付少，二手上不动，积分低，新房打不到，偏远的盘自己又看不上，非常焦虑，心态越来越差。 这一类人最容易踩坑，被带路党直接带去公寓，临深。深圳有一两百万的人太多太多了，都知道钱在银行会贬值，都焦虑，但如果入了坑，分分钟钱都是打水漂的。 心态稳住，别太焦虑，继续攒钱，买深圳住宅，现金贬值总比买劣质资产砸手里要好。

茶颜悦色这个公司是真牛逼，在长沙几乎是垄断性的奶茶店，可以说一百米一家，到处都是。 都说传统餐饮业难做，人家可以杀出重围，屹立不倒，确实有本事。简单的商业模式，做的这么成功不容易。 而且人家在长沙这么成功，耐着性子一直没有往别处扩张，这份定力也不得不服。 听说深圳这家是快闪店，三个月就撤了，不过作为预热市场，眼球已经赚够，广告效应杠杠的。未来如果大规模进入深圳，我估计只有喜茶能与之抗衡，其他小饮品店只有瑟瑟发抖的份。

深圳成交价1200万左右的房子，指导价大多在800出头。目前市主流都是按照749过户，省几十万豪宅税，同时还可以多贷款一成，两全其美。 难处在于首付款要求高，比如置换，749贷款五成，可以贷375万。首付款加上税费佣金等等需要八百多万。 也有好处，降低杠杆，减少月供压力，也挺舒服，市场会慢慢接受。 ​​​

父母之爱子，则为之计深远。 把一生中踩过的坑，犯过得错总结成经验教训，让她引以为戒。 把一生中做对的决定，获得的成功总结成家学，让她受用终身。 所以，还是买个学位房吧😂。不但可以给她好的教育环境，待她嫁人时能有底气，待他娶妻时也有住所。 再深远一点就买两套。 ​​​

深圳市场心态 首套买家：反正看上的二手买不起，就打新，难道一直打都打不到？我还就不信了。哼，都不买了看你们降不降价！ 置换客：卖了也换不起了，咋搞，要么撤盘吧，或者价格再调高一百万，这样卖掉就换的起了，嘿嘿。 投资客：此时不宜冒然行动，暗中等待，静观其变。 土豪：便宜啊，哈哈，全款买买买。 现金流危机卖家: 倒了八辈子霉了。 现在就这么僵住了，新房热火朝天，倒挂套利是真正的刚需，二手市场半瘫痪，怎么搞都不行，是真换不起。 谁先扛不住？ 首套上车 1. 中啦！海岸城，松风，玖裕，丹华，盛意，都市，香！ 2. 买到啦，原来也不是很难买嘛。靠，原来是个坑！气哭了。 3. 还真的一直打一直打不到，只能降级上二手，委屈哭了。 置换客 1. 算球，不换了，撤盘，爱咋咋地吧。 2. 卖了卖了，只能接受降级置换，哎，一步到位是没戏了。 投资客 1. 有危就有机，此时不上，更待何时？ 2. 此时并非绝佳时机，先买个茅台压压惊。 土豪(老华） 你说谁抗不住来着？ 现金流危机卖家 天要亡我！再降50万！来个人买了吧求求了。

教育均衡化 最近上海的学区改革引起热议。学区房业主担心孩子上不了好学校，房子价格下跌。非学区房业主希望教育资源均衡，没有学区房也能上好学校。 我们要透过想象看本质，优质的教育资源是稀缺的，对优质教育资源的需求是广泛的，要在广泛的需求中分配稀缺的资源，就一定会有一个筛选机制。 学区房是普遍的筛选机制，用市场经济的价格来筛选，谁愿意付出更高的价格，谁就应该得到这个资源。 按上海新的分配逻辑，非学区房的生源如果考试成绩极好，也可以上重点学校，这就相当于是部分点招，点招带来的结果是什么？是考试的内卷，拼的是家长的付出和课外辅导班的投入。 优质初中的学区溢价会向优质小学的学区房部分转移，因为筛选机制的触发节点变了。 这时筛选机制变成了两个部分： 一次性投入的学区房价格(中学+小学）和长期的精力及金钱投入。 这会让孩子上学的不确定性增加，那么如何使得确定性增加呢？部分家长会投入金钱买房，部分会投入精力鸡娃，部分会双重投入。 结论是，学生也内卷，家长也内卷，课外辅导班笑眯眯。 那些认为我的孩子是天才可以凭着自己的天赋考上好学校的家长有了希望，最后还是会绝望，就是这么残酷。

深圳二手指导价的另一作用 2019双11后，深圳西部迎来了一波大涨，半年后东部开始小幅补涨，涨幅有较大差距，充分体现了东西部发展不均衡。 我们仔细看一下指导价，把它分成东，西部来看，成交价和指导价的差距是西部大，东部小。 西部只有六成，七成，个别楼盘只有五成。东部有八成九成，甚至梅沙片区评估价还高于成交价。 买家首付款提高，西部无法上车，只能去东部买。 是不是深圳市内的去库存计划？

买房需要确定性 深圳现在各种购房政策层层加码，不断增加市场的不确定性。 新房市场：贷款政策友好，有些红盘倒挂也比较明显，性价很高，但整体供应不足，红盘占比就更低，竞争激烈。 新房不确定性：沿用旧规则的无房一刀切加社保排名，还是新规则的积分制？首期款来源和流水满不满足条件到底怎么定义？多盘同开该如何选择？参与了没入围怎么办？入围了没摇中怎么办？ 二手市场：参考价导致二手购房贷款很不友好，买家首付款增加，观望情绪浓郁，需求减少，成交量减少。 二手不确定性：购房资格问题，贷款资格问题，贷款放款时间问题，资金成本问题，收益预期问题。 其实在这个时间点要做的就三个字：买好货。 多做功课，找到好货，好货就是确定性，用时间换空间，用确定性弥补效率不足。

《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》 深圳住建局于3.15打假日发布此通知，严打造假买房，违法者移送公安机关 主要还是打击代持和外地人通过HP解决购房资格，因为通过这类方式购房时，购房人往往资质不够，需要资料做J。 其次是阻止还款能力不够的买家盲目越级购买，避免杠杆过高。房住不炒，是个好政策 购房=有效资格+资金 购房资格=深户+社保 有效资格=深户+社保+首期款来源+真实流水 我们要注意：购房资格不等于有效购房资格，尤其是现在的网红新盘对首期款来源和流水真实性要求很高，要提前养。我猜以后买二手房也会越来越严，买房越来越难了。

乐有家速销协议 乐有家套路多一直是大家都知道的事。这个速销协议是怎么回事呢？其实就是花很多精力做业主工作，包括套出底价，以及让业主也付佣金。 简单来说就是，别的中介大多数精力放在找买家匹配业主，乐有家则会通过套路（假客户，假带看）来套出底价，然后通过多次假带看来和业主谈付佣金。 速销协议不是独家协议，但是套路也挺多，小白卖房容易被坑。 我建议大家卖房时，第一是自己去中介门店挂盘，第二是保护底价，任何时候别向任何中介透露。第三是在最开始谈好费用，深圳一般是业主实收，买家付费。第四是特别难卖的物业，价格让步佣金让步也是合理的。 买房难，卖房也不简单的，还是要上点心。