文笔不好，选择米课圈记录一下过往10多年的买房历程，一来是对过往买房经历的梳理和复盘，总结经验教训；二是现身说法，希望能让更多米友避免掉坑；三是明天要参加暗夜米课线下课，面基男神，曾经的学渣要立Flag, 努力学习，跟着老师提升认知和财富。
第一套房是2008年年底东莞南城购入的110多平米4+1婚房，首付18万，装修花了18万，2015年年底140万卖出。当时小白，对房地产投资完全没有概念，只是工作几年还完助学贷款后手上还攒了一些钱，刚好结婚也需要房子，图方便和省事，就在当时租住的小区旁边买了新盘尾盘，买房堪比买菜一样随意。
此房硬伤：1）菜小学位。2）小区很小，底商是餐饮购物一条龙商业街，生活比较方便热闹，后面有了孩子才感觉不适合长期居住，连个溜娃的地方都没有。3）购买了顶楼，夏天比较晒。
这个房子涨幅跟周边纯粹住宅小区比跑输，选物能力不行。
那时缺乏“买房就是投资一个城市”的思维，同学叫我08年去西乡买，同样的首付， 89平的户型，最高峰价格1000万出头，而这套房最高峰400多出头，涨幅不可同日而语，买错了区域，投资效率不是差一点。这也是暗夜老师苦口婆心强调“向上购买”的重要性。
2010年买入南城远郊的快200平方改善大户型，小区环境优美依山傍水，住家非常静谧，夏天听取蛙声一片，早起能享受鸟语花香，闲暇时还能登山望远，容积率<1，南北通透，视野开阔，住家心情愉快。当时是陪着一位亲戚去看别墅，结果一冲动就刷卡订了这套高楼大平层。装修自住花了大几十万，只图住的爽，学位需求仍然未被满足，认知还是原地踏步。这套的坑是远大大，环境美最不稀缺。且当时一心要打造纯大户型小区的KFS为了规避7090政策，把小区很多房子做成双证。幸运的是我买的是单证，双证的涨幅就更低。此房跟南城核心区域的住宅比跑输。
2012年85万买入南城核心区域75平小户型学位房。这回终于开窍了买了个学位房，KFS带精装，收楼后简单配置了一些家私家电就租出去了。要是一直出租不折腾，到现在也算一笔成功的投资。可惜认知不够，后面2015年娃报名读书后，我嫌弃它几年不涨，一跺脚一狠心就把它卖了，卖的价格差不多就是原价+供楼利息+家电钱，几乎一分没挣。当时没学暗夜米课，不懂喷泉轮动原理、时滞效应，看着深圳的房子疯涨，东莞的房子一潭死水横盘几年，2015年年底把第一套和第三套卖了后，东莞的房价就像坐了火箭一样噌噌噌往上涨，不到一年的时间就翻倍了，然后以每年涨一倍的速度上涨。卖在大涨前，择机眼光也不行。刚看了眼某家的挂盘价，现在卖400多万，我的心好痛。
2012年年底买了万江的商住楼LOFT，连着的2套单元，上下面积加起来总共200多方，当时想着是买个公寓自用办公，地段不错，周边繁华，买一层送一层，价格不贵，一冲动开盘刷了2套。这个坑掉的比较深，我花了8年才爬出来。由于后面计划有变，买来并没有用来办公，而是毛坯一直放在那，也没有搭板，直到2020年年底才折价以白菜价卖出，前后快8年的时间，基本没怎么涨，算上利息可能还小亏，失败的投资。
2013年在南城政府扶持的产业园买入一套160平方的办公楼自用，园区环境比较优美，办公惬意，由于土地性质是工业用地，买入成本不高，且需要公司名义买入，交易困难且税费高。 这个坑不知何时能脱离？
2014年年底深圳龙华某新盘4房，开盘摇号买入。幸运的是当时把手上住房贷款结清可以3成买入。此房倒谈不上什么坑，几点经验教训：1）3成首付本有更好的标的物，没发挥好处女贷的威力；2）新房交房周期慢，周转慢；当时要是3成买入南山科技园或者深圳湾的二手学位房，涨幅更大、效率更高。3）新房精装修质量很差，当时收房验房一堆问题，后面出租过程中发现卫生间防水没做好，联系了KFS重新做了防水。
