房产代持需要关注的法律风险|纪律师

在限购政策越来越严格的当下，许多想要投资房产的购房者苦于没有购房名额，为此不得不通过找人代持的方式来购买房产。虽然找人代持有利于解决购房名额的问题，但在限售政策的要求下，代持时间短则3年，长则5年以上，这也就给房产代持留下了潜在的风险。笔者在这里给大家说一说房产代持需要注意哪些法律风险。

一、道德风险。说到底，代持人的信誉如何，人品如何终究是决定房产代持风险的根本。一个信誉有保障的代持人，可以让购房者省心省力。如何了解代持人的信誉，首先就是要对这个人有充分的了解，比如婚姻情况、子女情况、是否有稳定的工作、周围人的口碑、是否有大额负债等等。一个有稳定工作的家庭，有老婆孩子没有大额负债的人，基本还是比较靠谱的。最不能找的就是对其一无所知的人，这种常见于合伙买房的情形，一方出名额，一方出钱，这种风险也是十分高的，往往纠纷也因此产生。比较好的选择是知根知底的亲戚朋友。

二、签好《房产代持协议》。找到靠谱信得过的人后，还要有充分的协议加以保障，这里就要签署《房产代持协议》，如果代持人是已婚人士，则家庭成员都要签署。同时，针对《房产代持协议》存在可能被法院认定无效的情形，配套签署《借款协议》亦十分必要，针对借款利息与违约责任的约定，可以调整为与房屋升值部分相当。一旦发生风险，所签的协议就是购房者取回代持房产最有利的依据。

三、及时的占有房屋。房产交付后，一定要归于购房者的控制之下，包括对房屋的使用和出租，笔者在这里不建议将房屋租给代持人，这样会让代持人的道德风险加剧。同时让代持人开具专门的银行账户给到购房者，用于缴纳房屋的相关费用。

四、必要的房产抵押。房产交付后，将房产抵押给购房者或购房者指定的第三方，这里指的是除银行抵押外，做二押的情形。可以与之前签署的《借款协议》配套签署《房产抵押协议》。这样一则可以避免代持人私自处理代持房产，一般的房产交易都是要先行解除抵押，然后才能过户。二则可以避免代持人违规将房产首付或增值部分加按揭出来。

五、后续的交易公证。房产交付后，购房者与代持人进行委托交易公证，约定代持人将房产的后续交易、办理过户等事宜全权委托购房者行使。这样可以避免在限售期届满的时候，代持人反悔不配合后续房产过户事宜。

其他需要注意的事项：

1、不建议找年龄过大的代持人；

2、购房者与代持人之间关于代持费用要事先协商确定合理金额，不建议代持费用过低或者免费代持（道德风险）；

3、购房者与代持人之间关于购房的交易流水，要与代持人支付开发商或者卖方的流水一一对应，相关银行流水的回单均要收集保存。银行转账涉及多人之间的，每一个环节的流水回单都要留存，并且每一个环节的人都要出具相应的证明，证明该笔资金的用途是用于购房。

以上就是房产代持需要注意的法律风险，在代持之前要充分的考虑清楚。毕竟只有找到靠谱的那个人，风险才是最低的。