再不优化房产，将错失跨越贫富阶层的最后机会

20230510暗夜老师公开课笔记：

从2014年的10月份开始刺激，2015年330政策，到2016年市场才可以反应。
2022年10月的刺激到现在，因为收入的下降及外在不确定的环境，会不断的去鞭打不好的资产。
2015年之前是买与没买的区别。2015-2019年：买对大涨，买错了小涨。2023年是复苏年，目前是弱复苏。
现在是中国房地产的下半场，永恒分化阶段，从超级打压到超级刺激，降准降息是为了刺激经济。目前跟2014-2016年相似。永恒的分化，意味着阶层固化越来越清晰划界限了
富在术数，不在劳身。利在势居，不在力耕。推荐看电视剧：天道。
考虑的问题：什么才是优质资产的载体。毫无疑问是房地产。不要跟市场情绪走，要有逆向思维。
没有价值的资产它就是负债：老百姓家里面最大的仓位的资产是房子，进行一个优化整合，那么未来大概的趋势就是好的依然会涨，那差的还会再跌，最终很多的家庭资产就会形成天壤之别。
换房好时机：最佳的换房子的时期要么狂热季高换高要么低换低，好的涨上去了，垃圾的也被带上去了，从而实现一个高位买卖。一旦市场正常之后，那么泡沫化的房子会跌回来，好的房子它会横盘，实现了一个防守，暗夜老师认为未来高换高的机会越来越少。除非中央出台超级牛逼的刺激行情，或者说全球经济再度向好，否则不太会出现一种全面性的行情。
目前市场上有很多好的房子，就像我开篇讲的有很多的需求，或者说市场整体的信心丧失，以前不倾向于让各位去割肉，但是现在策略是结合市场的状况，会发生一定的改变。如果你判断自己手里面的房子它不是好房子，它不匹配于我们对于未来结合中国房地产下半场的走势，我认为该割就要割，不匹配一定要在今年这个时期或者明年把它置换掉。因为你今天不割未来会跌的更深，会更难办。
如果有多套房子，在2017年提出的策略，是看重货够不够好，不用在乎你有多少套。好的房子，贵的房子，未来一定涨得更快。只要你借的钱足够便宜，你买的资产足够的好，风险都不大。否则的话就算你没有房贷，你告诉我手里面10套房子，一毛钱房贷也没有，全都是城郊结合的房子，等于满仓风险。风险是相对的，取决于你的货物的成本和你的现金流。
不要期待于从股票市场里面赚到钱，经历过2015年的那一波的都应该知道，中国的股票是一个麻将游戏，一轮行情过后，那么真正赚到大钱的还是少数人。赚到了大钱的人还是会去买房子来去彰显自己的实力，所以说如果你不能够在股票的这个麻将桌上玩到最后，正确的操作是直接去把那些好房子先买下来，等待着这些从股票市场里面赚到钱的人去买你前期买的好货，直接分配了他们财富。
未来的房产不会呈现全面上涨。是二八分化。把你手里面的那些不对路子的房子去调整到这个20%的房子当中去，28分化的这个2不是指的是中国的20%好房子，而是你的钱包的钱能够去支撑你所在城市的区域里面的20%的好房子。比如说你是一个很有钱的人，我们就在整个的一线里面去帮你找寻20%的头部。如果你是一个普通三线城市的一个中产，那就在一个三线城市里面去找寻到符合你钱包预算的20%的那个所谓的房子当中去。
家庭资产配置的主力都是房地产。预判：如果这一波没有抓住最后的时机优化置换，可能很多人资产不但不会增加，升值反而会不断的贬值。永恒分化的时代即将来临，房子未来越来越丧失流动性卖不掉，那么你整个的未来你和你的下一代凭借着自己的劳动收入想要去买一个好的房子是不可能的事情。
去年9月份公开课的定调，如果是到分化期，那么现在就是一个春天的上半场，整个的春天上半场基本也是反复无常，一会儿热一会儿冷的像极了现在的市场，但是不管怎么样我已经定义现在是春天，那么无论是股票市场还是这个房地产市场，对于未来优质好资产的呈现出一个乐观的。
人生下半场的时候一旦整个的市场周期或行业周期的风格发生了改变，人力资本价值将迅速的贬值，专业趋势不能够应对市场的状况，赚钱能力就会急剧下降，再加上大多数人到了一定的年龄的时候，时间精力对于绝大多数人都是在40岁以后呈现出一个贬值的状态。幸福的人生，是上半场要延迟消费，要把更多靠人力资本价值挣来的钱装到那些能够在下半场替代你人力资本价值的资本资产当中。在下半场能够靠资产本身的价值放大和产生未来的预期，现金流能够去慢慢的替代你的消费性能力，使得我们在未来躺在资产的现金流的怀抱当中，慢慢的把自己的人力资本价值解放出来了，讲人话就是不用主动性的工作就能够躺在资本当中实现这个消费的欲望的实现。
