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LindaY
2021-03-10 13:12

从0到1,漫漫买房路

本篇优秀文章被收录在“学完暗夜课,我是这么买房的”专题


看到暗夜老师征文交作业的活动,写作老大难的我有点心动。看到很多学霸级作业,我的买房经历平平不值一提,暗大不是说:“不要和人比结果,重要的是过程”,受到莫大的鼓舞,断断续续憋出了下面流水账文章,表达对米课和暗大@暗夜金融  的感谢!


1,认识米课和暗夜老师


10年毕业去了男朋友(现老公)工作的苏州,和其他情侣一样日常上班周末出去浪,没出去玩的时候他就研究研究一下第三方工具软件的功能啥的,收入不多但日子还是挺开心。

12年老乡兼同事在苏州青剑湖买了新房,惊讶的同时也替她开心。第一次和男朋友提起房子,一是没钱,二是房价要崩,三是买房后就被困在这里,不能去别的城市。男朋友的顾虑,根本不是问题,真要换城市,出租出售完全可以解决,但他就是固执,坚持不买房。这就是所说的认知问题,不是一时半会能改变的,暂时抛开不管,日后再多交流沟通,眼下主要问题是穷。

12年某一天,一个同事在上班的公交车上提到了老华@mrhua  及他福布上的连载文章,让我有空去看看。那个时候对米课没多大印象,只记得老华和他的创业连载,看完后对老华灵敏的商业嗅觉,炒股失败后很快能东山再起看的心潮澎湃和妥妥的五体投地。然后就没有然后了。曲曲折折的在苏州差不多又待了两年,14年初我们去了上海,同年他老家建房子,15年我家盖房子,年底又结婚,东花西用,根本没什么钱,何谈买房。

直到16年初,第一次有了机会买房,老公公司可以借首付支持我们买房,不巧的是才刚开始看房,就被剥夺了机会。可以有的购房资格被新政给咔嚓一下没了,非沪籍2年社保变5年才有购房资格,啥?不开玩笑限的就是我们。

买房暂时是没希望了,那就调整心态安心工作慢慢等吧。那时候米课上了暗夜房产投资课,平常比较节省的我,毫不犹豫一次报了好两门课,其中暗夜老师的课似有魔力,连续多天一气听完,非常过瘾。


2,差一点就霍霍了购房资格


人焦虑的时候就容易跑偏。

买完课还没学多少,16年那波楼市行情就扑面而来,蹭蹭上涨的房价搞得没上车的我异常焦虑,盘算着要不先买个公寓或者去周边城市买套?想法归想法,并没实际行动,庆幸加了暗大微信,把情况和想法说明,第二天就收到了回复:“先认真学完课程,没有资格耐心养房票,不会买不要瞎买”。就这一句帮了大忙,保住了无比珍贵的处女贷,几年后够上了一线学区兼自主房。很幸运遇到暗大这样的老师,帮你指点带你飞,否则20年的行情多半与我无关。不听老人言,吃亏晚不了几年。


3,新盘踩盘


19年9月份社保满5年,终于够格了,两个月前就拉着老公又刷了遍暗大的课。然而老公太忙没时间看房,11月又因有事回了老家,眼看就快过年了,12月上旬还是按计划带着妈妈和娃返回上海准备踩盘,暗大多次强调刚需能买尽早买。老公仍旧周周加班,看房又搁浅,实在忍不了,命令元旦后必须去踩盘。

人都喜新厌旧,老公觉得新房设计更合理,居住更舒适,二手房要么接受别人的喜好,要么自己重装。那时上虹桥商务区的规划特别热,结合2035规划,优先看了靠近虹桥的新盘,早前就开盘了,好楼层和户型基本没,多数是底楼。其中一个楼盘样板间非常吸引人(后来看到不少维权,实际与样板间施工差距太大),户型好得房率又高,加上销售巧舌如簧,老公心动了,销售再以各种方式push我们下定,后面跟销售表示有好楼层才考虑,销售让等等,有了通知我们,当时我就怀疑房子并没有卖的那么火。

