这里都是志同道合的人，就不拐弯抹角了。暗夜老师的教导一直指引着我在房事上前进，今年2月份在广州海珠区赤岗买了二手房，刚需上车第一套，每每想找个时间把买房的经历写下来，工作一直忙也没有时间。正好因为我在房地产公司上班，近期搞全员营销搞的焦头烂额，写了一篇小软文和大家分享一下，大家看看热闹吧，不知道这样交作业的方式会不会被暗夜老师批评。希望大家看看我的思路有哪些不足之处，欢迎大家批评指正，下面是全文：
最近有一位在地产工作的朋友向我诉苦，说最近工作难做。原来是在九十月之间，朋友的公司在开展全员营销的活动，虽然朋友不是营销部门的，但每周末都要带客户去看房，每天都要转发公司楼盘的广告到朋友圈，因此感到很疲惫。安慰朋友之余，我对朋友转发的楼盘广告有了些兴趣，发现不乏有很多优质的资源被释放了出来。随后朋友也帮我证实了这个情况，很多楼盘在此之前都是不上线销售的，这次也被投放到市场上。
我敏锐地感觉到现在可能是个打劫开发商的好时机，因为在前几轮房地产的周期中，每到寒冬总有很多的开发商割肉求生存。很多开发商在市场调控的初期，捂盘惜售，用一个“拖”字决对抗政府的调控政策，寄希望于政策的反转。随着调控进入下半场，每拖一天的利息成本、公司的现金流、政府的三令五申，都是压在开发商身上沉重的负担。就算眼看着曙光要来了，却突然发现，地主家也没了余粮，所以只能割肉求生存。这样市场上就会出现很多带血的筹码，聪明的投资者这时候是嗜血的，因为此时的他们，现金为王，竞争者了了，可以安心地挑好货，然后静侯下一个主升浪，完成资产的倍增。何等的快哉！
从朋友的楼盘广告中发现至少有2个楼盘极具投资价值，一是广州恒大御府，二是佛山恒大悦府。分别位于广州和佛山的核心城区，一个是尾货打折促销，一个是限价导致的一二手价格倒挂。下面将我的思考逻辑列出来，有兴趣的朋友可以交流探讨。
广州恒大御府
项目基本信息：开发商是恒大地产广东公司，物业是恒大旗下的金碧物业。位于白云沙太南，地铁3号线梅花园站。总户数664户，车位1311个，占地面积7万方，容积率2.7，绿化率30%。2018年初交楼，目前在售的是145-180平的现房。下面从区位、配套、学位、交通、价格等方面分析此项目，数据基本来自链家和网络。
分析之前，先说结论：此项目主打145-180平的大户型，如果您是改善型或投资型的人群，在这个面积段，这可能是全广州最值得入手的一个项目。
项目的一些基本信息在链家上可以查到，链家网址：
https://gz.fang.lianjia.com/loupan/p_hdyfaaqvs/#estate-album
我们知道买房要避免远大大（即偏远的大盘大户型），因为远大大没有人群支撑，二手房市场惨淡，必须混若干年等城市发展至此后才能解套。但城市核心区的大户型却是稀缺的资源，城市市区内的大户型相对比较少，物以稀为贵，有广泛的改善型的人群基础。所以在分析此项目的具体情况之前，必须先弄清楚一个问题：如果改善型的人群要在广州买房，可以有哪些选择呢？其实是想看看同类的产品有哪些竞争者，于是自己去链家上扒了一下资料，我的搜索方法是搜面积大于144平的房源，于是得到了目前在售的新房资料如下（不想看表格可以向下拉，有一份大户型楼盘地图，汇总了表格里的数据）：
大户型（144平以上）楼盘地图：
从这些数据中可以得到一些有意思的信息：
1、番禺的大学小筑、金地壹粤府6.5万/平，白云的首开龙湖天奕10万/平、佳兆业天墅6.6万/平、雲和墅7.8万/平、新世界云逸5.5万/平，这些楼盘的位置对比恒大御府距离广州的核心区更远，价格却更贵。特别是同在白云区、同在3号线沿线的佳兆业天墅，比恒大御府距离核心区更远，但无碍其卖高价。
2、在5万/平的这个区间，包含的区域有：广钢新城版块、白鹅潭版块、奥体版块（价格略低一些），这些版块的楼盘数量都相对较多，饼画的比较大，也都有一些概念在里面，但风险也恰恰于此：即二手房市场的放盘量会比较大，不具体稀缺性。
3、广州的核心区域，包括珠江新城周边、越秀与荔湾等老城区、海珠与白云靠近天河的部分，房价都已经不便宜，在7万/平以上了，典型的楼盘如东山一品、合生紫龙府、文德先生、力迅观麓公馆、九洲海誉居、新世界天逸。这些地方不需要什么概念和画饼，房价依然坚挺，原因很简单，因为这里是核心区。
下面是恒大御府的具体分析：
一、区位
项目在白云区和天河区的交界处，距离珠江新城的直线距离是5公里。
用卫星图做了个区位分析，就不啰嗦了，看图说话。蓝色的圈是近期在售的楼盘（佳兆业天御在17年10月已经售罄了），紫色的圈是建成10年之内的楼盘。关于周边楼盘的情况后面篇章会详细分析。
二、周边配套
怡新肉菜市场：在地铁路口，距离小区700米。
嘉华广场、大塘商业中心：小区马路对面。
沿街商业还算丰富，士多店、健身、休闲、教育培训、餐饮，都有。
石油大学：是中国石油广州培训中心，是干部学院性质。
三、学位
京溪小学（怡新校区）是省一级小学，距离小区700米。京溪小学直升的初中为同和中学，据说之前教育质量很差，网上吐槽的特别多。但好消息是2017年同和中学被培英中学兼并，引入培英优质的教学质量后，中学的质量也能提升上去了。有能力有关系的可以安排去培英实验小学上学，距离项目也很近，对口直升初中是培英实验中学。综合判断学位情况算比较优质，虽不是特别顶极。
