厦门买房历程

想了许久，确实做不了标题党，那就实实在在的做个记录，也算复盘一下自己的买房历程。对于刚需一族来说，买房是人生大事， 自然是要有流程的。

一、准备工作

1.2018年 买了暗夜老师的课 。虽然买晚了，但也认。之前认知不够，没学暗夜老师的课， 错过了两班车。该交的学费得交。  

2. 提高公积金的缴交额度.（以厦门为例,以家庭为单位，公积金满额是120W, 涉及到缴纳金额和时间。想更了解自己公积金能贷多少， 可以在公积金中心查询。）

3. 联系中介。加了好几个中介，当然我们也有原则， 同一家中介的，筛选一个觉得专业合适的业务外， 就没去找第二个同家的中介（期间同一家公司的其他中介业务员也会打电话过来，都被拒绝了,实在要加好友，就加吧,了解他们朋友圈发什么笋盘也是可以的）。 和先生也商量好了,到时候看中了房子，谁带就找谁买。怕到时候同引起一些不必要的麻烦。

3.下载各种二手房买卖app:安居客、小鹿房产、链家、丹厦、诸葛找房等等。  

安居客有些中介为了吸引买家，故意价格挂低 届时说那套房已经卖出去了， 趁机推其他套。 这也算一个业务手段。这个也无可厚非。 

小鹿房产是各个中介业务整理自己手中房源的一个平台，我找的这个业务虽然年轻， 但是有热情 也专业。不厌其烦的推房源，约时间看房,跟的非常紧。（后面可以分享一些从买房中介身上悟到的业务技巧，可以应用到外贸业务中。）

链家 和丹厦平台上有房源，有历史成交价格，对了解该片区，该小区的房价走势会更了解一些。 

4. 最重要的一点肯定是要筹款呀，没款咋买房？

款来源：房子+ 基金+ 存款 +借款

房子：在对房产知识一无所知完全小白情况下，14年入了老家十八线城市的一个学区小三房。当时纯粹是想着手上的一点闲钱放出去别贬值了。在无压力的情况下买下的。 今年5月份挂出，11月份卖出去，有涨一些，小赚一笔。就当做存钱储蓄吧，知足就好。没有想当初哈。 

基金：在支付宝买的都是低风险的货币基金，买卖很方便。这个随时可操作。（我是理财小白，只会买这些保本低风险的产品，嘿嘿）

借款： 和家人商量了一下，大致能借多少。 好朋友那边也探了口风，大体能借多少。（虽然能借更多，但总归是欠人情的，这个借款占比很小，还款计划也有和朋友说好。借钱看人品，所以始终秉承有借有还，再借不难的箴言。）

首付款有数后，就开始选择预算范围内的房子。

二、看房

地段选择：因为大宝已经二年级，小学属于中等（中学不好），老师和同学都已经适应好了， 不想转学。基于以后读中学考虑，就往派位湖里中学的附近区域看房。但是周边的房子都是20年-30年的老房子，单价3.5w左右。没有10年内的房子。15年以内的小区单价超出承受范围，再怎么笋盘，单价在5w以上，超出能力，所以也就放弃了。不过可以去看看这类房子，多看看一些优质小区，看了又没非得要买。对后面买房也很有帮助，看的多了自然就能很快辨别出好房子和烂房子。 

因为看了暗夜老师的课后，没好好消化老师的课程，在刚看了几套房的时候就内心就纠结上了。因为除了价格是硬伤外，如果学区、地铁、户型、房龄都要考虑的话，目前这个区域很难找到心仪的刚需房。一度在和先生商量是否扩大看房区域，或者这借钱超出预算买新点的房子。 被这个问题困扰后，还特意去请教朋友，朋友让我梳理一些自己，看重的必要性因素有哪些。也开始看思明瑞景，前埔的房子。这个区域房子会稍微新一些，因学区相较于双十 一中地段的会弱一些，所以整体单价在思明区属于较为低一些，较能接受的。期间看中了一套08年侨福城的大两房，比同小区房子低10-20w 。业主急售不接受组合贷，错过了。 

之后又回到湖里，勤快的中介A，因为在之前带我看了十几套房源之后，大体摸清了我倾向于户型佳，小区配套要求比较成熟的小区。推荐了芙蓉苑周边的房子。原本因为学区稍微弱一些的原因，没太考虑这个地段的房子，也一直没去看房。 

这期间回老家办理房子的买卖手续。也刚巧休年假，有时间看房。 我一回到厦门，A就每天约时间看房。“姐， 什么时候有空？ 我找了这周边十几套性价比高的房子，就等你过来了”。这压根就没给其他中介机会。 我就蛮去看看， 再看了十几套房后，A 力推两套。 一套是康乐一期， 一套永升新城的。当天晚上又让先生去看了这两套房子。 康乐一期的那套是急售，价格比行情低10多万。又因为白天不能看房，中介约看房全部是晚上。这个就造成了这套房子很抢手的样子。其中一个女客户看了觉得还可以，马上电话让她先生过去中间门店谈， 最后是中介费满佣被定走了。

