一个风水师眼中的厦门房产（二）天时篇与人和篇

两年前在米课圈发了一篇关于厦门房产的文章，

一个风水师眼中的厦门房产（一）地利篇 - 米课圈|最会赚钱的外贸人都在这里交流https://ask.imiker.com/question/408828

结果后续的两部分内容就一直没有提笔去写，（太懒了）真的抱歉。

凡事要有始有终，并且最近harry自己也在看房，遂把后续的天时和人和篇补上。

天时篇

我们所说的天时：主要是指大经济、大环境引发的国家政策导向，及所在城市的政策。顺应政策而动。今年因为YQ，政策非常明显，就是要稳增长，要就是要保住5.5%的增长目标；因此房地产这个大夜壶必须给力，国家政策上对于房地产这辆卡车也是在不断加油门。

国家的放宽政策很明显了，各地楼市纷纷进入放松通道，聚焦回厦门：5.24厦门放松限购后，5.30厦门落户政策全面放宽，又是一大实质性利好对于厦门楼市而言。

不要觉得厦门房价贵，在近代，厦门的房价就是仅次于上海的全国亚军。

现在也只是名次回归而已厦门房价14年以来就稳居全国第四。

厦门的房价之所以高企，居高不下，主要是由有形的手和无形的手两只手共同作用的结果。有形的手，主要指的是厦门ZF的调控政策。在地利篇说过，厦门ZF对于厦门房地产的操盘能力在全国是首屈一指。

厦门岛内岛外全市6个区，岛内也就是思明、湖里两个区，岛外分别是集美、海沧、同安、翔安四个区
厦门的市中心就是岛内，这里的面积仅占厦门全域的十分之一。岛不但小，它还不能像陆地那样可以外扩，可用的土地是有限的。这个特殊性也就成为了政府掌控厦门房价的重要手段依据。

厦门岛内每年供应都很少，在2013年-2018年厦门岛内连续5年断供
最夸张的是思明区曾连续十年没有一块地可拍。近十年岛内也只拍了19块地。

地价高，体量也很小，十年厦门岛内的平均楼面体量共计约200万平方米，岛内十年相当于厦门全市一年的供应量，更是说明了厦门岛内土地的稀缺。

2019年土地市场回温之后，全年岛内也仅出让3宗地块，当时成交最高楼板价就已经超过了4.5万/平方米。为避免房价上涨的太厉害，2021年开始厦门部分地块采取“限房价、限地价、竞配建”方式出让。22年两次集中土拍中，土拍楼面价较之前有所下降，岛内地价又回到了4字头。

虽然楼面价降了，但不意味着新房房价也会跟着降，按照岛内住宅限售价7.2万/平方米，将来开发商大概率也会按着限售价格卖的。

限制岛内土地的供给（保证岛内房价的高企），增大岛外土地出让力度，加大岛外购房政策的扶持，利于岛外房产的去库存（逐步抬高岛外房价，进而又巩固了岛内的房价，甚至推动岛内房价缓慢上行），这就是厦门ZF这只有形之手的掌控法则。

本质上，土地资源的稀缺决定了岛内岛外的价格差距。政府通过对岛内地块供给的调控，使得岛内土地更加稀缺。

人和篇

两手都要抓，两手都要硬。

开始也说到，今年ZF不断放松房产政策，厦门其实在政策上相比同类的其他准一线，强二线城市并没有多大力度，但却加快推出岛内的多块地块，增加稀缺资源的供给，这就是有形之手的掌控力。

而对于无形之手对应的就是人和中的学区。整个福建，厦门的从小学，中学乃至大学都是首屈一指的，与省会福州不相上下。岛内的老城区思明区，汇聚了厦门的各大名校，老厦门人都知道一个“真理”：思明区随便的一所小学，中学都是吊打其他五区（当然这种现象随着湖里区五缘湾片区的崛起，和名校出岛政策的执行，其他几区也开始出现一些优质学校，形成新的学区房）

宁要思明一张床，不要湖里一套房。一度是看重学区的家长心中的一句大实话。思明区中学早早就实施多校划片摇号的政策，使得房子从小学开始就显得很重要，在厦门学区房更多的是指小学的学区。

看看下表，这个是基于2021年中考考上代表厦门最高水平的三所高中，一中，双十，外国语的比例，做的一个初中学校的排名，很明显，s级和T1级两个档次基本被思明区的中学包揽，唯二的两所是名校出岛的分校或附校。（蓝色字体的是岛外的学校）

学区这个无形的手，成为厦门房价居高不下的另一极。

问，为什么有了名校出岛政策，岛外房价依旧和岛内剪刀差越来越大？

答：这个就是厦门教育的一个“歧视” 请看下表，

在录取规则上，一中，双十对岛外是有限制的，岛外考生需要高出岛内考生21分才能上的了一中和双十，也就是说，岛内考生只要全市排名在1219名就能上一中双十，而岛外考生则需要全市排名在210名以内。学区这只无形的手，保证了望子成龙，望女成凤的家长，纷纷进岛内买房，就为了给孩子一个降压，就为了让孩子更容易上一中，双十。

综上所述，正因有着天时，地利，人和的加成，厦门房价未来依旧会稳中有升，具备长期投资价值。而岛外太大了，要选中好的投资标的，难度远超过岛内，简单的才是好，投资房产还是聚焦岛内的好。

所以除了是为了厦门户口的刚需盘，选择岛外（当然岛外也有妖盘例如中交和美新城，因为中学是T1档的，这两年房价是直线飙升，成交价都到了5.5万/平）不管是刚改还是投资，首选是岛内。

按着暗夜老师课程的理论，厦门岛内可以分为：老城区，核心区，新兴区，概念区。