ps:这篇文章是我201908月份写的当时刚看完暗夜老师的课不久，听老师的买在杭州未来科技城，单价3.5万左右
下个月底杭州的房子就要交付了，自从大四北漂到2018年初离开去哪儿离开北京来上海，我也记不清在北京搬了多少次家，总算是有个地方能安定下来。我承认自己也是个庸俗的人，追求的东西无非是房子、车子、票子、妹子。搞定了房子车子，接下来要赚票子，找妹子。
这最近在老家有点事情，得空给大家讲讲买房的这一路，这几年的经历算是人生中一笔宝贵的财富吧。
其实2018 年从北京离开的时候就已经在想我要去哪里，因为北京大概率我是留不住的，各种限购政策以及无法承受的高房价，上海也差不多情形。去了几次杭州，觉得杭州还不错，我就决定去那边了。
我选定杭州的逻辑如下：
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a. 杭州房价水平方面还能勉强接受，努力点能够得着
b. 杭州购房资格都是比较容易搞定的
c. 其次杭州距离老家比较近（老家江西开车当天能到），杭州身边朋友同学也比较多，环境气候比较适应
d. 还有就是看中杭州未来的发展前景，2022年亚运会，龙兴之地（大大在浙江当了五年的书记）
e. 还有就是个人的职业发展，杭州互联网圈子还不错，对码农比较友好
综合考虑上述情况，我决定以后留在杭州。
所以那个时候拼命的找各种攻略啥的，找到个程序员朋友在github上写的杭州购房指南，真的是非常齐全了
https://github.com/houshanren/hangzhou_house_knowledge 程序员这个群体是真的很可爱，做起事情来一丝不苟。
除此之外，2018 年底还报了个暗夜房产课，当时一个币圈朋友推荐的，把所有的内容刷了一遍，还咨询了暗夜一些问题，获得了一些比较有建设性的建议，比如购房区域选定在杭州未来科技城。
大方向定下来，下一步就是具体实施了，分为搞定购房资格、筹措资金、选择房子。
做好在杭州的打算之后就一直在忙搞定购房资格，杭州限购政策非杭州户籍是三年内连续两年的社保或者个税，但是我社保不在杭州，这个很难，其次是人才引进落户，本科生一年社保就可以给杭州户口（研究生直接给没有社保要求，在这个意义上研究生学历至少值2w）。所以我从2018年6月就开始交杭州社保，然后期间还要搞什么人才居住证，按照既定流程2019年5月底我就可以申请落户杭州。2019 年 4 月初杭州出政策：专科生一个月就给户口，2019 年 5 月底正式实施。真的是点背，老天给我开这么个玩笑：这就意味着我前前后后花了近2w多近一年搞定杭州户口别人一个多月就搞定了，也是造化弄人吧，不过好在最终问题是解决了。
人才引进落户（统招专科及以上）这个事情分为几步
a. 先找一家公司交社保（研究生及以上免），待社保满之后具备申请资格，同时申请把个人档案调到杭州人才市场
b. 准备好人才引进所需材料，毕业证、学位证，社保缴纳证明交人才市场审批
c. 人才市场出具同意落户证明，拿着这个证明和上述材料去落户地派出所办理准迁证（可全城同办），并保留集体户口户主页证明
d. 拿到准迁证后去老家办理迁出，拿到户口迁移证
e. 拿到迁移证去前述杭州派出所办理迁入手续（落户所在地派出所，这个不可以通办），当场拿集体户口页
f. 可以当场办杭州身份证，也可以不办，这个看需求，我还没办
至此杭州户口就搞定了，这个过程在于准备资料，杭州最多跑一次的政策是真的太给力，行政效率非常高，办事速度超级快。
这里碰到的这个办户口的中介真是很坑爹，都已经给我办了准迁证了，还tm让我交6月份的社保（这纯粹就是浪费钱），中间还有各种乱七八糟的收费，本来想爆发的，后面想想还是都忍了，因为当时人在国外没办法（今年年初跟朋友一起在菲律宾做在线英语相关的创业有些身不由己，后面有机会也给大家写写）。
3. 确定预算筹集资金
在搞定资格的同时，要去准备资金，杭州首套房首付比例30%，二套首付比例 60%(认房又认贷款，只要全国各地有过房贷记录就算二套，哪怕卖了也算二套)，根据你的资金和购房资格，其实你就可以算出你大概可以买什么价位的房子。
除了购房款之外还有税费，预估最高为房价的10%，目前政策是个税1%，契税1%（超过90 平 1.5%），中介费1-2%，如果房子不满两年还有5.5%的营业税，通常情况下这些税费和中介费都是由买家承担(中介费可以谈，尤其是行情低迷的时候)
以二手房为例，300w的三室一厅90平房子，二套情况下首付要60%即180w 30w税费，差不多要准备210w，剩下120w 贷款，以 30 年等额本息，基准利率上浮10%为例（4.9%乘1.1=5.39%），一个月月供6730.88，这就是你要面临的生活压力。如果你买的是毛坯至少还需要预留20w 左右的装修钱。这里建议月供最好不要超过月收入的一半，不然压力会很大。
确定了预算之后就要赶紧把这些资金落实到位，该砸锅卖铁就砸锅卖铁，该筹集的筹集，不要想当然等xx涨到啥价格我就可以买多大的房子，不现实而且不妥当，这个钱得是实打实的。
