我在南京买房的心路历程

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去年 3 月 14 日网恋奔现后，女朋友为了考验我，给我提出了一项要求：在明年她生日之前，赚到 100 万，在南京买房。

今年的 5 月 20 日，房子顺利过户，这个目标算是提前完成了。

今天抽空写下这篇文章，主要是记录这些年我对房子的认知变化，在南京买房的各种心路历程，以及最终的思考和决策过程，以方便日后进行二次复盘。同时，也希望这篇文章能帮助一小部分像我一样的刚需用户，能在买房的道路上少走弯路。

1
最早，我是不认可房子的

大学毕业刚工作那会儿，我被网上很多关于房产的负面看法所 “洗脑”，认为中国的房地产存在着巨大的泡沫，以后房价一定会跌的。

我当时特别崇拜的一个人——李笑来，他在很多文章中也写道为什么自己不在北京买房，而是选择一直租房住。其中的原因有两个：

一是北京的房价被炒得太高了，存在泡沫，投资房产的收益率不如其他投资品的收益率高；

二是租售比，在中国租房非常划算，尤其是高端楼盘，租房的性价比极高。

在自己没有经济实力的时候，其实是特别喜欢看这些网络大 V 看空房产的文章、言论，而且非常容易被他们带到坑里去。

现在回过头来看：

• 在中国，房子不仅仅是用来住的，它也是用来投资的。

• 房子不仅仅是房子，它还捆绑了这个城市非常多的公共资源。

• 四五线、六七八线城市的房产可能存在着很大的泡沫，但一二线城市的房子基本上没什么泡沫，而且一直是稀缺资源。

• 现在投资房产的黄金时代已经过去了，收益率也比不上很多投资品，但买房是普通人这一生中最容易把握住并且从中赚到钱的投资。

• 租售比，在房子的高增值速度面前，无足轻重。

后来，听闻大学隔壁班的一位同学在南京买房了，这种 peer pressure（同伴压力）才让我慢慢开始醒悟过来。我当时有请教过他，他说房价涨太快了，现在不买以后更买不起，所以即便借钱也要先把房子买了。而且，他在银行工作，身边的好多同事都在借钱买房。

我当时听后，虽然也想买个小房子，但我知道自己是无法向亲戚、朋友借来那么多钱的，所以作罢了。

再后来，单位里的两位姐姐也开始张罗着要买房。有一个周末，我跟她们一起去看南京的二手房，因为买房对我来说太过遥远，所以在看房的过程中，我一点感觉都没有，没有任何有用的思考。之后，我就不再跟着她们去看房了。

2
对云南的大理心动

2018 年上半年，当时加密货币 EOS 被炒得非常火爆，我的账户也浮盈了十几万，人开始膨胀了。

有一次，我在微博上看到云南大理房价涨得非常快的新闻报道。我被文章中大理的美照所吸引，然后去安居客搜了下大理的房价，发现有的小公寓只要四五十万就能买。于是，去大理旅游，先看看当地环境的想法在我的心里扎下了根。

那年 6 月底，我从外贸公司裸辞了，开启了人生第一次自助游，目的地便是云南。下关风，上关花，苍山雪，洱海月，大理确实很美，美得让人想长期住下。如果在大理有一套小房子，背靠苍山，面朝洱海，那是多么幸福的一件事……

然而，悲催的事情是，EOS 主网上线即巅峰，此后价格一路下跌，等我旅游回来后，发现账户里的所有利润都亏回去了……买房再次变得遥遥无期。

现在回过头来看，即便有这经济实力，大理的房子也是不适合购买或者投资的，因为只有大城市才有房地产，风景美不应该成为年轻人买房的主要考虑因素。如果真的喜欢大理，可以去大理租民宿住。

3
熊市中的初步设想

2018 年夏天，我从外贸公司辞职后，进入了区块链行业。很不幸，2018、2019 年是漫长的熊市行情，加密货币的价格一路狂跌，亏钱亏到一度让人绝望……

在熊市中，人也变得悲观起来，我已经不奢望将来能靠自己的努力在南京买房了。于是乎，我把目光转向了三线城市，周末有空的时候，就打开链家 App 看看江苏和浙江的其他城市。苏州和宁波是绝对买不起的，所以当时的初步设想是：

