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小树妖
2020-02-12 11:57

小树妖手把手教你实现民宿梦

《小树妖手把手教你实现民宿梦》是一个系列文章,分上下两篇,包括从入门到放弃全部教程,请各位谨慎阅读。


我刚“出道”做民宿的时候,对很多细节还没什么具体概念,因为自己“艺名”小树妖,民宿就叫了小树妖民宿,也没好好起一个符合装修风格诗情画意的名字。


后来经过很多客人、朋友们的友情宣传,我多了很多稀奇古怪的名字,比如,小树、小树叶、小树人、小妖、小树枝、小树干......


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回头想想,起名是个学问,现在18岁别人喊我小树妖,过几年难道喊我树妖阿姨吗?

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扯远了扯远了,回到正题。


民宿


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民宿,简单讲就是把民居改成短期住宿的地方。它与酒店类似,区别于酒店的地方在于它融入了当地独特的社区氛围,拥有客厅、厨房和阳台的配套,会让客人获得一种独一无二的非标准化体验。


常见的自如分租,是对空间的重新分割,而民宿,是对时间的重新分割,这两种方式都能带来超过市场常规租金的现金流。 


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民宿这几年这么火,甚至人人都有一个民宿梦最主要的原因是:

 

1.政府没有对这个行业进行强烈干预。目前个人在国内经营民宿仍不需要交税;

 

2.手机和互联网不断发展、多个短租平台涌现,使得房源信息能以很低的成本被大家知道,很多人开始尝试体验民宿,并因为体验感独特,在网上进行宣传分享;

 

3.做民宿的门槛相对较低。运营民宿不需要名牌大学学历,不用有太多原始资本积累,就能获得一份时间相对自由,且回报可能比上班族还优渥的工作。

 

那么,民宿怎么开始?


● 选址


首先清楚客源从哪里来,你的客群定位则决定了选址。

 

选址一般来讲有两种方法:

 

第一,在平台上选择民宿很多的热点区域,往往都是地理位置好、交通便利、靠近景区的区域,

但通常情况下,这些区域租金价格高,淡季竞争十分激烈,供大于求时,地理优势会被极大削弱,还是拼装修、拼价格、拼运营。所以开在景区旁,旺季很赚钱,但淡季无法保证能否回本。俗话说,旺季赚钱不是本事,淡季不亏钱才是本事。

 

第二,选择民宿很少,但你自己觉得这个区域有大量需求的地方,比如学校、医院周边。


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以南京为例,南京的民宿主要集中在夫子庙和新街口商圈,南站区域因为其交通便利性客流量很大,而奥体经常开演唱会也养活了周边的一票民宿运营选手,客单价都比较高。


● 租房


(本文暂不讨论买房做民宿,只讲租房)

 

租房这点再次体现了和中介做朋友的重要性,选好区域后我会告诉周边的中介,我要租5年以上的房子,期间不能涨房租,让中介帮忙找房源。

 

无论对中介还是房东,都必须告知实情。因为在任何租赁合同上,都有一条“不可转租给第三方balabala,一旦发现,可终止合同,且承担违约金(至少是一个月房租)”

 

很多人担心,告诉房东做民宿,房东就不会租给你?会,绝大多数会!

 

毕竟民宿入住人群多且杂,房东若没有担忧,是根本不可能的。但市场上房子那么多,一定不要偷偷摸摸的经营。倘若有所隐瞒,一旦被发现,肯定是全责,与其“苟延残喘”地争辩少支付一些违约金,卖惨求房东不要收回房子,不如开诚布公地表明来意。

 

不过迄今为止,在和房东接触时我从未失手,主要原因还是因为我足(zhang)够(de)真(hao)诚(kan)。


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开玩笑了,最主要的是跟房东阐明长租的好处

 

第一,房东可以省去每年1-2个月空置期和换租客的中介费;

 

第二,拿出一些民宿的照片,告诉房东我会帮他免费帮房主装修房子,并定期安排保洁保养;

 

第三,其它租客,东西坏了马桶堵了都会直接找房主,如果租给我,租期内房子出现任何问题,我都会自己找人维修,绝不打扰房主 ;

 

第四,倘若发生HDD等违法乱纪的问题,和房东没有关系,自己承担责任。

 

阐明利弊后,对于没有时间精力打理房子的业主,我会是他们非常好的选择。


● 装修


除了个人喜好,装修也需要结合你的定位人群。

 

为了拍照好看?

为了住的人多?

为了干净能做饭?

为了娱乐设施丰富能看投影打游戏?

 

单上面几条就无法面面俱到。

 

如果定位学生,就多花点钱装个网速快的wifi,别整个充话费送的,连打游戏都卡;如果定位家庭,准备一个微波炉比摆一盆假花有用的多。

 

装修这一环看似简单,其实里面的坑是很多的。可以多逛逛宜家、看看别人家的民宿,找找感觉,不动硬装不改水电的话,淘宝能买到一切。

 

但购物这一项,也是满满的坑,货物型号大小不对、运输过程损坏、色差明显、漏发错发都是常有的事。小件退换货还算比较容易,大件退换货,运费高昂不说,货物一来一去一个月时间就过去了......


