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BERRYJF
2022-04-11 16:06

交作业: 武汉资产复盘及下一轮置换想法

突发奇想,想复盘一下这几年购买的资产走势,回观自己做得好的, 以及可以提升的地方。也向暗夜老师交个作业。@暗夜金融

熟悉我的朋友都知道, 我在遇到暗夜老师之前,曾经踩过很多坑,买过办公室,LOFT公寓。 在遇到暗夜老师之后,以摧枯拉朽之势快速的出掉了这些资产, 只保留了住宅。 这里只分析几套住宅的情况。

一, 2008年买入的武汉三环外远城区楼盘。 

典型的暗夜老师口中的“远大大”。

2008年, 是一个很多售楼部被砸的年份。 一无所知的我仅仅为了一个“安家武汉”的梦想, 以2700多的单价买了人生中第一套房。 我清晰地记得,这个楼盘当时的均价是3100, 我买的是2楼的特价,2700多一点。 当时的贷款成本也特别低, 是基准利率的7折。


这套房我于2018年卖出, 持有10年时间。 卖出时单价是1W, 是买入价格的3.7倍。 加上杠杆部分(我当时是首付50%,第一次买房不懂, 有点傻), 实际卖出价格是投入价格的7.4倍。

 

这套房最亮眼的地方就是,买在(我力所能及的)最低,卖在最高。

 

下面是从2020年4月到2022年3月的价格走势图。 基本上从我卖出之后,这个房子就没有怎么涨过。 这也符合暗夜老师一直强调的, 现在已经过了那种“全民狂欢”的时代, 出现了两极分化。 不是所有房子就能买买买的。

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二, 2014年买入的武汉三环内新的学区房。

 

2014年, 又是一个砸售楼部的年份。 按照我当年的能力, 其实是买不了这套房的。 怎奈大宝出生, 我铁了心地要给孩子买一套市内的学区房。

 

这里我不得不表扬一下我自己, 当我真的想要一个东西的时候, 我常常具有极大的力量,坚定地相信我一定可以办到。

 

几轮看房之后, 我们锁定了这个带育才分校的新盘,当时是区域最高价,带精装11000.

 

这个房子操作得最完美的地方是什么呢? 是2014年, 房市最冷淡的时候, 这个楼盘出了一个“青年置业计划”, 首付1成就可以购买,剩下的首付款在2015年年底之前付清。 尽管因此而少了很多折扣, 但是我一计算资金成本, 还是划算的。

 

更幸运的是, 2015年, ZF进一步踩油门, 认贷不认房, 首套房付清的情况下, 二套房等同于首套房。 我们当时拿到的条件是首付3成, 利率9折。

这套房于2019年售出,单价22000。 持有5年时间, 刚好翻倍。 考虑3倍杠杆, 售价是成本的6倍。 从时间效率上来说, 其实是超过第一套的。 应该是我们经手过的效率最高的一套房子。

 

从我们2019年以22000单价售出以后,加上疫情的影响, 很长一段时间单价都是在2.2W以下的。 直到2021年5月-9月爬升到2万以上, 但是紧接着又是一段下坡路。 现在的价格甚至比2019年我们卖出时的价格更低。

 

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这套房子说实话我们并没有卖在最好的时候。 比2018年最好的时候大约低了20-30W左右。 但是现在回头看, 仍然是最好的安排。 因为以我当时的能力和眼光,并不足以支持我冷静地对待自己的资产,卖出后我肯定会急不可待地去购进另外一套房产, 依然是高点。 而且当时并没有那么容易买到看好的房子, 需要一些渠道费用。 所以等到2019年卖出后, 我们马上就买了后面四的房子。

 

记忆非常深刻的是, 当时我在卖出买入的时候, 真的 很紧张。 暗夜老师甚至因此而很严肃地批评我:“我看你是卖了一套房子, 心都乱了!”回头来看, 确实看到自己的慌乱, 也对比了现在的成长。

 

三,2016年买入二环内的老旧学区房。

 

2016520公开课, 第一次认识了暗夜老师, 如见天人! 公开课结束马上下单了老师的线上课,线上课看了一大半马上投入到紧锣密鼓的看房。 当时肚子里揣着小宝。

 

2016年其实并不是好的购买年份。 现在看来,其实正是踩刹车的时间。 对于一般的房产,好的买点应该是“油门”到底的时间。 好的卖点应该是刹车到底的时间。 但是对于特别优质的房产,好的买点是“油门”刚开始的时候, 而好的卖点差不多也是刹车到底的时间。

 

我们买的时候是刹车开始的时候, 其实是买在了半山腰。 但是对于优势房产来说,无论它在下一轮里如何波动, 整体都是向上的趋势。

 

2016年我们购进这套老旧学区房的单价时候24000, 接着在17,18年, 它一路攀升到38000, 达到历史高点。 到19年,慢慢回落到28000. 在从28000开始,慢慢攀升到现在的37000.