无锡——常州——嘉兴——金华——镇江

如果将来投资回本了，盈利了，首先考虑无锡；如果买不起就去常州；常州买不起就考虑嘉兴；买不起嘉兴再考虑金华；金华也买不起的话，就选择镇江。

所以，2019 年年末，在离开南京去上海工作的前一周，我挑了一天去镇江旅游。说是旅游，其实也是为了感受下镇江这个城市，先留下点直观的印象。

现在回过头来看，有一个初步的买房设想是很有必要的，后面可以根据实际的经济条件变化和需求变化，不断调整这个设想。

4
决定在南京买房

最后决定在南京买房，倒不是因为当时的经济条件变好了，而是因为女朋友的要求。

事实上，在去年网恋奔现的前几天，加密货币市场刚刚经历了 312 暴跌，而我的币安杠杆账户爆仓了，亏得手里所有的币加起来只值 5 万块钱。因此，对于女朋友提出的考验，我是没有信心完成的。

好在天无绝人之路！谁能想到，因为疫情，美联储开始大肆印美元，推动了所有资产价格的疯狂上涨：美股迎来了超级大牛市，国内的白酒股、基金都在疯狂上涨，比特币（BTC）也从 312 暴跌后的不到 4000 美元，涨到了今年最高 6.4 万美元，足足涨了 15 倍……

大牛市的到来，给了我在南京买房的希望。接下去，就是看书，学习房产知识，咨询别人，以及实地看房了。

5
第一次实地看房

谈到买房，绕不开水库的欧神。所以，我先在微信读书上把欧神的第一本书《中产阶级如何保护自己的财富》给看完了。后来觉得很多东西太复杂，看电子书不方便做笔记，于是乎又去京东把他的三本书都买了回来。

《中产阶级如何保护自己的财富》这本书给新手的两条很重要的建议是：

远郊、一手、品牌、精装、CEO 盘、小户型、高单价、酒店式公寓，这 8 个元素统统不要碰；

选择市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。

在它的影响下，我决定买二手房。去年国庆假期，我和女朋友一起约了中介，第一次去实地看房。当时的预算是 50～60 万的首付，买总价 150 万左右的二手房。

德佑的中介带我们去看了江宁的楼盘。第 1 套是距离地铁口很近的两室一厅户型，其中一个房间还是客厅隔出来的，所以房子是真的小。第 2、3 套是天景山公寓的拆迁安置房，毛坯，两室一厅，没有电梯。房子虽然是 2017 年交付的，但整个小区乱糟糟的，感觉像是 10 年前建的一样。最后看的是江宁湖熟的孔雀城新房，在样板间，女朋友第一次看到阳台连着客厅和次卧的设计，喜欢的不得了。不过，那个销售的问话态度实在是让人不舒服，而且这是我们第一次实地看盘，不可能买的。

现在回过头来看：

• 把水库欧神的很多观点奉为 “教条” 是不对的，看书要辩证地看。

• 很多房产的书籍和课程，都告诫大家要远离拆迁安置房，这个观点是对的，但也要考虑购房者的实际经济水平，很多时候就是因为钱少才迫不得已。

• 以前建的拆迁安置房，质量差，设计丑，没电梯，小区维护得也不行，居住环境很不好；后面建的拆迁安置房，在硬件设施上已经和商品房缩小差距了。当然，买拆迁安置房确实需要谨慎，能不买尽量不买。

• 实地看房要趁早。

6
咨询和上课

去年年末，在离开上海回南京前，我参加了生财有术上海见面会，其中有一场演讲是《一位资深房产投资人的买房真金》。这场演讲主要是分析上海楼市的，在演讲中，「平米」创始人说：上海楼市已经进入普涨阶段了，今年年底前必须在上海买房。

按照楼市的城市板块轮动，上海涨，二线城市也会马上迎来新一轮的普涨行情。此外，当时来南京演讲的水库欧神，也预测说：南京房价将在明年秋季进入普涨行情。

两位大咖的观点，第一次让我感受到了买房的迫切性。当晚的生财有术夜谈会，我选择了港股打新和房产投资主题的分会场，很多圈友分享了他们自己的房产投资经验，让我意识到：买房，是普通人这一生中最容易把握住并且从中赚到钱的投资。

回南京后，我的红娘小七非常热心地组了一个局，安排了一位资深的房产投资大咖来交流答疑。这次的交流，最大的收获有两个：

1、买房首付不重要，重要的是现金流。

2、南京的江北核心区未来非常有前景。

当时，因为币价涨了，我买房的预算也提高到了首付 80 万，想买总价 250 万左右的房子。在交流的过程中，大咖建议我去借钱，提高首付，他说我和女朋友俩人都处于精力最充沛的年纪，不用害怕负债。听完后，我们把首付预算提高到了 100 万，准备买总价 300 万左右的房子。

