我是土生土长的南京本地人，但由于父母对买房没有认知，自己前几年还是刚毕业的打工人手上没什么存款，过去4 5年我也一直在上海工作，从来也没有关注过房产楼市的任何信息，可以说我的家庭错过了南京楼市过去的黄金10年，而其中的蕴藏的财富机会也和我没有任何关系。现在这几年工作手上也有了些积蓄，去年也生了孩子决定今年年底买房，买上海？没资金也没资格，决定还是回南京买。但这两年市场的整体情况再加上我的第一套房，让我意识到这人生最大的一笔交易必须慎之又慎。
由于一直关注老华，这两年老华也多次提及暗夜的课程，多次强调买房很重要尤其第一套房至关重要，基于对老华的崇拜和信任今年2月初无脑买了暗夜的线下课，我2月底上完课后紧接着3月-6月就被封在了上海，当时看可以说是冲动，现在看，这个时间点真的太完美，让我课后有充足的消化和准备时间。
线下课之前，我对买房的认知只停留在地段要好，纯房产小白。第一天的课程，站神暗夜的语速和内容密度就彻底打碎并重塑了我的认知。买房也好、投资也好，并不是简单的消费，而是对商品价值的交易。需要研究整体经济环境、交易的对象（类似股市里的买盘卖盘）、商品的竞争力、交易的时机、交易的节奏、商品价格、交易技巧等等众多要素，而房价只是这些要素叠加起来最终呈现的表面的东西。作为专业的置业操作，我们必须透过房价看到本质的东西。总的来说就是暗夜老师课程的核心：势、道、术，取势、明道、优术，课程的侧重点是势、道，择机选物的思维和逻辑。从取势的维度来看当下对于我这样的首套刚需就是最好的买房时机。
两天的课程中，暗夜老师作为本地人也同我们详细分析了南京的各板块逻辑，同时通过答疑也彻底改变了我原有的买房思路。上课前，作为老南京城南人，我原本打算要买距离新街口夫子庙这些主城老cbd近的二手房，以我总价500 的预算，在城南雨花区、城东秦淮区东面还是可以挑一挑稍微大点的，至于宇宙中心河西，那是新南京人去的地方，我过去的生活圈不在那，而且也太贵了，想都没想过，现在想真的是纯小白的无知。
课上老师明确建议我往河西买，买入门级。因为住在哪比住多大更重要！课后我的所有注意力和选房方向由东转西来了个180度掉头。
南京的河西是过去10年最耀眼的板块，价格也已经非常贵了，现在在南京的小伙伴都在河西南和江心洲两个板块看机会。线下课上，暗夜更推荐的江心洲，但作为纯小白，过去几年也不在南京，河西南我去都没去过，而且好像还挺远的。江心洲，在我早期印象中就是农村，对我来说这两个地方我根本就不了解，更不谈怎么选择小区选房了。
2月底的线下课结束后，我带着课上学习的知识和思维逻辑兴冲冲的准备踩盘看房，然而不到一个星期上海的疫情来了，把我的热情全部锁在了上海。那种学习了又无法实践的感觉让我既兴奋又焦虑。关在上海的3个月，每隔几天就听到南京的政策变动，让我越来越焦虑。。。
线下课回去后其实很多内容还是需要消化的，再加上我对板块和市场的了解几乎为零，关在家里我能做的就是搜集信息 学习。线下课上完去买线上课听，3个月我把暗夜线上课几乎听完了，一些关键的逻辑听了不止一遍。
然后就是搜集信息，在抖音上我关注了十几个讲南京楼市的博主，加了好多中介微信，进了好多买房群大v群，关注了很多公众号，读了上百篇的文章，每天花大量时间看贝壳的vr看房…当然也没有错过任何一次暗夜的直播。那会我的抖音、微信朋友圈随便刷一刷几乎都是有关房产楼市的内容。
投资最重要的是独立思考，我知道很多信息和观点都是不全面设甚至错误的，多看多关注是为了扩充信息来源，让我知道大众的认知和市场情绪，让我了解政策的变化，交易量、成交价的变化。这些都非常重要！由于有学过系统的思维和逻辑，短短的3个月线上的搜集信息我对河西南、江心洲的每个小区几乎都有了解，每个小区成交价、成交量、物业怎么样、外立面怎么样、环境、区位、人口密度等等基本做到心里有数，以至于后来和中介线下沟通时，中介都以为我是投资客而不是纯刚需小白。
但是，线上的信息终究是被加工过的，我至此，仍然一套房也没看过，实践才是检验真理的唯一标准，每天看着各种宽松政策落地，望不到头的封闭管理让我越来越焦虑，生怕真的错过南京市场回暖。熬过近3个月，6月中旬，终于可以回南京看房了，我再一次怀着激动的心以及充分的准备信息开始每个周末往返南京-上海约中介看房。由于政策不断宽松，6月份的看房量已经上来了，但7月开始炎热的天气又劝退了很多看房人，我是难得的那种顶着37度的大太阳还愿意跑去看房的客户，再加上今年的行情，自然中介都是充满了热情陪着一套一套看，中介各种和我介绍和分析，但有着自己的信息和逻辑自然也是能听出哪些是忽悠我的。