四、交通
小区大门出来是怡新路，距离3号线梅花园站B出口800米，距离怡新路口、怡新路公交站200米。3号线是广州人最拥挤的一条线，坐公交去珠江新城约8站40分钟，开车至珠江新城约20分钟，打车约24元。距离广深高速沙河立交桥出入口约2公里。
五、价格
目前47000元/平~55000元/平，均价51000元/平。有3种产品：145平的三房（9月11日还有几套，9月20日咨询时已售罄）、153平的四房（9月20日咨询时被告知还有部分尾货可选）和180平的四房（9月20日中午咨询时仅剩1套）。
2017年9月26日，链家网上的信息是售价为58000元/平，目前已降12%。
六、周边小区对比
价格要对比看才有说服力，一方面是和一年前的价格进行对比，从上面可以看到目前价格对比最高位已经下跌12%，此时买入对比一年前是更好的时机，溢价更低了。另一个方面和周边在售楼盘、二手楼盘对比，此项目的价格也非常具有竞争力。
如果看一下前面大户型（144平以上）楼盘地图就会发现，项目周边的楼盘均未出现，这说明周边的楼盘没有144平以上的户型，项目和周边小区的产品针对人群不一样，并不存在竞争关系。但为了便于大家全面了解项目所在区域的情况，还是进行了如下对比。
（一）周边在售楼盘对比：
目前周边在售项目主要有佳兆业天御、远洋天骄、天河金茂广场，均在1.5公里之内，各楼盘情况如下：
（1）佳兆业天御：紧临恒大御府，一路之隔，从链家扒的信息显示2017年10月底已售罄，那时的均价为61000元/平。
（2）远洋天骄：9月11日电话给现场销售，说是只有3套48平的（约240万/套），均价在50000元/平左右。目前在链家上已下架，但打电话销售还是蛮热情的，邀请我去现场看房。就定位而言，是真正的刚需盘，面积小，总价低，而且是属于天河区的。
（3）天河金茂广场：和恒大御府步行距离1.3公里，售价6.5万/平起，105平，总价682万/套，2020年9月才能交楼，和恒大御府相比，同样3房2厅2卫，恒大御府是145平，金茂广场是105平，可知此盘的定位更刚需。
远洋天骄在链家上的信息：
天河金茂广场在链家上的信息：
（二）周边二手房对比：
目前周边二手楼盘主要有云山熹景、怡新花园、恒骏花园香柏广场、天河御品、时代花生、橡树园，范围在1.5公里之内，各楼盘建成时间和售价如图所示。（数据来源为链家）
（1）云山熹景：48000元/平左右，2008年建成。
（2）怡新花园：41000元/平~49000元/平，2007年建成。
（3）恒骏花园香柏广场：47000元/平~57000元/平，2010年建成，90多平的三房和70多平二房。
（4）天河御品：42000元/平~46000元/平，2010年建成，110平~130平的三房，80多平的二房，
（5）时代花生：均价在48000元/平左右，2008年建成， 目前链家上出售的房源以60平左右的二房为主。
（6）橡树园：33000元/平~40000元/平，2004年建成，以小面积的1房或2房为主，在高速路立交桥附近，噪音严重，所以价钱较低。
云山熹景在链家上的信息：
恒骏花园香柏广场在链家上的信息：
从上面的对比分析中可以看到几点有意思的信息：
1、和恒大御府一街之隔已售罄的佳兆业天御在2017年10月售价为61000元/平，而目前恒大御府售价为均价51000元/平，这可以理解为对16年17年上涨行情的修正，说明此时的价格已经没有太多水份了；
2、恒大御府旁边的云山熹景建成于2008年，目前二手市场的售价在48000元/平。十年前的二手房和十年后的现房差不多同样的价格，虽不算一二手倒挂，但说明新房的价格确实很低；
3、二手市场的价格最能反应房产本身的价值，从数据上看，这片区域10年内的房子基本都在4.5万元/平以上，恒骏花园香柏广场位置优越，更是达到5万元/平以上，这说明此处的房子是很有市场的；
无论是和项目周边1.5公里内的在售楼盘对比，还是和二手楼盘对比，都可以看出恒大御府的价格位于比较便宜的位置，具有很高的投资价值。当然，完全从价格来看的话，远洋天骄也是很不错的选择，48平的一房，总价240万，也是刚需上车的一个选择。恒大御府主打的是145平-180平的大户型，是改善型用户选择大面积户型的好选择。
总结：其实在前面已经说了结论了，（此项目主打145-180平的大户型，如果您是改善型或投资型的人群，在这个面积段，这可能是全广州最值得入手的一个项目）这里如果再要总结一下的话，就是关于时机了。从朋友那里了解到的信息是，截止9月20日中午，项目还剩180平的1套，153平的10余套，因为还有中秋和国庆的假期，营销中心打电话咨询时态度有些冷淡，可能是不太想卖，但迫于开发商的销售需要又必须放盘。只能说有缘者得之吧。
佛山恒大悦府
因为篇幅有限，这里不再详细介绍这个楼盘了，如果后面有时间可以再写一篇介绍。大概的情况是项目位于佛山千灯湖版块，由于限价的原因，此项目只卖2.2万/平，而周边的二手房已经卖到了2.5万/平，属于一二手倒挂的情况。有兴趣的可以交流讨论。
目前需要恒大的员工渠道预约去看房，效果会比较好。放上朋友的电话和微信吧，有兴趣的朋友可以和他联系。
电话：易生 18026271556
添加表情
分享至微信