2015年中深圳龙华某新盘4房，大中华开盘摇号买入。做了JLH，3成首付买入。那天大雨倾盆，开盘的火爆场面让我印象深刻，此盘翻了一倍多2020年6月卖出，经验教训类似第七套。
2016年1月与同学合伙用他的名义买入光明某新盘三房，买入的时候市场行情已经尾声，此盘第一期2015年年初开盘1.7万，我们买入3万，后面站岗横盘3年，因同学需要腾名额买学位房2019年9月4万单价卖出，2019年11月深圳取消豪宅税迎来一波大行情，2020年年底市场价很快冲7万。经验2点：1）狂热市买新区刚需盘，本来已经吃入情绪溢价，导致三年站岗；狂热期应该回到优质学位区，要是当时买入城市山谷40多平学位房小户型，至少都翻了2倍；2）卖出时机也不对，当时已经横盘3年，卖房时中介带着买家追到同学家签约，因818先行示范区政策8，情绪已经起来了，错失主升浪，遗憾的只赚了点零花钱。
2016年买入南城中心R1,R2地铁口的半层办公楼，其实当时想买一套办公楼自用，结果贪图便宜，跟朋友合伙拿下了一层12套。这个坑是个天坑，差点被埋在里面，还好运气不错没被坑死。我们在办手续过程中发现原业主因欠款纠纷被债主某银行申请财产保全导致物业被查封，房产证在办理过程中但还未出新证，但所有手续基本上在查封前都办完了，包括签订正式有效购买合同、支付全部房款、合法占有该物业、不存在任何过错。最后走执行异议流程，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，排除了强制执行。经验教训：1）定金不能多给，大金额定金要监管，不能付上百万现金给业主。此业主是因为急于变现还债所以低价出售，要求付多点定金（法律规定不能超过总金额20%），我们付了18%，深圳买房一般5~8%。付定金的那天是他还款的最后期限，银行都下班了，还记的我是5万5万的转给业主，确保他当天能到账扣款；2）如果是公司名下的物业，查征信不但要查法人、实控人的个人征信，还要查公司的抵押负债情况。我们没有查公司的情况，对公司巨额负债不知情，后面发现业主方除了以本标的做抵押给银行外，还有其它的债务包括私人民间欠款，导致后续被债主银行申请财产保全物业被查封。3）找个专业靠谱的中介是多么的重要。中介对我们情况有所隐瞒，没有起到应尽的告知义务，一味的只是催收中介费，而且变相的收了所谓的加快过户加急费十几万。交易前未告知买方交易采用快贷模式，使我们承担巨大风险。4）不应该采用快贷模式；“快贷”是指在办理贷款时，由担保公司提供贷款担保，在完成相关房产抵押手续之前，由银行提前放款给业主（由担保公司控制）用于赎楼还款。业主同意支付额外的担保费，我估计那时候我的脑子锈掉了稀里糊涂就同意了。后面定金给了业主几百万，首付款大几百万监管在银行，银行贷款近千万已经放款到担保公司。赎楼款跟业主欠银行的款还有200多万的缺口，业主山穷水尽无法赎楼，也找不到愿意接手的资金过桥公司介入，过户时间迟迟未决，而我们已经开始承担利息；12套物业业主整体打包抵押给银行，我们找担保公司跟银行沟通如何解除打包抵押，考虑到赎楼出来后可能有其它债权关系被法院查封风险，我们决定分批赎楼过户控制风险。先赎5套，再赎7套。果然后七套办手续的过程中被另一银行申请财产保全而查封。5）及时找了专业靠谱的律师介入。在律师的指导下，我们开始加快办理过户登记手续和收集证据，完善证据链，才让我们历经艰难险阻爬出深坑。