建议各位去研究一下今天的美国，今天的日本，今天的法国，哪怕香港，你会发现社会阶层固化背后的本质原因就是房地产，那个时候普通的家庭将再无可能为他的子孙后代去买入那些拥有优质城市城市资源的优质房产，这样让他们将永远的被屏蔽在这个圈子之外，而那个圈子当中的人，实现的就是城市优势资源的载体和城市地位的这样一个规划。
20大告诉我们中国的房地产现在的城市化率是65%，那么参照欧洲的75%，我们还有10个点左右的差距，广州这个城市率先进入到了城市固化收尾阶段，发展一路向东。珠江新城不可替代。比如在珠江新城两个不同的小区，社会资源都一样，哪怕学区，交通，产业什么都一样，两个小区一个物业好，它的外立面好，一个物业不好，小区环境比较乱，就这一点就能够把这个两个小区拉开了，前者卖18万，后者卖12万一不，超级分化就是这么来。
杭州它本身依然是个二线城市，它不像一线城市，去到深圳的资金最终会留在深圳，去到广州的资金最终会留在广州，去到上海的资金最终会留在上海，但是有很多去到杭州的资金，它就是一个过路过度炒作，摇号打新想要去做套利，所以说是特别危险的，现在整个的杭州全城造概念去创造热点，然后去卖卖房子，卖地，像极了2016年在南京，所以南京这两年的回调很惨烈。杭州未来的回调也一样这么惨烈。杭州我们长期看好，但是要有自己的策略。
国企性质的中字头，长期股价比较低，低市盈率，但是它的分红又比较高，那么在今天这样一个全球降息的这样一个范围内，中国的降息已经是降了很多了。未来市场会起来还会有1~2次降息。无论是国内的率先降息，还是美联储加息结束，其实都彰显着我们新一轮的全球的降息时代来临，所以说在降息时代来临的时候，那些稳定性的国企的那些高分红，比如说分红率都能达到5%，以前市场利息高的时候看不它，但是现在的市场买个理财只能买个2% 3%，这些高分红高息的这种稳定性资产就比较香了。
我去年讲了三条主线里面。唯一还没有起来的就是经济复苏条件，经济复苏条件讲白了就是房地产的关联上下游产业链。
做投资一定首先要有一个自己的逻辑，就是不要凭感觉去做事情，逻辑是什么？我买这边的房子，那这个地方是什么规划，什么产业，从无到有，什么吸引更多的有钱人过来，这是我们要思考的东西。然后再去观察这个逻辑落地的概率，再去看落地的速度和在今天市场没有形成统一认识的时候的低成本介入，那才能够形成整个的价值投资体系。
中国的房地产的百花齐放的时代已经过去了。从弱复苏到强复苏，多多少少还是要借助房地产。
中国的公募基金都是在做趋势交易，没有人帮你做价值交易。
坚定不移的认为房地产在今年的下半年还有机会，哪怕是一轮结构性分化行情它也是行情，各个城市还不一样，比如说上海每个区域还在进行城市的翻新，还是存在着人口的流动，比如说浦东有产业和改革。行情一直都不弱，所以我认为上海的小伙伴今年还是要抓紧，但是上海的这个整个的结构性变化也非常的严重，有不同的逻辑。有500万到800万的逻辑，1000~1,500万的逻辑，到底是走产业的逻辑，还是说整个的城市核心的逻辑，上海的小伙伴是一定要抓紧时间。
同时上海辐射范围内的，比如像苏州，南京，我觉得是这两个城市里面20%的一个头部的一个板块，其实现在是一个非常好的抄底的机会，因为它的从估值层面上来讲也是已经是低无可低了。但从基本面来讲的话，它并没有杀逻辑啊，毕竟是长三角的一个省会城市，一个是长三角的经济最发达的城市。南京是政治的打压，苏州是上海虹吸。反之杭州，就要开始高抛了，现在不要轻易冲进杭州，除非你有自住性需求的杭州的小伙伴。
现在的时代就打麻将时代，赚了就是别人亏了，举例：200的腾讯和1500的茅台，广州有个伙伴就是抄了190的腾讯抄了几千万，从190 200涨到了400，实现了一个100%的收益率。
