上海楼市新政一个半月，哪些老破小成交放量了？
上海6月二手房全口径成交了26374套，其中纯住宅23444套，可谓放量大涨。其中，成交量增幅的绝大部分是老破小，也就是400万以下的房子。
如果从环线和地段看，增量的成交主要集中在主城区，也就是外环内。说明地段回归是一个主流共识，在远郊大面积和主城区小户型中，绝大部分资金都选择了地段。
那么哪些小区的流动性明显增加呢？
典型的是浦东的金杨、三林，这两个板块一北一南，成交量都明显增加。金杨在碧云北面，城市界面烟火气十足，也比较整洁成熟，非常适合上车。板块内学区溢价低，也没什么规划可以炒作，因此价格一直处于低位。
三林其实偏南，在浦东开发金色中环的时候，三林这种外环位置略偏僻。优势是三林的房价相对合理，至少比热炒的御桥合理。三林没什么学区溢价，动迁房较多，性价比比较好。通勤上距离前滩很近，换乘到徐汇、浦东内环内也很方便，因此也是上车的优选。
浦东内环内的潍坊、梅园的老破小成交量也明显增加，潍坊板块主要以挂学区老破小为主，在去学区溢价化后经历了一段下跌，筹码结构有所优化。由于地段较好，配套成熟，因此成交价依然维持在8-10万的位置。
浦西徐汇田林、长宁北新泾、普陀曹杨的成交量也不小。这些板块共同的特点是缺乏新房，板块成熟没什么规划，板块也没有学区溢价，而且板块的IP溢价低，一直比较低调。而近期成交密集的新泾七村靠近淞虹路地铁站，田林十四村接近桂林路地铁站，非常符合刚需产品TOD化的趋势。
相比内环内动辄8-9万均价的老破小，田林5-6万、新泾5万左右和曹杨6万多的均价明显便宜不少，性价比明显较高。
北上海的虹口曲阳、鞍山板块，名义上属于内环内，实际上对应地段属于中环，地铁站周边老破小均价5万左右，也有性价比。典型的如玉田新村、鞍山四村、鞍山六村等，成交价稳定在5-6万之间，成交量有所增加。
北上海杨浦中原的老破小成交量也有放大，比如市光一村二村，均价4万左右，距离地铁站很近，烟火气十足，吸引了不少买家。
相比之下，传统的中产板块，成交量没有明显增加，价格反而有所下跌，比如大宁、瑞虹、徐滨、联洋等。
上面提到的老破小小区，其实有些并非是新政后才放量的。比如杨浦中原的老破小，由于抖音新江湾的入驻，带动了一批老破小租售比提升，顺带带动了老破小成交增长。
这些老破小的成交放量，基本都具备性价比提升 地段较好 通勤便利的要素，属于楼市中的地资产。换个角度看，和20年开始大涨的联洋大宁比，属于低配版的六边形战士。在价格下跌、去除学区溢价后，迎来了刚需客群进场。
接下来的问题是，这些小区的价格是否会涨？内环内8-9万均价的老破小是否还会跌？
目前看，主城区的老破小不仅总量大，而且库存量大，抛盘量大，因此充分换手需要一定的时间。即使地铁周边老破小充分换手，步行15分钟范围内的竞品也有很多，产品不具有稀缺性，没有涨价的基础。
而内环内的老破小，有些因为学区锁定了卖盘，筹码出清需要更久时间。有些因为地段更佳，价格一时间也跌不下来。
长期看，大部分老破小都会价值回归，稀缺老破小可能因为养老、旅居等概念重新被价值发现，产业周边老破小则可能受产业波动影响较大。
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