第二天因为身体原因,老公带着孩子老妈去看了会展旁边的一个新盘,离办公区很近,周边配套几乎没有,周边工厂规划了搬迁。

之前看房的中介又介绍了青浦其他新盘,有远在淀山湖的,有老城新城交界处的,户型楼层等都还不错,商业配套也有,然我们并没有选这里。整个青浦被大虹桥概念带飘了,实际徐泾镇与虹桥商务区更紧密,淀山湖那片因华为基地得利,未来青浦在这些巨大利好下发展潜力还是不错。但对于有娃一族,学校总是逃不掉的,青浦的民办强于公办,放眼上海就更排不上了号了。暗大时常提醒刚需首套要用好,能力范围内努力向上购买,能买市区就不要远大大。二手即买即得,对刚需更友好,最终我们舍弃了新房。


4,二手踩盘


二手踩盘前,按照需求大致排序:学区,交通,产业,生活配套,娱乐休闲,医院,容积率,户型,楼层.......

首先,了解了各个区中小学排名和入学要求(沪籍/非沪籍),总体市区的公办学校优于几大新城,排除入学难度大的区域,可供选择的仅闵行和浦东。

闵行总体民办强于公办,好的公办如明强东最热门,明强西稍弱于东校,其他好点的学校对于入户年限要求都不短,非沪籍的就更没戏,一贯制学校因高确定性热度只增不减,除此就古美板块,平南/平阳 上实西,无意中查看到有对口平南小学的家长抱怨被统筹了。且周边小区名副其实的老破小,距离地铁站也较远。浦东也是教育大区,公办强于民办,好的学校集中于中内环。

19年上半年一个保险朋友在她客户群介绍了医生,律师,靠谱中介,当时让她推中介微信给我,简单聊了聊大概知道他公司在浦东,对学区有一定的了解。好中介可以提供有价值的信息,20年1月联系让他带看学区房,帮助我们缩小范围锁定板块和小区。他根据我们的需求和预算安排了三个板块的4套房,有2套在同一小区。

第一套A板块,最接近我们预算,中外环之间,大两室,步梯2楼,小学初中都有,都是二梯队水平,中介透露中学近两年有上升趋势,近地铁,2000年以前的楼,看完无感。

看完顺路回他店里喝了杯水。他指着墙上地图,介绍了学区及对应小区,结合我们的预算和户籍情况,排除完全没可能的板块,可选择的就C板块小学名校分校学区和B板块小初双学区(小学二梯队,初中一梯队)。双学区属于浦东前几的教育集团,在全上海公办排名也不错,积分还有些许机会,几年后入学情况不好说。小伙直接建议我们某小区,不用看差不多价位的另一个小区(事后回家研究了对口小区的房子,大致三个档位。一档,改善品质小区,零几年小高层,大户型2室总价800万起,房源稀少,离学校较近。二档,98年步梯商品房,小区较大,绿化40%,外立面较旧(未翻新),1室到3室都有,2室居多,个别楼栋还有复式,预算基本满足,距离学校很近。三档,动迁房,95年步梯,小区外立面和路面今年翻修,但是设施绿化及居住感不太好,离学校也稍远,价格和二档商品房差不多)。

第二第三套位于B板块,二档商品房,中环内步梯两室。第二套6楼东边套带小阁楼(只能弯腰储藏东西),出租中,保养差,东面内墙墙皮浸水脱落,客厅比其他房间高出20公分,挂牌580,卖房原因不记得了。第三套,小伙公司独家,房源维护人是另一个分店同事,看房得联系他同事才给开门,中间转来转去最终还是看了。中间楼层,户型方正通透,得房高,主卧客厅朝南,落地窗阳台,09年自住装修,但房屋保养的非常好,挂牌620,房东江苏人,夫妻俩都不到40岁,儿子年前已经上了对口初中,卖出改善。距现有地铁站700多米,更近的地铁线21年开通,小区内有一级园,盒马鲜生,大型商场等都在1公里处。缺点外立面偏旧,小区太大,同一小区还分不同弄。

第四套,C板块稍微有点远,2000年后次新动迁房,电梯高层,户型结构不太合理,不通透,对口小学名校分校,暂时还未有毕业生,学校情况有待观察,离地铁站远,看房的时候差点走断腿,周边有房但人烟稀少的样子,从阳台上可以看到右前方有个很大的停车场,据说不久后会搬迁。


看房路上也没少了解中介,言谈间感觉这人确实比较靠谱,分别时小伙表示都是朋友,区域房子情况均如实告知,最终选择那里由我们定,如有中意的帮我约谈,中介费可以申请他们公司最低点。

