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羊羊羊羊
2021-03-23 01:13

在“炒房地狱”的五次买房之路

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题

       

       作为“炒房地狱”——长沙走出来的85后,借助暗夜老师课程和自身的不断学习、总结和反思,一路打怪升级,攒到五套参差不齐的房子,应该够资格可以在这里和大家分享一下了。

 遇见暗夜之前

       2014年,我和老婆(当时的女朋友)度过了最甜蜜的恋爱时期,来到了谈婚论嫁的节点,某天我脑海中突然想起一个念头:是不是要买房了准备结婚了。2011至2014年,长沙房价小幅波动四年了,一直处于胶着状态,我当时毕业刚好一年,对房子只有这一点点模糊的概念,知道看房需要考虑交通、商业、学区、环境、户型这些因素。但是你要我说个所以然,比如为什么这些因素要好,如何才是好,优先顺序如何等等,我是啥也不懂。

       因为觉得看房麻烦,简单走过过几个楼盘后,直接选中了梅溪湖的改善型三房,小区配套的幼儿园到高中都是名校分部,开车去市区的距离还能接受,大开发商重点打造的品质楼盘;不过地铁和商业是短板,还有就是贵,单价10000,当时长沙整体均价不过6000到7000。

       梅溪湖是长沙市政府第一个整体开发的新区,起点超级高,各种配套规划应有尽有。开车从西二环看过去,整个西边建设场面热火朝天,一切欣欣向荣,一切预示着美好的未来。其实最打动我的是梅溪湖环境优美(相对于破破烂烂的长沙河东城区)。女朋友也十分赞同,她说,买了这里,站在自家楼上放眼望去,看到的只有岳麓山、梅溪湖、艺术中心、以及隔壁新建的高档小区,看不到一栋破破烂烂的老房子或其他乱七八糟的荒地之类的。我在乱糟糟的建材市场住了好几年,想到这里我动心了,一冲动,买!!!

       庆幸当时果断下手,选筹眼光和运气还可以,后来得益于梅溪一期配套兑现,加上对应的学校毕业生成绩理想,这套高价购买的房子现在也实现翻倍,相同户型已经有好几套二手成交价达到了21000以上。

       反思一下,这套房是父母支持的首付,他们坚持不借钱或少借钱,同时也是为了减轻我的还贷负担。当时我刚毕业一年,社会经验、人生阅历啥都没有,更别提房地产知识了,最终无奈选择了7成首付。这么多钱当时在滨江都可以三成首付买下三套小三房了,投资收益效率瞬间翻倍还不止。

 

       三个月后,房地产市场急转直下,全市楼盘个个打特价,促销广告满天飞。听到“梅溪湖房子打7折,或者梅溪湖6800每平米封顶”的消息,我的心都在滴血。大概是2014年8月,女朋友又鼓动我去看房了,一来她想在婚前有一套属于她自己的房子,更有安全感;二来全市房价下跌,再买一套也算是弥补一下心灵的创伤。由此,时隔四个月之后,我们又一次踏上了看房的道路。

       这次直接锁定了滨江新城片区,当时理由很简单:离她娘家近,离市区也近,而且这里也是全部拆迁重建的新区(我女朋友最见不得破破烂烂的老城区或城中村)。片区内所有楼盘都看一遍之后,综合考虑后选择了一个户型、环境、周边配套在当时都很一般的精装小三房,单价7500,总价可控。因为老婆工作期间在她老板贷款时帮忙做了担保(这也是缺乏社会经验的典型案例啊!!),她就没法贷款了。最终她将所有积蓄拿出来,我贡献了几万,她的老板免息借了20多万,全款买下来这套房。

       出乎意料的是滨江新城随后被省政府选定为全省唯一的金融中心,2015年又公布了新规划地铁站在小区不远处,新建了九年一贯制学校……利好一个接一个,这套房子到2022年春季就解除限售了,片区内一天天变得成熟,我们暂时也不打算卖掉,另外还有每月3100的租金可以贴补家用,挺好。

       买第二套房子时间点踩得很准,随后到2015年两会后,全国就开始刺激房地产去库存,市场慢慢火热起来。可惜的是因为担保的缘故,非常遗憾没有用足杠杆,否则可以买个大四房了。

 遇见暗夜之后

       2015-2016年,长沙房价跟随全国大势一路上涨,我每天暗暗得意,感觉自己买了两套房就人生圆满了,现在想想真是年少无知,错过了天赐的补仓时机。事情的转机发生在2016年底,很偶然的机会我在喜马拉雅听到了暗夜老师的免费公开课,顿时我就着魔了,其中一句”买房就是入股一个城市”更是让我醍醐灌顶。因为一直关注房地产市场,脑海中游离着一些零零散散、模糊不清的概念,正式暗夜老师的公开课让我将这些星星点点的概念串起来,第一次看到了完整的逻辑链条。