另外一件事，就是去江北核心区看房踩盘。在很多老南京人的眼里，过了长江就不是南京了，我虽不是南京人，但潜意识里被这话误导了，所以之前在链家 App 上看房从来没看过浦口区。第一次去江北核心区看房的时候，一天跑了 7 个楼盘，对江北核心区的地理位置、规划有了一个粗浅的了解。看完后，还是挺心灰意冷的，因为即便你名下无房无贷，核心区的楼盘也要 8 成首付，而且需要摇号，中签率基本在 10% 以下。

买不起核心区，我们就把目光投向了江北五桥口的房子，年前约了中介，实地去看盘。当时，除了金基江畔月明府，五桥口的房子都不需要摇号，西江瑞府、锦绣樾江府和浦口城南中心的滨江嘉品还可以捡漏，楼层也不错。不过，我当时的计划是年后买房，因为年前不容易借钱，而且带我看房的中介也建议我年后去参加金基江畔月明府的摇号。

过完年后，房价肯定会涨一点，这个大家都清楚，但没想到的是，年后南京的楼市会如此火爆。五桥口之前每次开盘都卖不完的房子，年后遭到了哄抢，大量的苏北人涌入南京江北买房。去年，苏北的很多城市房价暴涨，南京的江北因为限价，成了价值洼地，在核心区摇到就是赚到，已经全民皆知了。

这期间，我和女朋友也咨询了身边很多已经买了房的朋友，得到了各种各样的建议：有建议去燕子矶的，有建议去栖霞的，也有建议买主城区学区还 OK 的老破小……

后来，在一位币圈朋友的建议下，我报了暗夜老师的线下房产课，2 天 1 夜，学费 10800 元。一万多块钱的学费还是让我犹豫了一会儿，不过我马上想清楚了：相比于好几百万的房子，花个一万块钱学习房产知识，避免买错房，还是挺值的。

相比于朋友们各种零零碎碎的买房建议，上暗夜老师的房产课有一个好处：能让你系统地掌握房产知识，在买房问题上有一个相对完整的方法论。

另外，在上课前，我要在南京的哪一片区域买房是摇摆不定的，江北、燕子矶、栖霞、麒麟……不同的朋友有不同的建议。上完课后，我确立了方向：不要跟大趋势作对，就买江北核心区。

暗夜老师也针对我的预算情况，给了我一个建议：可以去看看位于江北研创园的保利西江月二手房，目前价格已经 3.9 万了，等七月份小区其他楼栋过了限售期，看有没有人急着抛售，如果能降到 3.5 万左右就出手买。

7
看房和摇号同时进行

上完课后，第二天下午我就约了中介去看保利西江月的二手房。

保利西江月是 2018 年建成的小区，34 层的高楼，小区入住率和江北核心区的其他小区一样并不高，小区旁边就是青奥体育公园。因为是高楼层，保利西江月的得房率不高，所以 89 平米的三室两厅一卫户型，房间很小。另外，小区距离地铁站有 2.7 公里，在出行上不太方便。

看完保利西江月，中介又带我去看了位于核心区隧道口的正荣润锦城。正荣润锦城是 2017 年建成的小区，因为当时开发商偷面积偷得多，得房率达到百分之百，所以即便是 89 平米的三室两厅一卫户型，在面积上和现在 105 平米的新房差不多。对比保利西江月，实际使用面积更宽阔的正荣润锦城让我更喜欢，而且保利西江月在研创园，正荣润锦城位于正核，位置和交通都要比保利西江月好。

中介带我看的这套房是精装修但未满 2 年的房子，加上税和其他费用，总价达到了 430 万以上，远远超出了我的预算，故作罢。

在这期间，我和女朋友也看了很多其他新楼盘，也报名了一些楼盘的摇号。位于核心区的长江时代1314、1516，4 盘连开，所以首付降到了 5 成。虽然如此，我们也还是买不起，因为最小户型是 105 平，没有 89 平的，但我们还是报了名。摇号结果出来后，最好的一个是 800 多号，其他 3 个都是 2000 多号。400 多套房，800 多号，如果不挑楼层和户型，应该是可以买到的，但我们没有去。