看完没几天武汉疫情爆发,随后管控一天比一天严,要求大家都居家活动,小区也按户发放出小区购买生活用品的放行条,外来人员一律不得进入,并通知每户登记预约购买口罩,后来就一直家里蹲。从1月下旬持续到了2月底,期间返乡人员不得外出复工,工厂不能按时开工,交期一推再推,面对客户多次催货,唯有一封有一封的解释邮件,除此只能干着急。网络时代,在哪都能办事,居家期间三天两头和中介联系,但他们无法外出看房。3月初,大规模复工复产,但要看的小区还是不能自由出入,一场疫情把大家困家这么久,看房的还没出动,卖房的被迫拉长成交周期,现在就是机会。直觉告诉我再不买会错过一个亿,真的就是这种感觉,而且非常的强烈。(有时第六感挺玄乎,14年凭直觉从众多P2P平台中选了俩,18年开始一个接一个的暴雷,我怕是一直用飘柔才那么自信,到20年初才全部提现,至今还有600块的样子冻结中,买房中的20来万就来自P2P收益,现在看看有点怕怕)


上次看完回家又研究了一遍闵行浦东学校,我们更偏向于浦东的B板块双学区,从小学到初中,不用再次折腾(那时候还不知道双学区概念,后面暗夜老师的学区房篇章有详细讲到,双学区,强双学区,超强学区),唯一不确定就是几年后非沪籍是否能够入学。和老公来上海多年,买房就是为了日后扎根,落户是接下来的重要任务,娃5年后上小学,我们还有时间,那谁不是说了,梦想还是要有的,万一实现了呢。锁定板块和小区,联系中介继续看房,两天后中介说明天可以再看B板块另外两套,我说好,就明天。看前研究了小区近两年类似面积成交价,做点功课很有必要。当天第一套在2楼,户型和上次第三套完全一样,小区经典户型,通透得房率高,房东底价600,但楼层低采光不好,还有返水隐患。第二套02年小区,步梯2楼,户型有点奇怪,进门就一面墙,那是厕所墙,且是暗卫,家里老人居住过,现在卖掉几姊妹分钱,看了眼立马走人了,进门一堵墙堵得慌。

板块内小区房源并不多,正如暗大所说学区房锁仓能力强,因为学票都是刚需。大致了解后,抛开够不着的,老旧动迁房,结合户型楼层和学校距离,靠近改善品质的二档商品房更适合,虽然略超预算,但垫脚够一够还是可以的,暗大的向上购买,加之35%首付,房款增加不了多少,看了这么些,唯独那套独家中楼层各方面都比较满意。看房路上,特意打听了下仍在售,房东心理价位600,否则免谈。


关于虹桥新房还是二手学区,还是有纠结,毕竟大几百万,买对买错天壤之别。看房期间私信了暗夜学霸Berry姐@BERRYJF  ​也和Lynn小姐姐 微信交流过,学霸们谦逊又友好,还负责任的说不在上海只能给理论上的建议,最终选择根据自身情况定。经过简短沟通,却大大降低了我选择的难度,真的非常感谢他们,虽然之后没有更多的互动,我一直都默默关注着你们呢。疫情期间在家也没全闲着,后台提问并得到暗大额外关于利率的建议,如果下调就入手,不得不称暗夜大神,没多久降息了,首套4.65%,哈哈哈,无以言表的开心,房选好了,利率也到位了,还等啥,行动吧。


5,约谈


历史成交价和成交周期对于买房有很大的参考价值。看中的房子,600我是可以接受的,但我试探性给中介小伙580左右的目标价,小伙和他同事沟通了半天也没约谈成功(并没提到我的目标价),经过多番沟通说等到下班,没过半小时又取消了面谈。只好让中介多留意,尽量再约房东。特意打听了为什么房东那么相信远一点分店的中介,而不是直接找近一点独家,原来房东在那个分店同事那订了2套房,现在打算把手上这套卖掉再后续操作(成交后和房东聊天了解到他们确实买了一套别墅和一套商场店铺包租10年)。

中意的太少,像如此满意的房子错过不知何时才会有,但我们没必要等,也等不起,要迅速出击锁定房源。约谈失败后基本每天都联络进展,三天后告知周末房东家见,正好可以再次看房。