这是什么意思呢，我在下好定金的当天晚上，就把币卖成了现金，当时是非常舍不得的，但是没有办法，为了买房，我必须卖。在买房面前，其他的都得让道儿。币啊股啊是有价格波动的，这个市值要变成现金才是最稳当的，所以哪怕我觉得这后面会涨，我也得卖掉。当然事后看运气还好，卖的价格现在看来还可以，也算是一个侥幸吧。
4. 选区域选房子
为了买杭州的房子，我都不知道跑了多少趟杭州（一年之内开了2w多公里），找过很多个中介，新房二手房啥的看过估计得有几十套吧，当时一有空就去杭州看，就去找，有的时候很煎熬，看中了某套房子，但是购房资格还没搞定，很窝火。
甚至因为临安那边不限购一度去那边看了一些，但是被朋友劝说不要买及作罢了。
同时选定区域之后，我把那个区域的民宿基本都住了一遍，每天都住不同的小区，一方面是想看看小区及周边的环境，还有就是看看周边的人气，毕竟以后是要在那边生活的，其次就是开车绕整个科技城瞎转悠，为了熟悉一下周边的交通及环境。 这方面的苦工还是要下的，因为我对那一片不熟，对房子也不是很懂，然后还怕忽悠，咋办？作为一个穷屌丝，上大学那会儿也不太招人喜欢，只能靠勤劳去补不足，买房子也一样，无非就是去多看多跑，慢慢建立未来科技城房子的价格体系，为了屏蔽不同中介的忽悠，我找了至少4家中介，那个时候我还没购房资格就纯看不买，而且当时行情也低迷，中介也乐于带我去看。看房一直持续到2019年5月初，然后我就又去菲律宾了。
当杭州出专科生落户政策落地之后我就立马从菲律宾回来，第二天就跑杭州去跑户口的事情，户口这个事情确定了之后就立马去看房，看了几套刚好有一套觉得各方面还挺适合，就都没犹豫，找房东谈下定金签合同。因为当时有消息6月底杭州地铁5号线要通车了，我想赶在这之前定下来。
但是在谈的过程中有些细节没注意，轻易许诺。由于之前给我办户口的中介给我说需要一个月左右，所以签合同的时候跟房东约的交房时间比较晚（9月底），我低估了杭州的办事效率，中介说要一个月的事情，5 天就搞定了，然后办手续的时间提前了不少，所以导致我房产证都拿了，房子还没交付。
这个就是我个人的缺点，容易忽视细节，导致后面的一些问题，但是没啥办法，我得认。
很多朋友都说我这是不是太着急，我是觉得自己花了这么多时间精力去准备，资格资金都已经到位了，碰到合适的标的我没有任何犹豫的理由。当然现实情况是6月底5号线通车。因为定下来了这个后面就按照流程走就好了，好在这一路还比较顺利，现在就等着九月底交房住进去。
在这之后我听说了个牛逼的 case我觉得值得借鉴，有个小伙想买房，就去中介公司上班，然后一直在看房子，一个月之后就买到了，由于中介公司开第一单都会有奖励，此外还会有提成，自己买房公司服务费还有折扣，又能接触到很多房源，好处不要太多。在买完房之后他立马就辞职了，太机智了。
对于我来说选房子这个事情，首先最重要的是选城市，好的城市垃圾房子都会涨，看城市是不是有未来。
其次选区域位置，关于区域位置这个其实我个人的心得不是很多，当时选未来科技城主要是暗夜给的建议。
再次才选具体的小区、房子配套、户型朝向之类，关于具体的房子，我不求出色，只求不出错（住宅次新房、三居室、周边有地铁，楼层合适)。之前在萧山科技城、下沙大学城还有余杭未来科技城这三个选择了余杭未来科技城。
当然买房这个事情我基本都自己一个人，一个人看房，一个人签合同付定金跑流程，我觉得自己一个人可以搞定。主要家里人也不太懂，说了还让他们担心，我等都定下来了才告诉他们这个事情，报喜不报忧。
5. 后续的流程
定金付了之后就是后续的事情，先付定金，然后买家去做购房资格核验，卖家如果有贷款需要先把贷款还了，待准备工作完事之后，双方网签付首付，我拿着网签合同和首付凭证去申请银行贷款。在申请银行贷款这个事情上我碰到了一些麻烦，由于我 2018 年初就辞职了，后面没有工作，而银行要求收入证明和工资流水，但是我没有。有时候银行额度紧张，查的就比较严格，有的时候就放的比较快，本来之前说的是一周就放款，我的拖了接近20天才下来，当时着急的团团转，如果银行贷款下不来，就傻逼了，不过好在后面批下来。后面就是签字按手印走流程拿房产证，然后就是等交房和物业交割了。
6. 总结
我想说买房真的不亚于一次创业，每一个环节和步骤问题都得自己想清楚，然后慢慢落实下去，而且还需要耐心去等待。还有很多细节和当时的心路过程没写下来，有些事情也写不了那么清楚，如人饮水冷暖自知吧。同时也庆幸在关键时刻有贵人相助，不然就傻逼了。
虽然有些事情我承认自己不是很靠谱、很无趣、很无聊、甚至很二逼，但是在关键问题比如买房这件事情上，我承认我是花了心思的，这一路走来，虽然很辛苦，但是我觉得自己成长了不少，有些事情自己不亲自去经历不承受是无法体会的，也无法成长的。
就以这句话结尾吧：把最重要的事情做到极致，其他细枝末节自然迎刃而解。
以上，希望对各位有帮助~
本文写于20190823日，首发确定性投资之路公众号
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