在全国楼市特别是广州来看，我的主基调就是初冬已来。
小骚动就如同寒冬傲雪中扬起的那么一点小雪仗花样而已，投资楼市的伙伴们都可以暂时歇歇了。
可是，在这个初冬的季节，一些疑似笋盘的货色又再隐隐若现，让伙伴们的小心肝又“砰砰砰”如同小鹿乱撞了。
且看一位伙伴抛给我的一个楼盘，我就不点名了。
市区三栋连体楼，70年住宅性质。AB栋是居住区和部分办公区，C栋整栋承包给了酒店。该放盘面积109平米，业主卖2.6w左右，总价283w，平时都是出租作为办公室的，租金5000左右。其最让人流口水的是，评估价3.5w以上，首付相当于一成。估计再谈谈的话，甚至还能零首付。
请问各位，这个盘有购买的价值和潜力吗？
我的答案是：买吧。
谁买谁套！
我之前一直强调的打劫开发商也好，抢得带血二手筹码也好，觅得最佳的一成首付甚至零首付，能够获得最大的投资回报。你们都看乐开花了，眼球都放在不花钱就可以买房上了，满天欢喜在找自认为错杀的房子，却忽视主旋律：
一是时机，二是好货。
很多人面对能够高评到一成首付甚至零首付的房子，按捺不住激动的心情就冲入去了。他们可能是受了某些疯魔流的影响，这可是零成本啊，代表什么？代表我一分钱不花，随便就可以有一个无限度的收益。300万的房子，我花100万三成买了，涨到了350w，以首付来算，收益率也就50%，但是如果这个房子我是零首付买的，那哪怕只涨5万，5除以0也是无限收益，简直就是数学上神奇的∞。
该有多无知，才会认为这是天赐的良缘。
我敢说，你若在错误的时机上受如此高评诱惑购入这物业，后续的日子就是跌跌跌，你不是哪怕只涨5w，连1w也没你能吃的。届时就是290w，280w也没人肯接盘。-10/0，-20/0也是∞，亏的坑得无穷深！
我们平复一下心情，为上述楼盘捋一捋。按照3.5w做高评，109平方，七成贷款得260w，按照目前利率、30年等额本息计算，月供约1.5w，月租金才5k，每月实际月供1w。为方便计算，就以280w最后成交价了，你仅仅需要支付20w的首付，加上中介费税费等真做了一单一成首付，真美滋滋。
往往噩梦就是乐极生悲开始的。
为什么这套房子售价能够低于评估价那么多！？
为什么别人都没买，难道是上苍特意留下给你的神之恩赐？
不是因为你踩到狗屎运，也不是祖上显灵，更不是中介哥哥好心藏着给你，而是这房子本就压根没人要啊！我有一点没说清楚，这是广州常见的坑爹物业，办公类的住宅项目。楼下是普通商业体，楼上是一些皮包类公司办公室，连电梯等都已成货梯使用，每时每刻上下货。你说，这真正想居家的人哪个会买来自住呢？一个楼盘一旦不能成为大多数人理想中的居住之处，人气一涣散，名声一下滑，注定敢接手的人绝对不多。
以下是该房子的户型图，各位自行鉴赏：
三个房间中一个暗房，一个西向边角房，一个北向带唯一阳台看起来虽好，但房门正对中央加狭长进深，本就没阳光的朝向愈加湿暗。卫生间一暗一明，客厅菱角分明，实际利用率绝对不高。一旦入手，这样的房子即使让你去凤变冰，卧室带主套，暗房拆除变大厅，你也回天乏术，这不过是在一堆侏儒中出了个身略长两厘米的，本质还是侏儒。对于办公属性根深蒂固的地方，分割出租住人自然是不可能的。你怎么改造也不能从5k租金涨至1.5w覆盖月供，每月差值一万的月供数字也会让你苦不堪言。
可你说，那我大可以等待这租金涨嘛，星佬你不是说过吗？当周边环境配套逐渐改善的时候，租金会后来补上。
我的天，但这可是配套很是完善的市区啊。当然随着年月推进，租金覆盖月供的可能性还是会出现的。但是楼市投资首个要领是，先吃掉大吨位的楼价涨幅，其次才是慢慢玩味租金涨幅。
你这常年慢涨的物业要来干甚？！
我甚至可以这样说，目前还跑输评估价的房子大部分都是坑货！
现在好房子你基本做不到高评了，且不说深圳建行近期控制高评等的贷款政策负面影响，它会对本地加杠杆大有打击（更别妄想年后深圳大涨了），广州说不定也会受其牵连，银行、评估机构都会慎之又慎。当下有价值的房子是不太可能给评估高位的，能够评出挂牌价都已经是谢天谢地了。
当然也有部分房子可以评出高于售价的评估价，那是什么房子呢？就是一个小区，平均售价为5w，总有一些不好的户型，楼下就是重餐饮，或者是八九层楼还没有电梯的楼梯房，再甚是旁边紧靠着变压站，所以业主只能放卖4w的价格，而银行就可以根据平均售价给你评估成4.5w甚至是5w，这才是在当下可能出现的高评。
而本文提及的物业，活脱脱就是一个烫手山芋，谁碰谁死。投资时机很重要，满街可以让你高评的是2016年初，广州还没大涨的时候。换言之，这一波楼市涨幅还需要时间去消化，等到深冬将走没走之时，银行评估机构缓过劲了，重新一轮的评估价开始了，你才可能在一大堆在冷淡期急于抛售却苦没买家的房东手里拿到低于评估价的房子，才可能觅得真正的低首付甚至是零首付的房子。
当下云雾弥漫，我们真的需要提高警惕。跑盘过程，往往会遇到此类或那类的糖衣诱惑，但并不是首付越低，贷款越多的就是好货色。特别是寒冬以来，低价的物业往往是因为无人问津才被逼着降价去售卖。
拒绝诱惑，耐心等待，这是一种修行。
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