见面时双方中介都在,再次仔细查看了房屋状态,开始谈价,男房东上来就说620并不虚高,楼层户型,风水房屋情况等等。我中介帮腔我们诚意大,资质好,首付OK,交易很快就可以进行,同时我卖卖惨,自己在家带娃老公一人养家,上海压力山大,最多给到595,而且我老公不太满意这个房,他更喜欢xx。

房东没有否决而是拉着他中介到旁边房间商量,结果是想再免费住三个月,疫情他儿子在家上网课,搬家要找学校的人来调试网络麻烦,而且怕到新环境影响他儿子学习,等到正常入学或者暑假搬家。售后返租没啥问题,要白住我成本不是又上去啦,还有装修时间延后,入住也要推迟,我们现在还租着房,不算不知道一算账很清啊。我们没有表态,我中介微信我说“我帮你争取点中介费,你等等”。诚意都有,各自再进一步就成了,那卖家帮着出点中介费,不多2万(和房租差不多金额),你们住到暑假交房。房东又吧啦吧啦说一堆,说他少了多少多少。但最终达成一致,延迟3个月交房,如果正常入学,他们配合提前搬家,我们补贴房租,以便早开始装修。谈好立马去中介公司签了居间合同,付了30定金(5万当场转给中介公司,25万拿到产调后直接转房东),本来付个10万就差不多了,但是我怕房价上涨房东反悔(去年11月同户型最新成交价590),一个月涨60万不太可能,实际过去两年房价涨幅也就20万左右。

签完跟老公说,你知道为什么定金我要付那么多吗?哎,只能说猪队友,认知还有待提升,从一开始怕被房子困在一个城市,且严重看崩房价不愿意买房,到后面被现实打脸加我不停洗脑,不反对买房,婚后居住需求,上学需求,再也不能无视房子,买房资格,贷款资格(犹豫老公创业期间流水不好),怎么选择买哪里,就一句“你满意就好,我都可以”,废话一句,对买房没有啥帮助。

强烈的预感还真没错,居间合同签完一周,公民同招来了。中介说你再晚一周,起码多付10多万,网签前同户型中楼层的626成交,买房税费出来了,真是惊险无比啊!


6,组合贷


老公一直交金,19年为买房我按照评贷高的金额交,到买房公积金贷大几十万,余下商贷。虽然98的老房,商贷依然可30年,真是惊喜。近两年老公创业,我在家带娃,流水不是很好,中介联系了合作银行小姐姐,小问题完全可以搞定,多次确认不是问题才签约。

花小钱买服务办大事,网签当天,银行小姐姐一早过来准备贷款合同,提前简单告知公积金最大化余下商贷,利率4.65%,30年还款,3年后提前还款无违约金,首次还贷后可去银行申请公积金冲还,问了主贷人,房产份额约定等,签贷款合同前让仔细查看合同条款,之后就等着审批放款了。年初又疫情,银行额度充足,信贷宽松,小问题轻松过,1-2周审批好,放款速度也是杠杠的。


魔幻​2020,年初疫情,年尾行情,我们都在。

1月 看房

2月 家里蹲

3月 签约

4月 批贷放贷

5月交税过户拿证

6月底 收房

7-8月 装修

......

12月 加速......(近几月成交价被隐藏,保守估计200以上涨幅


来沪5年多,终于有了人生第一套房,期间经历了怀孕生娃养娃父亲生病陪伴到离开,不得不辞职但不能断了社保,夫妻都是农村娃,老人需要我们帮助改善住房,然后才能考虑自己买房。从购房资格到资金准备,一路过来实属不易。实际买房过程,惊险又刺激。这特别的体验源于暗大那句“认真学完课,没资格就养房票,不要瞎买”。每次公开课里多注意老师反复强调的话,要么帮你避坑,要么就是喊醒沉睡的你。


人与人的差别在于认知,认知决定选择,有想法有行动,结果不会太差。米课,老华,暗夜....,值得大家拥有。


来来回回修改,就在今天发布吧。祝自己生日快乐!21大喜事,新公司可以帮老公落户。祝愿大家2021顺心如意!


@暗夜金融  ​@小树妖  @阿拉蕾小编  


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LindaY 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
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