此外，我们还摇了位于麒麟科创园的仁恒城市星徽。麒麟板块，暗夜老师并不看好，但我们还是去报名摇号了，因为：

1、仁恒城市星徽是目前门槛最低的仁恒楼盘，仁恒的房子品质比绝大多数开发商的楼盘质量都要好；

2、麒麟科创园会引进中科大等知名的研究机构，打造科学研究中心；

3、位置还行，距离新街口直线距离 10 公里，去我女朋友的母校南理工开车只要 5 分钟，离我的母校也很近；

4、地铁规划，其中一条快开通了；

5、麒麟的居住环境好，旁边就是中央公园。

6、三成首付。

可惜，我们并没有摇中仁恒城市星徽。

于此同时，我们也摇了浦口城南中心的滨江嘉品，摇这个盘是因为：

1、浦口城南中心，是浦口区的龙头板块，在规划和资源投入上是最好的；

2、和江北核心区的研创园就隔了一条街，很多资源可以共享；

3、离即将开通的地铁站近；

4、滨江是杭州高端住宅的开发商，第一次来南京，第一个楼盘肯定会非常用心地建；

5、三成首付。

滨江嘉品我们也摇了 2000 多号，但是销售忽悠我们说，只要来了就是准业主，一定有捡漏机会的。于是乎，开盘当天，我和女朋友早早地去了，288 套房，到中午 700 多号的时候就只剩下一楼了，根本轮不到我们，一肚子的气！

从滨江嘉品出来，碰上了之前接待我的旁边楼盘望江悦府的销售。他很热情地请我们吃了午饭，还给我们讲了很多只有行业内的人才知道的东西。望江悦府这一次并没有摇号，而是通过提高首付的方式，筛选意向用户。我买得起望江悦府 89 平的总价，但 5 成首付实在是难以接受……

8
看对眼了，就当机立断，直接买下

滨江嘉品不属于江北核心区，去年年底我去看的时候，还有好楼层可以捡漏，今年开盘半天就卖完了，火爆程度超乎我的想象。所以，回到家后，我就对女朋友说，我们要花更多的时候去看二手房了，不能一直等摇号，新房中签率实在太低了。当晚，我们就约了中介，准备第二天上午去看房。

第二天我们去看的二手房是华润国际社区，这个楼盘就在江北核心区 500 米高楼的旁边，属于核心中的核心。华润国际社区是 2015 年建成的楼盘，是个孤盘，入住率很低，周围啥都没有，不过将来门口会有 3 条地铁线交汇，现在价格已经卖到了 4.4 万。

因为周边啥都没有，生活很不方便，再加上入住率低，小区没啥人气，女朋友看后不是很喜欢。这时，中介建议我们说，相比华润国际社区，正荣润锦城更适合，那边生活更方便，离 500 米大楼也很近，将来来这边的地下商场购物，骑个电瓶车 15 分钟就到了。

我之前去看保利西江月二手房的时候，已经看过正荣润锦城了，但女朋友没看过，于是就借着这个机会带她去看看。

进入正荣润锦城，小区里面有人在带孩子晒太阳，有人在小区里跑步，生活气息比华润国际社区浓厚许多。前面说过，正荣润锦城得房率非常高，所以每个房间都比较大，女朋友看后，虽然嘴上没说，但看得出来她很喜欢这个小区。

看了一套满两年的毛坯房，报价 402 万，还看了一套没满 2 年的精装修房，没满 2 年税费高，直接不考虑。中介说，还有一套房性价比很高，业主自己装修的，满 2 年，报价 410 万，但是因为里面还有租客，我们没有提前约，所以看不了。

满 2 年，报价 410 万，这个房子我们去借点钱就可以够得上啊！于是，我对中介说：

今天是星期天，租客应该在家的，你直接打电话给业主，让他跟租客说一声，我们去看下房。如果房子还行，业主诚心卖，价格也能降一点，我今天就可以付定金！

于是，中介给业主打电话，我们去看了房。房子业主装修得还行，中间楼层，离前面的马路有五六十米的距离，没什么噪音，阳光也不会被挡。看完后，我直接跟中介说，你去约业主下午过来谈吧，只要价格能降一点，今天就付定金。

吃完中饭后，我和女朋友在这个小区旁边散步，她问我：“真的要买这套吗？远远超预算了呀！会不会太武断了？”

我跟她说，这个小区我之前来看过，很喜欢，今天你看了也很喜欢，既然我们都喜欢，那就买呗。核心区的新房（期房）都 8 成首付了，杠杆率低，这个二手房可以三成首付，而且买了直接能住，不用等 2 年。

简单梳理下我决定买的理由：

1、江北核心区新房已经 8 成首付了，户型基本都是 105 平起步，而且还要 2 年后交付，中签率极低。我们不仅大概率摇不上号，而且即便摇上了，也付不起 8 成首付。也就是说，我们基本上与核心区的新房无缘了。

2、正荣润锦城的二手房，4.65 万的单价，虽然远远超预算了，但毕竟只要三成首付，我们咬咬牙可以够得上，杠杆率也高。

3、首付、税和中介费，全部加起来大概需要 140 万，而浦口城南中心的望江悦府，89 平的小户型 5 成首付也要 140 万，那还不如买核心区的正荣润锦城，一步到位。在区位上，核心区肯定比浦口的城南中心要好。

