三套及以上商品房：5.3W人，0.2%
2套商品房：15.375W人， 0.7%
一套商品房：143.5W人，6.5%
公寓约82W人
保障房：100W人
小产权，单位自建房或者无房：1800W人
2月成交：3000套，3月成交：4000套， 4月预测在4000套徘徊
从上个星期开始到这个星期：市场热情降低了。
目前的市场是两级分化：优质物业才会上涨。
新贵喜欢的区域有深圳湾，蛇口，科技园，后海，前海路南
old money喜欢的有香蜜湖，百花，石厦
宝中，碧海
红山，上塘，梅林关
光明中心，公明
市场笋盘快速消化
豪宅和改善楼盘业主惜售，部分业主开始返价
学区房开始走量
月成交量超3000套
因为有一部分是需要下半年9月份去上学的，基本这部分的购买力在2月和3月份已经消化差不多了。
在一线城市房子购买房子时，需要考虑以下三个核心因素：
教育，医疗，养老。
比如新冠时候的特效药，最先有的城市是北京。钱很重要，但是命比钱更重要。
市场热度，成交量，已经启动了。
政策：限售3年，限贷。
选不到合适的楼盘时。要牺牲楼层，朝向，或者核心区外围，亦可加价进阶。
现在的行情，放松的政策正在路上。
底部： 2008 2012 2015 2019 2023？
高位： 2010 2014 2017 2021 2025？
通过以上周期得到的启示是
1.抵御诱惑，不在调控后买房。
2.风险是长出来的，机会是跌出来的。
3.一线二线城市在不停的轮动。
举例：低谷买入，挑笋盘，低于正常市场价，经历15个月的时间，卖家心态受挫。
普通的买家是主升浪时进入， +50W到100W, 买完就上班去了。
专业的买家操作方式 ：
低谷买入低于市场价50-100W
3-12月启动后1-2成，获得资金买入第二套。
转战下一座城，深圳 -杭州或者其他城市。
收缩，非限售城市适当卖出。
贷款置换，养社保名额，迎接下一轮行情。
A： 首付三成能打新尽量打新，先上车，预算不够就住投分离。
B： 没有三成名额二手市场多踩盘， 淘笋，提前规划。
C: 看房100套，加足够多的中介，佣金上给出大方的承诺。
A: 知己知彼，足够了解你的竞品。假装自己是买家去看同类型楼盘，去了解卖家信息。
B: 广泛挂盘。
C: 给房子化个妆，俗称凤变冰。
D: 建立中介微信群。
E：列出你房子的卖点
F: 设立奖励机制，卖出或者租出房子给额外的奖励。
G：不要签独家委托
买房是个精细化的操作，楼市分化的市场下，90%的人都赚不到钱。
选择合适的时机 +正确的选筹 +杠杆 +合理利用信贷。
大多数人的谈判是被动的，根据调查结果系统学习谈判的人只有1%，学过房产交易谈判的更是甚少。
房产交易的谈判，实现不了双赢，是零和游戏，是一个你争我夺的游戏。买贵&卖亏是一种分配权。选对了好的谈判时机，一往无前。能不能赢取决于对方有没有机会让我赢。
谈判好不好谈取决于我们选择了什么样的周期，房子好不好卖也取决于选择的周期。选对周期我们会瞬间成为甲方，选对好的交易时期就选择了好的谈判时期。比如现在就是买房的好周期。如果选错了周期总会遇到心气高的业主，或者说周期不好的时候去卖房会面临无人看房。
正确理解谈判市场和目标价格。
选错：无招架之力，浪费时间，错误理解市场
围绕以下三个数据去分析：
成交量：是过去的结果。
成交价：结果导向的参考
市场：以情绪为主导产生的行为
根据以下的指令做决策：
人：放开落户
钱：放开限贷
房：放开限购
税：减少税收
土：土地供应量
媒体：态度。
如果以上六项指标都是正向的，比如说这六项是放开的状态是政策松的表现。反之缩紧的状态。
根据这6项指令去做一个决策，简单来说是：数据带来结果，市场影响行为，风向等于指令。
韭菜一般是看结果操作的。专业的投资者是根据双向的指令来做决策。