       2017年初,我买下了暗夜的课程,听得我如痴如醉,震撼之余,一直在反思之前的种种错误。重新缕了一下所有买房思路和市场现状,立刻判定房地产这个大卡车还没有开始减速,再考虑到卡车刹车时的惯性前冲,买第三套的想法立刻钻了脑海之中。根据课程里提到的选房原则,优选政府真正的规划重点、有商业等配套、学区好、政府迁址(或政府背书)的片区,最终还是回到熟悉的梅溪湖和滨江新城。其实现在回想起来,辨别真假新城或者新区是需要超敏锐的眼光和上天赐予的运气。

       当时政府开始暗地里限价,各个楼盘摇号队伍排到大街上,稍微好点的楼盘根本买不到。因为梅溪湖的环境和学区概念,房价在2016年早就一飞冲天,根据喷泉原理,我在热度排名第二的滨江买下了第三套房。这个房子交通和区位潜力都很不错,还在长沙超级变态的调控政策出台前办理离婚赶上了首付两成和利率9折的末班车,不过小区品质和物业以及学区挺差的。

       万事不可面面俱到,也就是因为上述明显的缺陷,我才能没有关系且不花什么茶水费顺利买到这套房子啊。后面,这套房子在片区内涨幅居后,从此我知道了学区的重要性。不过基于5倍杠杆和滨江不错的租金水平,这套房子的整体回报率还是可以的。

 

       第四套没什么好说的,因为乡下房子征收,可以在指定范围买下一套商品房,政府补贴每平米2000多,最终单价3000多。定的是老家附近知名开发商的花园小区、人车分流、某名校的分校建到隔壁。

       这个是完全不符合暗夜老师所教的逻辑,不过这个不占用购房指标,不买房拿不到补贴,而且如果放弃这个机会不买下这个房子,家里老人会气得闹上吊的。为了家庭和谐,就这样吧,有机会立刻转手,价格低点也行。

 

       暗夜课程学完以后,我一直跟踪着市场,关注暗夜的所有文章、动态、直播等。到了2020年疫情过后,整个经济面缓慢复苏,资金开始汹涌,美林电风扇又转到了股市向大宗商品过度时期(近期股市下跌和建材暴涨就是最直观的体现)。耐心等待了几个月后,深圳715新政,上海调控升级,杭州调控升级,合肥去化周期一步步降低等消息传来,我明显感觉到大水再次从一线、强二线汹涌而来,来的又快又慢。2020年底,地产公司的年终打折没有前几年那么凶狠,但是房子依然卖的挺好,当日售罄或者去化90%基本是标配;M1增速慢慢追上了M2增速;股市上涨,建材价格慢慢企稳上涨,美林电风扇又一次循环,开启了股市和大宗商品轮番上涨的精彩好戏:我知道,机会真的来了!

       大概是2020年12月28号左右,我决定开始看房,区域还是自己梅溪湖和滨江,这两个区域值得深耕。那几天,因为上班非常忙碌,每晚都会通过阅读大量自媒体文章了解开盘动态(仅开盘动态,其他配套、户型、精装配置、售楼部格调等宣传我是不用看的,对市场和这两个片区的多年关注让我时刻保持清醒,我知道他们实际的样子,所以对自媒体软文天花乱坠的吹捧自动免疫了)。2021年元旦假期,认真看了几个楼盘后,心理基本确定了梅溪湖的一套大平层。在长沙,毛坯和精装是分别限价的,毛坯房限价大多让开发商保本或者微利,精装溢价才是开发商利润的主要来源。这个项目为了年底冲刺业绩,12月底开盘时留了两栋大平层卖毛坯;长沙缓慢上涨四年,2016年的泡沫已经消化殆尽,基础夯实的格外牢固,最近几个月政府已经适当放开改善型和高端楼盘限价,这么看买到即赚到啊!其实,最近长沙市场已经慢慢火热。元旦节假期第一次去售楼部时还有不少房源,等到1月6号我老婆自己再去看周边环境时,之前看中的楼层已经没有了。我当机立断,电话催促老婆当场交定金选到了一个10楼。

       其实正如暗夜老师所说,目前市场更加复杂化和模糊化,关于课程里面的M1和M2的增速关系,美林时钟以及房价轮动都不能简单套用,所有下手时间和选货能力比以往任何时候都重要。另外,这一套房子楼下地铁、前面学校、远眺群山、背靠公园、多个商业综合体步行可达、户型优秀、周边产业持续落地之中,各项条件堪称全优,甚至连跟风炒作的版块概念也是有的,唯一的短板就是开发商和物业比较一般。

       因为前面四套房子累计贷款不超过100万,资产负债率相当低。所以这次稍稍激进,首付来自第二套的贷款,房票借用了岳母的二套资格。

 未完待续

       一路走来,折腾数次,粗粗一算,五套房产也是将近千万,负债比例可控。下一步计划就是尽快出手第四套,再看行情择机卖出第二套或者第三套,走出长沙,看看周边强二线城市。

       总结过往,有得有失。眺望远方,一往无前!!!

       感谢暗夜,感谢米课;感谢时代,感谢自己……

       @暗夜金融 @小树妖


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羊羊羊羊 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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