米课线下课作业+深圳板块分析
No.55的作业上报.
码了些字发现太多动态发不了，干脆也保存一篇在这，算是补交个暗夜的作业
@暗夜金融 @小树妖 。
满屏知识点，钦佩暗夜老师高强度、高效率的一天。结合自身的房产经历，聊聊在学暗夜课之前，曾经在今天课上提到的地段选择、择时和户型不适配上踩过的坑...
桥北，一个南京人都知道的屌丝刚需上车地。09年为了找媳妇，在这购入了人生的第一套房。14年因为生娃了，又在桥北购置了第二套住房，以上为背景。
1，坑1，地段的选择。
桥北作为第一个上车盘对没钱的我来说，其实是最佳或者说不错的上车选择。主要是便宜，适合屌丝上车。另外是3号线要开通的预期，一条可以20分钟到新街口（老A）的地铁线，大幅拉近了到老A的时间距离（相对于3号线之前堵大桥是个未知数1小时起步）。
当时没有学习过米课，也没了解过城市规划以及城市发展蓝图。新城的发展，新A，新B，新C，很不幸桥北是个C中C都还算不上的地方。无学区、无产业、无医疗配套只是一个睡城。唯一支撑的只有一个弘阳广场配套。而随着大量新盘交付，地铁也变的异常拥挤，排队N分钟，挤N遍才能上地铁后，地铁也不香了。逆转...
总结：没有在上车后跟进城市发展，上车盘条件又在逆转，当时哪怕能置换个C也是香的...
2，坑2，没有择时。
刚学米课时候，学习完暗夜老师的喷泉原理后直拍大腿。对，我就是那个核心区域已经涨起来，大水还没外溢到边缘区域时，就因为恐慌卖房的。
还记得15年下半年河西应该就已经开始领涨了，焦虑来袭，而原来第一套房子的成本比较低，几年下来从40W也涨到了180多万，2月春节后便着急着卖想去买热门的房子（14年的新房买了在装修）。挂牌还不到一个星期便卖出了（说明卖价偏低，并没有完全了解市场动态，对政策的放开完全没有感知度），七七八八贷款弄完，发现很多好盘已经买不到了。再一回神，卖掉的房子已经成交到了220w，心都在滴血。
3，坑3，户型不适配。
这里就提到了14年入的第二套房。桥北远大大，家里填娃，老人一起。就想着换了大点的房子，撸了新小区最大面积136.如课上说的，你得明白未来要卖给谁。这套与第一套的区别就是其实还在一个地段，但学区是个名校挂牌-南外浦口分校。在一个刚需屌丝地段，一个刚需楼盘，那显然这么大面积的流通率是极低的。
卖房时，用了将近大半年的时间，而当时又再置换，压力极大...
算是比较幸运的是这些坑踩在16年以前，当年的那波大水什么乱七八糟的资产都翻倍了，自己至少还算上车，脱离了苦海，如果在现在，估计再也没有机会翻身了。
以下也算是给暗夜老师交下作业，是17年接触暗夜课后的一系列操作。只能说自己觉得有所改进，本来想参加五周年征文，但一看学霸的文章感觉自己还是有很大差距的，来上线下课，也是希望自己能有进一步的提高吧。
1，第一套房卖掉踏空后，摇号也摇不到（那会的摇号好像都充满了技术操作，没人售楼小姐都不怎么搭理）。新盘河西（新A 华新不开，海玥失败），河西南（新B，海峡城还没学区）、一个都没有成功，二手房价也是高位，便干脆静待时机。2016年10月限购，市场踩了刹车，最终入了润锦城（新C）的限价准现房新楼（精装修，价格还降了1，2K，不摇号）。
这里其实也有点遗憾，当时开盘又是136的户型，考虑也是考虑自主 一中学区，犹豫了下入手了，而如今二手房市场，89小三房流动性真的好很多。
机缘巧合，有了一个去深圳的机会。考虑到暗夜老师有机会要往上走的思路，杀去了深圳，并第一时间挂牌原来的那套桥北远大大。最终赶在18年初深圳第一个政策前，搞定了深圳第一套住房(后海一个楼盘，感觉算B中B吧)。付订金的时候，上面所说南京那套远大大还无人问津，压力暴增。好在那会南京市场情绪还在，最终有人380全款接盘了，跟如今贝壳小户型的成交价差不多。
福田CBD，后海 高新区（粤海街道），前海是我觉得是深圳狭长地段里并列的3个A，未来福田可能被前海资源吸走的可能性还更大（金融资源有重叠）。粤海是个独立的存在，高科技 本土总部基地其他地区目前还比较难替代。
新B 宝安，前海之前宝安就是南山码农首选，大量高素质年轻人。 前海后，宝安一枝独秀，引爆一路向西。
新B 龙华，我第一次到深圳，第一个看的盘就是龙华九龙玺。整个龙华的环境就给我一个熟悉的感觉，对 桥北的既视感 睡城.... 但条件也在变化，深高北学区、市政配套补齐、双地铁、深圳北站枢纽经济，一些产业落地。
新B 罗湖 罗湖老A的没落，未来旧改等一系列旧城改造后，感觉也可能只是福田的附属B。
新C，我觉得是宝安的沙井，大湾区、海洋新城、国际展览中心（地标），广深连接线。需要看旧改的进展，以及后续进一步产业的导入。
另一个新C 是光明科学城。南山科技园的延伸，国家级实验室，中山大学新校区，3年后13号线 连接光明 西丽 南山 后海 深圳湾口岸。
半夜码字，思路有点乱，自己的一些思考，认真学习，重塑思维，还望老师多多指教。
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