坐标:河北省会国际庄
最近在玩<现金流圈里圈外>的游戏,主要的思想是<穷爸爸,富爸爸>里的现金流.游戏相对简单,但道理很明了,积累资源增加被动现金流. 而里边最经典的就是购买房产或商铺以收取租金等方式享受被动现金流.
现实中是这样吗? 正巧今天晚上到小区门口刚开张的一家饺子店吃饭. 和老板闲聊几句,这个店分上下两层,共100平米. 每月租金7000元, 老板一直在抱怨房租好高,挣的钱全部给房东了.
那房东就真的挣钱吗? 让我们来算一算:
旁边就是售楼部,一直以来这里大概是1.8万/平米的售价. 100平米总价180万元,商铺属商业地产,所以只能50%贷款, 也就是90万元. 剩下90万从银行贷款按照最新LPR4.65%计算(实际应该比这要高),月供4652元.
接下来算算,这个铺子的每月净收入:租金7000元-4652元=2348元. 也就是说投入90万元,每月正现金流2348元. 乍一看还挺不错的,在石家庄这种普二线城市,工资只有3000元左右.2348元也是大半个月的工资了.
但真的是这样吗?
让我们来算一算,首先贷款不用考虑,租金可以覆盖掉(当然是能租出去的情况下,其实旁边很多门脸是空着的,这样就要自己全部出月供). 但90万首付是自己真金白银投进去的.
如果按照银行3年期定期存款利息2.75%(如买银行定期理财应该能到4-5%)计算. 90万每年可得利息24750元,合每月2063元. 每月只比出租少285元. 如果存一个银行保本定期理财,按4%计算,每年36000元,每月3000元. 这都要比铺子的收益要高.
我记得有次在售楼部听人说连买8套,我的心里在笑.
当然,有人又说了,’一铺养三代’ 我的铺子以后会升值的,还可以传给下一代.
醒醒吧! 如果你的铺子位置特别好,人流多,可以收个好租金(当然购买成本也高)还要好一些.大部分的商铺只能做些小生意,能够持平就已经很不错了.
再来说升值!
15年12月份这里小区的住宅是8000元左右一平,商铺是1.5万元.到21年5年过去了,现在住宅是1.6万元,商铺1.8万元. 这个增涨幅度差距不用计算器就能算的出来.
就算走了狗屎运,商铺真的升值了.那你挣钱了想卖掉,请看:
商铺卖家要交多少税?
1、房地产交易手续费3元/平方米。
2、印花税：房屋产价的0.05%。
3、土地增值税：
a、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金] ×适用税率速算公式。
b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。
4、个人所得税：
据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。
5、营业税及附加税：
增值税是说,你要对你升值的部分向国家交税,涨的越多交的税越多. 另外第4条最狠,还要交个人所得税.
再看看住宅交易,满5年的免收营业税,个人所得税如果达到条件也会尽可能的减免.
这是什么差距?!!!
有人说”劝人学医,天打雷劈”, 这劝人买铺,我估计是不共戴天之仇!!!
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