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BERRYJF
2016-09-05 11:03

中国房价之我见

by Berry. 

学习暗夜多日,对房价的问题发表一下看法,权当笔记。

1.  现在中国国内经济环境下,货币政策宽松应该是常态。因为如果货币紧缩可能带来的负面效应更大。现在全国必须继续如火如荼的搞建设,才能减少失业人口,延缓社会问题的爆发。 

2.  但是在现有的经济体制下,国家其实是希望超发货币流向实体经济,而并非房产。 因为单一产品“价格”的提高其实并不能从本质上创造“价值”。所以国家重点扶持的高新科技等,急需更多的资金注入,这个是个长期的过程。

3.  如果要实现一,二,既要发大水,又要限制货币流向楼市,唯一的途径只能是限购限贷。 

4.  现有房价少部分是因为需求扩大,大部分还是被资本哄抬。大水是大头,散户土豪是小头,他们其实都不是刚需,最终的诉求还是将房产高位变现,或者收取租金,实现被动收入。如果实行限购限贷,一方面通过减少杠杆降低了资本收益,另一方面也限制了刚需,那么可能会出现房价上涨受抑。 

5.  但是即使上涨受抑制,房价仍然不大可能会跌。就像限制政府对新房限价销售,那么开发商就各种捂盘不开。如同股票被套一样,更多的资本选择暂缓剪羊毛,会选择套牢而不是割肉。这样房价就会处于胶着状态。

6.  此时刚需的住房需求得不到释放,他们只能选择租房。好地段的房子租金会上涨。那么好地段的房子会得到租金收益,差房子则要么空置,要么割肉。

7.  如果租金持续上涨,而工资的上涨空间有限,会导致人才流失。这也不是当地政府所需要看到的。固守人才的最好办法还是鼓励他们买房。所以此时可能会放开限购限贷。此时美林电风扇又开始新一轮的运转。只要限购限贷打开,被压缩了一段时间的刚需释放,房价又会上涨一大波。然而对于刚需来说,100万的房价,房贷5成;现在即使200万的房价,房贷2成,算一算,还是要咬牙入手的。况且,随着年龄阅历增加,收入上涨,还是大概率的。然而此时资本会套现吗? NO NO NO, 资本反而会在这时候和刚需抢夺资源,打劫银行。这样一小部分刚需和大部分资本又上车了,剩下一小部分永远上不了车的刚需。 一轮风扇转过去,又等到下一轮的刚需成长起来。

8.  从表面上来看,出台房产税似乎是打压房价最好的办法。因为它兼顾了刚需的诉求,又加大了资本的压力。但是国人的智慧是无穷的,成本增加,必然增加到商品价格里去。这就取决于市场供应量和需求之间的平衡关系。一方面是刚需要买,这是实实在在的需求;另一方面房产持有者偏偏不卖,你要增税我还是不卖,你收10%房产税,我就必须加价15%才卖,烂在手里也要赌明天,除非出现更有收益更小风险的投资。普通人很难找到这样的投资。 所以出台房产税的主意,就像春运给火车票加价一样,并不能缓解一票难求的问题。

9.  唯一解决问题的办法似乎只有加大土地供应量,打开户籍限制,加大教育医疗的投入。但是这些还真不是钱能解决的问题,需要相当长的时间,远水解不了近渴。

10.所以这是个无解的命题,美林电风扇只能一轮一轮转,达到平衡,直到有个很牛掰的经济学家,打破美林电风扇,乃至美林时钟的体制。相当一段时间,房价要么上涨,要么套牢,不会下跌。长期看,肯定是上行趋势。短期看,从收益最大化的角度,不被套牢,或者套牢时,有客观的租金收益,我们就走在大多数人的前列了。 

11.现阶段投资方略:选择优势房产,才能避免在这一轮风扇里被套牢,即使被套牢,仍然会有租金收益。万一选择不了优势房产,千万不要为了跟随资本而胡乱买进。因为很可能真正资本买进的都是优势房产,洼地补水的都是一些技术性不强的土豪,随时可能被资本抛弃。此轮大行情已过,实在买不到合适的房产,眼睛可以先看在其他的投资上,等待政府限购限贷更严厉的措施。刚需或新手等待政府忽然放开限贷限购(或者风声很大,部分城市已放开),届时一部分资本为了解套,会抢先放出部分好货,选择的余地更大一些。但是,还是先前那句话,一旦放开,在很短的时间内房价又会上涨一大波。怎么最快的出手买到最好的货,这就是知识的力量了! 

12.对于刚需来说,现阶段,任何时间,只要能买到对的房子,都不算晚。前提是,买到对的房子,确实对应你的刚需,而不是因为恐慌去随便下手一套。重要重要!

生命不息,学习不止。加油!

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女侠梦,不走寻常路。十一年机械外贸,七年SOHO, 两个孩子母亲,暗夜老师忠实粉丝。 特长:爱学习,认真投入。基本上交代给我的任务,100分能做到85分以上。

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