指令影响行为：指令的时间差大小取决于指令的大与小，强与弱。一般是3-6个月的时间。
行为产生结果，按以下点位去操作：
职业的投资者按照买入指令，当专业投资者的行业影响到普通投资者，产生了结果。
结果会影响其他韭菜的跟风行为，会产生新的行为-追高买入，从而产生新的结果。新的结果会导致价格向上走，从而有了卖出的指令，这个时候再去卖出的时候又会非常好卖了。
专业的买家是在底部买入，高价卖出，属于逆周期交易，也是房产谈判非常好的机会。
房产是大卡车理论，刚启动的时候不会马上向上冲，在接受指令的时候不会立马出现反应。
对手要挑软柿子掐，中介只是为了成交得佣金，不关心成交价。中介是买家好谈就谈买家，卖家好谈就谈卖家。选择对方时要以强欺弱，如果遇到谈判能力很强的成功率很低。
通过以下3点去分析：
分析心态：
通过报价，比如高于市场价20%，挂盘半年，持续向上调价，这种业主是非常难谈的。
卖房动机：
置换：以坏换好， 以小换大， 以次换优，这种业主对价格的敏感度相当较低。他们不看过去，看的是未来更好的房子能带来多少价值。这种业主比较好谈。
出国：想卖房移民的，这种也比较好谈。
现金流：了解业主的现金流，方式是业主的征信或者负债来判断。
这个例子表明业主是非常高的负债，如果业主的负债超过70%，这种是比较着急卖房。
看业主的征信：担保公司，可以了解一下情况。如果征信不太好，可以大胆的去砍价。
看对方反馈：
有反馈就是想要，理由越多越想要。举例：1000W，砍价到850W。
如果直接拉黑，击溃了底价。
如果给一些理由，证明有希望。
每次出发谈判前，一定要设置一个目标。围绕问题去展开思考，轻松提升25%表现力。
买卖决策不等于谈判目标，先有决策再有谈判目标。
比如说一套房子，我们希望900W买入，很多人会觉得目标是要买一个学位房，多少钱无所谓。
如果没目标：没斗志，而且很焦虑，一般人的心理是去看看去谈谈，看看能便宜多少。
如果有目标：谈判目标是经过深思熟虑之后制定精细的谈判策略，所得到的一个结果。匡正行为是我清晰的明白什么价格可以，什么价格不行。一场成功的谈判是刚好在业主的底价之上成交的。一定要设定目标价。
好目标：有难度，可实现，要量化。
谈判的本质是通过沟通利益互换。关键词：互换。没有筹码不是谈判，是乞求，是妥协，有持续的侵略性。一切关于对方的需求都是双方的筹码。
业主的需求是钱，更早拿到钱。需求产生的原因是现金流，置换，名额，看空（一线基本很少，二线某些地方看空，三四线以上绝对看空）
更快拿到钱是买方的筹码。如果在买房时，找到一个急需用钱的人，那么更快拿到钱就是买方的筹码。
付款方式比如全款，换算成金额，其中金钱价值：时间*金钱*4%。不同的付款方式跟业主砍价的策略是不一样的。
时间筹码最大的价值是时间。比如出国的，时间的价值往往高于本身的金钱价值。
筹码要一个一个打，每次让步必须争取一个条件，业主所有的需求都是买方的筹码，要更深层次的去挖到业主的隐性需求，包括时间，金钱，内心需求。每一次都要对等争取相应的利益。比如业主要加价，那我们要去争取其他利益。
没有筹码就制造筹码，不要一上来就说我可以付全款，可以谈好价格再告诉他全款，再让业主进一步降价。
业主相信你有和你真的有的作用是一样的。
替代方案是指不需要对方同意的方案。如果没有替代方案，我们会孤注一掷，整体谈判会表现的温顺友好。我们需要做的是建立方案库，同品类的小区用表格记录下来，评估对手，分析优劣再施压。不断找对手去训练，有目标价，最后再去找真正要买的那套去谈。永远不要让对方知道你没有退路。比如在和买家谈判时，友好的交谈方式是我很喜欢你这个小区，但是我老婆更喜欢另外一个小区。其实这不是在砍价，这个是让业主知道你有其他选择。
