写字楼商改住有什么影响
8月上海政府出了个文件，正式推动商改住，标志着政府正式开始着手解决写字楼空置率高的问题。
写字楼商改住以前不是没有过，只是悄悄地进行，单独地运营。由于基本面没有复苏，写字楼空置率大幅走高，导致大量资源浪费。
把这些已经建成的写字楼住宅化，然后卖出去，里面填满人。这应该是最初的设想和思路。
目前写字楼商改住的公寓项目价格往往是同面积住宅的30-50%，全上海一年成交不到一万套，绝大部分是90平以下小户型。因为是写字楼成交，所以不算在二手房成交数据中。
由于是写字楼，所以大部分不通煤气，只能用电磁炉。改造本身要一些成本，改造后也不一定宜居。有的户型面宽很大，有的户型很奇怪。
成本收益方面，写字楼商改住的价格根据地段、产品定价，还要加上改造费用，每年物业费约0.3%。租售比可以达到3.5%以上，算是楼市中的高租息资产。
说说优势和劣势。商改住的优势是物业整体比较新，大多数在市区，交通比较方便。高租息特点也有一定吸引力。总价比住宅便宜很多，价格也有吸引力。
劣势是目前大多数银行不怎么做写字楼个人抵押，信贷政策还没有跟上。物业费很贵，大部分不通燃气，而且有安全隐患。产证年限也比住宅短。
商改住影响最大的就是老破小，尤其是市区老破小。大部分写字楼在城区，整体房龄比较新，相比老破小是有优势的。城区老破小本就面临保障房供应的冲击，现在走多了一个竞争对手。在90平以下供应井喷后，老破小的价格和租售比会进一步下跌。
当然，目前政策还没全部到位。接下来改造、信贷政策会逐步推出。这块市场还是比较大的，预计一年新增一万套成交不是问题。
从板块区域看，目前写字楼空置率高的区域会是主要供应区域，比如陆家嘴北滨江、徐汇滨江、苏河湾、大虹桥核心区、陆家嘴、新天地、南京西路、外滩等。
商改住的成交其实就是低总价小户型的促销，是对老破小的平替。如果这一万套纳入二手房成交统计，上海二手房成交量大概净增加5000套左右。市场热度看会更好看，但是整体价格会进一步下探。
小户型内卷趋势不变，利好的依然是市区的大户型、大平层和别墅。
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