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2023-03-28 23:29

保利发展房地产行业2023《白皮书》笔记

保利发展房地产行业2023年《白皮书》笔记

摘要

一、房地产是一门“政治经济学”。“房住不炒”作为不动产行业的“基本国策”，从党中央2016年底提出到现在已经6年，带来行业底层逻辑变化。房地产行业呈现“五化”特征：去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。

二、房地产行业的支柱地位得到重申。中国式现代化落脚点是人民的安康和幸福，住房是幸福感的重要指标。现阶段房地产行业由“规模扩张”转向“高质量发展”，中央对房地产行业提出新期望和新要求。

三、房地产行业发挥支柱作用的新特征

（一）趋势修复：规模仍然巨大，未来5年，新房年销10万亿以上，新房及二手房年销20万亿元。

（二）结构优化：结构性的增长潜力集中于经济人口排名靠前的城市，经济、人口成为市场长牛的主要动力。

（三）动能转换：从“量的扩张”到“质的提升”，居住需求从“有房住”到“住好房”。

第一部分房地产新发展阶段

2022年底，中央经济工作会议明确提出，着力改善预期，扩大有效需求，确保房地产市场平稳发展。

【供给端】政策应出尽出，金融支持政策持续发力。【需求端】将“住房改善”作为“三大内需”之首，以更大力度支持刚性和改善性住房需求。

【短期看】筑底仍需时日，但发生系统性金融风险可能性已不大。【中长期看】由于人口拐点到来，社会各界预期无法形成一致。

一、趋势修复，有望步入成熟稳健发展轨道

2023年主要城市的整体市场规模将维持平稳，对全国市场形成较强支撑；市场容量不会出现单边下滑，保持在一定规模区间内合理波动。

（一）中国式现代化加速推进，行业基本面仍有支撑

房地产市场是经济、人口等基本面的映射。

1.【经济发展方面】党的二十大报告提出基本实现中国式现代化的目标，到2035年人均国内生产总值将达到中等发达国家水平。

2.【人口迁移方面】城镇人口仍处于较快增长阶段。从常住人口城镇化率看，我国与发达国家相比仍有15个百分点的提升空间，将新增3亿城市人口，每年约千万级进城体量。

3.【人口质量方面】李强总理指出“人才红利”正在形成。

（二）成长型经济体的房价长期趋势向上

1.经济学中财富积累的“仓库理论”。“财富仓库”一般指收藏品、不动产等实物资产，但其财富价值不受物理限制，可以与社会财富增长保持同步，抵御通货膨胀，不会变相贬值。

2.住房作为一种成熟的资产配置手段，天然具有保值功能。美国等大多数国家的房价长期匹配经济发展、居民收入和物价水平。从中长期看，房价大部分时间都呈现稳中略升趋势，上升速度与名义经济增速和物价指数成正比。

3.我国近十年的房价涨幅，处于GDP和CPI之间，围绕人均可支配收入合理波动。不动产价格保持长期向上的根本原因在于【稀缺性】（土地资源稀缺）、【刚性成本】（覆盖土地出让支出，包括征地拆迁补偿、土地整理等）和【内生调整力】（政府土地供应和房企住房供应自发调节）。

（三）房价稳定对经济和民生有重要意义

1.国际经验证明房价下跌、资产价值“缩水”将形成严重的负面外溢效应：第一，金融机构抵押物价值缩水，降低金融资源支持实体经济能力；第二，持有房产的家庭财富“缩水”，负面的财富效应抑制消费能力；第三，实体经济受到冲击，整体就业和收入都会受到影响。

2.住建部部长指出，我国房地产可以概括为“456”：房地产的相关贷款占银行信贷的40%，房地产的相关收入占地方综合财力的50%，居民财富60%都在住房上。

3.“房住不炒”，【强调住房的居住属性，但不是否定住房的资产属性】。“有恒产者有恒心”，通过持有合理数量的住房，进行家庭资产配置，增加财产性收入，有利于扩大中等收入群体规模，推动实现共同富裕的目标。

二、结构优化，形成更高水平动态平衡

我国住房矛盾从总量短缺转为结构性供给不足，体现为空间错配和业态失衡。

（一）由“全面牛市”进入“结构性长牛”

1.前几轮周期中，城市分化呈现“一线城市引领，三四线跟随”的“雁行模式”；2017年开始呈现“三四线城市攀高、一二线城市承压”的“二八轮转”特征；到2020年，出现跨能级、跨区域的“超级分化”。2022年，保利发展提出“有效市场边界”收缩，具有真实居住属性的主要城市住房需求更加旺盛。

2.虹吸效应进一步凸显，综合实力排名前10%的城市，常住人口占全国30%，经济总量占40%，新房规模占50%，一二手市场合计容量接近60%。房地产市场的不平衡远超过经济和人口的不平衡。

3.结构性长牛特征：经济持续增长、人口持续流入、资源持续导入，城市生命周期向上，市场仍处于成长期。

4.土地供应向主要城市、核心区域集中，低能级城市土地成交规模占比下降。

5.房价分化特征更加明显，主要城市近10年房价涨幅高于全国水平，2022年均价仍实现结构性上涨。

（二）区域经济和产业发展，是城市分化的核心推手

通过深化“有效市场边界理论”，寻找住房需求背后的深层次决定因素。

1.城市或区域经济总量决定城市筑巢引凤的能力；产业结构的趋势性变化决定了城市的造富能力（居民收入水平的高低），两者叠加决定住房需求的增量空间和支付水平。

2.城市分化是常态，即经济新增长动能将大概率发生在城市群、都市圈；也是动态，随区域经济和产业的发展变化。如合肥“芯屏汽合（集成电路新型显示新能源汽车智能合成）急终生智（应急安全智能终端生物医药人工智能）”