 

从投资的角度来说, 最优秀的操作应该是16年买进以后, 18年38000的高点售出, 19年28000的低价买进。 但是房产毕竟不是股票, 可以快进快出。 这套房子最大程度上满足了我们的使用功能,它让我们两个孩子安安心心地进入到武汉第一梯队的小学, 以及未来的中学。

 

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这套房16年24000买进, 现在价格37000, 6年时间, 增值50%。 3倍杠杆, 6年收益1.5倍,年均25%。 其实效率远远低于第一套房子的年均收益74%, 第二套房子的年均120%。

 

对比一下第二套和第三套房子。 第二套房子是14年到19年。 正好是“黄金5年”。 如果第三套房子也在19年高点售出的话, 收益就是(38000-24000)/24000*3=1.75倍, 年均43%。 仍然效率比不上第二套房子。

 

这充分说明, 14-16年, 从底部到山腰, 机会已经大大丧失了! 而14年,正是油门开始的时间。 16年, 正是紧急刹车的时间。

 

因为不记得第二套房16年的价格, 第三套房14年的价格, 注定两套不能同期比较了。

 

现在唯一能看到的是, 自2020年4月到2022年3月这两年的时间, 第二套房基本上没什么效率可言, 房价反而退回到2年前。 所以这套房子根本没有买点可言。 而第三套房, 自2019年房价掉到28000以后, 又在不停地回升中, 说明是不断有人在买进。 这两年的收益大约是(37000-31000)/31000/2*3=29%的收益。

 

第三套房子现在的价格其实是回到了19年的价格, 从19年到现在, 其实是没有什么效率可言的。 这和这套房子的特点有关: 老破学区房。

 

老破学区房的特点是, 在一波浪潮里它会被拔高, 然后会有一个大的回调, 然后通过几年的消化慢慢重新填补价值。

 

所以对老旧学区房的最好操作是, 在狂热期务必卖出, 否则等待的是下一个消化周期。 如果这套房子我们可以在18年卖出,19年买入, 我们可以获得大约150W的价差。 然而, 这都是事后的臆想。 没有人可以那么准确地判断, 即使有,也没有那个勇气破釜沉舟。


四, 新城区新房。

 

2019年, 这是一个置换。 卖了第二套房, 买了这第四套房。 买的时候34000多, 大约相当于2020年10月的价格。 所以其实是去掉了将近一年的效率。 但是没办法, 这一年正好是武汉遭遇疫情的一年, 没有人能够真正预测。

 

自己可以安慰自己的是, 后面同小区再也没有这样的户型, 开出的全部都是大户型。 整个片区这种小户型也极少。

 

19年到22年, 3年时间, 每年6%的收益。 考虑杠杆部分, 平均年收益18%, 只能说跑赢资金成本。

 

但是从2020年到2022年这两年的时间, 仍然能够保持上扬状态的房子, 我相信, 在下一轮里会熠熠发光。

 

这一套房子因为是新区的新房, 目前周边配套还没有完善, 算是“埋伏”的资本。 我对它还是比较有信心的, 注定是一套长持的房子。 大概率是我们未来的自住房。

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五, 核心区域次新房

 

心仪已久的小区。 2016年买第三套房的时候, 其实首先看的是这个小区, 看房的短短2个月, 从42000单价飙升到58000, 果断放弃。 万万没想到, 2020年疫情期间,房价居然回调到54000, 果断下手。

 

这个小区的房价也很有特点, 一般会是武汉市的领涨, 会在短期内飙升, 然后会有一个回调, 再然后引领下一阶段的飙升。

 

我们自2020年8月54000的单价购入, 到2021年8月, 短短一年, 房价飙升到高点78000. 如果那个时候我们卖掉的话, 年收益44%, 算上3倍杠杆的话, 年收益达133%, 超过第二套房子, 成为效率最高。 (在这个价格走势图里并没有呈现, 我也不知道为什么)

 

可惜, 2021年我们并没有出手这套房产, 因为我们担心买了就买不回去了。 想一想如果我们21年卖出, 22年买入的话, 应该也是可以节省上百万。

 

现在算一算我们持有的年收益。 (68000-54000)/54000/2*3=38%

 

 

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总结我现在手里的三套资产。 收益最高的是“第五套核心区域次新房”年收益38%, 其次是“第三套老旧学区房”年收益25%, 再次是“第四套新城区新房”, 平均年收益18%。

 