谁说冬天就赚不到钱呢？要有一个有理性的逆向思维，要做一个有思路指引理性的逆向思维的人，2022年的10月份是一种恐慌，包括房地产市场那个时候伸出40米的大刀能够产生意想不到的效果，现在又开始了，所以说现在是一个伸出你40米的大刀去砍下你的那些选定的优质资产，那当然你还得看地方。比如说你现在在上海你就做不到，但是你在南京，苏州，可能就能做到，包括像广州的非天河区，非珠江新城区域，现在在市场这个整个的认知层面又发生飘离的时候，你这个时候就要伸出40米的大刀，每多砍出来一分钱，那都是你的安全垫和未来的利润。这时如果你判定自己的资产不是好资产，该卖就要卖，割肉也要卖，因为你割肉卖你可以抄底买，否则的话市场未来一旦复苏，结构性行情一旦起来好的涨上去的购买成本会更高。
2023年中国是一个复苏的行情，但是因为市场有恐慌情绪，所以说在每一轮的这个大调整之后，市场都是要在反复的恐慌磨底之后才会形成共识向上，有很多在之前狂热期累计的大量的不对的资产和资金链断裂的，现在市场只要一起来，比如说二三月份市场成交量增多，会引发更多的恐慌性抛盘，而整个后续如果经济跟不上的话呢，整个恐慌性抛盘又会把这个市场情绪又砸下去，从而又砸出新一轮的血筹码机会，引入新一轮的聪明的资金抄底，从而形成一个抄底的阶段。无论是股票市场还是房地产市场，现在都在历经这样一个阶段，所以在这个阶段当中，最重要的策略就是选对资产选择价格当机立断，然后对于不对的资产立即置换。但是我也不建议各位去持币在手，有些时候不作为是就是最大的失误，
美联储加息已经结束了，二三月份是市场复苏情绪比较大，那现在是市场弱复苏情绪在反转，整个的全球经济和中国的经济没有那么迅速的修复之前，居民的购买力和购买性是有限。如果给出一个区间段，5月份，6月份，7月份和8月份，这4个月应该是新一轮的抄底的机会，目前类似于前一次公开课9月份之后的10月，11月，1月和2月，所以在这个过程当中要完成这个所谓的劣质资产向优质资产调仓换位。
中国政府二十大以后的新一届的目标任务今年是一定要完成的，如果完不成将出台更强烈的刺激性政策，会伴随着全球的这个人民币的升值预期。那国内的人民币的资金资本含量比较足的大类资产就是房地产。或者说金融类资产和房地产都是人民币资产，那么下半年伴随着人民币升值的预期，也会获利于国际市场的人民币升值。
美联储依然还在加息，我们认为还有1~2次25个基点的加息，美国是不是马上从加息变成降息，无非就是软着陆和硬着陆的问题，如果美国在下半年控制住金融系统的风险实现软着陆，那么美国将形成进入到一个滞涨期的概念，如果硬着陆没有控制住金融风暴，那么直接进入到衰退期，就会有更强烈的刺激，类似于2020年的下半年。到了今年年初的时候人民币在复苏预期的情况之下升到了6.7，我们认为没有必要去恐慌，因为复苏是一个漫长反复磨底的概念，倾向于人民币会跟美元形成一个回荡的趋势，那么现在就符合我们当初2月份3月份的时候直播讲的汇率6.9，已经已经徘徊了很久，从数据上原则上来讲的话是差不多抄底的时候，要有一个机会成本的概念，如果国内有更好的抄底机会，如果你的美元比较多的话，该结就结了。因为大的原则是人民币这个升值概念。预期升值概念是美国的加息结束。
听结论就好，国内的经济复苏也会引领人民币升值。人民币升值资产配置抓大放小，今年的走势是一个整体复苏，复苏程度取决于房地产复苏的程度，但是因为市场的情绪周期它会呈现出围绕着整个曲线迭代的过程，利用一时的情绪阶段性冲高的时候出掉手里面烂货。
美国今天的市场高度性分化，如果把美国的经济分成美国派，从Top的20%可以吃到90%，那次一级20%吃到8%，中间级2%和后面的40%不仅一毛钱也分不到，还要贡献，这就是资本化的未来，中国虽然说作为社会主义国家共同富裕的情况之下，他是一个缓慢进行的过程，但是人类的规律就是这样，大部分人多不配自己口袋里面的钱，他最终都要在某一刻把它吐出去，而少部分做对的人将会获得更多的资产。
