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喵咪老爷
2016-07-20 16:23

知识才是王道——我的购房经历,请华哥和暗夜来批评指正

张无忌实乃名门正派张五侠之后,为保义父谢逊之下落身中玄冥神掌,日日饱受寒毒之煎熬。他日因机缘巧合习得九阳神功,不仅寒毒尽驱,由此打通任督之二脉而练就深厚内功功底,将来习太极拳法、乾坤大挪移均如探囊取物。

暗夜老师所授之课,就是我们的护体九阳神功,就是万丈高楼的坚实地基,没有这个“1”,后面再多的“0”也是无意义。

个人背景

说起来,很惭愧,本人是南京985重点院校一本经济类专业科班出身,无奈大学时未专于学业,05年毕业考入南京本地事业单位,浑浑噩噩至今10年有余,学校之所学(政治经济学、宏观微观经济学、会计学、货币银行学、国际经济贸易等等)尽抛之脑后。工作之后更是疏于有用知识的学习,加之结婚、生子,一路波澜不惊。

两次购房经历(坐标南京)

05年毕业,父母还算有眼光之人,因我为男生,考虑将来娶妻生子必要有安身之所,置80万元购鼓楼区一新小区110平小三房,全款无贷。该房子面积不大,但户型周正,三室朝南,前无遮挡后有景观,处该小区极佳位置。

06年至13年,忙恋爱、忙装修、结婚,11年迎来了孩子的降生。这期间,基本也是无闲暇精力顾及更多。

13年底,孩子稍大,我和老婆攒了近50W,我和老婆的意见高度一致——投资性购房,当时的计划是首付不超60W,每月用公积金还款(之前公积金一直闲置),这样等于不动到工资而且盘活了公积金账户,于是整个房子的总价就框在了200W左右。故开始四处看房,当时买房的观念只是停留在新房,压根没考虑过买二手。区域上首选是河西,但当时河西已经稳稳的站在了2W之上,而且基本全是150左右的改善大户型,预算远超我们的计划。加之天生对江宁无感,当时江北也无概念,河西南更是闻所未闻,后来我们的目光锁定在了仙林湖。于是在2014年2月,购入仙林湖品牌房企小高层7楼,面积120,单价1.4W不到,总价180W,首付54,贷款120,月供几千,毫无压力。当时看中的是仙林湖低密度的宜居,地铁2/4号线,特别是万达茂的商业拉动,金陵中学小学+初中的一贯制学区。

购完房子,股市突然迎来了鸡血的剧情。我们把手上剩余的一些资金扔进了股市,加之年少无知,加了一些杠杆和场外配资,不过我们给自己设定了游戏规则:杠杆资金只打新股。2014年是疯狂的一年,人品爆发,打新股运气好到几乎每打必中,过手的新股如万达院线、浩云科技均带来了几倍甚至10倍的收益。

2015年,孩子快到了上学的年纪,加之股市日趋颓势,自己的收益也相当可观了,立刻决定给孩子买学区房。之前自己自住的鼓北房子,父母家的,岳父母家的房子,学区都不尽如人意,加之对现住的110平小三房有改善的冲动,于是把目标锁定在了改善新房+优质学区上。

当时首选是郎小+29中双本部学区房,一来是南京公认的最好的学区,二来是两边父母都住鼓楼,孩子能照应。问题出来了,郎小29中压根没有新楼盘,只有二手。但是看过几个二手房,简直惨不忍睹,全是老破小,毫无品质可言还死贵,基本报价都在4万+,个别小户型甚至叫到了近5万。中介跟我说,因为郎小29中学区房而且学区不占用的太少太少,一年也就出来个十几套,基本一出就被抢。

我和老婆合计了一下,观点还是高度一致:不能只为买学区而放弃对房子居住功能的追求,而这些老破小别说改善了,基本居住都成问题,不考虑了。加之学区政策不明朗,一旦大学区落地,我们抱着一个失去学区金字招牌的老破小而且还是高位接盘过来的,基本将来就是砸死在手中。

既然房子不能换,我们只能换思路。我们把之前的学区+改善的思路,换成了改善+学区,又开始物色大户型新楼盘又配好学区的房子。后来经朋友推荐,我和老婆发现了地处鼓楼滨江,与南师树人一街之隔的某新楼盘。这时,时间已走到了2015年炙热的八月。190四房,江景,新楼盘,南京第一牛初中树人,这几个关键词基本全部踏中了我的需求:改善+学区,但是该房子也有我极其不喜欢的地方:高层、开发商默默无闻,品质存疑。当时眼光有些狭隘,对河西南没有给与关注,加之当时河西南的南外还是未知,加之从小在鼓楼长大,还是再一次选择了鼓楼。开发商给与了各种优惠,最后190平,单价2.3W,总价近450万。我把股市里赚的,加上自己最后的一些存款,双方父母又赞助了几十万,首付搞定,贷款300万,月供1.5W。