写到这里, 我想对比一下这三套房子这2年来的效率。 这样比较公平。

老旧学区房: (37273-31523)/31523/2*3=54%

新城区新房: (41724-31153)/31153/2*3=60%

核心区域次新房:(68005-51454)/51454/2*3=48%

 

果然和我想象的不一样啊!我一直以为核心区域次新房的效率是最高的, 没想到数据显示, 居然是三套房子里效率最低的! 秘密可能是在“购入成本”上。 因为它的总价高, 所以购入成本也高。

 

还有一个原因, 是次新房有一个非常大的上下波动, 而新房相对波动比较小。

 

新房是稳步爬升。 而次新房因为是二手房, 所以会有比较大的情绪扰动。

 

所以在操作的层面上, 新房是长期持有的, 而次新房则可以在波动中踏浪而行。

 

当下武汉市的操作设想(不形成投资建议):

 

前面分析的时候说过, 对于普通的80%的房产,好的买点应该是“油门”到底的时间。 好的卖点应该是刹车到底的时间。 但是对于特别优质的20%的房产,好的买点是“油门”刚开始的时候, 而好的卖点差不多也是刹车到底的时间。

 

当前的时间段应该是“油门”刚刚启动, 悄么声息地在轻踩的时候。 但是也要考虑疫情对经济的影响。 所以对于特别优质的20%, 可以开始布局了。 毕竟从我上面的6个不同区域不同特点的房产来看, 哪怕是在疫情阶段, 以及ZHENGCE不那么友好的阶段, 有的房产哪怕有回撤, 但是整体依然保持一个向上趋势。 但是有的房子, 真的就是一直在磨底。

 

如果当下我资金充裕的话, 我仍然会优先考虑我一向看好的二七滨江商务区的板块。

 

对于武汉市来说的话, 我始终看好的板块依然是二七滨江和光谷东。 如果资金够不上二七滨江的话, 可以密切关注光谷东的行情。 也可以像我刚刚一样, 拉一下感兴趣的小区过往的趋势图。 链接如下:

 

https://m.fang.com/fangjia/wuhan/accurate.html

 

在资金相对没有那么充裕, 而手里房产相对优质的情况下, 我会耐心等待这一轮的风起。 等到油门起, 刹车起, 信号明确的时候, 我会开始“逢三退一”,快速处理手里的资产,持币等待, 下一个起点。 哪怕没有下一个起点, 至少, 我降了负债, 节约了资金成本, 也是好的。

 

关于一线城市和二线城市的对比

 

虽然一直会有遗憾, 觉得自己不在一线城市,没有办法完成“绝杀”。 实际上对于我这种现金流本身不强的人来说,二线城市的灵活性其实是大于一线城市的。 (当然这有可能只是因为我不了解一线城市)。

 

首先一线城市自身实力在那里, 受ZHENGCE影响没有那么大。 那么相对应的, 二线城市就更能在ZHENGCE的波动下踏浪而行。 一线现在的周期没有那么明显了,但是二线依然明显,识别难度二线比一线小很多。

 

其次融资方便性。 很多二线城市没有限售政策, 房子拿到马上就可以交易, 其实更好的运转。 包括资金, 二线城市通常是交房即可办证, 也可以做二次抵押。 但是一线会有诸多限制。

 

第三是二线的房子总价低, 就为多套房产的交替置换提供了可能性。 而一线本身吨位太大, 大多数人能拥有一套自住就很厉害了。

 

我自己买房子的准则

 

坦白说我从来不认为自己是一个“投资者”, 我始终立足于在安全状态下不断地做自住改善。 我买的每一套房子都是为了在现有的房子基础上做更好条件的自住改善。 一方面不断买进更优势的资产进行自主改善, 一方面卖掉之前的房产来降低负债。 一步一步走向城市更中心的位置。

 

我身体力行地实践着暗夜老师的那句话:“向上买, 别回头!”

 

关于“好房子”和“时间点”的关系

 

好的时间点是为了更容易, 更低成本拿下好房子。 所以好房子是我们的目标, 时间点是创造的条件。

 

在过去的黄金时代, 如同我的第一套第二套房子, 买点卖点正确, 鸡毛也能飞上天。 而这两年的情况来看, 已经不再是“节点至上”的状态了,转为“品质为王”了。 看准那种“好时机上涨,困难时保值”的房子, 在最佳时机拥有它!

 

后记:

 

我的数学一向不好, 所有计算不一定准确, 有错误的部分,欢迎小伙伴及时指正!


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BERRYJF 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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BERRYJF

女侠梦,不走寻常路。十一年机械外贸,七年SOHO, 两个孩子母亲,暗夜老师忠实粉丝。 特长:爱学习,认真投入。基本上交代给我的任务,100分能做到85分以上。

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