老华和暗夜都说过，“买房就要多看 看个100套，你自然知道什么房是好房”。这里想表达一点，纵然暗夜老师很多次推荐江心洲，但我还是把河西南和江心洲两个板块都看了个遍，和暗夜学习的是逻辑而不是单纯抄作业，投资不能只听别人说什么，无论大神们说的再好都需要通过多方信息和实际踩盘交叉验证别人的观点。
所以我还是花了2周的周末把河西南的小区都跑了一遍，看了近20套房 又花了1周周末看了江心洲的10几套，大概有了些感觉，第一感受就是河西南在售的二手刚需货量实在太大了，产品力相比正在限售和未来的新楼盘，还是有比较多的缺陷。而江心洲密度低，环境好距离河西cbd也很近，楼盘品质也属于改善以上，再叠加刚官宣的名校强学区。心理其实已经选择了江心洲。
我拿着我自身的情况和想法再一次咨询了暗夜，老师建议我不用焦虑再多看，大方向是对的，接下来的几周我锁定了江心洲，从岛北到岛中再到岛南，从小户型到大户型，新楼盘 二手房都看了个遍，哪怕是我买不起的我也去看了，一起看了2 3十套。看房也不是单纯的走马观花，每一户都用手机全程视频记录，重点看楼层采光、视野，还有小区环境、物业维保等，回去在逐个分析。实际跑盘和线上看vr 看文章真的完全不一样，有些线上看着还不错的，线下实际区看从进入小区大门那一刻心里就已经pass了。
实践的跑盘让我对各区位各小区各户型又有更深入的了解。以前不懂户型，看多了也知道什么户型好什么户型不好等等。这里我想总结一个点，看二手房不止要看自己够的着的户型，也要看同小区的其他户型，也要去看看新房，这样心里大概会有个数，这个板块刚需、改善、高端豪宅的发展迭代方向是什么，对应的小区业主是什么样的。新房的产品竞争力和现存的次新优劣势是什么，因为在一个还没有完全成熟的板块，仍然会有大量的空地未来会建新房，你看到的产品和还没盖的产品未来都会是你持有筹码的竞争对手，所以哪怕现在买不起心里也要有个数。
未来岛上的新房都是140-180起步的高端改善，入门户型的供给会越来越少，入门户型的小区也会因为自身不纯粹而慢慢失去竞争力，所以小户型更需要精挑细选，不能只看价格。
最终通过暗夜老师的分析方法我在岛中和岛北都选择一两套具有一定优势的二手小户型拿着我的分析让暗夜老师帮我“批改作业”，暗夜老师的评价是这几套都还不错，但都不算完美 需要结合自身的情况分析抉择。同时暗夜老师也再一次和我语音详细分析了这几套自身的优缺点，最终我结合业主的情况和报价抓大放小选择了教育资源不错、产业不错、小区不错、还带有江景加持的岛中小户型。
（老华说在他家坐沙发上就能看到南京眼，我选的那套躺床上也能看到南京眼，以后可以和老华隔江对望了哈哈）
接下来就是和业主沟通谈价格签约办贷款过户，我的首贷资格还没用，但由于一些原因是需要等到11月份才可以用的，也是因为当下的市场环境再加上信贷、利率政策不断宽松，在办贷款的环节中介和银行也非常配合，我的7成低利率贷款也在短短的几天非常顺利的下款了，相信整个过程比去年应该容易了很多，这就是时机对了，很多事会变得很轻松。
整个买房过程中运气不错时机很好，前期的方向、板块和逻辑都没有太大的问题，最后的选择其实就是好和更好的区别，我相信在市场信心是严重不足的现在，我的建仓肯定不在市场最底部，未来的价格也许还会有进一步的下探，政策会有更进一步的宽松，但在价格比较干的前提下，我的首套房在未来不确定的市场中还是比较安全的，在叠加我自身的情况是刚需，未来是要自己住的，就应了暗夜说的买下那些因为市场环境被杀估值而不是杀逻辑的好货，不指望短期爆发，自住持有，涨多还是涨少交给时间。
对于半年前还是纯小白的我，我觉得我的首次购房虽然没有米课圈大神们那么极致，也算是很不错了，从选时机-选城市方向-选板块-选小区-选户型整个从宏观到微观的选择中我逐渐掌握并运用了课上的理论知识，从小白变为了入门玩家。当然，一次买入并不是终点，只是一个起点，未来的置换会是更难的挑战，这也让我充满的动力，继续向暗夜学习投资逻辑，继续向老华学习商业不断扩大自己的现金流和资产，买房告一段落，下面要在老华商学院里努力搞钱，早日成为米课学霸，早日money自由！
最后再次感谢@暗夜金融 的耐心指导，感谢@mrhua 老华的商业思维启发，也感谢美女班主任@小树妖 与我沟通探讨。期待下一次的夜华合体～
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