写文章
行走在外贸圈的风水师Harry
2022-06-04 12:23

一个风水师眼中的厦门房产(二)天时篇与人和篇

两年前在米课圈发了一篇关于厦门房产的文章, 

一个风水师眼中的厦门房产(一)地利篇 - 米课圈|最会赚钱的外贸人都在这里交流https://ask.imiker.com/question/408828

结果后续的两部分内容就一直没有提笔去写,(太懒了05.png真的抱歉91.png

凡事要有始有终,并且最近harry自己也在看房,遂把后续的天时和人和篇补上。

天时篇

我们所说的天时:主要是指大经济、大环境引发的国家政策导向,及所在城市的政策。顺应政策而动。今年因为YQ,政策非常明显,就是要稳增长,要就是要保住5.5%的增长目标;因此房地产这个大夜壶必须给力,国家政策上对于房地产这辆卡车也是在不断加油门。

微信图片_20220604113647.jpg

国家的放宽政策很明显了,各地楼市纷纷进入放松通道,聚焦回厦门:5.24厦门放松限购后,5.30厦门落户政策全面放宽,又是一大实质性利好对于厦门楼市而言。

微信图片_20220604113630.jpg

不要觉得厦门房价贵,在近代, 厦门的房价就是仅次于上海的全国亚军。

 

微信图片_20220604113643.jpg

现在也只是名次回归而已厦门房价14年以来就稳居全国第四。

微信图片_20220602142052.png

微信图片_20220602142228.png

厦门的房价之所以高企,居高不下,主要是由有形的手和无形的手两只手共同作用的结果。有形的手,主要指的是厦门ZF的调控政策。在地利篇说过,厦门ZF对于厦门房地产的操盘能力在全国是首屈一指。

微信图片_20220602181318.png

厦门岛内岛外全市6个区,岛内也就是思明、湖里两个区,岛外分别是集美、海沧、同安、翔安四个区
厦门的市中心就是岛内,这里的面积仅占厦门全域的十分之一。岛不但小,它还不能像陆地那样可以外扩,可用的土地是有限的。这个特殊性也就成为了政府掌控厦门房价的重要手段依据。

厦门岛内每年供应都很少,在2013年-2018年厦门岛内连续5年断供
最夸张的是思明区曾连续十年没有一块地可拍。近十年岛内也只拍了19块地。

图片1.png

地价高,体量也很小,十年厦门岛内的平均楼面体量共计约200万平方米,岛内十年相当于厦门全市一年的供应量,更是说明了厦门岛内土地的稀缺。 spacer.gif

2019年土地市场回温之后,全年岛内也仅出让3宗地块,当时成交最高楼板价就已经超过了4.5万/平方米。为避免房价上涨的太厉害,2021年开始厦门部分地块采取“限房价、限地价、竞配建”方式出让。22年两次集中土拍中,土拍楼面价较之前有所下降,岛内地价又回到了4字头。

虽然楼面价降了,但不意味着新房房价也会跟着降,按照岛内住宅限售价7.2万/平方米,将来开发商大概率也会按着限售价格卖的。 

限制岛内土地的供给(保证岛内房价的高企),增大岛外土地出让力度,加大岛外购房政策的扶持,利于岛外房产的去库存(逐步抬高岛外房价,进而又巩固了岛内的房价,甚至推动岛内房价缓慢上行),这就是厦门ZF这只有形之手的掌控法则。

本质上,土地资源的稀缺决定了岛内岛外的价格差距。政府通过对岛内地块供给的调控,使得岛内土地更加稀缺。

人和篇

两手都要抓,两手都要硬。 

开始也说到,今年ZF不断放松房产政策,厦门其实在政策上相比同类的其他准一线,强二线城市并没有多大力度,但却加快推出岛内的多块地块,增加稀缺资源的供给,这就是有形之手的掌控力。 

而对于无形之手对应的就是人和中的学区。 整个福建,厦门的从小学,中学乃至大学都是首屈一指的,与省会福州不相上下。 岛内的老城区思明区,汇聚了厦门的各大名校,老厦门人都知道一个“真理”:思明区随便的一所小学,中学都是吊打其他五区(当然这种现象随着湖里区五缘湾片区的崛起,和名校出岛政策的执行,其他几区也开始出现一些优质学校,形成新的学区房)