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另外,建议装修前做个预算表,否则花超1倍的价钱也是不奇怪的。

 

彩蛋:这个环节,我整理了自己老房改造经常买东西的店铺,包括但不限于床、沙发、灯具等等,肉测耐用高性价比,感兴趣的小伙伴们,可以转发文章私信我imikervv领取~


● 运营


目前我的房源上线了四个主要平台,arbnb、途家、小猪、榛果。这一步很简单,在各大平台注册账号,按要求上传图片和房源信息即可。

 

但不建议当你只有一套房源时,就把所有平台挂个遍。并不是因为忙不过来,就一套房子有什么忙不过来的......

 

原因:

 

1.每个平台的规则不同,对于新手来说,几乎不可能在短时间内精通所有平台规则;

 

2.重大节日要提前改价,多平台的话,很可能某个平台会忘记改价,好巧不巧,这个时候有人订了国庆七天,别人卖1000,你还卖300,哑巴吃黄连有苦说不出;


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3.某个瞬间,两个平台同时被预定,并不是黑天鹅事件,在我身上已经出现很多次了。而这代表了要么需要你花费时间跟客人解释,直到一方主动取消,要么直接拒单拒单,拒单又代表什么?代表这个平台就废了,永世不得超生的那种;

 

4.对于新房源,平台都有保护期,排名和流量会有很大的倾斜,所以要好好利用上线的第一个月时间,去获得更多订单,去积攒好评,使之得以良性循环。所以,即便多个平台上线,也要尽量错开时间。


● 入住方式


我们做的民宿不是景区客栈,不需要派专人接待,帮客人拿行李等等,但如果你刚好和门口张大妈关系很好,找她帮你接待不但能给客人宾至如归的感觉,而且可以提前避免一些小摩擦。


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我通常选择的是安装密码锁自助入住,即做一份详细的入住指南,包括路线导图,密码锁、热水器的使用等等,提前推送给客人。

 

谨记一句话:在客人入住前事无巨细地交代你房源的一切。

 

我见过太多的民宿,首页介绍上花了大篇幅写一堆可有可无的文字(还有写诗的),但是房源设施和注意事项几乎毫无介绍,这时候就别抱怨房客问的多了,是你自己什么都没写......

 

高效运营的前提,就是减少无效沟通。因为越沟通,下单的概率越低。


● 保洁


还需要强调保洁的重要性吗?

 

一家民宿的卫生状况与客人对你的评价直接挂钩,目前市面上大多是按月结算的阿姨,如何能找到一个价格适中、每次利用中午吃饭时间跑来打扫,并且负责(划重点)的阿姨非常关键。

 

两种方法:

 

第一种是初期开荒保洁时在淘宝或其他平台找阿姨(一般按距离分配,阿姨家很可能就在附近,后期方便照料),如果阿姨做得好,可以加微信,问她愿不愿意长期过来;

 

第二种是直接找附近快捷酒店的保洁或你的好朋友——门口张大妈

 

基本就写这么多吧,比如布草要几套?毛巾浴巾如何清洗类似这些可以留言咨询~


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—————————————————分割线本线


第一次在米课圈分享个人经历,很多人担心我在买房这条路上起步早会爆仓,感谢米友的关心,同时也把扔到房子里的炸弹💣拿出来

 

简单算一笔账,小树妖活下去的成本:

 

小树妖每天从苏醒的那一刻开始,大脑里就有一串数字,本月待还月供近两万(暂不算二套,1月定了还在走流程),也就是说,我每天要挣933块钱才能活着。

 

不对,忘了算吃喝拉撒这些日常开支,还有,我一个待嫁妙龄女青年不要护肤化妆不要买衣服吗?算上这些的话,我至少每天要挣1200块,才能活下去。

 

那我怎么还款?怎么维持现金流?


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当然是搬砖了,别人工作八小时就韩剧美剧刷刷刷,我工作八小时还得继续八小时,风雨无阻跑工地,在线答疑当好小客服。


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其实在这条路上越走,就越会发自内心的感受风控和现金流平衡的重要性。

 

货币在贬值,房产政策说变就变,如履薄冰。因为有月供,你会爆发出无限产生现金流的方法并去执行,比如做民宿这件事情,一套好的民宿,每个月可以产生2-3倍于长租租金的收益。


但做民宿真的很磨性子,各种各样的突发事件、小磨小擦不可避免,记住一句话,自己的问题,勇于担当,非自身问题,不卑不亢。


毕竟还是有很多可爱的人呀~


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加送鸡汤一碗:

 

千里之行始于足下,日拱一卒功不唐捐。


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小树妖 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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小树妖

19年毕业,喜欢旧房改造,了解民宿运营模式,熟悉年轻人首套房购买攻略,已get南京两套房。希望在搭建“财富三元体系”的路上不断前行。

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