如果预估业主的底价，有以下五个因素去分析。
周期：比如现在深圳属于横盘周期。
市场：
替代方案：
动机：
指令：人 钱 房 税 土 媒体
对信息了解越透彻，对底价的预估就准确。
以历史成交价为锚点：
验证业主底价：
谈判时千万不要说一人让一步，意味谈判区间少了一半。
实现业主底价的技巧：
加价幅度递减，试出业主的底价。加价策略，第一次加20W, 第二次加10W, 第三次加3W, 第四次加1000, 最大限度试出业主的低价。
不能报整数：比如：3806666，给业主一个坑。
沉没成本：许多人没有办法逃过沉没成本。谈判时耗时间，耗精力，耗心力。时间越长，成交的概率就越高。放弃一件事情的本质原因：太累了，大脑会控制嘴巴说好吧。
谈判之前吃好一点，吃饱一点，跟业主耗久一点。
报完等待：跟业主博弈。
要结合自己的现金流 杠杆资金。
摩擦成本：盘一盘现有的资金，尽量去买三房，四房，保证5-10年不换。硬性成本省不了。用普通人安全的交易方式去交易。
成本是投资预期之后的成本，思考未来。
强调合规，运用金融的杠杆。
好的优质的教育资源是稀缺的，不能去买单一的学区房。刚需最好的配置：地段好，学位行情，楼龄次新。
高考不取消，好的地段学区房是一定保值的。
好地段学区房，要越早买越好。大学区制是积分制，学区房是保障不是唯一。
房子属于几个学校的学区，可以多选。
偏宝安，龙华核心区。现金流是核心，研究规划，即使6-8年不拆，现金流也没有问题，可以去购买。如果8-10年可以回本，可以去扩充一下投资的产品。深圳接下来5年，租金不可能大涨。
不认为小产权房红利期过了，取决于自己是否专业。举例：1W平的厂房，成交价1500W，现金流收租每月是22W，抵押出金额是2500W，现在把宿舍变成了小产权房，预估2000W的收入。
小产权的风险点：一定要产证干净。如果不干净，通过法律的武器去申请仲裁，保障产权安全。
钱能解决大部分问题，不能解决本质问题。看孩子的天赋和能力。
国内每年平均5-6W的支出，包括文化类，兴趣类。
国内线家长前期投入越多，后期投入会越来越少。要让孩子自律，有规划时间能力。
租售比要动态看，目前国内不能看租售比，看房价的涨幅。房价合理增长或者不涨的时候，才有必要去看租售比。可以买整栋小产权房，满足房东要求和租金回报率。
提升英语能力，去参加PET考试。英语课是从小班开始。
小学：习惯和时间规划能力，自律性，要预习，复习。
数学是一种能力。
家庭教育用要正向激励来教育孩子
格局，兴趣，培养认知是爸爸的事情。
少说硬伤的话，比如你看谁谁多厉害。
做一个有心机的妈妈，自古套路得人心。
大方向不错的情况下，如何跟现阶段的孩子沟通。
早教是割韭菜，给一个玩的氛围是挺好。老人看孩子是辅助，可以考虑。如果是妈妈带，上幼儿园之前不建议送早教。
选学校看的是圈层，看家长的圈子。
小学是氛围和习惯培养。如果你的圈层达不到所选学校的圈层，建议不要。也不要去选比自己圈层低的学校。
你要学会如何管孩子，不要把希望寄托于老师。
大专7年DSE下来的总成本：150W
本科7年DSE下来的总成本：60W
今天主要是记载了房产部分的笔记，感谢香蕉哥和木木，让我的认知又有了新的提升。
每一次的记录与复盘，都是在提升和丰富自我的知识体系。
2023年4月3日 记于深圳
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愿满天的星光璀璨，可以装饰一地鸡毛的生活。愿惊鸟飞过后的白雪依旧无痕，愿实诚实意的世俗渲染不了孤傲的内心。 如世上没有相依那就自我温暖。向着阳光生长，自强不息，力争成为三元策略的践行者。
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