未来的趋势，如果你能证明你的这个好资产是有稀缺性的，那么它将呈现出通胀时代和通缩时代的通杀，在通胀时代的好房子，它呈现出的是商品属性，在通缩时代，往往因为它的稀缺性，成了避险性资产，反而又受到了资本的追捧，因为资本都不敢把钱投到实体经济里面去。
美国这一轮的加息，美元信用的丧失，随着全球的天下苦美久矣，纷纷抛弃美元，尤其是金砖五国开始本金结算，所以不像08年那样，很容易去收割外面的韭菜，但是美国割自己韭菜也要割一部分，因为美元加息周期本身就是割一拨来完成自己的经济危机内化的过程，各种美国的小银行倒闭，被大银行收购，可能是自己内部的一波供给侧改革金融系统的改革。
要实事求是，美元真正被人民币替代是一个非常漫长的过程，它是取决于中国的经济转型和中国人民币绑定资产的转换，要想成为真正的国际货币，一定是要从贸易顺差变成贸易逆差，短期内中国是做不到，我们只能够通过本币结算来对抗美元的收割。现在是大国博弈，只要台海为不爆发战争，其他不至于对中国经济产生根本性的影响，不要去关心那么大的事情，关心自己的小家庭资产优化就好。
lpr会一路走低，中国的利率还是有很大的下降空间，房贷哪怕今天阶段性的给到的是比较低的房贷利率，我们也认为还是要选择浮动的，而不要选择固定的。可能未来还有一两个点的下降息空间。因为中国的老龄化趋势才刚刚开始。对标2018年到2020年总结，以前市场走轮动是因为放水，那从上到下的话就像香槟塔一样，现在水不够了，那只能在上面，一定要去向上整合，或者说保住你现有资产的流动。找到一些长期二手需求大于供给的地方，产业政府的规划导致三高人群的流向的判断。
二十大了以后，中国真正的把国策变成了增加内循环，打造双循环的这个策略被写进了党纲的时候，中国整个的人口加速集中到一个阶段的发展，以前是把大城市的人往外赶，现在要打造内循环。这幅图还有代表性，这幅图红线代表的是一线城市的同比增速图啊，只要它在0以上是增长，只是长得快慢，在2020年之前，二三线城市房子的增速是优于一线城市，上一轮调测的历程把一线城市死死的按住，然后把钱往2345678毛线城市逼下去，从而实现一轮供给侧改革。而那个时候把345678线城市卖掉，去买入一线城市的最好的机会。在过去一轮在线上课程为什么一定要向上购买，因为它不是正常的现象，而这个现象到了2020年就反转，因为一线城市也开始抢人了，最有经典代表的就是上海。
北京：不要认为是一个政策性逻辑和一个五环逻辑，北京二环内就是学区房概念的战略。目前是四大一线城市里面房价最干的，因为它是政策压制最狠，所以北京的房价是最有安全边际的，但是有安全边际不代表它有投资效率。北京在天子脚下，如果北京的政策一松，那么它就会有一个爆发力和爆发点，政策是最大的误判。所以我们有一句话就是想要挣大钱，离政治中心远一点，那基本上如果你不是北方人，不要往北方去买房，越离政策中心越远越容易赚到大钱。
深圳一路向西，围绕着前海。光明学区房事件。离政策性的住房片区多的地方远一点就对了，因为二十大之后明确了中国未来下半场的房地产走的就是新加坡模式，40%的商品房和60%的政府供给政策性住房，保证有钱人去买商品房，大多数的中低产居民去政府给你提供的政策性住房安居乐业，把更多的钱省下来去行动去消费了，才能够去拉动中国的内循环。
合肥：安徽的省会还是不太容易去反超江苏的省会，虽然说南京作为一个江苏的省会，投资的利润就是来自于找不到市场的一些不正常的现象，他短期是不正常的，但是南京长期还是会回归正常。
东莞其实是我们比较看好的一个长期看好的二线城市，继承了深圳年轻化人口流入和以华为为代表的产业，东莞实际上也是一体化向西，所以说到底是在松山湖里面选呢？还是在南山里面去选学区房呢？还是在东城里面去选他们未来的城市化的这个CBD的？还是要看目标是什么和口袋里的预算？它都是一个精雕细琢的过程。
长沙的房子一直涨不了，第一长沙的本身的平原供应量也比较大，前几年城市操盘比较操蛋然后，房地产的政策比较的二逼，另外主要是坐高铁很快的就能够去到深圳，离珠三角太近太便利了，本身也没有强大的产业留住人口，所以长沙的房子现在很便宜你也不要去买，长沙本地人有购买的策略，还是扁平化的城市，那一步到位。每个平方两三万在长沙就能买到很好的房子。