上完一天精彩的暗夜老师的房产课程,觉得时间过得飞快,很多细节和精彩点都切中了自己的“要害”,深深的震撼于原来买房卖房还有这么多学问!就算自己已经买卖了几套房产,原来自己还只是小白。
与暗夜老师初次结识于2019年AIA的客户金融课上,非常佩服暗夜老师对整体经济趋势和政策走向的把握,简直是神一样的精准,帮我规避了2020年初的基金暴跌及2021年末的新能源大跌!此后就一直关注了暗夜老师的视频号、公众号、微博、米课圈并购买了房产课的线上课,直到这次有幸过来参加线下课程。
白银时代的房产应该怎么购买,结合今天上课的内容对于买房上犯过的一些失误有了更深的理解:
1、首套房虽然是学区房,但是首付5成,没有运用足首付3成的贷款杠杆及打折的房贷利息,所以未能在同样的片区里购买自己能力所及可以买到的最好的房子。
2、二套房买的时候只关注生活设施便利性,交通便捷性,虽然大超市医院,地铁站(后来修建完成)都近在咫尺,但是没有考虑房子的社会属性,小学、初中都不是学区,导致后期房价增长缓慢。
3、惰性思维,未及时跟进城市化进程中产业变迁更迭,高净值人群的流向,买了就放在那里,未对资产进行优化置换,导致资金效率极低。
一天课程的学习,很多知识点都令我记忆深刻,其中对我房产思维影响比较大的是:
1、越年轻越看重增值效率。年老才需要追求舒适度。因为国家发行了限墅令,我买了大吨位的房产用于改善自住,结果发现装修成本很高,远远高于大平层。严重占用了资金现金流,资金效率也低,目前尚未到能够躺平的阶段。
2、不要和自己的房产谈恋爱。之买过的房产都舍不得出租,就保留在那里空置,每年还要付物业费并花钱打扫定期保养。结果隔了7、8年后才发现,虽然房产已经增值了。但是整体物业水平,小区里住户素质也系比不过当时购买的时期了。尤其物业耗损,严重损害小区品质,早就应该提前做优化置换。绝对不要和自己的资产谈恋爱!
3、除了强学区中的改善型需求,“乌鸡堆里的金凤凰”不能买。自己原来选的房子后面就有一大片的安置房啊,掉坑!改善型资源一定要内外兼修,不能有大的瑕疵啊!
4、房子体现的是社会资源的占有权,同时也要看城市的发展潜力和高素质人口的流向。自己之前买的房更多看中生活设施是否齐备,对社会重要资源属性-学区的研究太少了。对区域选择上也没有选择政府大力发展的区域,导致虽然在“大水漫灌”下房价虽涨,但是涨幅却远远小于平均涨幅。没有购买到核心地区的优质房产,现在的价格已经望尘莫及!
深有感悟的点实在太多了,无法一一阐述。总之这是一场改变认知结构,构建房产交易体系的盛宴。多角度的分析,大趋势的把握,个案推演时细节判断的把握,都让我觉得收益匪浅,不负此行!
感谢帅气的暗夜老师一天辛苦的付出,不负“战神”称号,期待明天一天的课程!
2022年2月26日 南京