（三）业态分化难以逆转，供需错位存在改善空间

1.全国商办物业已超前供应。商办市场比住宅市场提前四年见顶，去化周期不断延长，部分核心城市的商办业态也出现空置率高企。商业性质的公寓，明显供过于求。

2.业态失衡局面亟待扭转。增量方面，市场真实需求，降低一二线中心区域的商办比例，推动职住平衡；存量方面，部分地方正采用“红地”（商业用地）变“黄地”（住宅用地）的方式，释放优化空间。

三、动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”

由金融拉动（M2）向经济增长和收入提升转变。住房需求量与质的均衡提升，将为中国房地产带来新的空间和机会。

从“有房住”到“住好房”（对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求）

（一）需求端：“中位数”揭示真实居住水平，品质提升潜力较大

1.房价中位数能够更准确地反映一般老百姓购买的主流商品房面积和价格水平。从保利发展成交数据看，住宅产品成交单价、总价的中位数比平均数分别低了5000元、70万元，呈现明显的“哑铃型”结构。从重点城市成交数据看，在2022年所有成交的住房中，成交总价低于平均数的套数占比为62%。

2.在共同富裕背景下，人民群众消费能力和意愿将不断提升，产生海量的居住品质改善需求，为行业稳健发展提供源源动力。

（二）供应端：居住品质受供给制约，难以满足美好生活需要

1.大量存量房建成于2000年以前，商品房占比低，质量较差。2000年以后，商品房快速发展。但前10年，房价一直保持在低位，受限于成本，房屋建造标准普遍不高，品质也较低。后10年，房价快速上涨，但开发商缺乏动力（核心区域供不应求）和能力（“房地价缝差”，土地成本占比越来越高）提升品质。

2.根据2020年人口普查数据，存量住房建成时间占比，2000年以前35%，2000-2010年30%，2010-2020年35%。

（三）商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡

1.品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会。发达国家存量房流通率峰值在5%-6%，我国当前仅1%-2%。以房屋30年生命周期考虑，预计平均每年将产生超过800万套改善需求。

2.限价政策逐步放开，为提高住房品质创造了空间。右肩“品质时代”，房地产市场进入买方时代，客户改善诉求（品质、功能、环境、配套和服务等）。如何更好发现并满足这些需求，将是房企未来要解决的重大课题。

第二部分构建中国特色房地产新发展模式

一、行业层面，建立住房梯级消费体系，形成良性循坏机制

逐步形成“先租后买、先旧后新”的住房梯级消费体系：保租房和市场化长租房满足新市民、青年人的过渡性需求；二手房、共有产权房等满足“首置”等刚性需求；新建商品房满足品质居住需求。

（一）维护“大树生态系统”，增强多层次市场的稳定性

存量占比提升是成熟期右肩阶段的重大特征，对市场运行逻辑产生重大影响。

新房市场：树叶

二手房市场：树干

未进入市场的存量房源：树根

现阶段，存量房将发挥更重要的稳定器作用，在合理波动范围内，通过释放或回收供给，对市场价格起到平抑作用，即稳定市场预期。

（二）畅通住房流通体系，发挥价格信号意义

不同层次市场间高度联通：活跃的二手房交易为新房市场输送改善需求；二手房的顺畅有序流通和供求平衡，关系到新房、土地市场的稳定。

如北京、上海二手房市场规模大、交易活跃，改善客户“卖一买一”链条顺畅，新房市场表现稳定。当前取消“四限”等行政性措施、推广“带押过户”、简化“连环单”流程等，有利于畅通市场，又能推动价格回归合理，向市场传递积极信号。

（三）盘活挖潜存量房源，形成“租购并举”新格局

1.租赁住房市场呈现市场化和保障性“双轨并行”的局面。市场化企业参与的部分，土地成本过高，缺乏可持续的商业模式；地方政府主导的保证性部分，发展面临资源、资金等方面的挑战。

2.从长期看，多数城市核心地段新房的供应越来越稀缺，核心区居住需求的满足需要依靠弹性更大的存量房。发展租赁住房不应占用过多的新增供地，而应该在存量上做文章。具体路径：需求端，加大财税支持力度，降低租金支付压力，构建可持续的市场化机制。供给端，发挥政府投资带动作用；鼓励地方平台引进市场化房企，发挥其投资、开发和运营优势。

二、企业层面，高质量发展成为必由之路

成长期→规模→客户、供应链和金融资源

成熟期→核心竞争力（护城河）

（一）优化资产负债，由“外延式”向“内涵式”发展模式转变

1.住房短缺时代：“三高”→供给效率→商品房市场发展和快速市场化

2.住房结构性过剩时代：南方地区“桉树林”模式（盲目扩张）的寓意

土地投资：以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目远郊拿地；

产品定位：以最低成本为导向，热衷于充当“价格杀手”，产品“千盘一面”；

生产建造：一味迷恋高周转，不追求品质口碑，房子“交付即贬值”

3.优质房企：“瘦身健体”（三支箭优化资本结构，将负债率），保持“质的有效提升和量的合理增长”。打造以客户为中心的新发展模式：

土地投资：深刻理解城市发展规划，从客户视角出发

产品定位：洞察客户居住需求，创新升级人居产品