宁要思明一张床,不要湖里一套房。一度是看重学区的家长心中的一句大实话。思明区中学早早就实施多校划片摇号的政策,使得房子从小学开始就显得很重要,在厦门学区房更多的是指小学的学区。

看看下表,这个是基于2021年中考考上代表厦门最高水平的三所高中,一中,双十,外国语的比例,做的一个初中学校的排名,很明显,s级和T1级两个档次基本被思明区的中学包揽,唯二的两所是名校出岛的分校或附校。(蓝色字体的是岛外的学校)

微信图片_20220604113653.jpg

学区这个无形的手,成为厦门房价居高不下的另一极。 


问,为什么有了名校出岛政策,岛外房价依旧和岛内剪刀差越来越大? 

答:这个就是厦门教育的一个“歧视” 请看下表,

微信图片_20220604115720.jpg

在录取规则上,一中,双十对岛外是有限制的,岛外考生需要高出岛内考生21分才能上的了一中和双十, 也就是说,岛内考生只要全市排名在1219名就能上一中双十,而岛外考生则需要全市排名在210名以内。学区这只无形的手,保证了望子成龙,望女成凤的家长,纷纷进岛内买房,就为了给孩子一个降压,就为了让孩子更容易上一中,双十。

综上所述,正因有着天时,地利,人和的加成,厦门房价未来依旧会稳中有升,具备长期投资价值。岛外太大了,要选中好的投资标的,难度远超过岛内,简单的才是好,投资房产还是聚焦岛内的好。

所以除了是为了厦门户口的刚需盘,选择岛外(当然岛外也有妖盘例如中交和美新城,因为中学是T1档的, 这两年房价是直线飙升,成交价都到了5.5万/平)不管是刚改还是投资,首选是岛内。 

按着暗夜老师课程的理论,厦门岛内可以分为:老城区,核心区,新兴区,概念区。 

srchttp___qnam.smzdm_.com_201903_07_5c8104e2b113f7598_.png_e680_.jpgreferhttp___qnam_.smzdm_.webp.jpg

老城区,传统的厦门老区,老厦门的富人区。甚少新房,今年即将推出的一个楼盘,只有400多套房源,据说预登记已经超过1万,满足优先摇号的超过1000户。

核心区,厦门的外来富人区,从04年开始到现在,短短十几年,把一个厦门的风口地硬生生打造成了一个新兴富人区。现阶段依旧是投资的首选。 

新兴区,介于老城区和核心区之间,位于思明和湖里区交界地带,诸多老破小的房子和拆迁地块,随着ZF开发的进程和厦门学校教育集团化,诸多名校分校将入驻,最典型的就是今年在该区域,为了某楼盘的销售,新建了一所名校分校,直接拉动了该楼盘的销量。房子价格低于老城区和核心区是自住兼投资的选择。 

概念区,湖里机场地块,未来几年,厦门机场将搬迁到岛外翔安区,机场附件的房产将有故事可讲,但时间估计要以10年计算。

注:以上仅仅是一个概括,每个区域的小区楼盘还是要个案个例,具体分析。 

现在不比15年,而且对于未来20年的楼市,harry持谨慎态度,具体可见文章:  

 2022年是否要买房? - 米课圈|最会赚钱的外贸人都在这里交流https://ask.imiker.com/question/670547

最后引用暗夜老师一直说的一句话:不上车等死,上错车早死。

关注作者,看更多TA的好文章 个人展示
行走在外贸圈的风水师Harry 谁在评论里提醒下这位作者,懒得连名片都没填写。
举报
收藏
转发
0/500
添加表情
评论
评论 (4)
最近
最早
3天2夜学会建站
置顶时间 :

设置帖子类型

普通
新闻
活动
修改

圈内转发

0/104

分享至微信

复制链接

举报

请选择举报理由

留联系方式
垃圾广告
人身攻击
侵权抄袭
违法信息
举报

确认要删除自己的评论吗?

取消 确定

确认要删除自己的文章吗?

取消 确定
提问
设置提问积分
当前可用积分:
-
+
20
50
100
200
偷看

积分偷看

10积分
我的积分(可用积分)
确认偷看

问题已关注

答主回复后,系统将通知你

不再提示