广州岑村机场确定搬迁，哪里是坑，哪里是机？

这两天岑村机场确定要搬迁的消息满天飞，伙伴们雀跃不已，金融城萎了几年终于要雄起了。

来自5月25日广州发改委官网的《广州市发展改革委关于市第十五届人大三次会议第20182071号代表建议答复的函》：

山顶的伙伴掌声响起来！

我可是长呼了一口气，该来的还是要来了。是的，我是一个金融城论支持者。

在早前的文章《广州佛山，相爱相杀，为你剖析广佛的未来之路》，我已经直言不讳说出了心里所想：

珠江新城从1993年开始建设，真正开始新一轮规划调整是在2003年，经历了十年，珠城才让人初步发现它的美好。

而金融城2012年公布规划，2013年开始首次拍地，至今也才刚过五年期，路还早着呢。至于大家忧虑的岑村机场，如今也没看到官方有什么明示，于是传言满天飞，金融城要烂尾了。我认为这不过正如当年珠城规划遭受挫折一样崎岖之路而已。

岑村机场毕竟是军用机场，这是广州军区的管辖范围，涉及的是军方的机密，我们随随便便也不能窥探一二，即使政府已经有搬迁计划也不能随便公布的，这必然是一个秘密进行的过程。但我们还是可以看到金融城的推进，我在朋友圈也提示了，标志性事件就是上年九月金融城热电厂的烟囱爆破拆除，而11月，金融城车陂村集体物业房屋正式拆迁，这都是明里在进行的改造，怎么能说烂尾呢？

而目前，发改委发函，进一步说明了金融城的建设一直是有序进行的，广州政府从来没放弃这样一块黄金万两的宝地。

好了，吹捧兴奋的话说完了，那剩下来的，伙伴就很关心了，金融城要重启了吗？要开抢了？

我的回答一概是：

冷静！

这一波大牛市，冲着买金融城的投资者，都是寄望规划顺利推进而前赴后继的，目前不过是夯实了预期而已。金融城这两年也已满满溢价，以骏景花园和美林海岸为代表的两大小区，涨幅超越天河普通楼盘，特别美林海岸，更是网红二手盘。如今搬迁计划确定，你试想，业主心态只会火上添油了。你现在冲入去，无疑是在枪林弹雨中孤身做靶子，舍身受虐，千疮百孔，惨不忍睹，在所难免。

何必呢？歇歇吧，距离进一步选址还有落实，还要走不少路呢。

只是我们不好放着这样的确定性利好茫然不顾吧？

是的，有些地方我们还是可以去考察一下的。

可能还有小伙伴不清楚岑村机场的具体位置，我们来看看图。

为保证飞行安全，天河区有90%以上的区域纳入岑村机场净空控制范围，总面积约1236平方公里，多数给限制在80-120米高度，受影响的不仅是金融城的120米限高搁置进度，更有天河小新塘的智慧城，其绝大部分区域位于80米的理论控高水平面。那么当下岑村机场迁移确定，那些地段值得关注？

撇开已经响当当的珠江新城、天河北，还有我赞誉的天河公园+华景汇景板块，其中天河公园还是存在参量变数，其他的已然成熟成型了。剩下的，就是各位关心的岑村本地、粤垦长湴、智慧城、广氮奥体板块了。我略为谈谈。

如果按照距离远近，我们首先想到的利好辐射就是：

岑村本地>粤垦长湴>智慧城>广氮奥体>金融城。

可并非如此。

首先排除的就是粤垦长湴，别碰。

这块地段已经烂熟了，与广州东进南拓背道而驰，即使不存在岑村机场，也要谨慎而入。这属于天河与白云交界处，我们其实很介意一个地方交界的发展，因为不同区政府之间会互相磨皮推拉，导致即使很多的规划有美好前景，也会因为行政散漫的力量而慢下来。这里或者有小伙伴要跳出来了，星佬你赞许的老黄埔不也是交界之处吗？那可不同，强势区域+强势区域，那叫强强联手，那叫城市发展大势可趋，具体我就不再赘言了。

加上天河客运站这个省级客运总站的存在，人流是聚而散的，它对比交通大枢纽广州南站，价值虽不可同日而语，但对形成有效人口的作用力大抵相同。你说人口不多，那是不可能的，人口非常聚集，粤垦还有长湴租赁人流都十分可观，特别是燕塘天平架，从不缺市场。可欠缺强有力的规划利好就是它最大的不足。

其次，岑村本地，尽量别碰。

岑村可以称得上是天河城区中很落寞的村子了。因为最靠近机场，村内村民楼都无辜受牵连，限高让很大部分房子都不过三四层。一眼望去都是低矮的建筑，容积率超低，很难拥有让人腺上激素澎湃的投资欲望，加上机场起飞噪音等，岑村片区房价可以称得上是天河洼地。然而，即使岑村机场搬迁确定，这洼地短期内仍然不会有多少起动，在有具体产业旧改规划出台之前，我们不需要那么着急入坑。

当然，一旦旧改，岑村这地域天生就适合做富人区，北靠火炉山，东部也有大片绿林，低容积率一旦开发必然是大面积盘。只是富人盘不代表高收益，我们可以用火炉山背面的植物园板块做对比，倾向于旅游景观房，这类房子通病就是享受型。

再次，智慧城重新受到关注，享受更利好规划。

我要强调一下的是，在本年4月《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》中，正式将广氮-奥体纳入天河智慧城。这就是天河除金融城之外最大的产业+居住的双轨片区，比之金融城这个纯产业布局片区，两者有本质的不同。智慧城有增量的住宅供应，除智慧城地铁站辐射的房产项目外，还包括东南部的广氮社区、奥体牛奶厂，而其中受益最大的将是改善住房为主的奥体牛奶厂。

至于金融城，这是一个增量产业布局与存量商品房竞争的红海市场。其中的员工多数是金融IT产业，与普通小白领不同的是，他们深谙时间的可贵，通勤时间耐受度大多不允许超过半小时，而高峰期路段的时速，大概只有每小时8-10公里，四公里路径就是他们能够接受的最大居住范围了。算上一些浪费的闲时，我们把这个公里数控制在2-3公里，将是最优之选，次到4-5公里。

大概就是这个范围：

怎么不辐射海珠？那是琶洲地头！

天河公园恰恰就是金融城最佳辐射范围之内，论改善住宅，此范围唯一现存房量还可观的只有天河公园，当然，不介意太遥远的话，牛奶厂也算其中之一，可我更倾向于牛奶厂受鱼珠港利好辐射。然而，很多人都问我这样的一个问题，天河公园好归好，但是它已经很贵了。那么还有投资价值吗？我只能这样回复，天河公园目前是阶段顶了，但不代表没价值，下一波涌动的时候，这依旧是领涨区域。然而这是改善型区域，如果你资金面不足，我建议还是绕道吧，在天河公园买一个二房远不及三四房来得珍贵。

那除了天河公园，其他还有机会吗？有是有，但存在的套利空间也不大了。

夹在智慧城+金融城之间最受利好的板块，受岑村机场搬迁利益下，目前还算是洼地的，无疑就是广氮板块了。

可惜，真的也不便宜了。

很多人对广氮还是停留在很陌生的印象。马路设计虽还算井然有序，楼盘也错落有致，可商业规划却是一片空白，更别提任何的产业布局了。这其实有误会的，广氮板块商业规划是很丰富的。在2017年10月的广氮-奥体片区城市设计及控制性详细规划公示，我们可以看到，商业规划相对奥体板块更来得密集。只是缺乏新盘，一直太低调了。