对于这类情况，我和先生都比较佛性，买房都是缘分。原本就不是很中意康乐的户型，既然被定走了，那就不用纠结了，要不就考虑永升新城吧。这是双地铁的小三房。户型方正，采光格局都挺好，全明格局。 小区配套也还可以。 主要是之前一个朋友给这个小区做过背书，评价不错。在和先生商量是倾向于学区还是居住舒适度，一个朋友给的建议倒给我们打了一剂强针。在学区差别不是非常明显的情况下。住的舒服也很关键，好的房子是能给人能量的。 这么一针下去，就让中介约业主第二天出来谈。 

对于看房总结如下：

1. 多看房， 多看房，多看房。重要的事情说三遍。 买过房子的人都会说多看看房子， 没买过的和想让你赶紧订房子的中介都说别挑啦，觉得差不多就可以。 没办法面面俱到的。 但是 如Mr Hua 所说， 看了百套房子之后， 马上就能辨别哪些是好房子。 所以还是要多看房， 各种好的坏的都看。 就知道价格差别在哪里。 我还是蛮喜欢看高档小区的房源， 给自己设个目标也可以激励自己努力接单。 总有一天我的房子就是这样的。O(∩_∩)O哈哈~  

2. 了解房东的卖房动机，是置换、急需用钱还是佛性卖房（可卖可不卖）。对于后期谈价格有帮助。 

3. 将看过的房子，稍微有考虑的房子做一个表格。包括户型、朝向、房龄、物业、学校、交通、价格。优缺点一目了然。这样每个房子的特点一目了然了。对于筛选房子非常直观。 这点也是我发了一大摞文字给暗夜老师后台问答和给berry 之后， berry 给的建议。

4. 好的房子都是秒杀的。虽然中介也会忽悠，但是当整个中介都在朋友圈卖力的推那套房子的时候，不烦去看看。说不定就是房东急售，笋盘。 

5. 看房子一定要看户型图，期间有一套装修的不错房子，当时看了蛮欣喜的，觉得可以考虑。先生看了户型图，说是手枪式户型。一番纠结后，还是放弃了。因为闽南地区还是蛮讲究风水的，所以户型图一定要看哦。户型方正， 坐北朝南，全明格局，阳光能撒进房间，每天心情也好美丽。 

6. 老房子不建议买低层，低层采光多少影响，另外下水道堵塞的可能性极大。顶层的话要看防水， 隔热层。

7.多和小区保安聊聊，了解房子是否有过问题，了解物业 。毕竟不能只听一家之言， 多了解无妨的。 

关于中介费

在最初时候有问过身边买房的朋友，虽然报价2.5%，但是实际交易都是可以谈的，好几个朋友都是1%，所以心里大体有数。之后让中介联系房东，约好时间地点。因为先生不得空，我孤身前往。这步失策了，应该要找个伴一同前往的。因为人单力薄，在人数上很容易被碾压。有时候还得有个伴出出主意，商量商量的。 一个人有点孤军奋战的感觉。果然在谈到中介费的时候，因为自己太实诚，一开始和中介谈就说1% ，把自己给堵死了，中介那边磨了好久的嘴皮子，谈判套路一套一套的 ，最终 多掏了几千块。现在回想，如果一开始不谈点数，直接说给几万就好了（低于1%），谈点数还有零头。吃一堑长一智，交点学费成长吧。另外有的中介会挖坑，比如谈好中介费了，在做合同的时候又注明收取1500的代办水单 过户，宽带等事宜，这个费用完全不用承担，中介费里就应该包含这些。 

关于谈房价

因为这个房子最早按行情价挂了半年，因为市场横盘，价格不太亲民，一直没卖出去。之后临近年关，房东同意降价让中介帮忙推，在上一周有被另外一个客户看上了，双方也约谈。价格也谈了一点下来。但最终没成交，才让我捡漏了。 对于为什么最终没成交， 让我一度怀疑房子有什么问题， 之后了解到因为房东有银行贷款， 对方的首付款不够房东银行解压，所以最后没成交。之后等我接上后，这个房子的谈价空间就很窄了，过招了几回合，僵持不下。房东也说再降下去他也很难受， 这种买卖还是皆大欢喜的好。 就不再磨时间签了合同付定金。 

自此，买房事宜就此告一段落，接下去就是安排首付款、过户和贷款事宜了。

中间有一个小插曲，对于置换的业主，一定要了解到前一套卖出后的首付款和贷款款到时间，了解买房是组合贷还是全商业贷款。因为厦门公积金额度紧张，贷款放款时间会比商业贷款晚1-2个月左右都有可能的，如果置换的业务这边卖出，那边又定了新房，付款接不上就会焦头烂额的。  

最后感悟：多数人都知道什么是好房子，但如果银两不足，无法都兼顾到的话，还是结合自身情况找到一套适合自己的房子。