这是一个悲伤曲折的买房故事，到处都是坑，被原业主坑，被中介坑，被担保公司坑，好比上西天取经要经历九九八十一难，磕磕碰碰，备受煎熬，最终在打了两场漫长的官司后在2018年年底才了结所有相关事情。幸运的是此物业买来就带了十年租约，GPGD首付四成多后基本上每月只要出几千元利息加上租金就可以供楼，十年租约期满也就供完楼了。我曾经在暗夜米课后台咨询过暗夜老师，看能否养成一头现金奶牛，在没有更好的选择的情况下只能持有了。
2017年10月买入总部基地的某高端公寓，小户型LOFT公寓带精装修，地铁口物业。当时东莞政府重点打造总部基地，办公楼和公寓海量供应，定位高端，KFS启动了二三级中介联动造势，稀里糊涂的我就沦陷在KFS刻意营造的营销攻势中，刷卡无脑交定金买了。当时由于建行出了同贷书后迟迟没有放款，而我在这个期间又增加了一笔其他债务，导致后面建行需要重新递交流水审批，拖了很久在2019年7月才放款开始供楼。这个公寓是期房，约定是2019年9月底交楼，但由于KFS的工期问题导致最终超过合同约定时间交付，KFS违约，我看了一下合同可以退房就申请退房（2019年开始接触暗夜米课，认知有所提升），从2020年3月走流程到10月终于搞定退房，KFS还补偿了供楼利息和3%违约金，结局还算功德圆满。总部基地的公寓天量供应，如何会有如此庞大的需求，不好租，更不好卖，幸亏脱坑及时。
2017年给父母在老家买的自住住宅130平一套。只有大城市才有房地产，但此套房产不是投资房，是给父母养老用的，不能用投资收益去衡量。目前五六线小城人口净流出，供大于求，只能享受房产的商品属性。
2018年6月购买福田某新盘学位房三房，带优质学位，小区比较小，但好在地段不错，处于福田最后一块集中供应土地的区域。当时开盘的时候经历了2017年一系列楼市调控组合拳，市场比较低迷，又有传闻学区可能面临变动，导致开盘遇冷，甚至现场很多人放弃。我冷静分析了一下楼盘的优劣势，还是坚定的入手一套。后续2018年出台731政策，住房限售3年，幸运的是入手的这个盘是新政前开盘的，不受限售3年限制。经历三年盘整蛰伏，2019年8月18日深圳被国务院定位为先行示范区，2019年11月11号取消豪宅税，再到2020年因疫情流动性宽松导致暴力拉涨，此房到2021年收益可观。
2020年 5月底出掉一套龙华住宅，担心出台政策，赶在半个月内购入南山一套改善四房。虽然买在相对高点，但动作稍慢一点赶上深圳715新政就失去了购房资格买不了。此房操作多付了一点首付，省了100多万的税款。虽然不是最优选择，目前的短板是缺乏优质学位、商业配套不足，但地段不错，小区品质优质（内涵价值不错），旁边有体量庞大的旧改（看涨预期），这些会随着旧改的推进慢慢改善。
由于脑中一直有一个根深蒂固的想法，钱会贬值的，要把钱换成砖头存着。过去10多年我只要手上有点闲钱就想着买房，空有一腔热情，到处瞎买入坑，投资收益非常有限，有的甚至亏本才能脱坑，或者是卖房卖在大涨前，成功“避开”主升浪，少赚几百万，这些都是深刻的教训。
在2019年我学习了暗夜米课后，虽然买房动作不多（子弹不够多需要时间回血，学渣学得不够好需要时间提升自我），但还是果断折价出清了2套商住楼，退掉1套小公寓，留了一些资金在手上，卖掉龙华置换南山住宅，总体来说还是一直向上购买，往核心地段置换。后续还是要寻找合适时机出掉手上写字楼、公寓之类的资产，在未来把错过的都追回来。
感谢暗夜老师@暗夜金融 。感谢老华搭建的平台。@mrhua
辛苦阿拉蕾，第一次米课圈发文章，希望能得到鼓励。
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