除自住一套无贷,现在另两套房产贷款420W,月供2W,我和老婆认为这基本就是我们所能承受的极限值了。当时考虑一旦树人学区房交付,就把岳父母的老房子卖了,套部分现金缓解压力,将我们目前自住的房子给岳父母住。

刚把树人学区房搞定,也就是2015年9月起,下面的故事大家就都知道了。南京的楼市开始了一路狂飙,直到现在。

2016年4月遇见暗夜

2016年4月,接触到了米课,毫不犹豫的购买了暗夜的课程。暗老师的金融知识是功力深厚的,因为我作为金融专业科班出身,能听得出他讲课的逻辑性是非常强的,比如为了解释一个生僻的金融学知识,他会选择渐进式的旁征博引,最终将这个知识讲深讲透。

听完暗夜的课,用老师的正统金融思维,突然使自己眼界开阔了许多,正如一开始说的,习得九阳神功,天下无不破之武功。只有有了知识,你才能强大。回顾自己之前的两次购房,基本是在毫无知识的准备下完成的,有得,也有失:

得:

(1)基本思路是对的,误打误撞的运用了老华的三元理论,暗夜的低风险套利、不动产固化理论;

(2)第一次购房是06年,为了解决自住,而且是父母买的,不算。自己的两次购房的时间点2014年初和2015年8月底,基本都算左侧交易,都是在大行情反转的前夕入场上车的,时间点算是两次都蒙的不错。

失:

(1)板块:最大的失误。没有踩进河西中、江心洲、河西南板块。但是我后来客观的计算过,仙林湖和鼓楼滨江两个房子的涨幅不算太低,仙林湖现在同小区同户型二手成交价2.3左右(楼层还没我的好),树人学区房二手成交价4.2左右(面积比我小,但户型楼层均不如我,还没江景)。以下是我做的一个相对保守的估值测算统计

                    面积   购单   购总   现单  现总  涨幅

仙林湖         126     1.3    180     2.3    290   61%

树人学区房  193     2.3    450     3.5    672   49%

(2)品牌:两个房子,品牌与品质都不算太高,特别是树人学区房,近期又爆出物业的一些问题。

综合分析:

优势:两个房子购入由于时机蒙的还行,所以成本不高,将来我只要不是太贪心,出手应该都不难。

劣势:两个房子品质都属中游,仙林湖的房子商业配套不错,但学区属一般,树人学区房学区很好,但周边交通、板块成长性都不如河西。通过学习了米课暗夜的课程,我对将来的房产配置和置换大致也形成了一些打算,特别希望得到老华和暗夜的批评与指正:

(1)对于目前自住的鼓北小区,虽经过10年,但小区整体维护保养的非常好,小区绿化、物业各方面都很好,更关键的是该房是9层小高层,主城次新的小高层将来还是稀缺产品,唯一的缺点就是学区太差。该房子目前二手成交价在3.9W左右,按照老华和暗夜的理论,该房子成长完毕,可以考虑抛售套现了。但由于岳父母的老房子无电梯物业,将来还是准备留给老人安度晚年之用,择机将岳父母地处珠江路地铁口的老房子卖掉。

(2)关于仙林湖的房子,由于目前不满2年,先简单装修,回收一些租金补贴房贷,等满2年视行情而定,我的心理预期是2017年万达茂开业,2018年左右仙林湖地区学区全部到位,两大利好出尽之后,只要能过3W,或者按照老华的观点,在交付的5年左右,抛售。

(3)关于树人学区房。该房子明年交付,加之是孩子的学区储备,必须被动持有到孩子上完学。本来的计划是豪装之后改善入住,现在只能单一做学区之用,学区一旦用完,即转手。该房子品质远没有达到我的预期,至少现在是这样,不知该小区整体交付以后是否会有所改观。

2016年至今,陆陆续续看过不少河西、江心洲、河西南楼盘,综合我自己的情况,我给自己的结论是:现在我虽然没有入场河西,但是也还算是保留了将来入场的资本。如果将来不考虑学区,只考虑纯改善,那么选择余地还是有的。如果是追求新房、次新房,选择面相对较窄,如果考虑二手房,那选择面还是很大,但本人向来龟毛,拒绝二手货,所以还是要等,我的信念是,人与房子是有缘分的,现在的湾四再好,它出现的时机与你的人生阶段不吻合,那也不是最适合你的,希望在我准备终极改善之时,我的湾四能如期而至。

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喵咪老爷 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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