4、保利西江月的二手房卖 3.9 万，但得房率低，交通不便，正荣润锦城得房率高，交通更便利，从「平米」的角度看，两者价格差距不大，所以不如加点钱选正荣润锦城，让自己住得舒服。

5、虽然江北核心区的二手房价格被炒得很高，但这里的房价不可能像比特币一样会暴跌，最多就是买在了高位，房价需要横盘几年。也就是说，房价的下限很高。

6、我和女朋友都喜欢这个小区，喜欢很重要，毕竟房子也是用来住的。

当天下午，中介叫来了业主，我们一起谈价格，一直谈到了晚上，价格降了 5 万，但不能使用公积金贷款。总体上符合预期，于是当晚直接签了合同，付了定金。

9
从签约到过户的这一个月

付完定金打车回来的那晚，我和女朋友都很激动，没想到我们会一步到位，直接买了江北核心区，但兴奋归兴奋，随后就开始感慨起以后每个月 1.6 万的房贷压力。

随后的几天，跟一些人说了买房的事情，也受到了质疑，认为我买房太草率了，认为江北核心区二手房被炒得太高了，产业还没起来，现在去接盘二手房很不明智，而是应该选择去摇号，毕竟摇到就是赚到。8 成首付可以找关系，花点钱，或许可以降下来，或者直接去动用金融工具，虽然借的钱利息高了一些，但也能解决首付款问题。

面对质疑，我压力很大，也曾反复问自己是不是真的上头了，太草率了，判断错了。当自己的决策不被别人认同的时候，内心其实是很痛苦的，所以那几天，我看了好几遍自己裸辞外贸工作、进入区块链行业时写的文章《七月：辞职，旅行，工作》。当时，我也是在质疑中做的选择：

国企福利那么好，那么多人挤破头想进来，你为什么要辞职？外贸工作虽然辛苦，但做得好，可以挣到比别人多很多的钱。

区块链是什么玩意？比特币不是国家禁止了吗？你不会被 CX 了吧？

进入区块链行业后，遇上了熊市，曾经也亏得一塌糊涂，但现在回过头来看，我当初的决策是很明智、很有前瞻性的。

“Chaos is a ladder.” 对于没有任何家底的农村孩子，就是应该去从事那些处于起步阶段的新兴行业，成熟的行业只能赚取平均工资，而新兴行业虽然充满了风险，但也充满了机会，万一踩准了风口，就可以弯道超车。

面对别人的质疑，我是这么思考的：

限价盘摇号，确实摇到就是赚到，但 10% 以下的中签率实在太低了，万一新房没摇到，二手房又涨了呢？房价随便一涨，普通人一年的工资就没了，这个机会成本我承担不起。所以，不如直接退一步，买入二手房，如果房价继续涨，我是赚的，如果横盘，我也不怎么亏，房价大跌基本上是不可能的。

在这一个月里，正荣润锦城的新学区官宣了。之前，正荣润锦城是一中待招，等小区门口的学校建好后，就要去新学校上学。官宣的学校还是一中，整个江北核心区都是一中分校，学校没有变差，算是微微利好吧，毕竟学区这个不确定性因素确定下来了。

另外一个，是很多新楼盘提高首付比例了。长江时代 1314、1516 第一次开盘时，因为楼盘太多，5 成首付，现在开盘都是 8 成首付了；金基江畔月明府，之前有的 5 成，有的 3 成，现在全部 5 成首付；位于江宁麒麟板块的仁恒城市星徽，下次开盘也要 5 成首付了……在南京严格的限价政策下，房价在统计数据上，是没怎么涨，但越来越多的楼盘开始提高首付比例，买房人的负担加重了。

此外，最近南京很多银行开始提高房贷利率，买房成本又增加了。我签约房贷的时候，是 LPR 80BP，现在大部分银行都提高到了 100BP。对我而言，80BP 和 100BP，每个月的房贷相差了 356 块钱，所以非常庆幸自己在 4 月份利率上调之前就买了房。

最近，加密货币暴跌，比特币（BTC）从高点计算跌去了 45%，以太坊（ETH）跌了 51%，其他山寨币跌幅更大……我因为要买房，早在前几个月就分批套现了，躲过了这次的大跌，算是运气比较好。不过，我还有一小部分币，是用来还债和下半年房子装修的，没有及时套现，现在跌得这么惨，估计拿到房后没钱装修了……

图：最近 7 天，Top 11 的加密货币的跌幅

最后，刚需用户买房不易，希望大家都能在自己心仪的城市买到心仪的房子！

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