一线市区的老破小可以抄底吗
不是所有老破小都没有升值空间，虽然一二线的老破小都经历了大幅的回撤，但是内部分化也很大。
老破小是一线置换链的基础，也是房价稳定的基石。正是大量的老破小成交，撑起了更高总价段的刚需、改善、豪宅的成交，让购买力不断向上传导，撑住高昂的房价。
当然上海楼市置换链的问题是，安徽江西苏北的房子难以出手，买家无力置换苏南宁波嘉兴的房子。苏南宁波嘉兴的二手房难以出手，业主难以置换上海的老破小和刚需房。上海的老破小和刚需房难以出手，业主难以向上置换。很多业主只能选择向下置换，消费降级。
我们相信周期的力量，但是周期反转，并不会迎来普涨。
现在抄底老破小的主要是看中租售比。长期国债收益率已经跌破2.3%，只要租售比年化超过2.3%，很多人也能接受。
从投资回报看，一线租售比一般在2%左右，首套贷款3.5-4%，经营3%左右。少数老破小租售比能够到3% ，这就意味着可以以租养贷。
但是买入老破小最大的风险是损失本金。如果租金收益年化3%以上，但是房价跌了10%，总体看还是亏的。
所以老破小的选筹需要非常精细化，筹码结构要好，要有特点。
典型的老破小是40平楼梯房，那么30平就比较稀缺，而且虽然功能性差一点，但是租售比可以提高很多。
加装电梯、外立面改造、小区改造等都是加分项。
楼层看，一楼更有未来，因为大城市老龄化加剧，未来一楼更好卖更好租。老破小总高不高，高层没有景观视野优势。即使加装电梯，往往也要步行走半层楼。这一点就比一楼差。
例外的是顶楼，有些顶楼是有阁楼的，改造后可以多一两个房间，做好隔热加个空调也很宜居，功能性大大增强。这种老破小预售都可以有溢价。
老破小的户型大多是长条形，两房则是旁边多个房间。边套会多个窗，通透性更好。
很多塔楼也有老破小户型，户型不太方正，但面积会大一些。这些塔楼产品本身就是从面积上对同龄老破小的迭代，只是如今来看，塔楼问题更多，更难维护，流动性差很多，自然价格也低一些。因此同等价位板楼比塔楼更好。如果人多要自住，选择维护较好的塔楼性价比更高，但要接受卖出时的流动性风险。
从周边配套看，老破小最大的优势不是学区，而是通勤。选筹一定要扬长避短，尽量选择靠近地铁站的，选择没有学区溢价的房子。
老破小往往因为学区而产生溢价，学区溢价必然不可逆地被市场抛弃。因此纯挂学区的老破小是这一轮行情中跌幅最大的。但是还没有跌完。
大量错误的自媒体在宣传学区房，导致核心区的很多房子依然有不合理的学区溢价。这些业主相当于被迫锁盘5-9年，等到期后无人接盘，他们又没有居住需求，于是房价暴跌。
老破小最大的加分项其实是产业。只要周边产业兴旺，老破小往往租售都能涨价。典型的如漕河泾的产业拉动了田林老破小的房价，互联网大厂进入杨浦带动周边老破小升值涨租金等。
很多人本金少又想投资，所以买个老破小，想着未来升值或者拆迁都能暴富。这两个想法现在已经很难实现了。
拆迁暴富是上一轮全面牛市的原因，不会在下一轮行情重演。如今拆迁更多的是房票安置，折算现金价值实际上没有多赚多少。
宏观来看，每一轮周期都是不同产品轮动，未来老破小也有领涨的可能，但是需要细分。比如黄浦区豪宅遍地，这时候夹缝中的老破小价值就会凸显。未来即使轮动到老破小，也是这类筹码结构、资源配套、自身品质都强的六边形战士有表现。
老破小的优势是流动性好，但升值空间越来越小，除非各方面都非常好，否则要做好长期跑输大盘的准备。
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