长沙购房经历及后续计划

一、基本介绍

85后，长沙本地人，标准白领。已婚已育。家庭收入工资15万+房租3万。

二、购房经历

1、房产A：14年4月购入长沙梅溪湖117平三房。零星湖景+山景房，学区好，地铁和大型商业步行距离30分钟。目前涨幅40%。每月按揭4300元，公积金可抵扣2000元。

购房小结：

a、本套房由父母出资，以我的名义购买婚房。因拗不过父母保守的理念，支付了6成首付。

b、因急于结婚，赶上周期高点，贷款利率上浮10%。当时没有房产投资和经济周期概念，三个月后长沙全面降价。

c、周边风景好，空气佳，自住不错，放平心态最重要。

2、房产B：妻子（当时女朋友）14年9月购入滨江新区93平三房，15年初购入两个车位。只朝南，普通湖景，学区较好，10分钟步行至地铁和大型商业（均在建）。目前涨幅70%。每月租金收入2500元。

购房小结：

a、因妻子未参与婚房出资，手里的现金握不住，误打误撞的踩到了低点，做了一回左侧投资者。

b、看好滨江新城，选了品牌开发商，购房后，品牌学校分校落地，相距500米的地铁和商场等利好公布，坐收渔人之利。政府强力打造的新区配套自然会跟进，认准是真的新区可大胆下手。

c、因妻子刚参加工作时，不明所以的为她的老板做了贷款担保人，不具备贷款资格，最后向老板无息借了30万全款购房，2年内偿还欠款。本次未用足杠杆，错失16年机会。

3、房产C：16年12月购入滨江新区110平三房。南北通透无遮挡，品牌初中分校，紧邻地铁和大型商业（均在建）。目前同小区无二手房成交，参考周边涨幅15%。每月按揭4400元。

购房小结：

a、因第二次购房全款买入，手中资金有限，同时暗自窃喜于房产B的升值。错失16年上半年机会。16年下半年有了买第3套的想法，考虑现金流，不敢下手。这也算是一种思维局限吧。

b、16年底得到意料之外收入，立刻补仓房产C，在本轮行情的中后期。选在生活配套建设之中的区域，与17年的潜力地王一街之隔，今年春节后有微张已经很满意，相信下一轮周期时周边配套完善后，房产C会冲入滨江新城均价之上。

c、因之前妻子无贷款记录，假离婚做了2成首付，9折利率。

三、购房总结

1、过去的已过去，绝无后悔！毕竟所有决策基于当时的限制。

2、不要做别人的担保人！全款购房错失良机。

3、买第3套房，这么简单的事，居然想不到，想到又不敢。野心不够大！

4、现金流有保障，房价预期增长时用足杠杆！

5、17年初购买了暗夜的课程，认真而急迫的学习投资，原来零星的概念成了一张网，更具系统性了，收获颇丰！目前全方位学习房产投资，养成关注经济周期、货币政策的习惯，为下轮上涨做准备。

四、后续计划：

1、18年3月房产B房产证下来出售（含两个车位），加上手头资金共190万左右。选择杭州奥体板块，买入400万新房。主要理由：

a、长沙虽然经济发展良好，人口净流入，去化周期6个月以下，但居民平均房产面积全国领先，二手房流动性风险较大。目前状况长沙2套足矣。

b、杭州读书3年，对这个城市比较熟悉，有杭州开发商资源。杭州经历过14年下跌，本轮仅部分反弹；另有亚运会召开、电商科技爆发、城市建设加速等诸多优势不再赘述。

c、杭州楼市限购严格，处于周期性上冲阶段，预计后续下跌概率低，18-19年相对稳定。为防止杭州类似北京、上海常态化限购，决定5月年开始缴纳杭州社保。若18年房产B出售后，恰逢杭州楼市稳中有降，放开限购或外地人放松至1年社保要求，此乃天助！！！

2、激进方案：18年3月房产B抵押，加车位出售，得现金150万，18年-19年购入杭州奥价350万房源。因手中现金流只能维持1-2年，待下一周期高点（预计19-20年），出售房产B套现。

3、若17-18年后杭州依然楼市上扬，持续限购或加码，放弃杭州机会，在长沙或武汉再寻找机会。